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内容简介

　　2016年楼市运行形势集中体现为市场回暖过程中的局部过热。年初，房地产市场出现井喷式由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月后呈现回落调整的迹象，但自7月，尤其是8月以来，形势迅猛逆转，房地产市场过热面临着区域进一步扩散和热点地区失控风险。随着9、10月一线城市、热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象，面临短期调整。
　　报告预测：楼市将迎来新一轮的短期调整。在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降。其中，一、二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三、四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三、四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一、二线城市新开工或将增加。
　　《中国住房发展报告（2016—2017）》是中国社科院财经战略研究院出品的蕞据话语权的中国住房市场报告，从总报告、市场报告、主题报告、公共政策和城市报告五个角度，在评述2015年第四季度至2016年第三季度住房及相关市场走势的基础上，对中国住宅市场体系做了系统的分析、预测与评价，通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

作者简介

　　倪鹏飞，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，中国社会科学院财经战略研究院院长助理，城市与房地产研究室主任，研究员，博士生导师。“中国城市百人论坛”秘书长。1994～2000年在南开大学经济学院攻读经济学硕士、博士学位。2000年7月进入赴中国社会科学院财经战略研究院工作。主编《中国城市竞争力报告》、《中国住房发展报告》、《中国国家竞争力报告》。

目录

第一部分 总体报告
第一章 中国住房发展总报告——踏平坎坷成大道
第二章 世界经济与住房市场形势分析与预测
第三章 中国宏观经济形势分析与预测
第二部分 市场报告
第四章 中国住房市场形势分析与预测
第五章 中国土地市场形势分析与预测
第六章 中国住房金融市场形势分析与预测
第三部分 主体报告
第七章 中国住房需求主体分析与预测
第八章 中国住房企业分析与预测
第九章 中国金融机构住房支持行为分析与预测
第十章 中国地方政府在住房发展中的行为分析与预测
第四部分 公共政策
第十一章 中国住房社会保障
第十二章 中国住房宏观调控
第五部分 城市报告
第十三章 中国主要城市住房市场风险分析与预测
第十四章 中国重点城市住房市场形势分析与预测

精彩书摘

　　原因分析：多方联合博弈
　　本轮楼市局部呈现过热态势，部分地区甚至已近疯狂地步。除了基本面变化决定市场周期性调整不可避免，制度变革释放新需求减弱整体调整幅度外，资本助力投资投机穿越主导并造就了市场调整过程中的本轮楼市狂潮。在固有的制度漏洞之下，当前中国住房市场中突出问题的产生是由政府部门和包括购房者、开发商、金融机构等在内的市场主体（见图1-11），基于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。
　　图1-11政府与住房市场主体构成
　　（一）环境原因
　　经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件。一方面，中国经济进入新常态以来，经济形势进入缓慢下行通道，GDP也由2012年前的年均增速超过9%逐渐下降到2016年的不到7%，实体经济由于劳动力成本的上升以及出口市场的萎缩而面临着巨大的下行压力，国内的优质资产长期不足甚至日益减少，使得房地产成为为数不多的具有较高稳定回报的优质资产。此外，由于长期实行货币宽松政策，货币超发严重，自2012年以来M2的月平均增速维持在13%左右，同时中国在外汇市场上对资本进行了严格的管制，过量的货币只能追求国内日益稀缺的优质资产特别是房地产资产，最终必然导致房地产市场的日益火爆。
　　另一方面，中国不同地区、不同类型城市间在经济发展、居民收入、人口规模等方面存在较大的差异，城市之间房地产市场日益分化，一、二线城市由于土地供应相对不足、需求缺口相对较大，房价也是节节攀高。相反，在大部分三四线及以下城市，由于前期形成的大量库存积压，房价不温不火，这也使得过量资金扎堆涌入少数一、二线城市，从而导致部分热点城市地王频现、房价暴涨。
　　（二）利益机制
　　驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制，是导致楼市局部过热的深层根源。在当前制度环境和宏观背景下，一方面，土地及房地产市场垄断的超额利润，吸引市场主体转向一、二线城市房地产。目前，在城市土地的国有产权约束下，中国的城镇土地市场基本上由政府独家垄断，且地方政府存在强烈的土地财政依赖，这也使得政府可以通过控制土地供应的规模和节奏来影响市场、经营城市，获取更高的土地出让收益，存在推高地价和房价的内在激励。同时，由于房地产行业垄断利润相对较高，必将吸引大量开发商纷纷涌入这一市场进行投资投机，进而引发房地产市场的过热。
　　另一方面，流动性增加导致资产价格上升，吸引市场主体投资或投机一、二线城市房地产。由于中国事实上长期实行宽松货币政策，使得流动性泛滥，资产价格飙升，特别是房地产市场，作为目前中国仅有的少数几个优质资产，更加会吸引大量投资或投机资金进入，从而促成了局部房地产市场的过热局面。
　　（三）合作博弈
　　市场主体合作博弈是楼市局部过热的整体原因。在新旧动能转换、实体经济不振、经济增长下行与货币贬值压力较大、市场分化趋势严重和资产荒的新形势下，现行的经济发展、住房发展与城市化发展战略与现行的住房、财税、土地、金融等制度，催生出了一套多累行为主体共同参与的房地产化取向的合作博弈机制。
　　中央政府基于经济增长与社会安全权衡，采取多种政策工具对宏观经济及房地产市场进行调控。过去十多年中，由于中国房地产市场发展承担着推动经济增长、城镇化建设和改善民生的多重目标，使得房地产调控政策面临着“松”与“紧”的两难选择，进而被动性采取支持或抑制性政策措施和手段，使楼市处在周期性的波动之中。地方政府是基于土地财政现实与本地经济增长考虑，一方面存在控制土地供应、抬高地价、助推房价的内在激励，另一方面通过支持房地产来经营城市，参与并支持融资、开发、投资与投机。
　　银行等金融机构基于利润、风险及业绩权衡，在实体经济不景气以及资产价格不断上升的背景下，积极将巨量的资金引入楼市。在监管不严以及存在漏洞的情况下，想方设法通过各种渠道和途径，加大对以土地为抵押的开发商，住房为抵押的购房者的贷款投放，支持甚至直接参与楼市投资投机。
　　房地产开发销售企业通过房地产金融化向一、二线核心城市扩展。实体企业转向一、二线核心城市的投资开发或投资性购买。中高收入居民、投资投机者基于避险、保值、盈利目的，在一、二线核心城市疯狂购房。中介机构则出位运营、违规炒作，与开发商合谋，不惜传递虚假信息，加剧抢房狂潮。
　　在土地供给（地方政府）→土地竞拍（地方政府+开发商）→住房建造（开发商+建筑企业+金融机构）→住房销售（开发商+中介）→住房购买或再次转让（购房者+金融机构+中介）等各个环节，不同行为主体参与其中并最终形成了一个环环相扣的利益链。通过联合博弈，完成投资与投机在热点重点城市楼市间穿越，制造了局部房价暴涨和市场过热的奇迹。
　　（四）资金导入
　　巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。2015年以来，央行实行了一系列降准、降息的货币政策，目的是促进实体经济复苏与增长。在此形势下，各市场主体利用政策优惠和多部门“分治”形成的监管空隙进行所谓的“金融创新”，通过复杂的金融产品，将巨量资金腾挪到一、二线核心城市的房地产市场。在这场复杂的腾挪术中，银行、保险公司、证券公司、信托公司、基金公司、互联网金融公司、开发企业、经纪公司、居民、机构投资者，甚至实体企业相互合作，各自扮演了重要的角色。
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前言/序言

　　当今，没有哪一个主题像楼市关乎国计民生，因为敏感牵动全社会神经，问题复杂超乎理性预判，发展曲折让人步步惊心，调控频繁引发诸多争议。
　　中国社会科学院每年都发布《中国住房发展报告》，对年度中国住房市场体系做全面系统的分析、预测与评价，是中国最权威、最著名的住房市场预测报告之一。
　　在《中国住房发展报告（2016－2017）》中，作者带大家回望了2016年中国楼市这出跌宕起伏的“悲喜剧”，述评了2015年第4季度至2016年第3季度住房及相关走势，并对2017年的整体楼市与热点城市房价作出了预判。
　　2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升周期，尤其是2016年年初之后，房地产市场出现井喷式由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月之后呈现回落调整的迹象，但是自7月尤其是8月以来形势迅猛逆转，房地产市场过热面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。随着一线城市从严调控的推进，以及9月、10月热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象，面临短期调整。
　　报告预测：楼市将迎来新一轮的短期调整。在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降。其中，一、二线城市中先前房价上涨过快的城市，房价增幅回落会更大，三、四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三、四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一、二线城市新开工或将增加。

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