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内容简介

　　土地收益分配问题，涉及国家、农村集体、农民以及土地使用者之间的经济利益关系，是土地制度改革的关键环节。
　　《中国土地收益分配问题研究》主要研究了农村集体经营性建设用地入市改革、收益分配以及国有建设用地收益分配问题。关于农村集体经营性建设用地入市收益分配，主要研究了20世纪90年代至2014年改革以及2015年国家确定的试点地区改革推进情况，并重点分析了佛山市南海、浙江德清、四川郫县等改革的基本情况、主要经验及入市收益分配改革等。关于国有建设用地使用权收益分配，研究了国有土地出让收益、土地税收规模及存在的主要问题，实证分析了我国土地财政、房地产税收与城镇公共品供给，城镇化与公共服务发展水平等问题。从“土地收益生成环节，土地产权和政府规制权理论，国民收入分配层次理论，公共财政理论”视角，提出了土地非税收入、土地（房地产）税收改革的思路及具体政策建议。主要包括：赋予地方政府以土地资产为担保发行土地债券；构建兼顾公平与效率的土地增值收益分配机制；扩大税基，实行城乡统一的土地（房地产）税制；简化税种，优化土地（房地产）税制结构；课征重点从土地（房地产）流转环节调整到土地（房地产）保有环节，征收房地产财产税，并逐步成为地方主体税种；实行城乡统一的土地增值税，完善土地增值税制；设置土地闲置税等。

作者简介

　　邓宏乾，1964年生，湖北松滋市人，二级教授，博士生导师，现为华中师范大学经济与工商管理学院院长，湖北省人文社科重点研究基地——湖北房地产发展研究中心主任，国家社科基金重大项目“我国住房保障问题与改革创新研究”首席专家。主要研究领域：城市经济、房地产经济。
　　先后主持承担国家社科基金项目四项，省部级科研项目九项；在商务印书馆等出版学术著作七部，发表学术论文五十多篇。《中国城市财政主体财源研究——房地产税与城市土地地租》获武汉市第十二次社会科学成果一等奖；获省部级成果三等奖三项。
　　主要学术兼职有：住房与城乡建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，武汉市人民政府咨询委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省房地产经济学会副会长等。

内页插图

目录

前言

第一章 土地收益及其分配的理论基础
第一节 土地产权理论
一 所有制与产权
二 土地所有制与土地产权
第二节 地租地价理论
一 马克思地租理论
二 地价理论
第三节 土地增值收益分配及土地（房地产）税收理论
一 士地增值及其分配
二 土地（房地产）税收理论

第二章 集体经营性建设用地流转制度变迁及改革
第一节 集体建设用地流转政策演变及评价
一 1949-1956年：允许流转阶段
二 1956一1986年：禁止流转阶段
三 1986-1998年：限制流转阶段
四 1999-2014年：改革探索阶段
五 2015年至今：正式改革试点阶段
第二节 20世纪90年代至2014年集体建设用地入市改革
一 苏州、芜湖、顺德入市改革基本情况
二 苏州、芜湖、顺德入市改革的基本经验
三 集体建设用地流转改革的主要障碍
第三节 国家试点地区集体经营性建设用地入市改革
一 试点地区集体经营性建设用地入市情况
二 试点地区集体经营性建设用地入市收益分配政策
第四节 试点地区入市改革成效及需要解决的问题
一 试点地区入市改革成效
二 集体经营性建设用地入市改革需要解决的问题

第三章 国家试点地区集体经营性建设用地入市改革分析
——以南海、德清、郫县为例
第一节 佛山市南海区入市改革分析
一 佛山市南海区改革情况
二 佛山市南海区改革经验
第二节 浙江德清县入市改革分析
一 浙江德清县改革基本情况
二 浙江德清县改革基本经验
第三节 四川郫县入市改革分析
一 郫县改革基本情况
二 郫县改革经验

第四章 农村集体经营性建设用地入市收益分配
第一节 现行集体经营性建设用地流转收益分配的主要问题
一 农村集体土地所有权主体缺位，土地收益分配主体模糊
二 集体建设用地入市土地收益分配方式、分配机制不完善
第二节 集体经营性建设用地土地收益的形成、实现机制
一 集体经营性建设用地土地收益的形成机制
二 集体经营性建设用地土地收益的实现机制
三 集体建设用地入市收益分配机制
第三节 处理好集体经营性建设用地土地收益分配的几个问题
一 由于交易方式不同，分配侧重点应有所差别
二 处理好各利益主体的土地利益分配关系
三 兼顾国家与农村集体的利益

第五章 中国国有土地收益形式、规模及问题
第一节 中国国有土地收益的主要形式
一 现行国有土地地租、土地出让收入政策
二 现行土地（房地产）税收政策
第二节 中国国有土地收益及支出规模
一 中国国有土地收益规模
二 中国国有土地出让收入支出规模与结构分析
第三节 中国国有土地收益存在的主要问题
一 中国国有土地出让收益存在的问题
二 土地（房地产）税收存在的主要问题

第六章 房地产税、土地财政与公共品供给
——基于1999-2011年省际面板数据的实证分析
第一节 问题提出与文献综述
一 问题提出
二 文献综述
第二节 计量模型设定和方法
一 计量模型与变量选取
二 研究方法
第三节 实证研究结果与讨论
一 经济性公共品供给的实证分析
二 非经济性公共品供给的实证分析
三 结论与政策建议

第七章 城镇化与公共服务发展实证研究
——以湖北省12个地级市为例
第一节 问题提出与文献综述
一 问题的提出
二 相关文献综述
第二节 指标体系与研究方法
一 指标体系构建
二 研究方法
第三节 实证分析与政策建议
一 实证结果
二 基于DEA法的进一步讨论
三 结论与政策建议

第八章 深圳市国有土地收益、土地整备及收益分配
第一节 深圳市国有土地使用制度改革及收益分配
一 深圳市国有土地有偿使用的演进及发展
二 深圳市土地出让总体情况
三 深圳市国有土地出让收入规模及分配政策
四 深圳市国土基金
第二节 深圳市土地整备及收益分配
一 深圳市土地整备模式
二 土地整备收益分配政策
三 深圳市土地整备：坪山新区的实践
第三节 深圳市整村统筹整备案例分析
——以坪山新区金沙社区为例
一 金沙社区的基本情况
二 金沙试点工作的士地整备方案
三 金沙社区土地整备效果评估
第四节 完善深圳市土地整备的收益分配政策建议
一 明晰房地产产权，实行房地分离的补偿政策
二 完善土地整备利益分配机制，合理分配土地增值收益

第九章 土地收益分配改革与政策建议
第一节 土地收益分配改革的基本思路
一 按土地流转环节和土地收益生成机制，构建土地收益分配体制
二 依据土地产权和政府规制权理论，规范土地收益分配形式
三 依据国民收入分配与再分配理论，规范土地收益分配秩序
四 依据公共财政理论，规范政府间土地收益分配关系
第二节 土地非税收入改革的政策建议
一 国有土地非税收入改革的政策建议
二 集体土地非税收入改革的政策建议
第三节 土地（房地产）税收改革政策建议
一 土地（房地产）税收改革的基本思路
二 土地（房地产）税收改革的政策建议

参考文献
后记

精彩书摘

　　《中国土地收益分配问题研究》：
　　其次，出让方案经全体村民大会集体讨论，成立郫县唐昌镇战旗资产管理公司，全体村民作为该公司的股东，该公司具备市场法人资格，代表村民对外经营；再次，该资产管理公司作为人市主体，申请挂牌出让该地块，并聘请具有评估资质的土地评估机构进行地价评估；待评估结果出来后，由资产管理公司负责编制土地的位置图、四至范围、面积、使用年限、规划条件、出让底价、竞买方案和土地收益分配方案等挂牌出让方案；最后，将该人市方案交由镇政府审核，并报县国土局审查，审查符合入市要求后，进入县公共资源交易中心进行交易。最终迈高旅游资源开发有限公司通过多轮竞价，获得了该地块的土地使用权。
　　该宗集体经营性建设用地入市案例具有以下特点：（1）该地块人市采取了“就地入市”的方式。该地块属存量集体经营性建设用地，在人市前，基本处于闲置状态。入市后用于发展乡村旅游产业，盘活了存量闲置建设用地，提高了土地利用效率。（2）采用市场竞价方式挂牌出让，通过市场竞争方式有利于集体建设用地价值的实现，该地挂牌出让起始价为49.5万元／亩，实际成交价为52.5万元／亩，土地溢价率为6%。（3）实行土地所有权主体与入市主体、土地营运管理主体分离，保证了集体经营性建设用地人市的规范有序运行。该地属战旗村集体所有，入市主体为具备入市主体资格的战旗资产管理公司。村委会既是集体土地所有权的代表，又要履行相关管理职能，村委会不具备法人主体资格，若由村委会直接出让集体建设用地，容易导致村委会职能混淆，不利于集体建设用地市场的培育。（4）实行土地股份化改革，保证了农民的土地利益。战旗村所有村民作为集体土地共有权人，其利益如何实现？战旗村通过成立具有法人资格的资产管理公司，所有村民为该公司股东，通过持有公司股权获得土地利益。
　　……

前言/序言

　　土地收益分配问题，涉及集体土地所有权、用益物权、经营权等多层次土地产权与土地收益配置问题，涉及国家、集体、土地用益物权人与土地经营权人多元化土地产权主体之间的经济利益分配问题，基于土地产权人、土地产权及权利结构的土地利益分配再分配问题相当复杂，也是土地制度改革的重点。本课题的研究对推进农村集体建设用地入市流转改革，破除城乡分割的二元土地制度，构建城乡统一的建设用地市场，充分发挥市场机制配置土地资源会起到决定性作用；对明晰和强化农村集体土地产权，尊重和保护农村集体经济组织及农民的土地财产权，促进农村经济可持续发展起到一定的作用；对破解中国“土地财政”困局，建立以房地产税为主体的地方税收体系，完善地方公共财政体制等方面有重要的现实意义。对中国制定有关农村集体建设用地入市改革，土地非税收入和土地（房地产）税制改革政策，构建兼顾公平与效率的土地增值收益分配机制等具有参考价值。.
　　本课题主要研究了农村集体经营性建设用地入市改革及收益分配和国有土地收益分配问题。关于农村集体经营性建设用地入市改革及收益分配问题，主要研究了20世纪90年代至2014年改革以及2015年国家确定的试点地区改革推进情况，并重点分析了佛山市南海、浙江德清、四川郫县等试点改革地区的主要经验、存在的主要问题以及土地收益分配问题。关于国有土地收益分配问题，主要研究了国有土地出让收益规模、土地（房地产）税收在地方一般预算财政收入中的地位及存在的主要问题，利用1999-2011年省际面板数据实证分析了中国土地财政、房地产税收与城镇公共品供给问题。研究表明，房地产税显著提高了非经济性公共品的供给，而土地出让收入则更多地投入了经济性公共品领域；以湖北省12个地级市的面板数据实证研究了城镇化和公共服务协调发展的时空动态过程。研究表明，公共品供给及公共服务严重滞后城镇化发展；研究分析了深圳市土地整备及其土地整备、旧城更新中土地收益分配问题。在实证研究和规范研究的基础上，提出了土地非税收入、土地（房地产）税制改革的具体政策建议。
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