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內容簡介

　　2016年樓市運行形勢集中體現為市場迴暖過程中的局部過熱。年初，房地産市場齣現井噴式由一綫嚮周邊及二綫城市波浪式擴散迴暖，雖在4月後呈現迴落調整的跡象，但自7月，尤其是8月以來，形勢迅猛逆轉，房地産市場過熱麵臨著區域進一步擴散和熱點地區失控風險。隨著9、10月一綫城市、熱點二綫城市房地産調控的集中收緊，樓市初現降溫跡象，麵臨短期調整。
　　報告預測：樓市將迎來新一輪的短期調整。在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策齣颱的前提下，全國房價整體增幅將收窄，個彆月份或將絕對下降。其中，一、二綫城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅迴落會更大，三、四綫城市分化；房地産開發投資將放緩，增幅或將低於2016年；總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三、四綫城市去庫存任務仍然艱巨；銷售開工方麵，2017年銷售或將有較大幅度下降，開工麵積也將會下降，同時分化還會持續，一、二綫城市新開工或將增加。
　　《中國住房發展報告（2016—2017）》是中國社科院財經戰略研究院齣品的蕞據話語權的中國住房市場報告，從總報告、市場報告、主題報告、公共政策和城市報告五個角度，在評述2015年第四季度至2016年第三季度住房及相關市場走勢的基礎上，對中國住宅市場體係做瞭係統的分析、預測與評價，通過構建中國住房指數體係，量化評估瞭住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析瞭住房市場及其相關領域協調健康發展所麵臨的主要問題與挑戰，針對性地提齣瞭相關政策建議。

作者簡介

　　倪鵬飛，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學院財經戰略研究院院長助理，城市與房地産研究室主任，研究員，博士生導師。“中國城市百人論壇”秘書長。1994～2000年在南開大學經濟學院攻讀經濟學碩士、博士學位。2000年7月進入赴中國社會科學院財經戰略研究院工作。主編《中國城市競爭力報告》、《中國住房發展報告》、《中國國傢競爭力報告》。

目錄

第一部分 總體報告
第一章 中國住房發展總報告——踏平坎坷成大道
第二章 世界經濟與住房市場形勢分析與預測
第三章 中國宏觀經濟形勢分析與預測
第二部分 市場報告
第四章 中國住房市場形勢分析與預測
第五章 中國土地市場形勢分析與預測
第六章 中國住房金融市場形勢分析與預測
第三部分 主體報告
第七章 中國住房需求主體分析與預測
第八章 中國住房企業分析與預測
第九章 中國金融機構住房支持行為分析與預測
第十章 中國地方政府在住房發展中的行為分析與預測
第四部分 公共政策
第十一章 中國住房社會保障
第十二章 中國住房宏觀調控
第五部分 城市報告
第十三章 中國主要城市住房市場風險分析與預測
第十四章 中國重點城市住房市場形勢分析與預測

精彩書摘

　　原因分析：多方聯閤博弈
　　本輪樓市局部呈現過熱態勢，部分地區甚至已近瘋狂地步。除瞭基本麵變化決定市場周期性調整不可避免，製度變革釋放新需求減弱整體調整幅度外，資本助力投資投機穿越主導並造就瞭市場調整過程中的本輪樓市狂潮。在固有的製度漏洞之下，當前中國住房市場中突齣問題的産生是由政府部門和包括購房者、開發商、金融機構等在內的市場主體（見圖1-11），基於利益追求和心理預期開展閤作博弈的結果。
　　圖1-11政府與住房市場主體構成
　　（一）環境原因
　　經濟下行、人民幣貶值、資産荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發樓市局部過熱的重要環境條件。一方麵，中國經濟進入新常態以來，經濟形勢進入緩慢下行通道，GDP也由2012年前的年均增速超過9%逐漸下降到2016年的不到7%，實體經濟由於勞動力成本的上升以及齣口市場的萎縮而麵臨著巨大的下行壓力，國內的優質資産長期不足甚至日益減少，使得房地産成為為數不多的具有較高穩定迴報的優質資産。此外，由於長期實行貨幣寬鬆政策，貨幣超發嚴重，自2012年以來M2的月平均增速維持在13%左右，同時中國在外匯市場上對資本進行瞭嚴格的管製，過量的貨幣隻能追求國內日益稀缺的優質資産特彆是房地産資産，最終必然導緻房地産市場的日益火爆。
　　另一方麵，中國不同地區、不同類型城市間在經濟發展、居民收入、人口規模等方麵存在較大的差異，城市之間房地産市場日益分化，一、二綫城市由於土地供應相對不足、需求缺口相對較大，房價也是節節攀高。相反，在大部分三四綫及以下城市，由於前期形成的大量庫存積壓，房價不溫不火，這也使得過量資金紮堆湧入少數一、二綫城市，從而導緻部分熱點城市地王頻現、房價暴漲。
　　（二）利益機製
　　驅動全社會支持或從事房地産投資投機的利益機製，是導緻樓市局部過熱的深層根源。在當前製度環境和宏觀背景下，一方麵，土地及房地産市場壟斷的超額利潤，吸引市場主體轉嚮一、二綫城市房地産。目前，在城市土地的國有産權約束下，中國的城鎮土地市場基本上由政府獨傢壟斷，且地方政府存在強烈的土地財政依賴，這也使得政府可以通過控製土地供應的規模和節奏來影響市場、經營城市，獲取更高的土地齣讓收益，存在推高地價和房價的內在激勵。同時，由於房地産行業壟斷利潤相對較高，必將吸引大量開發商紛紛湧入這一市場進行投資投機，進而引發房地産市場的過熱。
　　另一方麵，流動性增加導緻資産價格上升，吸引市場主體投資或投機一、二綫城市房地産。由於中國事實上長期實行寬鬆貨幣政策，使得流動性泛濫，資産價格飆升，特彆是房地産市場，作為目前中國僅有的少數幾個優質資産，更加會吸引大量投資或投機資金進入，從而促成瞭局部房地産市場的過熱局麵。
　　（三）閤作博弈
　　市場主體閤作博弈是樓市局部過熱的整體原因。在新舊動能轉換、實體經濟不振、經濟增長下行與貨幣貶值壓力較大、市場分化趨勢嚴重和資産荒的新形勢下，現行的經濟發展、住房發展與城市化發展戰略與現行的住房、財稅、土地、金融等製度，催生齣瞭一套多纍行為主體共同參與的房地産化取嚮的閤作博弈機製。
　　中央政府基於經濟增長與社會安全權衡，采取多種政策工具對宏觀經濟及房地産市場進行調控。過去十多年中，由於中國房地産市場發展承擔著推動經濟增長、城鎮化建設和改善民生的多重目標，使得房地産調控政策麵臨著“鬆”與“緊”的兩難選擇，進而被動性采取支持或抑製性政策措施和手段，使樓市處在周期性的波動之中。地方政府是基於土地財政現實與本地經濟增長考慮，一方麵存在控製土地供應、抬高地價、助推房價的內在激勵，另一方麵通過支持房地産來經營城市，參與並支持融資、開發、投資與投機。
　　銀行等金融機構基於利潤、風險及業績權衡，在實體經濟不景氣以及資産價格不斷上升的背景下，積極將巨量的資金引入樓市。在監管不嚴以及存在漏洞的情況下，想方設法通過各種渠道和途徑，加大對以土地為抵押的開發商，住房為抵押的購房者的貸款投放，支持甚至直接參與樓市投資投機。
　　房地産開發銷售企業通過房地産金融化嚮一、二綫核心城市擴展。實體企業轉嚮一、二綫核心城市的投資開發或投資性購買。中高收入居民、投資投機者基於避險、保值、盈利目的，在一、二綫核心城市瘋狂購房。中介機構則齣位運營、違規炒作，與開發商閤謀，不惜傳遞虛假信息，加劇搶房狂潮。
　　在土地供給（地方政府）→土地競拍（地方政府+開發商）→住房建造（開發商+建築企業+金融機構）→住房銷售（開發商+中介）→住房購買或再次轉讓（購房者+金融機構+中介）等各個環節，不同行為主體參與其中並最終形成瞭一個環環相扣的利益鏈。通過聯閤博弈，完成投資與投機在熱點重點城市樓市間穿越，製造瞭局部房價暴漲和市場過熱的奇跡。
　　（四）資金導入
　　巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。2015年以來，央行實行瞭一係列降準、降息的貨幣政策，目的是促進實體經濟復蘇與增長。在此形勢下，各市場主體利用政策優惠和多部門“分治”形成的監管空隙進行所謂的“金融創新”，通過復雜的金融産品，將巨量資金騰挪到一、二綫核心城市的房地産市場。在這場復雜的騰挪術中，銀行、保險公司、證券公司、信托公司、基金公司、互聯網金融公司、開發企業、經紀公司、居民、機構投資者，甚至實體企業相互閤作，各自扮演瞭重要的角色。
　　……

前言/序言

　　當今，沒有哪一個主題像樓市關乎國計民生，因為敏感牽動全社會神經，問題復雜超乎理性預判，發展麯摺讓人步步驚心，調控頻繁引發諸多爭議。
　　中國社會科學院每年都發布《中國住房發展報告》，對年度中國住房市場體係做全麵係統的分析、預測與評價，是中國最權威、最著名的住房市場預測報告之一。
　　在《中國住房發展報告（2016－2017）》中，作者帶大傢迴望瞭2016年中國樓市這齣跌宕起伏的“悲喜劇”，述評瞭2015年第4季度至2016年第3季度住房及相關走勢，並對2017年的整體樓市與熱點城市房價作齣瞭預判。
　　2015年年中以來，在相對寬鬆的政策背景下，中國房地産市場逐步進入上升周期，尤其是2016年年初之後，房地産市場齣現井噴式由一綫嚮周邊及二綫城市波浪式擴散迴暖，雖在4月之後呈現迴落調整的跡象，但是自7月尤其是8月以來形勢迅猛逆轉，房地産市場過熱麵臨著區域進一步擴散和熱點地區瘋狂和失控的風險。隨著一綫城市從嚴調控的推進，以及9月、10月熱點二綫城市房地産調控的集中收緊，樓市初現降溫跡象，麵臨短期調整。
　　報告預測：樓市將迎來新一輪的短期調整。在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策齣颱的前提下，全國房價整體增幅將收窄，個彆月份或將絕對下降。其中，一、二綫城市中先前房價上漲過快的城市，房價增幅迴落會更大，三、四綫城市分化；房地産開發投資將放緩，增幅或將低於2016年；總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三、四綫城市去庫存任務仍然艱巨；銷售開工方麵，2017年銷售或將有較大幅度下降，開工麵積也將會下降，同時分化還會持續，一、二綫城市新開工或將增加。

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