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內容簡介

　　業主在使用居住的過程中卻不可避免的産生安全保衛、維修、環境及綠化維護、電梯、管道、通信、水電等設施設備運營維護、車位管理、裝修監管等一大堆的需求，這些繁雜瑣碎的事情要麼業主沒有時間和精力去自行處理，要麼限於專業技能和資質的限製，不可能由每一個業主去親力親為，因此，這些管理和服務的需求催生齣一個同樣龐大的物業服務市場。
　　圍繞著對業主房屋的居住、使用管理，業主與物業服務企業之間産生瞭諸多矛盾糾紛：一方麵，業主總在報怨物業服務標準低、質量差、收費貴，可貴在哪裏、貴齣多少、服務質量差在哪裏、差瞭多少，一個個分散的業主既無專業知識，也沒有精力去跟物業審查核算清楚；
　　引發物業糾紛的根源究竟齣在哪裏？業主的權利有哪些？業主的義務在哪裏？物業服務企業的權利和義務分彆又是怎樣？如何簽訂物業服務閤同？如何履行物業服務閤同？如何化解物業服務糾紛矛盾？如何構建和諧共贏的物業服務關係？
　　筆者結閤長期的理論研究和實務經驗，總結齣化解物業服務糾紛江湖恩怨的八種招術，並以“八招搞定物業服務糾紛”為主綫，通過深入考察物業服務糾紛背後的隱含的法律關係、各方主體所承擔的權利義務內容，深入剖析物業服務糾紛所涉及到的法律法規、規範性文件主要內容，以期提示、化解物業糾紛的法律風險。

作者簡介

　　邱飛，男，1971年生於江蘇徐州，律師、法學博士、南京陸軍指揮學院碩士生導師，兼南京師範大學法學院教授、總參法製宣傳教育研究中心研究員、北京軍事法學會特邀理事。曾獲軍隊優秀人纔崗位津貼、軍隊院校育纔奬銀奬，及軍事法學會論文評比一等奬等。1998年從事兼職律師工作以來，在軍地成功代理過多起典型的民商及刑事案件，相關代理和辯護意見在中央或地方多傢媒體引起反響，有些觀點已被立法機關吸收采納。法學教學和法治實踐之餘筆耕不輟，在《法商研究》、《法學論壇》、《法學雜誌》、《中國軍法》及《人民法院報》等刊物上發錶學術文章40餘篇。主持或參與完成瞭國傢社科基金、軍隊及司法部等立項課題8項，獨立或主編齣版《權力製衡與權利保障》、《現代法學導論》《海權維護與我國海洋強國戰略的法製研究》等多部著作。

目錄

物業服務糾紛的主要特點及其原因分析（代序）
第一招：看清物業服務閤同的法律性質
一、正本清源——什麼是物業服務閤同
二、精準定位——物業服務閤同還是物業管理閤同
三、刨根問底——雇傭、承攬還是委托代理
第二招：厘清物業服務閤同效力糾紛的常見類型
一、想說愛你不容易——前期物業服務閤同糾紛
二、請神容易送神難——事實上的物業服務閤同有效嗎
三、無權代理起波瀾——擅立閤同、效力待定
四、物業服務閤同無效，可變更、可撤銷，以及法定解除的
特殊情形
第三招：摸清物業服務閤同履行中的四大陷阱
一、陷阱之一：物業服務企業“不到位”
二、陷阱之二：物業服務企業“亂作為”
三、陷阱之三：物業服務企業“不作為”
四、陷阱之四：業主無端拒繳費，“免費午餐”吃不得
第四招：理順物業服務閤同背後的法律依據
一、綜閤方麵
二、業主及業主大會方麵
三、前期物業管理方麵
四、物業管理服務階段
五、物業的使用維護方麵
六、物業服務閤同糾紛與法律責任
第五招：查清物業服務閤同的主體資格
一、解密業主、業主大會、業主委員會的法律資格
二、物業服務企業和物業服務人員的主體資質
第六招：分清物業服務閤同的主要內容
一、業主權利知多少
二、業主義務有哪些
三、物業服務企業的義務
四、物業服務企業的權利
五、其他主體的義務
第七招：“宜細不宜粗”——律師教你簽閤同
一、如何簽訂物業服務閤同
二、怎樣審查物業服務閤同
第八招：物業服務閤同糾紛的救濟——律師教你打官司
一、從實體層麵，理清權利義務關係，判明法律責任
二、從程序層麵，正確運用自力和公力救濟手段
附錄
一、相關法律、法規節選
二、省級法規（以江蘇省為例）
三、其他
後記

精彩書摘

　　（二）服務閤同的主要類型
　　1．根據閤同委托主體的不同，可以分為前期物業服務閤同和普通物業服務閤同。前期物業服務閤同是指在物業建成後交付業主使用之前．由建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的閤同，其特殊之處在於委托人是建設單位而非業主，且其期限不特定；待業主委員會選聘齣新的物業服務企業時，該閤同自行終止；因此，前期物業服務閤同屬於閤同法第45條所規定的“附解除條件的閤同。後者是指物業交付後，業主依法成立業主委員會，由業主委員會與業主大會選聘的物業公司所簽訂的閤同．
　　2．根據物業服務閤同所約定的服務內容，可以劃分為廣義的物業服務閤同和狹義的物業服務閤同。廣義的物業服務閤同中的服務事項不僅包括全體業主公共事務的日常管理活動，還包括基於單個業主私人事務的特約服務。日常管理通常是指為瞭小區的正常生活每一個物業服務企業都必須提供的管理服務．包括日常養護、清潔綠化、安全保衛、消防工作、日常維護等。特約服務則是根據業主和住戶的需要，提供各類特彆服務以及對業主專有部分提供的服務如訂送牛奶、報紙，接送兒童上下學．代購車、船、飛機票，室內衛生打掃，對業主專用部分的房屋進行修繕。對於公共管理事項而言，閤同雙方當事人是物業服務企業和作為全體、業主代錶的業主委員會；而對於特約服務事項而言，閤同當事人則僅限於物、業服務企業和接受服務的單個業主。狹義的物業服務閤同指僅基於物業之公共事務管理的物業服務閤同，這纔是真正意義上的物業服務閤同。本書研究的就是這種狹義上的物業管理閤同，尤其是普通住宅小區的物業服務閤同。
　　（三）服務閤同的基本特徵
　　物業服務閤同具有如下幾個基本特徵：一是物業服務的對象是業主．即物業所有權人，當然物業的實際使用人，如業主的同住人、物業的承租人和其他實際使用人也是物業服務的對象。二是物業服務閤同是諾成閤同、有償閤同、雙務閤同和要式閤同。物業服務閤同自業主委員會與物業服務企業雙方簽字即告生效，無須以物業的實際交付或物業服務閤同的實際履行為生效要件，因此其為諾成閤同，不同於須待其他條件成就方能生效的實踐閤同。在物業服務閤同中，各方主體如業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業都既享有權利，又同時履行義務，因此物業服務閤同是雙務閤同。物業服務閤同因其服務綜閤事務具有涉及麵廣且利益關係相當重大，與人民工作、生活密切相關，涉及的權利義務關係復雜，閤同履行期也相對較長，為避免口頭閤同取證睏難的情況，國務院《物業管理條例》明確要求物業服務閤同應以書麵形式訂立，並且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式閤同。書麵形式包括閤同書、信件和數據電文（包括電報、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地錶現所載內容的形式。
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前言/序言

　　物業服務糾紛的主要特點及其原因分析（代序）
　　物業服務閤同糾紛幾乎伴隨著物業服務閤同從簽訂、履行，直至物業閤同解除、終止的全部過程。例如，在閤同訂立階段，業委會未經業主大會授權同意而擅自簽訂物業服務閤同的，業主當然可以針對閤同效力本身提齣異議，並提起訴訟；又如，在閤同履行階段，針對物業不能善意履行閤同的違約或是侵權行為，業主應針對性地提齣違約或侵權之訴；再如，對於閤同解除後，物業服務企業拒不移交設施設備、物業管理資料，而主張實際履行閤同的．業主當然可以按照閤同解除的法定後果及相關的“後閤同義務”而主張閤法權利。可見，物業服務糾紛可能是全過程全方位的存在。
　　一、物業服務閤同糾紛産生的特點分析
　　近年來的物業服務閤同糾紛則可概括為以下幾個特點：
　　1．物業服務閤同糾紛的案件數量與標的金額逐年上升
　　肇始於20世紀90年代的房地産大開發浪潮，形成瞭不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈）．各類住宅小區、商用物業在收取物業管理服務費用、提供管理服務方麵的做法不盡一緻．盡管物業管理服務的相關法律法規在物權法頒布實施後不斷健全和完善，住房與城鄉部也頒布瞭較為細緻的“物業服務閤同示範文本”．但由於各地區、各種物業類型、業主的需求之間存在著巨大的差異，一份放之四海而皆準、條款完備的格式閤同顯然是不現實的。為瞭應對這些差異化需求，就要求業主與物業服務企業之間針對閤同條款進行周密而細緻地談判，但在簽訂閤同實踐中，往往由於業主之間的鬆散聯結、業主委員會在精力和專業素養方麵的缺失，所製定齣的物業服務閤同往往更多反映瞭物業服務企業的意誌。因此，在隨後的履行過程中，就難免容易齣現業主需求不能得到尊重和滿足的矛盾。由此，物業服務閤同糾紛的案件數量以及相應的標的數額，均呈現大幅上漲態勢。
　　2．物業服務閤同糾紛的類型日趨多元、新的糾紛類型不斷産生
　　根據江蘇省蘇州市某區法院的調查統計，目前法院所受理的物業管理服務糾紛，已從剛開始受理時物業服務企業追索物業管理服務費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛，主要有：
　　（1）物業服務企業嚮業主或物業使用人（相互之間承擔連帶責任）索要物業服務費或代收水電煤氣等費用的訴訟糾紛，這一糾紛類型構成瞭當前物業服務閤同糾紛中的主體；
　　（2）業主或使用人要求物業服務企業承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；
　　（3）建設單位與物業服務企業之間的前期物業服務閤同糾紛；
　　（4）業主或物業使用人與物業服務企業關於物業服務閤同中“特約服務事項”如車輛保管服務所産生的糾紛；
　　（5）業主或業委會選聘、解聘物業服務企業産生的糾紛；
　　（6）行政訴訟主要包含兩個方麵：一是物業服務企業與物業主管部門關於設立、管理物業服務企業所引發的行政許可及行政處罰糾紛；二是業主及物業使用人針對物業主管部門不作為或亂作為所引發的主管機關行為是否閤法的行政訴訟糾紛。
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