编辑推荐
1.中国金融市场有影响力的经济学家之一、股市宏观分析diyi人、方正证券shouxi经济学家任泽平博士力作!
2.提出“新周期”“经济L型”“一线房价翻一倍”“新5%比旧8%好”“5000点不是梦”“改革牛”这些振聋发聩重要判断的任泽平博士对房地产市场再发声,《房地产周期》带你看穿中国房地产市场重重迷雾!
3.房价还会涨吗?房子还能买吗?买哪里的房子?什么造就了一线房价只涨不跌的神话?中国房地产泡沫风险有多大?什么是长效机制?一本书看懂逃不开的房地产周期。十年研究精华。不仅是研究,更重要的是可以实战!
内容简介
房地产是如此的重要,而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心,同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题,长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。
本书是作者过去十年研究的一个总结,对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨,以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑,试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实,并建立分析房地产周期的逻辑框架,以期既能很好地解释过去,又能可靠地推演未来。
作者简介
任泽平,现任恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任,国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师,首都金融智库专家,科技部国家高新区升级评审专家,中国金融40人论坛特邀研究员,中国新供给50人论坛成员,中国人民大学兼职研究员,对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士,清华大学经济管理学院博士后。
长期从事宏观经济、货币金融、房地产、公共政策、产业经济等领域研究。2015年带领团队在中国机构投资者的各大评选中,获得新财富、水晶球、第1财经、AMAC等宏观第1大满贯,获得新财富四项大奖,为新财富分析师评选历史上获此殊荣的第1人。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断, 是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。
曾参与重大文件和改革方案起草,在国务院发展研究中心量化绩效考核常年名列前茅。在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇,专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”,出版译著《从奇迹到成熟:韩国转型经验》,出版专著《大势研判:经济、政策与资本市场》。
目录
导论
第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验:一线房价只涨不跌的神话
第一章 中国房地产周期研究
第一节 房地产周期的决定因素:长期看人口、中期看土地、短期看金融
第二节 房地产长周期的阶段性特点:理论逻辑与国际经验
第三节 中国房地产周期:过去、现在与未来
第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较
第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示
第二章 人口迁移的国际规律与中国展望:城市的胜利
第一节 人口迁移的主要理论逻辑
第二节 国际上人口迁移规律:城市的胜利
第三节 中国人口迁移趋势:步入第二阶段,向大都市圈集聚
第四节 中国人口迁移展望:集聚与分化
第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势:人口控制VS城市规划
第一节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验
第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力
第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模
第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题
第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划
第二篇 房地产市场风险:十次危机九次地产
第四章 全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示
第一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫
第二节 日本1986—1991年房地产泡沫
第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫
第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
第六节 历次房地产泡沫的启示
第五章 中国房地产泡沫风险有多大?
第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话:城镇化、居民收入和货币超发
第二节 绝对房价:居于世界前列
第三节 房价收入比:一二线城市偏高,三四线城市基本合理
第四节 库存:去化压力比较大的是三四线中小城市
第五节 租金回报率:整体偏低
第六节 空置率:三四线城市高于一二线城市
第七节 房地产杠杆:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升
第六章 这次不一样? 2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较
第一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高:与日本和香港比较
第二节 与过去比:此轮一线城市房价上涨的新特点
第三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比
第四节 与2015年中国股市大泡沫比
第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险
第七章 保汇率还是保房价:来自俄罗斯、东南亚和日本的启示
第一节 房价和汇率的理论关系
第二节 “俄罗斯模式”:弃汇率、保房价
第三节 “日本模式”:保汇率、弃房价
第四节 “东南亚模式”:弃汇率、弃房价
第五节 来自三种模式的启示
第三篇 房地产政策与制度:短期调控和长效机制
第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身?
第一节 德国房价长期稳定、在全球独善其身
第二节 德国住房供给:居住导向的制度设计,总量充足、市场多元
第三节 德国住房需求:货币政策盯住通胀,住厉金融政策长期保持中性,城市体系均衡第四节 启示
第九章 中国房地产调控二十年:问题、反思和抉择
第一节 1998—2001年:房改启动市场
第二节 2002—2004年:抑制房地产市场过热
第三节 2005—2007年:稳定住房价格
第四节 2008—2009年:刺激住房消费
第五节 2010—2013年:遏制房价上涨
第六节 2014—2016年9月:借稳增长和去库存,再度刺激
第七节 2016年9月至今:长短结合,促进健康发展
第八节 历次房地产调控的反思
第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者:房价构成分析
第一节 从宏观来看,土地出让金和税收占房价的八成
第二节 从中观城市来看,土地出让金和税收占房价的六成左右
第三节 从微观企业来看,土地出让金和税收约占房价的六成左右
第十一章 地王之谜:来自地方土地财政视角的解释
第一节 地王频出和高房价背后的制度因素:土地财政
第二节 土地财政的历史和成因
第三节 土地财政是地方政府的核心
第四节 客观认识土地财政的积极作用
第五节 正视土地财政带来的待解问题
第六节 改革完善土地财政
第十二章 供需错配、人地分离:一线城市高房价、三四线城市高库存的根源
第一节 人口迁移趋势:大都市圈化
第二节 人口城镇化与土地城镇化背离
第三节 解决之道:从短期调控到长效机制,从限制需求转向供给侧改革
第十三章 房产税会推出吗:从历史和国际视角推断
第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性
第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件
第三节 房产税的历史和效果
第四节 其他国家和地区房产税实践经验
参考文献
后记
精彩书摘
《房地产周期》:
第二,融资期限错配。基础设施项目属中长期项目,建设周期一般在5年以上,而地方投融资平台的银行贷款期限一般在5年以内,部分信托贷款的期限甚至为1年,导致地方政府面临贷款集中到期的偿还压力。
第三,还款来源不稳定。土地出让金是偿还地方政府债务的主要来源,但土地出让金与房地产市场密切相关,易受调控政策影响,导致地方政府的土地出让收入不稳定。土地出让金以土地供给为前提,但可供转用的农用地数量不是无限的,一旦未来无地可卖,地方财政将陷入困境。
第四,依赖于房价上涨。当土地出让价格在高位时,地方政府通过借新还旧等模式,还本付息尚可继续维持,因此在“房价:地价:抵押品价格”的正反馈过程中,价格上涨是核心因素,系统性风险逐步放大,却不存在纠偏的机制。一旦房价不振,风险将在此链条上快速传导,地方政府土地转让金会受到极大影响,很可能还本付息困难,地方政府将面临很大的债务风险,甚至影响到医药、教育、环保等民生领域的刚性支出。
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当年的古惑仔系列电影,在各位的心中可谓是非常的红火了。而郑伊健作为影片的主演,当年比陈小春等人更红,可以说是红透半边天了。然而现在说起来郑伊健,相比起郑伊健的作品,可能更多的,还是郑伊健的花边新闻了。然而陈小春越来越红,如今的郑伊健已经落到了无戏可拍的地步
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好书,像作者致敬,写了这么好的内容,而我却没时间拍个照,先给好评吧。
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书质量很好,读书节活动很实惠,买了好多
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坐标| 肥糕钵仔糕
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花了两天时间一口气看完,内容丰富,分析到位,但前后很多论述、数据与观点重复引用,略显啰嗦。
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数据多,分析的很到位,很多数据可以引用。有一定的价值。但总体感觉结构有些松散。
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