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《澳門房地産發展研究》在全麵論述房地産發展的一般理論和相關實證分析的基礎上，梳理瞭澳門房地産業的發展曆程，係統地總結與分析瞭影響澳門房地産發展的諸因素。《澳門房地産發展研究》特色在於利用經濟計量方法定量研究澳門房地産發展與諸影響因素之間的關係，同時利用門限協整與誤差修正模型實證分析瞭澳門房價與經濟發展之間的關係，基於馬爾可夫轉換模型實證分析瞭澳門綜閤消費物價指數與住房指數等，並對澳門房地産發展的前景進行瞭預測。《澳門房地産發展研究》的研究方法和結論對政策製定者、相關研究人員和專傢學者有較大的幫助。內容簡介
《澳門房地産發展研究》梳理瞭澳門房地産業的發展曆程，運用經濟計量方法係統分析瞭影響澳門房地産發展的諸因素，對澳門房地産市場的前瞻研究具有重要的意義。《澳門房地産發展研究》的主要創新點在於：一，建立澳門宏觀經濟聯立方程模型，挖掘促使房地産發展的深層因素，在宏觀層麵上尋求遏製其大起大落的方式。二，利用門限協整理論分析澳門房價與經濟發展之間的關係，並運用DEA模型對澳門房地産業的效率進行評價。第三，應用服從跳躍一擴散過程下的實物期權定價模型對澳門房地産基礎價格進行測定，並在此基礎上測定澳門房地産泡沫的臨界值。這些成果填補瞭澳門房地産研究方麵的空白。作者簡介
柯慶耀，華僑大學數量經濟學博士，現為澳門圓方物業發展策劃有限公司、圓方工程顧問有限公司董事總經理、澳門經濟法律學會會長，有土木工程學、法律背景，注冊工程師，主要從事澳門房地産發展研究工作。在《澳門研究》、《亞太經濟》等期刊發錶數篇論文。陳燕武，華僑大學數量經濟學博士，現為華僑大學數量經濟研究院、華僑大學商學院副教授，碩士研究生導師，主要研究方嚮為經濟計量模型及其應用。曾任日本東北大學客座研究員，近作有專著《消費經濟學——基於經濟計量學的視角》（2008年），並編著瞭《西方經濟學學習指導》（2003年）。在《數量經濟技術經濟研究》、《數理統計與管理》、《消費經濟》、《經濟問題探索》、《東南學術》、《福建論壇》、《亞太經濟》、《統計與決策》、《華僑大學學報》等期刊發錶論文三十餘篇。2005年起參與編撰社會科學文獻齣版社“經濟藍皮書”《巾同經濟分析與預測》的“颱港澳經濟篇”中“澳門經濟分析與預測”部分。
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目錄
第一章 緒論第一節 國內外相關研究
第二節 房地産發展實證方法研究的現況
第三節 本書研究的意義和思路
第二章 澳門房地産簡介
第一節 房地産的定義
第二節 澳門房地産的曆史和現狀
第三節 澳門房地産在整體經濟中的地位和作用
第三章 澳門房地産發展的因素分析
第一節 澳門房地産發展的定性分析
第二節 澳門房地産發展的定量分析
第四章 澳門宏觀經濟計量模型
第一節 澳門宏觀經濟計量模型的建立
第二節 澳門宏觀經濟聯立方程的求解
第三節 澳門宏觀經濟聯立方程的預測
第四節 澳門房地産發展對澳門經濟的貢獻
第五章 基於協整理論的澳門房地産發展因素關係分析
第一節 協整與誤差修正模型
第二節 澳門房地産發展因素關係分析
第六章 澳門房價與經濟發展的門限協整研究
第一節 房價和經濟發展關係的文獻迴顧
第二節 研究方法
第三節 澳門房價與經濟發展關係的實證分析
第七章 基於馬爾可夫轉換模型的澳門物價指數及住房指數的分析
第一節 馬爾可夫鏈分析法的基本原理
第二節 馬爾可夫轉換模型
第三節 馬爾可夫鏈及馬爾可夫轉換模型對澳門相關指數的實證研究
第八章 基於DEA模型的澳門房地産業效率評價
第一節 DEA方法和文獻綜述
第二節 澳門房地産效率的實證分析
第九章 澳門房地産泡沫測定研究
第一節 澳門房地産發展狀況
第二節 實物期權在房地産投資決策中的應用
第三節 房地産泡沫理論與模型
第四節 澳門住宅用房價格泡沫實證分析
第五節 政策建議
第十章 澳門城市競爭力與房地産發展
第一節 澳門的城市競爭力狀況
第二節 澳門城市經濟發展與房地産業的相互影響
第十一章 澳門房地産發展因素研究的前景
第一節 澳門房地産的發展前景
第二節 澳門房地産發展因素研究的深化
參考文獻
後記
精彩書摘
澳門房地産業與世界各國的同業無異，都在國民經濟體係中占有一席之地。房地産是國民經濟的一部分，房地産發展與國民經濟的發展如影隨形，同枯共榮，房地産發展研究與國民經濟的發展研究是分不開的。以澳門為對象，挖掘房地産發展的背後因素，分析房地産大起大落的因由，總結歸納房地産發展的經驗教訓，在宏觀層麵上尋求遏製其拋上跌下的負麵影響的方式，令房地産這一支柱産業在國民經濟中發揮積極有益的作用，是本書的目的。本書從早期的經濟學傢幾乎都涉及的土地經濟學研究曆程分析及真正意義的房地産研究開始，分析瞭從20世紀30年代中國房地産研究的啓濛階段至改革開放房地産發展研究的復蘇經過，闡述瞭澳門房地産的艱難起步至曆年澳門房地産的波動過程及其底蘊，總結瞭房地産的發展是房地産研究的基礎，房地産的研究有利於整體經濟的研究，房地産的平穩發展有利於整體經濟的持續穩健發展的規律。本書先從澳門房地産的定性分析下筆，從一般因素到具體因素分析，然後進行定量分析，經過經典經濟計量的多級檢驗，基於經典經濟計量方法和現代經濟計量方法對澳門的房地産發展因素進行研究。接著，從宏觀經濟角度建立澳門經濟計量模型，以經濟理論為先，統計檢驗和經濟計量檢驗隨後，經過對聯立方程求解、逐一方程的檢驗、模型係統的檢驗後，建立澳門宏觀經濟聯立方程模型，再利用外生變量賦值，對澳門進行經濟預測（截至2010年），並運用經濟理論，結閤澳門的實際情況作深入的檢驗剖析。 然後，進一步將現代經濟計量方法運用於澳門房地産分析。首先基於協整理論分析澳門房地産發展因素之間的關係；基於門限協整方法討論澳門房價和經濟發展之間的相關關係；基於馬爾可夫轉換模型對澳門綜閤消費物價指數及住房指數進行分析和預測；運用DEA模型對澳門房地産業的效率進行評價；應用服從跳躍—擴散過程下的實物期權定價模型對澳門房地産基礎價格進行測定，並在此基礎上厘定澳門房地産泡沫臨界值，進而對澳門房地産泡沫進行測定與判斷分析，以便能及時把握當前澳門房地産泡沫狀況，提高房地産投資的效益；從城市競爭力和房地産發展的關係對澳門房地産進行分析，進一步探討澳門房地産發展深層次的問題。最後是澳門房地産發展研究的前景。本書以經濟計量的定量分析為主，定性分析為輔，研究澳門房地産發展與其相關諸因素的關係，從各個角度對澳門房地産發展展開分析。在本書的基礎上作深入的探討，推廣經濟計量方法在澳門的實際運用，可為澳門房地産市場的前瞻研究，為當局對房地産的土地供應量的控製、發展年期的審批、人力資源的調配及與其他行業的協調提供參考；對於投資人士進行前景分析、把握銷售時機，都具有較大的指導作用。而這對於澳門房地産業的平穩發展、澳門整體經濟的健康持續嚮上，都具有深遠的曆史意義和重要的現實意義。前言/序言
柯慶耀和陳燕武閤著的《澳門房地産發展研究》即將齣版，囑我寫一個序。本書以柯慶耀的博士學位論文為基礎，閤作者陳燕武為本書增添瞭若乾新內容，使本書成為比較係統的研究澳門房地産發展的專著。柯慶耀是華僑大學在澳門招收的首批數量經濟學博士研究生之一。2000年華僑大學獲教育部批準設立數量經濟學博士學位點，次年開始在國內和澳門同時招收博士研究生，柯慶耀通過瞭入學考試，隨即開始瞭他的博士學位攻讀之旅。其時，我應華僑大學校長吳承業教授之邀，為該校數量經濟專業博士生授課，同時擔任瞭柯慶耀的指導教師，從此開始瞭我們之間的師生互動。
柯慶耀本已在華僑大學獲得土木工程學士和法律碩士學位，隨後在澳門某銀行任職，長期從事房地産方麵的業務。攻讀數量經濟學博士於他來說是一個全新領域，同時又是在職攻讀，無論是在學業上還是時間上都要比常人付齣更多的艱辛與努力。在老師和同學們的鼓勵下，他以堅韌不拔的毅力，剋服重重睏難，完成各項必修課，修滿學分，順利進入瞭博士論文撰寫階段。鑒於他長期與澳門的房地産業打交道，熟知澳門房地産的發展曆史和現狀，故我建議他以澳門房地産發展為博士論文選題方嚮。柯慶耀果然不負所望，在大量閱讀文獻資料的基礎上，結閤長期的工作實踐，運用學到的數量分析方法，努力總結和發掘澳門房地産發展方麵的特點和規律，揭示澳門房地産發展與整體經濟發展之間的關係，最終完成博士論文，順利通過答辯，被授予數量經濟學博士學位。積五年之修煉，終成正果。柯慶耀是華僑大學為澳門特彆行政區培養的第一個博士，我作為他的導師倍感欣慰。
澳門房地産發展研究序本書在全麵論述房地産發展方麵的一般理論和相關實證分析的基礎上，梳理瞭澳門房地産發展的曆程，係統地總結分析瞭影響澳門房地産發展的諸因素，然後利用經濟計量方法定量研究澳門房地産發展與諸影響因素之間的關係，此成果填補瞭澳門房地産研究方麵的空白。書中進一步通過建立澳門宏觀經濟計量模型，把房地産模型作為總體宏觀經濟模型的一部分，進而把澳門的房地産發展置於澳門的總體經濟發展框架內，揭示瞭澳門總體宏觀經濟發展對房地産發展的影響。然後在預測澳門未來經濟發展前景的基礎上，同時預測瞭房地産的發展前景。總的說來，本書在理論分析和實證建模模擬和預測等方麵都有一定的獨到之處，有些研究因無先例可循而顯得彌足珍貴。
華僑大學的數量經濟學專業博士生，已有多人在博士學位論文的基礎上齣版瞭專著。受此形勢之鼓舞，柯慶耀亦要加入其中。考慮到博士論文已完成有年，澳門經濟又有新的發展，如能增加若乾新內容，既可使專著更為完善，也可獲得讀者歡迎。他邀請陳燕武閤作，得到瞭陳的贊同和大力支持，如此便産生瞭本書的第五至十章。這些新加入的內容主要體現在兩個方麵：一是盡量把最新收集到的資料數據都包括進來，使其與當前的澳門經濟發展更為密切；二是在經濟計量方法的應用方麵增加瞭若乾內容，有些方法具有一定的前沿性。例如，利用門限協整與誤差修正模型實證分析澳門房價與經濟發展之間的關係；基於馬爾可夫轉換模型分析澳門綜閤消費物價指數與住房指數；基於DEA（數據包絡分析）模型評價澳門的房地産業效率；應用服從跳躍—擴散過程下的實物期權定價模型對澳門房地産基礎價格進行測定，在此基礎上厘定澳門房地産泡沫臨界值，進而對澳門房地産泡沫進行測定與判斷分析。這些新內容擴展瞭澳門的房地産研究。
澳門特彆行政區麵積近30平方公裏，常住人口約50萬，是一個微型的開放型社會經濟係統。然而，麻雀雖小，五髒俱全，澳門的特殊政治經濟地位及其相應的國際影響，更不是可以用其地域麵積和人口數量來衡量的。以澳門的社會、經濟為背景進行人文社會科學研究，更有一種“小中見大”的境界。本書利用各種數量分析方法研究澳門的房地産業發展，無疑為澳門的人文社會科學研究作齣瞭貢獻。
用戶評價
閱讀這本書的過程，就像是跟著一位經驗豐富的城市規劃師，對澳門這座小城進行瞭一次徹底的“解剖”。它非常注重微觀層麵的細節展現，尤其是關於社會階層流動性與城市居住環境變遷的交叉分析，給我帶來瞭強烈的共鳴。作者並未迴避房價高企、青年嚮上流動受阻等敏感問題，而是將其置於全球化背景和特區體製下進行審視。我尤其關注瞭關於公共住房政策變遷那一章，它細緻地梳理瞭從早期填海造地的社會福利視角到如今市場化主導下的保障體係調整，這種曆史脈絡的梳理，讓政策的每一步變動都有瞭清晰的邏輯支撐。書中對社區文化遺産保護與現代商業開發的衝突處理，也展示瞭作者對城市人文關懷的重視。總的來說，它成功地將宏大的經濟敘事，融入到普通居民的日常生活體驗之中，使得論述不再是冰冷的數字堆砌，而是有血有肉的社會觀察。
評分這本書的學術嚴謹性值得稱贊，尤其是它所采用的比較研究方法，極大地提升瞭分析的深度。作者並未將澳門視為一個孤立的經濟體進行研究，而是將其置於大灣區乃至東南亞的區域經濟網絡中進行比對和定位。這種跨地域的參照係，使得許多在澳門本地看來習以為常的現象，如人纔引進政策的特殊性、金融服務業的差異化發展路徑，一下子變得清晰起來。我印象深刻的是關於跨境金融閤作模式的比較分析，它不僅列舉瞭澳門與鄰近地區的異同點，還嘗試構建瞭一個適閤澳門特區地位的“小而精”的金融服務模型。這種跳脫齣傳統行政區劃限製的視野，是很多區域研究書籍所欠缺的。對於希望從區域經濟一體化角度理解澳門獨特角色的學者或專業人士而言，這本書提供的比較模型和數據支撐，無疑是一份寶貴的參考資料。
評分這本關於澳門經濟轉型的巨著，其深度和廣度令人印象深刻。作者並沒有將視角局限於傳統的博彩業，而是花瞭大量篇幅剖析瞭迴歸後澳門在産業多元化方麵的艱難探索與階段性成果。我特彆欣賞其中對“會展旅遊”和“中醫藥産業”這兩個新興領域的細緻描摹。書中詳盡的數據圖錶清晰地展示瞭政府如何引導資源配置，以及這些政策在市場中的實際反饋。例如，關於會展中心從規劃到實際運營的周期分析，不僅是技術層麵的介紹，更融入瞭對區域競爭態勢的深刻洞察，指齣澳門在與香港、珠海等地的競閤關係中如何尋找自身獨特的價值定位。對於任何想瞭解後博彩時代澳門經濟肌理的人來說，這本書提供瞭一個極為紮實的理論框架和豐富的案例支撐。它不僅僅是在描述“發生瞭什麼”，更是在探究“為什麼會這樣”以及“未來可能的走嚮”。閱讀過程中，我數次停下來，思考書中提齣的關於土地資源稀缺性對城市可持續發展製約的觀點，這對於理解澳門的宏觀調控策略至關重要。
評分如果說有什麼讓我對這本書印象深刻，那一定是其對“製度韌性”的深刻探討。作者以一種近乎哲學的視角，審視瞭澳門作為一個高度依賴特定産業的微型經濟體，如何在全球經濟波動麵前展現齣其製度層麵的適應能力。書中關於財政盈餘的代際公平分配討論，以及應對外部衝擊時貨幣和財政政策的配閤機製，展現瞭一種成熟的治理智慧。它超越瞭簡單的經濟數據陳述，深入探討瞭製度設計背後的價值取嚮——如何在維持經濟繁榮與保障社會穩定之間找到微妙的平衡點。特彆是關於如何構建一個更具“抗風險能力”的法律和監管框架的論述，具有極強的現實指導意義。這本書真正做到瞭將曆史、政治、經濟和社會學元素融為一體，形成瞭一個多維度的分析框架，對於理解澳門的長期發展戰略具有不可替代的價值。
評分這本書的敘事風格非常獨特，它沒有采用那種刻闆的教科書式語言，反而融入瞭大量的口述曆史和行業內部人士的訪談記錄，讀起來非常引人入勝，仿佛在聽一場精彩的紀錄片解說。其中關於科技創新生態培育的那幾個章節，特彆生動地記錄瞭幾傢本土初創企業從零到一的艱難曆程。這些企業在資源受限的澳門環境中，如何與既有的龐大博彩企業集團共存、競爭乃至閤作的故事，極具啓發性。作者通過對這些“微觀主體”的刻畫，成功地描繪齣瞭澳門在尋求創新驅動轉型過程中所麵臨的結構性挑戰——人纔迴流不足、風險投資渠道不暢等。這種將宏觀政策意圖與個體奮鬥史相結閤的寫作手法，讓讀者能更真切地感受到政策落地過程中的阻力與韌性，閱讀體驗遠超一般的政策分析報告。
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