房地産企業全程會計核算與稅務處理(第二版) pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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蔡昌 著

店鋪： 悅讀時代圖書專營店

齣版社： 中國市場齣版社

ISBN：9787509214510

商品編碼：27429877410

包裝：平裝

齣版時間：2016-02-01

基本信息

書名：房地産企業全程會計核算與稅務處理(第二版)

定價：60.00元

作者：蔡昌

齣版社：中國市場齣版社

齣版日期：2016-02-01

ISBN：9787509214510

字數：

頁碼：

版次：2

裝幀：平裝

開本：16開

商品重量：0.4kg

編輯推薦

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★一綫專傢曆時兩年，以親身實戰經驗為基礎，精心打造

★涵蓋房地産企業全流程財稅業務的方方麵麵，行業特色明顯，會計核算和稅務處理結閤緊密

★來自大型房地産開發企業原汁原味的案例，還原房地産企業真實的財稅工作情境

內容提要

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◆以房地産企業開發流程為主綫，從立項、徵地、建設、預售、銷售到清盤清算，環節全麵，結構完整，脈絡清晰，邏輯性強，幾乎涵蓋房地産項目開發的全過程、全業務、全領域的會計與稅務處理
◆按照房地産企業的開發流程講解會計處理，全套的房地産開發企業會計科目、成本核算明細科目的賬務處理，詳盡的成本核算方法，使本書更加貼近房地産企業會計核算的實際，內容更加全麵係統，行業特色更加突齣，框架更加清晰完整

目錄

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章 房地産企業會計核算與稅務處理概述

節 房地産開發經營的主要特點

一、房地産開發企業的類型與主要業務

（一）房地産開發企業的類型

（二）房地産開發企業的主要業務

二、房地産開發業務的主要特徵

三、房地産開發經營的主要流程

（一）土地取得階段

（二）前期準備階段

（三）建設施工階段

（四）房産銷售（預售）階段

（五）項目清算階段

（六）自持物業階段

第二節 房地産開發企業會計核算製度的演進

一、房地産開發企業會計製度形成的前期

二、《房地産開發企業會計製度》實施階段

三、房地産開發企業實施統一會計製度階段

四、房地産開發企業執行《企業會計準則》

第三節 房地産開發企業的財稅特徵

一、房地産開發業務的財稅特徵

二、房地産開發企業繳納的主要稅種

第四節 房地産開發企業的會計科目設置及核算內容

一、房地産開發企業的會計科目設置

二、重要會計科目的核算內容

（一）開發成本

（二）開發産品

（三）投資性房地産

（四）應付賬款

（五）應交稅費

（六）主營業務收入

（七）其他業務收入

第二章 企業設立階段的會計核算與稅務處理

節 企業設立條件

一、內資房地産企業設立的法律要求

（一）《公司法》有關規定

（二）《城市房地産管理法》有關規定

（三）《房地産開發經營管理條例》有關規定

（四）《房地産開發企業資質管理》有關規定

二、設立外商投資房地産企業的要求

（一）注冊資本要求

（二）設立流程

（三）特殊規定

三、注冊資本金的要求

四、項目資本金的要求

第二節 企業設立階段的會計核算

一、會計科目的設置

（一）實收資本（或股本)

（二）資本公積

二、注冊資本的核算

（一）設立登記時齣資的核算

（二）增加注冊資本的核算

(三)實收資本減少的核算

第三節 企業設立階段的稅務處理

一、稅務登記

（一）稅務登記證的辦理

(二）稅務登記證的變更

二、企業設立階段的納稅計算

（一）印花稅

（二）契稅

三、不同齣資方式的稅務處理

四、分支機構設立的稅務處理

（一）分公司

（二）子公司

（三）分支機構設立的稅務分析

第四節 籌辦期的界定與開辦費的處理

一、籌辦期的概念

二、開辦費的開支範圍

（一）允許計入開辦費的支齣

（二）不能計入開辦費的支齣

三、開辦費的會計核算

四、開辦費的稅務處理

第三章 獲取土地階段的會計核算與稅務處理

節 土地製度概述

一、土地所有製

二、土地管理的基本製度

三、土地徵收和建設用地供應

四、土地供應的程序

五、二級市場土地轉讓的法律規定

第二節 獲取土地階段的稅務處理

一、契稅

（一）納稅義務人

（二）契稅稅率

（三）契稅計稅依據

（四）契稅的徵收管理

（五）契稅計稅依據解讀

（六）契稅的會計處理

二、耕地占用稅

（一）納稅義務人

（二）徵稅範圍

（三）計稅依據

（四）耕地占用稅的稅率

（五）耕地占用稅的徵收管理

（六）耕地占用稅的會計處理

三、城鎮土地使用稅

（一）納稅義務人

（二）徵稅範圍

（三）計稅依據和稅額

（四）城鎮土地使用稅的徵收管理

（五）城鎮土地使用稅的稅收優惠

（六）城鎮土地使用稅的會計處理

四、印花稅

（一）稅目和稅率

（二）稅收優惠

（三）印花稅的徵收管理

（四）印花稅的會計處理

五、營業稅

六、個人所得稅

七、土地增值稅

第三節 獲取土地階段的會計核算

一、一般企業獲取土地的會計處理

二、房地産開發企業取得開發用土地的會計處理

（一）通過競拍取得土地使用權的會計處理

（二）接受投資取得土地使用權的會計處理

（三）在建項目的會計處理

（四）閤作建房的會計處理

（五）自用土地使用權的會計處理

第四章 開發建設階段的會計核算與稅務處理

節 開發建設階段業務概述

一、項目策劃設計階段

二、項目準備階段

三、項目施工階段

四、項目竣工驗收階段

第二節 開發建設階段的會計核算與稅務處理

一、開發建設階段涉及的主要稅種

（一）城鎮土地使用稅

（二）印花稅

二、開發建設階段不同承包方式下的會計處理

（一）建築安裝工程承包方式

（二）不同工程承包方式的會計處理

（三）甲供材模式的稅務風險

第三節 ＢＴ及ＢＯＴ項目的會計核算與稅務處理

一、BT項目工程承包

（一）BT模式的含義

（二）BT模式的特點

（三）BT項目分類

（四）BT項目的會計核算

（五）BT模式下的稅務風險

二、BOT項目工程承包

（一）BOT模式的含義

（二）BOT項目管理部的會計核算

（三）BOT項目公司的會計核算

（四）BOT項目的攤銷與移交

第五章 開發産品成本的歸集、分配與結轉

節 開發成本核算概述

一、成本核算的基本程序

二、確定成本核算對象

（一）成本核算對象的概念

（二）確定成本核算對象的原則

（三）確定成本核算對象的方法

（四）房地産開發企業成本對象管理要求

三、劃分成本核算項目

（一）成本核算項目的分類

（二）成本項目的核算內容

四、成本核算對象和成本項目之間的關係

第二節 期間費用核算概述

一、費用的特點

二、費用確認的原則

三、費用確認的標準

四、費用的核算內容

（一）管理費用

（二）銷售費用

（三）財務費用

第三節 成本費用會計科目的設置

一、開發成本

二、開發間接費用

三、開發産品

四、管理費用

五、銷售費用

六、財務費用

第四節 成本歸集、分配的會計處理

一、成本分配方法

（一）占地麵積法

（二）建築麵積法

（三）直接成本法

（四）預算造價法

二、成本分配方法對土地增值稅的影響及例釋

（一）不同成本分配方法下的稅款差異分析

（二）不同性質的成本項目客觀上要求適用不同的成本分配方法

（三）層高係數建築麵積法

（四）特殊的成本分攤方法

三、土地徵用及拆遷補償費的歸集與分配

(一)土地徵用及拆遷補償費的歸集

(二)土地徵用及拆遷補償費的分配

四、前期工程費的歸集與分配

（一）前期工程費的歸集

（二）前期工程費的分配

五、建築安裝工程費的歸集與分配

（一）采用發包方式的核算

（二）采用自營方式的核算

（三）建築安裝工程費的分配

六、基礎設施費的歸集與分配

（一）基礎設施費的歸集

（二）基礎設施費的分配

七、開發間接費用的歸集與分配

（一）開發間接費用的歸集

（二）開發間接費用的分配

第五節 公共配套設施費的會計核算

一、公共配套設施成本對象的確定

（一）營利性公共配套設施

（二）非營利性公共配套設施

二、公共配套設施的成本核算對象

（一）營利性公共配套設施的成本對象

（二）非營利性公共配套設施的成本對象

三、公共配套設施費的會計核算方法

（一）營利性公共配套設施費的核算

（二）非營利性公共配套設施費的核算

四、預提公共配套設施費的會計核算

（一）公共配套設施費的預提範圍

（二）預提公共配套設施費的賬務處理

(三）預提公共配套設施費的計算方法

第六節 土地開發成本與代建工程成本的會計核算

一、土地開發成本的核算

(一)土地開發成本的劃分和歸集

(二)土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

(三)土地開發成本的核算

（四）已完成開發土地開發成本的結轉

二、代建工程成本的核算

第七節 開發完工産品成本的結轉

一、開發産品總成本的核算

（一）計算總成本的原則

（二）成本預提

（三）成本核算對象總成本計算錶

二、結轉完工開發産品成本

（一）開發産品的科目設置

（二）開發産品成本明細錶

三、結轉開發産品成本

（一）銷售産品成本明細錶

（二）成本差的賬務處理

第六章 銷售（預售）階段的會計核算與稅務處理

節 銷售（預售）階段業務概述

一、土地使用權轉讓

二、商品房銷售

(一)商品房預售與現房銷售

(二)自行銷售與委托銷售

（三)一次性付款、分期付款及按揭付款

（四）商品房銷售流程

三、銷售其他建築物

四、代建工程

五、其他業務

（一）商品房售後服務收入

（二）材料銷售收入

第二節 銷售（預售）房款的會計核算

一、銷售定金的會計核算

(一)定金的概念

(二)銷售定金的管理

(三)定金的會計處理

(四)定金的稅務處理

二、會員費及誠意金的會計核算

(一)會員費及誠意金的概念

(二)會員費及誠意金的管理

(三)會員費及誠意金的會計處理

（四）會員費及誠意金的稅務處理

三、按揭保證金的會計核算

四、預售房款的會計核算

(一)預售房款的概念

(二)預售房款的管理

(三)預售房款的賬務處理

五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算

(一)銷售更名的會計核算

(二)銷售退房的會計核算

(三)銷售換房的會計核算

六、代收款項的會計核算與稅務處理

（一）代收款項的會計核算

（二）代收款項的稅務處理

第三節 商品房銷售收入的會計核算與稅務處理

一、收入的確認條件

（一）《企業會計準則》關於收入的確認條件

（二）稅法關於收入的確認條件

（三）完工條件

二、銷售收入的賬務處理

三、商品房麵積差的會計核算

四、拆遷還房的會計和稅務處理

(一)拆遷還房的概念

(二)拆遷還房的稅務處理

(三)拆遷還房的會計處理

五、委托代銷收入的會計核算

（一）收取手續費方式

（二)視同買斷方式

六、售後迴購房屋收入的會計核算

（一）會計處理

（二）稅務處理

七、附有銷售退迴條件的開發産品銷售收入的會計核算

八、銷售摺扣、摺讓及退迴的會計核算

第四節 商品房銷售成本的會計核算

一、開發産品的會計核算

二、開發産品銷售時的會計核算

三、成本差異的會計核算

第七章 自持物業階段的會計核算與稅務處理

節 齣租物業的會計核算與稅務處理

一、齣租物業的初始計量

(一)齣租物業的確認

(二)齣租物業的賬務處理

(三)齣租物業暫估入賬的賬務處理

二、齣租物業收入的會計核算與稅務處理

(一)齣租收入的確認

（二）租金收入的賬務處理

(三)免租期收入的賬務處理

（四）租金收入的稅務處理

三、齣租物業後續支齣的會計核算

(一)維修的賬務處理

（二）裝修的賬務處理

（三）改建支齣的賬務處理

四、齣租物業後續計量的會計核算

（一)成本計量模式的賬務處理

(二）公允價值計量模式的賬務處理

（三）後續計量模式變更的賬務處理

五、投資性房地産轉換的會計核算

（一）投資性房地産轉換形式

（二）投資性房地産轉換日的確定

（三）投資性房地産轉換為非投資性房地産的會計核算

（四）非投資性房地産轉換為投資性房地産的會計核算

六、投資性房地産處置的會計核算

（一）采用成本模式計量的投資性房地産處置的賬務處理

（二）采用公允價值模式計量的投資性房地産處置的賬務處理

第二節 自營物業的會計核算與稅務處理

一、自營物業的會計核算

(一)自營物業的確認和初始計量

(二)自營物業經營的賬務處理

二、自營物業後續支齣的會計核算

(一)自營物業裝修的會計核算

(二)自營物業改建的會計核算

(三)自營物業日常維修的會計核算

(四)自營物業計提摺舊的會計核算

(五)自營物業土地使用權攤銷的會計核算

三、自營物業處置的會計核算

第八章 納稅活動的會計核算

節 營業稅金及附加的會計核算

一、房地産開發企業營業稅的處理

(一)營業稅的計稅依據

（二)營業稅的稅率

二、銷售物業營業稅的賬務處理

(一)轉讓土地使用權應納營業稅的賬務處理

(二)銷售不動産應納營業稅的賬務處理

(三)其他應稅行為應納營業稅的賬務處理

三、營業稅金附加的會計核算

（一）城市維護建設稅的核算

（二）教育費附加的核算

第二節 土地增值稅的會計核算

一、土地增值稅的稅務處理

二、現房銷售的土地增值稅核算

三、期房銷售的土地增值稅核算

第三節 房産稅的會計核算

一、房産稅的稅務處理

（一）徵收方法

（二）納稅義務發生時間

（三）繳納時間

二、房産稅的會計科目設置

三、房産稅的賬務處理

（一）直接在管理費用列支的會計核算

（二）分期攤銷房産稅的會計核算

第四節 城鎮土地使用稅的會計核算

一、城鎮土地使用稅的稅務處理

（一）計徵時間

（二）計算公式

二、城鎮土地使用稅會計科目的設置

三、城鎮土地使用稅的賬務處理

第九章 土地增值稅清算的會計核算

節 土地增值稅清算及清算時點

一、土地增值稅清算對象的選擇

二、土地增值稅清算的時點

第二節 土地增值稅清算收入的確認與核算

一、已全額開具商品房銷售發票的收入確認

二、未開具發票或未全額開具發票的收入確認

三、開發産品所有權轉移視同銷售的收入確認

四、齣讓金返還收入的確認

五、售後返租轉讓收入的確認

第三節 土地增值稅清算成本的確認

一、計算增值額的扣除項目

（一）取得土地使用權所支付的金額

（二）房地産開發成本

（三）房地産開發費用

（四）與轉讓房地産有關的稅金

（五）財政部規定的其他扣除項目

二、土地增值稅與企業所得稅稅前扣除項目差異分析

（一）相同點

（二）差異點

第四節 土地增值稅清算綜閤案例

一、土地增值稅清算應提供的資料

二、房地産公司及清算項目基本情況

三、扣除項目金額稅務審核情況

四、土地增值稅分清算對象計算情況

(一)非普通住宅部分的土地增值稅計算

（二）非住宅（含、車庫、其他）部分的土地增值稅計算

五、土地增值稅清算結論

六、土地增值稅清算申報錶及附錶

第十章 利潤形成及分配階段的會計核算與稅務處理

節 利潤形成的會計核算與稅務處理

一、利潤的構成

（一）營業利潤

（二）利潤總額

（三）淨利潤

二、利得與損失的會計核算

（一）賬戶設置

（二）會計處理

三、利潤形成的會計核算

（一）期間損益的結轉

（二）企業所得稅的計算

（三）所得稅賬戶設置與會計處理

（四）淨利潤的結轉

（五）年度虧損的會計處理

第二節 利潤分配的會計核算與稅務處理

一、利潤分配的流程

（一）彌補以前年度虧損

（二）提取法定盈餘公積金

（三）提取任意盈餘公積金

（四）嚮投資者分配股利

二、利潤分配的會計核算

（一）賬戶設置

（二）會計處理

第三節 企業所得稅的會計核算

一、會計利潤與應稅利潤

二、性差異與暫時性差異

（一）性差異

（二）暫時性差異

三、遞延所得稅資産和遞延所得稅負債的確認

四、所得稅費用的確認與計量

（一）當期所得稅

（二）遞延所得稅

（三）所得稅費用

五、企業所得稅的會計核算

（一）會計核算的一般程序

（二）賬戶設置

（三）賬務處理

第十一章 企業所得稅的預繳與匯算清繳

節 企業所得稅的預繳與匯算清繳概述

一、企業所得稅的預繳

（一）日常所得稅會計處理

（二）預收房款的所得稅會計處理

（三）期末所得稅會計處理

二、企業所得稅的匯算清繳

（一）匯算清繳的基礎

（二）匯算清繳的一般程序

（三）匯算清繳的期間

（四）匯算清繳的申報

三、所得稅匯算清繳的納稅調整

（一）收入確認的納稅調整

（二）視同銷售的納稅調整

（三）業務招待費、廣告費的納稅調整

（四）利息支齣的納稅調整

（五）罰金、罰款和被沒收財物損失的納稅調整

（六）稅收滯納金的納稅調整

（七）準備金的納稅調整

（八）銷售未完工開發産品取得收入的納稅調整

（九）未取得發票及不閤規票據的納稅調整

（十）所得稅申報錶的填報

第二節 企業所得稅預繳與匯算清繳的實例解析

一、基本資料

二、企業所得稅申報錶

第十二章 房地産特殊業務的會計核算與稅務處理

節 企業分立的會計核算與稅務處理

一、企業分立的類型

（一）存續分立（分拆分立）

（二）新設分立（解散分立）

二、企業分立的特點

三、企業分立的會計處理

（一）會計處理原則

（二）企業分立的具體會計處理

四、企業分立的稅務規定

（一）企業所得稅

（二）契稅

第二節 閤作開發的會計核算與稅務處理

一、聯建模式的概念

(一)聯建模式的認定條件

（二）僞聯建模式的認定

二、聯建模式下的稅務處理

三、聯建模式下開發産品分配的會計與稅務處理

四、聯建模式下項目分紅的會計與稅務處理

第十三章 房地産企業會計核算綜閤案例

節 欣嘉公司全流程整套賬務處理

一、公司設立

二、土地徵用及拆遷補償

三、土地競拍

四、3月份其他業務

五、項目立項和規劃

六、4月份其他業務

七、建築安裝業務

八、預(銷)售業務

九、其他事項

第二節 欣嘉公司財務報錶及相關附錶

作者介紹

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蔡昌

財稅專傢，中央財經大學稅務學院稅務管理係主任，稅收籌劃與法律研究中心主任。中央財經大學MBA、MPACC、MT等研究生《稅收籌劃》課程主講教授，北京大學、清華大學、浙江大學、中山大學、上海交通大學、西南財經大學總裁班、財務總監班客座教授，北京天和經濟研究所研究員，兼任北京中經陽光稅收籌劃事務所首席專傢，擔任多傢企業獨立董事、財稅顧問，具有豐富的財稅操作實踐經驗。“名傢論壇”、“前沿講座”、“時代光華”特邀主講嘉賓，講座風格幽默風趣、旁徵博引，相繼齣版《掌控稅收》《財務難題12講》《新稅法解讀》《稅收籌劃16招》等係列電視講座。

文摘

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序言

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