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店铺： 情深似海图书专营店

出版社： 大连理工大学出版社

ISBN：9787561141441

商品编码：28312860759

丛书名： 房地产估价(第2版)

开本：16

出版时间：2013-01-01

基本信息

书名:房地产估

：35.00元

作者:战松　主编

出版社：大连理工大学出版社

出版日期：2008-05-01

ISBN：9787561141441

字数：400000

页码：296

版次：1

装帧：平装

开本：16开

商品重量：

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目录

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第1章 房地产估和房地产
1.1 对房地产估的基本认识
1.2 房地产估的必要性
1.3 房地产估则
1.4 房地产的概念、分类和特性
1.5 房地产的描述与分析

第2章 房地产格与影响因素
2.1 房地产格的含义和形成条件
2.2 房地产格的特征
2.3 房地产供求与供给
2.4 房地产格和值的种类
2.5 房地产格影响因素分析
第3章 比较法
第4章 成本法
第5章 收益法
第6章 假设开发法
第7章 地评估
第8章 房地产估程序
第9章 房地产估报告组成及案例分析
附录 房地产估规范

内容提要

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　　《房地产经营管理系列经典教材：房地产估》对涉及房地产估的相关基本概念作了明确的定义和区分，为读者正确理解房地产估提供了坚实的理论基础；对估所需要的基础数据如何收集、分析和整理进行了详细的阐述，为专业估人员有效利用数据提供了导则与方法；对房地产估经常采用的成本法、收益法和比较法这方法进行了系统阐述，并提供了大量实用案例，有利于专业估人员对这些方法的理解和应用。

文摘

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作者介绍

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《不动产价值评估理论与实务》 内容简介 本书全面深入地探讨了不动产价值评估的理论基础、方法体系、操作流程与实际应用。本书旨在为不动产估价师、房地产开发商、投资人、金融机构以及相关专业学生提供一套系统、详实的学习和参考工具，帮助读者理解不动产价值评估的复杂性，掌握科学的评估技术，并能够准确、公正地判断不动产的市场价值。 第一篇 价值评估基础理论 本篇将为读者构建不动产价值评估的坚实理论框架。 第一章 价值的本质与不动产的特性 价值的定义与类型： 详细阐述了经济学中“价值”的概念，区分了使用价值、交换价值、市场价值、投资价值、内在价值等多种价值类型。重点分析市场价值作为不动产评估中最常用的评估目的，强调其客观性和普遍性。 不动产的定义与特性： 深入分析不动产与动产在法律、经济、物理等方面的根本区别。阐述不动产的“独一性”、“固定性”、“永续性”、“易受外界影响性”、“分割性”等关键特性，并分析这些特性如何影响其价值的形成和评估。 影响不动产价值的宏观因素： 系统梳理宏观经济环境（如GDP增长、通货膨胀、利率水平、货币政策、财政政策）、国家及区域发展规划、人口结构变化、城市化进程、产业政策、法律法规（如土地使用权制度、不动产登记制度、税收政策）等对不动产价值的深远影响。 第二章 不动产市场分析 不动产市场的构成要素与运行机制： 剖析不动产市场的供给（土地、建材、劳动力、资本、技术）与需求（居民居住、商业经营、工业生产、投资等）的动态关系，阐述市场供求关系如何驱动价格变化。 房地产市场周期分析： 介绍房地产市场的典型周期形态，包括启动期、上升期、高峰期、衰退期，分析每个阶段的市场特征、价格走势、交易活跃度以及影响因素，帮助读者识别市场处于哪个阶段，并作出相应的评估策略。 区域市场分析方法： 阐述如何通过地理位置、交通便利性、基础设施配套、公共服务（教育、医疗、文化）、社区环境、区域发展潜力、未来规划等要素，对城市、区域、地段进行深入的市场分析，从而判断不同区域不动产的价值潜力。 细分市场分析： 讲解如何根据不动产的用途（住宅、商业、办公、工业、旅游地产等）、类型（公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房等）进行细分市场分析，识别不同细分市场的供求关系、价格水平、租金收益、投资回报率等关键指标。 第三章 价值评估的基本原则与假定 评估原则： 详细解读不动产评估中的核心原则，包括“最有效利用原则”（分析不动产最可能产生最高价值的用途）、“供求原则”（价值由供求关系决定）、“替代原则”（买者不会支付高于替代品的价格）、“收益最大化原则”（关注不动产未来产生的收益）、“变动原则”（价值受时间、市场等因素影响而变化）、“归属原则”（价值属于不动产的经济实体，而非所有权人）、“现状原则”（通常在特定时点对不动产现有状况进行评估）等。 评估假定： 阐述进行不动产价值评估时通常需要遵循的假定，例如“市场是竞争性的”、“信息是充分的”、“所有权是清晰的”、“交易是自愿的”、“评估目的是为了确定市场价值”等，理解这些假定对于评估结果的合理性至关重要。 第二篇 价值评估方法体系 本篇将系统介绍不动产价值评估的三大基本方法及其变体。 第四章 市场比较法 原理与适用性： 阐述市场比较法的基本原理，即通过将待估不动产与近期成交的、性质相似的、可比的房地产进行比较，并根据差异进行修正，来推断待估不动产的市场价值。重点分析该方法在住宅、联排别墅、部分商业地产等交易活跃的市场中的适用性。 可比实例的选取标准： 详细指导如何选择具有可比性的交易实例，包括交易时间、地理位置、不动产类型、面积、用途、建成年代、房屋质量、土地条件、交易性质等方面的要求。 差异的识别与修正： 深入讲解如何识别待估不动产与可比实例之间的差异，并针对不同类型的差异（如位置差异、物理条件差异、经济特征差异、交易条件差异等）运用恰当的修正方法，包括百分比修正法、金额修正法、配比法等。 市场比较法的操作步骤： 提供清晰的市场比较法操作流程，从收集可比实例、分析差异到应用修正系数计算出估值，并进行逻辑检查。 第五章 收益法 原理与适用性： 阐述收益法的基本原理，即不动产的价值在于其未来能为所有者带来的一系列经济收益。重点分析该方法在商业地产、写字楼、酒店、出租公寓、工业厂房等以获取租金收益为主的不动产评估中的核心地位。 收益来源与计算： 详细讲解不同类型不动产的收益来源（如租金收入、服务费收入、经营利润等），以及如何进行收益预测，包括预测期、预测方法（如趋势分析、专家判断、市场调研）等。 费用预测与净收益计算： 阐述在计算净收益时需要考虑的各项费用，包括运营费用（物业管理费、维修费、保险费）、税费、空置损失、管理费用等，并讲解如何进行准确的费用预测，从而得出年净营业收入（NOI）。 资本化率的确定： 深入分析资本化率（Capitalization Rate, Cap Rate）的概念、计算方法及其在收益法中的重要作用。讲解如何通过市场分析（如观察市场上的投资回报率、类比分析）、构建法（如股票市场回报率、债券收益率作为基础）等方法确定合适的资本化率。 收益法的具体应用： 讲解如何运用直接资本化法、递减收益资本化法、年金资本化法等不同形式的收益法，根据不动产收益的特点，将未来净收益折算为当前价值。 第六章 成本法 原理与适用性： 阐述成本法的基本原理，即不动产的价值等于重新建造该不动产所需的成本减去其已发生的折旧。重点分析该方法在新建房屋、特殊用途不动产（如学校、医院、教堂）、已失去市场比较性和收益代表性的不动产评估中的适用性。 重置成本的估算： 详细介绍重置成本（Replacement Cost）的两种计算方式：复置成本（Reproduction Cost，与原不动产完全相同）和重置成本（Replacement Cost，与原不动产功能、效用相同的成本）。讲解常用的成本估算方法，如分项估价法、单位面积成本法、指数法等。 折旧的估算： 深入讲解折旧的概念及其类型：物理折旧（房屋磨损）、功能性陈旧（设计、布局、材料等过时）、经济性陈旧（外部不利因素，如区域衰退、环境污染）。阐述估算折旧的各种方法，包括使用年限法（经济寿命法）、观察法、成本法等。 土地价值的确定： 成本法需要将建筑物价值与土地价值分别估算。讲解如何通过市场比较法等方法确定土地的价值。 成本法的局限性： 讨论成本法在估算折旧和功能性陈旧时的困难，以及其对市场因素的敏感度相对较低等局限性。 第七章 其他评估方法 评估法的选择与组合运用： 强调没有一种评估方法适用于所有类型的不动产和所有评估目的。指导读者如何根据不动产的性质、用途、市场状况、数据可得性以及评估目的，选择最合适的评估方法，并常常需要结合使用多种方法，通过比较不同方法的评估结果，最终得出更为可靠的价值判断。 剩余法： 介绍剩余法（Residual Method）在土地开发项目评估中的应用，即通过预测开发完成后的总价值，扣除各项开发成本（建造成本、销售费用、利润、利息等），推算出土地的价值。 假设开发法： 讲解假设开发法（Hypothetical Development Method）作为剩余法的变体，在评估未开发土地或现有土地的开发潜力时的应用。 特殊评估方法的探讨： 简要介绍针对特定类型不动产的特殊评估方法，如用于评估历史建筑的修复成本法、用于评估特定资产的资产负债表法等，拓宽读者的评估视野。 第三篇 价值评估操作实务 本篇将从实践操作层面，指导读者完成一次完整的价值评估。 第八章 评估流程与报告编制 评估委托与前期准备： 讲解评估委托的接收、评估目的的明确、评估范围的界定、评估基准日的确定、评估资料的收集（产权证明、规划许可、施工图纸、财务报表、市场数据等）等评估前的关键环节。 现场查勘： 详细指导现场查勘的目的、内容和方法，包括对不动产的物理状况、空间布局、装修情况、结构材料、配套设施、周边环境等的细致观察和记录。 数据收集与分析： 强调市场数据的收集（成交案例、租赁信息、宏观经济数据、区域规划等）与分析的重要性，并指导如何对收集到的数据进行整理、筛选和校验。 价值评估报告的编制： 详细阐述价值评估报告的结构与内容，包括：委托事项、评估目的、评估基准日、评估范围、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果、评估人员等。强调报告的客观性、科学性、逻辑性和规范性。 报告的质量控制： 探讨评估报告的内部复核、质量控制机制，以及如何应对评估报告的疑问和挑战。 第九章 评估中的特殊问题处理 不动产产权瑕疵与评估： 讲解在评估过程中如何处理产权不清、存在抵押、查封、租赁、相邻关系纠纷等产权瑕疵，以及这些瑕疵对不动产价值的影响和评估策略。 未完善手续的不动产评估： 分析未取得规划许可、未办理产权登记、违章建筑等情况下的评估难点，以及相应的处理方法。 特殊用途不动产评估： 探讨工业厂房、仓储设施、农用地、林地、矿产、文化遗产、公共设施等特殊用途不动产的评估特点和方法。 资产重组与抵押评估： 讲解在企业资产重组、并购、房地产抵押贷款等情况下的不动产价值评估的侧重点和要求。 环境因素与价值评估： 分析环境污染、地质灾害、历史遗迹保护等环境因素对不动产价值的影响，以及如何在评估中予以考虑。 第十章 房地产估价师的职业道德与法律责任 职业道德规范： 强调房地产估价师应遵循的职业操守，包括独立、客观、公正、审慎、保密等原则，以及避免利益冲突。 法律法规框架： 介绍与房地产估价相关的法律法规，如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》等，以及估价师的法律责任。 专业发展与继续教育： 鼓励估价师不断学习新知识、新技能，适应市场变化，通过继续教育保持和提升专业水平。 本书内容涵盖广泛，逻辑严谨，理论与实践相结合，语言力求清晰易懂，旨在为读者提供一本系统、实用、权威的不动产价值评估参考手册。通过学习本书，读者将能更深刻地理解不动产价值的形成机制，熟练掌握各类评估方法，并能独立、准确地完成各种复杂的不动产价值评估任务。

评分☆☆☆☆☆

“我对这本书的关注点主要在于其内容的全面性。房地产估价涉及的方面很多，从宏观的经济环境、政策法规，到微观的房屋结构、装修状况，再到市场行情、交易数据，都需要掌握。我希望这本书能够涵盖这些方方面面，并且能够解释清楚不同因素之间的相互影响。如果书中能够包含一些案例分析，那就更好了，这样可以帮助我更好地理解理论知识如何应用于实践。作为一本正版图书，我对它的内容准确性和权威性也寄予厚望，毕竟这是关系到专业能力的提升。”

评分☆☆☆☆☆

“从一个普通购房者的角度来说，我买这本书主要是想更好地了解我所购买房产的价值。虽然我不是专业的估价师，但我希望通过阅读这本书，能够对房地产估价有一个基本的认识，了解影响房价的各种因素，以及估价师是如何工作的。我希望这本书的语言不要过于专业和晦涩，能够让非专业人士也看得懂。如果书中能够提供一些实用的建议，比如如何评估房屋的潜在价值，或者在购房时如何规避一些估价上的陷阱，那对我来说将非常有帮助。毕竟，房子是人生中最重要的投资之一，了解其价值对我很重要。”

评分☆☆☆☆☆

“我之前在学习一些房地产相关的课程时，接触到了一些关于估价的内容，但总觉得碎片化，不够深入。这本书的书名里‘战松’这两个字，让我联想到它可能是由某位在该领域有深厚造诣的专家所著，而‘大连理工大学出版社’的背景也增添了这本书的学术色彩。我希望这本书能够提供一些前沿的估价理论和方法，或者是一些独特的研究视角，能够让我看到房地产估价领域新的发展趋势。如果它能在我已有的知识基础上，再拓展一些更深层次的思考，那就再好不过了。”

评分☆☆☆☆☆

“作为一名刚刚入行的房地产从业者，我一直在寻找一本能够系统性学习房地产估价理论和实务的书籍。我比较担心的是，市面上很多书都停留在理论层面，跟实际操作脱节。这本书的书名和出版方让我觉得它可能更偏向于理论基础的构建，这对我来说是好事，因为我希望先打牢基础，再去接触更复杂的实操。我对这本书的期待是，它能够清晰地阐述房地产估价的基本原则、方法和流程，并且能够解释清楚各种影响估价因素的原理。希望它能像一位经验丰富的老师，循序渐进地引导我掌握这门技术。”

评分☆☆☆☆☆

“这本书我早就想买了，一直没找到合适的版本。之前在网上看到很多关于房地产估价的书，但总觉得不够系统，或者内容比较陈旧。听说这本书是大连理工大学出版社出版的，质量应该有保证，而且是正版，价格也比较合理。我买书最看重的是内容是否严谨、实用，希望这本书能真正地帮助我提升在房地产估价方面的知识和技能。尤其是在当前房地产市场波动比较大的情况下，准确的估价能力就显得尤为重要。期待它能给我带来一些新的启发和视角。”