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基本信息

書名：公産房糾紛裁判思路與法律適用

：98.00元

作者：李超

齣版社：中國法製齣版社

齣版日期：2016-06-01

ISBN：9787509374597

字數：250000

頁碼：504

版次：1

裝幀：平裝

開本：16開

商品重量：0.4kg

編輯推薦

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本書通過疑難問題與裁判思路、典型案例、相關法律法規及政策三方麵具體闡釋公産房在權屬確認與保護、租賃、轉讓、繼承、離婚、拆遷安置等方麵的裁判思路與法律適用，為糾紛當事人及法律工作者防範風險、處理疑難問題，提供全麵實用的法律指引。

內容提要

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《公産房糾紛裁判思路與法律適用》由天津市高級人民法院法官李超根據實踐中的審判經驗攥寫，主要針對公産房糾紛案件的基本問題、公産房的婚姻傢庭繼承糾紛、權屬變更與確認糾、買賣(置換)閤同糾紛、租賃閤同糾紛、拆遷安置糾紛、返還原物糾紛裁判思路與觀點、典型案例等進行瞭梳理和總結，並較為全麵的收錄瞭公産房糾紛常用的法律依據，對進行此類案件裁判的法官、律師及案件當事人都具有較好的參考和指導作用。

目錄

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目錄

Contents

部分疑難問題與裁判思路

一、公産房的概念與特徵

二、公産房“使用權”的法律性質

三、處理公産房糾紛的基本原則

四、婚姻傢庭案件中的公産房承租問題

五、公産房承租權的繼承問題

六、轉讓公産房承租權閤同效力

七、已購公房上市交易問題

八、“央産房”上市交易問題

九、拆遷安置中的公産房問題

十、公産房糾紛中的“騰房”問題

第二部分典型案例

一、婚姻傢庭、繼承糾紛

1�閉奐鄯指�

離婚案件中，一方承租的公産房屋係夫妻雙方所在單位在其婚後進行分配，非承租一方有權承租該房屋;法院裁判時考慮處置房産的便利性，可以采取繼續由原承租人承租、給付對方摺價款的方式加以處理。

2�狽課莘指鈐�則

對夫妻雙方均可承租的公産房，應當依照照顧撫養子女一方、同等條件下照顧女方、照顧殘疾或生活睏難的一方、照顧無過錯一方的原則處理。

3�痹菔本幼�

離婚案件中，一方對另一方婚前承租的公産房無權承租而解決住房確有睏難的，人民法院可以判決其暫時居住。

4�閉髑蠊芾淼ノ灰餳�

人民法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關係時，一般應徵求自管房單位的意見。

5�狽蚱薰餐�財産

確認房改房是否屬於夫妻共同財産，應結閤當地房管政策以及購買的時間節點加以判斷。

6�輩撇�約定

離婚時，雙方對公房的使用、承租已作約定，且不違反法律規定，該約定具有法律約束力。

7�背凶餿ㄓ牖Ъ�

公産房的承租權的變更對象，一般要求具有本地戶籍。

8�蓖�等保護

在變更承租權人的離婚後財産糾紛訴訟案件中，對享有承租資格的夫妻雙方應同等保護其訴訟權利。

9�輩鵯�款的分割

婚姻關係存續期間承租的公産房被徵收後所得拆遷補償款，應作為夫妻共同財産分割。

10�比ㄊ羧啡縴承�

對涉訴公房承租利益未分割明確的情況下，一方不得徑行主張對涉訴房屋居住使用權利，而應先行明確承租權歸屬。

11�憊ち湔鬯�

摺算工齡購買公産房屋享受的僅是一種優惠政策，而非財産權益

12�背凶餿ü槭羧啡�

對於公産房原承租人死亡後承租權歸屬的確認，司法實踐的處理差異較大。

13�幣胖黽壇�

是否認可公産房承租人生前訂立遺囑指定符閤承租條件的親屬在其死後繼續承租公産房，應依照當地房管政策的規定。

14�憊餐�共有

在房改購房時，核算購房麵積已考慮其他傢庭成員的情況，應視為傢庭成員共同購房，房屋産權應屬於傢庭成員共同所有。

15�幣挪�範圍

公産房屋拆遷的貨幣補償款屬遺産範疇，應由繼承人依法繼承。

16�憊ち淅�益

使用已故配偶工齡利益購買公有住房産權，該房産不應作為夫妻共同財産。

二、公産房租賃閤同糾紛

17�弊飭蘚賢�的區分

區分平等主體之間的一般房屋租賃閤同與公産房租賃閤同，應結閤租賃閤同約定的具體內容加以判斷。

18�弊飭藜鄹�

對公産房屋租賃價格的認定，體現的是公産房管理人代錶行政機關對國有資産的管理，該行為係行政管理範疇，有關公産房屋租賃價格調整的爭議不屬於人民法院民事案件受理範圍。

19�背凶餛局�

在雙方租賃關係存續的情況下，公産房産權管理單位不得以拖欠租金為由，拒絕嚮承租人發放公産房承租憑證。

20�焙賢�解除

産權管理單位不能以承租人拒不繳納“公房租金”為由，解除公有住房租賃閤同而收迴房屋。

21�弊飭蘚賢�效力

公産房承租人因齣國(境)被注銷戶口，其與産權單位之間的公産房租賃關係依然有效。

22�蔽奈銼；�

公産房被確定為文物後，齣於保護文物的需要，産權單位可以要求公産房承租人騰退房屋，但應提供同等條件可供租住的房屋。

三、公産房買賣(置換)閤同糾紛

23�鄙米圓鷥牡腦鶉�

公産房買賣(置換)閤同中，承租人因擅自拆改房屋造成産權單位不予辦理承租權變更手續的，應當承擔違約責任。

24�奔彝コ稍鋇耐�意

因未徵得同戶籍共同生活的傢庭成員同意，緻使無法辦理承租權變更手續，作為齣賣方的公房承租人應當承擔違約責任。

25�背凶餿ㄗ�讓條件

公産房承租人事先未徵得同戶籍、共同居住人的同意，不得轉讓公産房承租權。

26�鄙埔餿〉�

夫或妻一方代為訂立買賣閤同處置公産房承租權，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

27�弊�讓閤同的效力

當事人訂立房屋買賣閤同後，未到房管部門正式簽訂公有住房承租權轉讓閤同，不影響雙方先前訂立的房屋買賣閤同的效力，違約方應按照約定承擔違約責任。

28�鋇盅禾蹩�

公産房不能作為抵押物，以公産房為抵押物設定的抵押條款無效。

29�憊�戶手續與閤同履行

公産房買賣閤同履行過程中，房屋能否辦理過戶手續是判斷閤同能否繼續履行的重要因素，而能否辦理過戶手續應當以有關行政主管部門的意見為準。

30�蔽ピ冀�

公産房買賣閤同約定違約金過高，應當予以調整。

31�本蛹湟邐�

房屋中介機構對於房屋權屬狀況、交易流程、應納稅額等訂約相關事項負有積極調查並據實報告的義務，違反此項義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。

32�毖氬�房買賣的條件

央産房買賣中，賣方負有先行辦理央産房上市交易手續，取得並提供《中央在京單位已購公房上市齣售登記錶》的義務。

33�迸獬ニ鶚�

央産房買賣須履行相關上市審批手續，由於賣方的違約行為，買方為促成交易嚮産權單位繳納的相關費用，應由賣方承擔。

34�斃爬道�益

因賣方擅自處分共有房屋，緻使《中央在京單位已購住房上市齣售登記錶》被撤銷，央産房買賣閤同被確認無效後，賣方應承擔締約過失責任，賠償買方的信賴利益損失。

35�憊郝蠆�權

城鎮職工購買公有住房産權，須符閤當地城鎮住房製度改革政策規定的相關條件。

36�背鍪酃�産房的特彆約定

公有住房售齣單位對公有住房的共用部位承擔著維修責任，售齣單位與公有住房買受人可以約定買受人不得實施有礙公有住房共用部位安全的行為。

37�輩糠植�權

部分産權房的買賣，當産權單位認可交易行為或已經具備購買全部産權的條件時，買賣閤同有效。

四、權屬確認與保護糾紛

38�背凶餿ㄈ吮涓�案件的受理

傢庭成員之間因確定公有住房承租人資格發生爭議，應由公産房行政主管部門處理，不屬於人民法院民事案件受理範圍。

39�弊�讓承租權案件的受理

因轉讓公産房使用權(承租權)引發的爭議，人民法院應當受理。

40�薄捌笠擋�”承租人的變更

原承租人死亡後，産權單位變更“企業産”承租人應符閤當地公産房管理政策。

41�狽禱狗課�

基於租賃、藉用、交換使用等閤同的公産房使用期屆滿後，具有閤同義務的相對人或實際使用人均負返還房屋義務。

42�閉甲》延�

在不主張返還房屋的情況下，公房承租權人有權徑行嚮占住人主張房屋使用費。

43�背凶餿巳ɡ�的保護

公産房租賃閤同是公産房承租人享有權利的依據，占住人不因占住行為享有居住權。

44�本幼∪�

因身份關係取得的公産房居住權，應予保護。

45�碧諭朔課蕕奶跫�

對於不享有公産房居住權的實際占用人，在騰退房屋不影響其基本生活的情況下，承租人主張占用人騰退房屋的請求應予支持。

46�痹�始調配對象的權益

權利人在購買公産房産權並登記在其名下後，應保證該公有住房原始調配對象居住、使用的權益。

47�畢嗔諭ǚ紜⒉曬夂腿照輾梁�

公産房受到通風、采光和日照等妨礙，承租人可以嚮構成妨礙的建設單位請求賠償。

48�鋇諶�人參加訴訟

公産房的産權單位或管理單位，基於對公産房糾紛案件的處理結果與其有法律上的利害關係，在除婚姻傢庭、繼承案件以外，可以作為第三人參加訴訟。

49�背凶餿ü�戶手續

因客觀原因無法提供房管政策要求的變更公産房承租人所需相關材料的，不影響其申請變更承租權相關權利的行使。

50�輩�權購買與服務年限

公産房以成本價齣售給職工，産權歸個人所有，經過規定時限後可以依法進入市場;産權單位可與職工約定服務年限與購買産權的具體事宜。

51�被環烤婪�

城鎮職工可以對承租的公産房換房居住，換房居住關係解除後，雙方均應返還占用對方的房屋。

52�薄安�”的保護

因“産”房屋落實政策引發房地産糾紛，不屬於人民法院受案範圍;但落實政策後房屋因繼承或租賃等糾紛起訴到法院的，人民法院應予受理。

五、公産房拆遷安置糾紛

53�輩鵯ㄊ背凶餿死�益的保護

通過房地産開發、産權置換取得的公産房所有權應依法保護，同時應保證原承租人利益，做齣妥善安置。

54�背凶餿說牟鵯ò倉�

城鎮職工依法取得的公産房承租權受法律保護，拆遷單位在未進行妥善安置之前不得要求公産房承租人騰退房屋。

55�輩鵯ɡ�益的分割

因徵收公産房而發放的拆遷安置貨幣補償款、産權調換房等應歸公産房承租人及其共同居住人共有。

56�背凶餿ㄗ�讓無效與拆遷利益

未經公産房管理部門審核同意的公産房承租權轉讓無效，該受讓人不能取得作為公房承租人的拆遷安置利益。

57�輩鵯ò倉貌鈎バ�議的簽約主體

公産房承租人死亡後尚未確定新的承租人，拆遷單位與某一有權承租人簽訂拆遷安置協議，並不影響其他有權承租人主張拆遷利益。

第三部分相關法律、法規及政策

一、公産房糾紛核心規範

中華人民共和國物權法

(2007年3月16日)

中華人民共和國閤同法(節錄)

(1999年3月15日)

高人民法院印發《關於審理離婚案件中公房使用、承租

若乾問題的解答》的通知

(1996年2月5日)

高人民法院關於房地産案件受理問題的通知

(1992年11月25日)

高人民法院關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問

題的解釋(一)

(1999年12月19日)

高人民法院關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問

題的解釋(二)

(2009年4月24日)

高人民法院關於審理買賣閤同糾紛案件適用法律問題的解釋

(2012年5月10日)

二、各地法院裁判意見

北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理

問題的意見

(2003年11月27日)

北京市高級人民法院關於印發北京市高級人民法院《關於

國有土地上房屋徵收與補償案件審判工作指南(試行)》

的通知

(2012年12月18日)

天津市高級人民法院關於印發《天津市高級人民法院關於

因直管公産房屋租賃産生爭議案件受理問題的審判委員

會紀要》的通知

(2015年6月8日)

上海市高級人民法院關於審理公房承租權確定及使用權轉

讓糾紛案件若乾問題的意見

(2004年9月28日)

上海市高級人民法院關於印發《處理公有住房齣售後糾紛

的若乾意見》的通知

(1996年10月31日)

上海市高級人民法院關於房屋動拆遷補償款分割民事案件

若乾問題的解答

(2004年1月12日)

上海市高級人民法院關於審理分傢析産案件若乾問題的意見

(2007年9月20日)

上海市高級人民法院關於適用高人民法院婚姻法司法解

釋(二)若乾問題的解答(一)(節錄)

(2004年9月7日)

上海市高級人民法院關於印發《關於民事案件審理的幾點

具體意見》的通知(節錄)

(2000年8月15日)

江蘇省高級人民法院關於印發《關於審理離婚案件處理住房

問題的意見》的通知

(1995年1月3日)

瀋陽市中級人民法院關於審理房地産案件若乾問題的處理

意見(之一)

(2004年3月27日)

瀋陽市中級人民法院關於審理房地産案件若乾問題的處理

意見(之二)

(2004年12月2日)

重慶市高級人民法院關於當前民事審判若乾法律問題的指

導意見(節錄)

(2007年11月22日)

山東省高級人民法院關於印發《全省民事審判工作座談會

紀要》的通知(節錄)

(2005年11月23日)

三、公有住房改革政策文件

建設部關於進一步推進現有公有住房改革的通知

(1999年8月13日)

國傢計委、建設部、財政部印發關於積極穩妥地推進公有

住房租金改革的意見的通知

(2000年7月19日)

中共中央辦公廳、國務院辦公廳轉發建設部等單位《關於

完善在京中央和住房製度的若乾意見》的通知

(2005年5月21日)

中共中央辦公廳、國務院辦公廳關於轉發國務院機關事務

管理局、中共中央直屬機關事務管理局關於《在京中央

和部級乾部住房製度改革實施意見》的通知

(2000年2月6日)

中共中央辦公廳、國務院辦公廳關於轉發建設部等單位關於

《在京中央和進一步深化住房製度改革實施方案》

的通知

(1999年8月16日)

四、已購公房上市交易的規定

建設部已購公有住房和經濟適用住房上市齣售管理暫行辦法

(1999年4月19日)

建設部關於已購公有住房和經濟適用住房上市齣售若乾問題

的說明

(1999年7月27日)

國務院機關事務管理局、中共中央直屬機關事務管理局關於

印發中央在京單位已購公有住房上市齣售管理辦法的通知

(2003年8月14日)

中央住房製度改革辦公室、中共中央直屬機關住房

製度改革辦公室關於做好中央在京單位已購公房上市齣售

工作有關問題的通知

(2003年8月28日)

北京市人民政府關於印發北京市已購公有住房上市齣售實施

辦法的通知

(2003年2月18日)

天津市國土房管局關於公有住房齣售有關問題的通知

(2015年6月30日)

天津市國土房管局關於印發公有住房續購全部産權和單位新

購建住房齣售有關問題的通知

(2015年11月19日)

山東省人民政府關於印發《山東省職工所購公有住房上市交

易管理暫行辦法》的通知

(1998年2月13日)

河北省公有住房售後首次交易管理辦法

(2000年2月23日)

河南省已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理暫行辦法

(1999年10月21日)

內濛古自治區已售公有住房清理規範辦法

(1998年6月1日)

廣東省廣州市人民政府關於修改《廣州市已購公有住房上市

規定》的決定

(2008年1月2日)

安徽省閤肥市人民政府關於修改《閤肥市已購公有住房上市

交易管理暫行辦法》的決定

(2009年1月16日)

南寜市已購公有住房上市齣售管理辦法

(2012年3月15日)

南陽市人民政府關於印發南陽市已購公有住房上市交易管理

辦法的通知

(2013年10月24日)

五、公産房管理與使用的規定

北京市人民政府關於印發《北京城鎮公有住房租金減免暫行

辦法》的通知

(2000年3月1日)

天津市國土房管局關於修改《天津市公有住房變更承租人管

理辦法》的通知

(2014年10月17日)

關於印發天津市公有住房售後維修基金使用管理辦法的通知

(2010年9月17日)

天津市國土資源和房屋管理局關於印發天津市公有住房租金

計算辦法的通知

(2011年5月21日)

天津市國土資源和房屋管理局關於進一步加強公有住房使用

權置換工作的通知

(2010年9月25日)

天津市人民政府辦公廳關於轉發市國土房管局擬定的天津市

直管公産房屋管理辦法的通知

(2014年5月31日)

上海市房屋租賃條例

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