最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与运用 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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杨立新 编

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• 房屋租赁
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• 案例分析

出版社： 中国法制出版社

ISBN：9787509314500

版次：1

商品编码：10103449

包装：平装

丛书名： 司法解释名家解读丛书

开本：32开

出版时间：2009-09-01

用纸：胶版纸

页数：432

字数：390000

正文语种：中文

内容简介

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，经过最高人民法院审判委员套讨论通过，于2009年9月1日正式实施。这个司法解释与《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一道，构成了房地产合同纠纷案件适用法律的司法解释体系。
　　在城镇，房屋租赁合同大量存在，尤其是在住房制度改革之后，政府不再提供公房租赁，城镇居民解决住房问题，要么靠自己购买商品房，要么租赁他人的住房，除此之外，没有更好的办法解决。因此，在城镇，有大量的工薪阶层尤其是年轻的工薪阶层的居民是靠租赁他人房屋解决居住问题。正因为如此，在城镇中，房屋租赁合同纠纷大量存在，在法院审理的民事案件中占有重要的地位。因此，依照法律解决好城镇房屋租赁合同纠纷，是安定民心，使人民安居乐业的一个重要工作。
　　城镇房屋租赁合同纠纷解决适用《合同法》，这个命题并没有问题，而且《合同法》专门规定了“租赁合同”一章，对租赁合同的一般规则作出了明确的规定。据此看来，城镇房屋租赁合同的法律适用好像并没有太大的问题。

目录

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）
最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问

第一部分 租赁合同的一般原理
第一节 租赁合同概述
一、租赁合同的概念及其当事人
二、租赁合同的成立
三、租赁合同的标的物
四、租赁合同的种类和形式
第二节 租赁合同的效力
一、出租人的义务
二、承租人的义务
三、租赁合同的特别效力
第三节 租赁合同的风险负担
一、租赁物的风险负担
二、租金的风险负担
三、汶川地震引发的问题
第四节 租赁合同的变更、更新与消灭
一、租赁合同的变更
二、租赁合同更新
三、租赁合同消灭
四、租赁合同消灭的效力

第二部分 房屋租赁纠纷司法解释条文释义
第一条 [适用范围]
第二条 [违法建筑物租赁]
第三条 [临时建筑物租赁]
第四条 [登记备案]
第五条 [无效合同的处理]
第六条 [一房数租的处理]
第七条 [出租人合同解除权]
第八条 [承租人合同解除权]
第九条 [经同意的装饰装修处理]
第十条 [未构成附合的装饰装修处理]
第十一条 [构成附合装饰装修费用的处理]
第十二条 [合同届满时装饰装修的处理]
第十三条 [未经同意装饰装修的处理]
第十四条 [房屋扩建费用的处理]
第十五条 [超过剩余租赁期限的转租无效]
第十六条 [同意转租的推定]
第十七条 [次承担人的代偿请求权]
第十八条 [次承租人逾期腾房]
第十九条 [房屋租赁合同的概括继受]
第二十条 [买卖不破租赁]
第二十一条 [侵害优先购买权的责任]
第二十二条 [实现抵押权时的优先购买权]
第二十三条 [房屋拍卖时的优先购买权]
第二十四条 [承租人优先购买权的例外]
第二十五条 [溯及力]

第三部分 房屋租赁纠纷法律适用典型案例
1.因出租违章建筑而无法得到租金案
2.出租过期临时建筑导致租赁合同无效案
3.以没有备案为由要求赖掉租金案
4.租赁合同无效出租人要求房屋使用费纠纷案
5.多重租赁中租赁权纠纷案
6.因破坏性装修出租人解除合同纠纷案
7.房屋不符合居住条件承租人解除租赁合同案
8.房屋租赁合同无效装修处理纠纷案
9.房屋租赁合同终止后装修物补偿纠纷案
10.房屋租赁合同解除装饰装修残值补偿纠纷案
11.租赁期届满装修价值补偿纠纷案
12.未经出租人同意装修处理纠纷案
13.扩建费用承担纠纷案
14.转租超过原合同期限的部分无效案
15.违约擅自转租案
16.转租人逾期腾房缴纳使用费案
17.承租人死亡其他共同经营者继续租用房屋纠纷案
18.买卖不破租赁纠纷案
19.擅自出卖已出租房屋侵害承租人优先购买权案
20.抵押物折价时承租人优先权利纠纷案
21.拍卖租赁物和承租人优先购买权纠纷案
22.房屋共有人和承租人的优先购买权纠纷案
23.善意第三人和承租人优先购买权纠纷案
24.未通知承租人拍卖效力争议案

第四部分 相关法律法规及司法解释
中华人民共和国物权法
中华人民共和国合同法
中华人民共和国土地管理法
中华人民共和国城市房地产管理法
中华人民共和国城乡规划法
城市房屋拆迁管理条例
建设工程质量管理条例
村庄和集镇规划建设管理条例
城市房屋租赁管理办法
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

精彩书摘

　　五、依法保护承租人的优先购买权
　　问：《解释》规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。是基于何种考虑？
　　答：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
　　优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的《物权法》，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”。最高人民法院废止了《（民法通则）适用意见》第一百一十八条规定，就是基于该条规定与《物权法》规定相冲突。《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定和《合同法》第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
　　问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的？

前言/序言

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，经过最高人民法院审判委员会讨论通过，于2009年9月1日正式实施。这个司法解释与《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一道，构成了房地产合同纠纷案件适用法律的司法解释体系。
　　在城镇，房屋租赁合同大量存在，尤其是在住房制度改革之后，政府不再提供公房租赁，城镇居民解决住房问题，要么靠自己购买商品房，要么租赁他人的住房，除此之外，没有更好的办法解决。因此，在城镇，有大量的工薪阶层尤其是年轻的工薪阶层的居民是靠租赁他人房屋解决居住问题。正因为如此，在城镇中，房屋租赁合同纠纷大量存在，在法院审理的民事案件中占有重要的地位。因此，依照法律解决好城镇房屋租赁合同纠纷，是安定民心，使人民安居乐业的一个重要工作。
　　城镇房屋租赁合同纠纷解决适用《合同法》，这个命题并没有问题，而且《合同法》专门规定了“租赁合同”一章，对租赁合同的一般规则作出了明确的规定。据此看来，城镇房屋租赁合同的法律适用好像并没有太大的问题。

法律前沿：中国民事诉讼前瞻与证据规则精要 本书简介 本册专著聚焦于中国当代民事诉讼实践中亟待深入理解和精细化运用的前沿议题，旨在为法律实务工作者、法学研究人员以及相关专业的学生提供一套系统、深入且具有高度实操价值的理论与实务指引。全书严格围绕《中华人民共和国民事诉讼法》及其最新司法解释的体系展开，重点剖析了近年来人民法院在审理复杂民事案件过程中，对程序法理和证据认定的最新发展与指导思想。 全书结构严谨，逻辑清晰，共分为五大部分，二十个章节，内容涵盖了民事诉讼的启动、审理、证据采纳、特别程序以及法律援助等关键环节。我们摒弃了对某一特定实体法领域（如房屋租赁、知识产权、婚姻家庭等）的聚焦，转而着重于程序正义的实现和证据的有效构建，这被视为现代民事司法效率与公正性的核心基石。 --- 第一部分：民事诉讼程序结构与最新发展（约 350 字） 本部分首先对当前我国民事诉讼制度的整体架构进行了宏观梳理，强调了“以审判为中心”的诉讼模式向“以证据为中心”的实质性转变。 第一章：民事诉讼的职权主义与处分原则的边界重塑：深入探讨了在新型商事纠纷和复杂侵权案件中，法院在证据开示和事实认定上的主动权与当事人处分权之间的动态平衡。着重分析了对“违反诚信原则”行为的程序制裁，以及对“新证据”在二审、再审中采纳的严格标准。 第二章：诉讼管辖权的精细化认定：聚焦于网络交易、跨境合同项下专属管辖的地域冲突与选择性管辖权的行使，结合最新的最高人民法院裁定实例，解析了“被告住所地”、“合同履行地”以及“侵权结果发生地”在不同类型案件中的实操认定路径。同时，对仲裁协议效力审查中的“可分割性原则”进行了详尽论述。 第三章：诉讼期间与司法时效的衔接：本章着力解析了中止、中断、中止诉讼的法定事由及其在司法实践中的弹性空间，特别是针对因不可抗力或正在进行的行政审查导致的诉讼程序的处理方式，提供了详尽的裁判指引。 --- 第二部分：证据规则的深化理解与运用（约 450 字） 证据的采信与否，直接决定了民事案件的裁判结果。本部分是全书的重点和难点所在，旨在将抽象的证据法条转化为可操作的证据收集、保全与质证策略。 第四章：电子证据的法定效力与存证难题：鉴于当前商业活动的电子化趋势，本章详细剖析了电子数据（包括电子邮件、即时通讯记录、云端存储文件、区块链信息）的“同一性”与“完整性”的司法认证标准。重点讨论了数据出示的“原始性”要求以及如何通过司法审计与技术鉴定来克服证据的易变性。 第五章：证明责任分配的动态化机制：超越传统的“谁主张、谁举证”原则，本章深入阐述了“优势证据标准”在高度不确定性案件中的应用，以及法院如何根据证据的控有程度和举证便利性进行责任的实质性转移。 第六章：书证、视听资料与鉴定意见的质证艺术：本章提供了针对专业性较强的鉴定意见（如工程造价、知识产权价值评估）的交叉询问（Cross-examination）技巧，指导律师如何通过对鉴定人资质、鉴定方法、取样过程的质询，有效削弱或推翻不利证据的证明力。 第七章：证据保全与妨碍证明的法律后果：详细阐述了诉前、诉中证据保全的紧迫性条件，以及对隐匿、销毁、伪造证据的当事人所适用的严厉制裁措施，包括罚款、拘留乃至承担败诉责任的后果。 --- 第三部分：裁判的说理与司法文书的规范化（约 300 字） 本部分探讨如何确保裁判文书的说理充分且逻辑严密，以提升司法公信力。 第八章：事实认定与法律适用逻辑链条：强调裁判理由必须清晰地勾勒出“查明的事实”、“适用的法条”以及“两者之间的逻辑推导过程”。本章分析了“自由心证”与“法定证据裁判”之间的科学结合点。 第九章：判决主文的确定性与可执行性：针对给付判决、确认判决和变更判决在主文措辞上的要求，特别是涉及财产范围、履行期限、履行方式的明确性，提供了规范范本与常见错误分析。 第十章：附带程序性裁决的必要性：讨论了在终局判决中一并处理的临时措施（如财产保全的解除或继续、案件受理费用的承担）的规范要求，避免程序遗漏。 --- 第四部分：特别程序与多元化纠纷解决机制的整合（约 250 字） 本部分关注效率优先的特殊程序，并探讨了诉讼外机制与诉讼程序的有效衔接。 第十一章：简易程序与小额诉讼的适用边界：清晰界定了适用简易程序的案件类型（排除特定实体法争议），并分析了小额诉讼程序中证据展示的简化倾向，以及其对当事人权利保障的制度性约束。 第十二章：督促程序与公示催告程序的异同与衔接：针对债权凭证化和票据纠纷，详细区分了两种督促机制的适用条件，特别强调了对票据的公示催告程序中，对权利人申报义务的严格要求。 第十三章：诉讼中的调解与和解的效力固化：解析了经法院主持调解达成和解协议后的法律地位（具有法律文书的执行力），以及如何确保调解过程的自愿性和合法性，防止程序上的胁迫。 --- 第五部分：司法援助、费用承担与程序救济（约 150 字） 本部分收尾于程序保障的末端环节。 第十四章：诉讼费用的预交、减免与追缴：详细阐述了法律援助制度的申请条件，以及在案件处理过程中，因程序变更、管辖转移或当事人适格发生变化导致诉讼费用承担的动态调整机制。 第十五章：上诉、抗诉与审判监督程序的启动：系统梳理了不同救济途径（上诉、申请再审、检察院抗诉）的法定期限、启动要件以及对原判决效力的影响，为当事人争取程序救济提供了清晰的行动指南。 总结： 本书通过对民事诉讼程序法的深度剖析与前沿案例的提炼，旨在提升法律人士对程序规则的敏感度和操作精准度，确保每一次司法活动都能在合法、高效与公正的轨道上运行。全书案例支撑扎实，理论分析深入，是当前中国民事诉讼实务工作的必备参考书。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计简洁大方，深蓝色的背景搭配烫金的书名，透露出一种庄重而权威的气息。初次翻阅，就被其严谨的排版和清晰的章节划分所吸引。虽然我是一名普通的城市租户，日常生活中也难免会遇到与房屋租赁相关的一些问题，但对于法律条文的理解总觉得有些晦涩难懂，尤其是当真的遇到纠纷时，更是感到无所适从。我期待这本书能够像一位经验丰富的法律顾问，用通俗易懂的语言，将那些复杂的法律条文解释得明明白白，帮助我这样的普通民众了解自己的权利和义务，在面对租赁纠纷时，能够做到心中有数，不被不合理的条款所蒙蔽。尤其是一些关于租金调整、押金返还、房屋维修责任划分等实际操作中的常见问题，书中是否能够提供详尽的解答和案例分析，是我非常关注的。我希望它不只是枯燥的法条堆砌，而是能真正地贴近生活，解决实际问题，让法律不再是遥不可及的冰冷文字，而是切实保护我们权益的有力武器。

评分☆☆☆☆☆

作为一名房产中介，我们每天都在与房屋租赁合同打交道，而合同的合法性、合同条款的清晰度以及双方权益的保障，是我们工作的重中之重。市面上关于合同法的书籍很多，但专门针对城镇房屋租赁合同纠纷的审理，并且能详细解读最高人民法院的司法解释，这本身就非常有价值。我关注的重点在于，这本书能否为我们提供更深入的理解，让我们能够准确把握司法解释的精神实质，从而在起草、审查合同的过程中，规避潜在的法律风险，减少日后可能发生的纠纷。例如，对于一些模糊的合同约定，我们应该如何理解和处理，才能符合最新的司法精神？在发生租赁纠纷时，作为居间方，我们应该如何协助双方，或者提供哪些信息，才不至于卷入不必要的麻烦？这本书的实用性，体现在它能否帮助我们更专业、更稳健地处理日常业务，提升我们的专业素养，最终更好地服务于客户，也更好地维护市场的健康发展。

评分☆☆☆☆☆

我对法律的研究兴趣一直很浓厚，尤其关注与民生息息相关的法律领域。城镇房屋租赁合同纠纷，无疑是社会生活中非常普遍且重要的一个方面，它直接关系到千家万户的居住稳定和财产安全。最高人民法院的司法解释，更是具有极高的法律效力和指导意义。我希望这本书能够深入剖析这些司法解释的条文，不仅解释“是什么”，更要解读“为什么”，以及“如何运用”。例如，对于某些看似晦涩的法律概念，书中是否能提供生动形象的比喻或者经典的判例来辅助理解？对于实践中出现的疑难杂症，例如涉及特殊户型、共有产权、装修赔偿等复杂情况，司法解释是如何考量的，又有哪些值得借鉴的裁判思路？我渴望通过阅读这本书，能够构建起一个系统、完整的关于城镇房屋租赁合同纠纷的法律知识体系，提升自身的法律素养，更好地理解和运用法律。

评分☆☆☆☆☆

作为一名基层法官，我们常年处理各类民事案件，其中房屋租赁合同纠纷占据了相当大的比例。而最高人民法院的司法解释，是我们审理案件的根本遵循。这本书的价值，在于它是否能够帮助我们这些一线办案人员，更透彻地理解司法解释的精神，掌握其核心要义，并且能够灵活地将其运用到具体的案件审判中。我关注的是，书中是否能够针对司法解释中的关键条文，提供详尽的分析，包括其立法背景、条文内涵、以及在不同类型案件中的适用要点。另外，书中能否引用一些典型的、具有指导意义的判例，分析其裁判理由，为我们提供实际的办案参考？我希望这本书能够成为我们案头必备的工具书，帮助我们在纷繁复杂的案件事实面前，精准把握法律规定，作出公正、合理的判决，维护当事人的合法权益，也提升司法的公信力。

评分☆☆☆☆☆

我对城市规划和房地产发展有着持续的关注，而房屋租赁市场是城市发展中不可或缺的一环。在经历了快速的城市化进程后，城镇房屋租赁相关的法律法规也日益完善，其中最高人民法院发布的司法解释，更是对这一领域的规范起到了至关重要的作用。我希望这本书能够提供一个宏观的视角，结合租赁市场的实际发展情况，来解读这些司法解释。例如，书中是否会探讨司法解释的出台，是如何回应当前租赁市场存在的哪些突出问题的？对于一些新兴的租赁模式，比如长租公寓、共享办公空间等，这些司法解释又将如何适用？我希望这本书不仅仅是法律条文的解析，更能够体现出其背后的社会经济考量，以及对未来租赁市场发展的引导作用。它能否帮助我们理解，法律的制定和适用，是如何服务于社会治理和经济发展的。

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是正版书非常好的，发货速度快啊

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还没怎么看，但感觉还不错

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法学名家作品，很实用！

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凑字数

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实用书籍，折扣不算太高，不过是正版的。

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就那样呢……………………

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是正品书，专家观点，值得学习！

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