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内容简介

　　业主在使用居住的过程中却不可避免的产生安全保卫、维修、环境及绿化维护、电梯、管道、通信、水电等设施设备运营维护、车位管理、装修监管等一大堆的需求，这些繁杂琐碎的事情要么业主没有时间和精力去自行处理，要么限于专业技能和资质的限制，不可能由每一个业主去亲力亲为，因此，这些管理和服务的需求催生出一个同样庞大的物业服务市场。
　　围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷：一方面，业主总在报怨物业服务标准低、质量差、收费贵，可贵在哪里、贵出多少、服务质量差在哪里、差了多少，一个个分散的业主既无专业知识，也没有精力去跟物业审查核算清楚；
　　引发物业纠纷的根源究竟出在哪里？业主的权利有哪些？业主的义务在哪里？物业服务企业的权利和义务分别又是怎样？如何签订物业服务合同？如何履行物业服务合同？如何化解物业服务纠纷矛盾？如何构建和谐共赢的物业服务关系？
　　笔者结合长期的理论研究和实务经验，总结出化解物业服务纠纷江湖恩怨的八种招术，并以“八招搞定物业服务纠纷”为主线，通过深入考察物业服务纠纷背后的隐含的法律关系、各方主体所承担的权利义务内容，深入剖析物业服务纠纷所涉及到的法律法规、规范性文件主要内容，以期提示、化解物业纠纷的法律风险。

作者简介

　　邱飞，男，1971年生于江苏徐州，律师、法学博士、南京陆军指挥学院硕士生导师，兼南京师范大学法学院教授、总参法制宣传教育研究中心研究员、北京军事法学会特邀理事。曾获军队优秀人才岗位津贴、军队院校育才奖银奖，及军事法学会论文评比一等奖等。1998年从事兼职律师工作以来，在军地成功代理过多起典型的民商及刑事案件，相关代理和辩护意见在中央或地方多家媒体引起反响，有些观点已被立法机关吸收采纳。法学教学和法治实践之余笔耕不辍，在《法商研究》、《法学论坛》、《法学杂志》、《中国军法》及《人民法院报》等刊物上发表学术文章40余篇。主持或参与完成了国家社科基金、军队及司法部等立项课题8项，独立或主编出版《权力制衡与权利保障》、《现代法学导论》《海权维护与我国海洋强国战略的法制研究》等多部著作。

目录

物业服务纠纷的主要特点及其原因分析（代序）
第一招：看清物业服务合同的法律性质
一、正本清源——什么是物业服务合同
二、精准定位——物业服务合同还是物业管理合同
三、刨根问底——雇佣、承揽还是委托代理
第二招：厘清物业服务合同效力纠纷的常见类型
一、想说爱你不容易——前期物业服务合同纠纷
二、请神容易送神难——事实上的物业服务合同有效吗
三、无权代理起波澜——擅立合同、效力待定
四、物业服务合同无效，可变更、可撤销，以及法定解除的
特殊情形
第三招：摸清物业服务合同履行中的四大陷阱
一、陷阱之一：物业服务企业“不到位”
二、陷阱之二：物业服务企业“乱作为”
三、陷阱之三：物业服务企业“不作为”
四、陷阱之四：业主无端拒缴费，“免费午餐”吃不得
第四招：理顺物业服务合同背后的法律依据
一、综合方面
二、业主及业主大会方面
三、前期物业管理方面
四、物业管理服务阶段
五、物业的使用维护方面
六、物业服务合同纠纷与法律责任
第五招：查清物业服务合同的主体资格
一、解密业主、业主大会、业主委员会的法律资格
二、物业服务企业和物业服务人员的主体资质
第六招：分清物业服务合同的主要内容
一、业主权利知多少
二、业主义务有哪些
三、物业服务企业的义务
四、物业服务企业的权利
五、其他主体的义务
第七招：“宜细不宜粗”——律师教你签合同
一、如何签订物业服务合同
二、怎样审查物业服务合同
第八招：物业服务合同纠纷的救济——律师教你打官司
一、从实体层面，理清权利义务关系，判明法律责任
二、从程序层面，正确运用自力和公力救济手段
附录
一、相关法律、法规节选
二、省级法规（以江苏省为例）
三、其他
后记

精彩书摘

　　（二）服务合同的主要类型
　　1．根据合同委托主体的不同，可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业建成后交付业主使用之前．由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，其特殊之处在于委托人是建设单位而非业主，且其期限不特定；待业主委员会选聘出新的物业服务企业时，该合同自行终止；因此，前期物业服务合同属于合同法第45条所规定的“附解除条件的合同。后者是指物业交付后，业主依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司所签订的合同．
　　2．根据物业服务合同所约定的服务内容，可以划分为广义的物业服务合同和狭义的物业服务合同。广义的物业服务合同中的服务事项不仅包括全体业主公共事务的日常管理活动，还包括基于单个业主私人事务的特约服务。日常管理通常是指为了小区的正常生活每一个物业服务企业都必须提供的管理服务．包括日常养护、清洁绿化、安全保卫、消防工作、日常维护等。特约服务则是根据业主和住户的需要，提供各类特别服务以及对业主专有部分提供的服务如订送牛奶、报纸，接送儿童上下学．代购车、船、飞机票，室内卫生打扫，对业主专用部分的房屋进行修缮。对于公共管理事项而言，合同双方当事人是物业服务企业和作为全体、业主代表的业主委员会；而对于特约服务事项而言，合同当事人则仅限于物、业服务企业和接受服务的单个业主。狭义的物业服务合同指仅基于物业之公共事务管理的物业服务合同，这才是真正意义上的物业服务合同。本书研究的就是这种狭义上的物业管理合同，尤其是普通住宅小区的物业服务合同。
　　（三）服务合同的基本特征
　　物业服务合同具有如下几个基本特征：一是物业服务的对象是业主．即物业所有权人，当然物业的实际使用人，如业主的同住人、物业的承租人和其他实际使用人也是物业服务的对象。二是物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同和要式合同。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业双方签字即告生效，无须以物业的实际交付或物业服务合同的实际履行为生效要件，因此其为诺成合同，不同于须待其他条件成就方能生效的实践合同。在物业服务合同中，各方主体如业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利，又同时履行义务，因此物业服务合同是双务合同。物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，与人民工作、生活密切相关，涉及的权利义务关系复杂，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的情况，国务院《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。书面形式包括合同书、信件和数据电文（包括电报、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
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前言/序言

　　物业服务纠纷的主要特点及其原因分析（代序）
　　物业服务合同纠纷几乎伴随着物业服务合同从签订、履行，直至物业合同解除、终止的全部过程。例如，在合同订立阶段，业委会未经业主大会授权同意而擅自签订物业服务合同的，业主当然可以针对合同效力本身提出异议，并提起诉讼；又如，在合同履行阶段，针对物业不能善意履行合同的违约或是侵权行为，业主应针对性地提出违约或侵权之诉；再如，对于合同解除后，物业服务企业拒不移交设施设备、物业管理资料，而主张实际履行合同的．业主当然可以按照合同解除的法定后果及相关的“后合同义务”而主张合法权利。可见，物业服务纠纷可能是全过程全方位的存在。
　　一、物业服务合同纠纷产生的特点分析
　　近年来的物业服务合同纠纷则可概括为以下几个特点：
　　1．物业服务合同纠纷的案件数量与标的金额逐年上升
　　肇始于20世纪90年代的房地产大开发浪潮，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦）．各类住宅小区、商用物业在收取物业管理服务费用、提供管理服务方面的做法不尽一致．尽管物业管理服务的相关法律法规在物权法颁布实施后不断健全和完善，住房与城乡部也颁布了较为细致的“物业服务合同示范文本”．但由于各地区、各种物业类型、业主的需求之间存在着巨大的差异，一份放之四海而皆准、条款完备的格式合同显然是不现实的。为了应对这些差异化需求，就要求业主与物业服务企业之间针对合同条款进行周密而细致地谈判，但在签订合同实践中，往往由于业主之间的松散联结、业主委员会在精力和专业素养方面的缺失，所制定出的物业服务合同往往更多反映了物业服务企业的意志。因此，在随后的履行过程中，就难免容易出现业主需求不能得到尊重和满足的矛盾。由此，物业服务合同纠纷的案件数量以及相应的标的数额，均呈现大幅上涨态势。
　　2．物业服务合同纠纷的类型日趋多元、新的纠纷类型不断产生
　　根据江苏省苏州市某区法院的调查统计，目前法院所受理的物业管理服务纠纷，已从刚开始受理时物业服务企业追索物业管理服务费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷，主要有：
　　（1）物业服务企业向业主或物业使用人（相互之间承担连带责任）索要物业服务费或代收水电煤气等费用的诉讼纠纷，这一纠纷类型构成了当前物业服务合同纠纷中的主体；
　　（2）业主或使用人要求物业服务企业承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；
　　（3）建设单位与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷；
　　（4）业主或物业使用人与物业服务企业关于物业服务合同中“特约服务事项”如车辆保管服务所产生的纠纷；
　　（5）业主或业委会选聘、解聘物业服务企业产生的纠纷；
　　（6）行政诉讼主要包含两个方面：一是物业服务企业与物业主管部门关于设立、管理物业服务企业所引发的行政许可及行政处罚纠纷；二是业主及物业使用人针对物业主管部门不作为或乱作为所引发的主管机关行为是否合法的行政诉讼纠纷。
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