　　本書所選案例以《最高人民法院公報》案例為主，同時，精選瞭部分最高人民法院直接裁判的具有指導性的案例。通過對案件爭議焦點所涉及的法律問題進行評析後形成的並為裁判結論所確立的規則，是案例的核心內容、靈魂所在，對法官在同類案件中認定事實、適用法律具有啓發、引導、規範和參考作用。作為本書核心內容，突齣對所提煉裁判規則解讀的指導意義，研究案例所體現的法律規則、法律原理、法律精神以及裁判方法、裁判理念等核心價值，達到將裁判規則適用於類案的效果。對與裁判規則相關聯理論問題進行係統梳理和深入探討，以期能夠較為全麵地闡釋裁判規則的精髓，推動對法律的理解、闡釋與適用，從而拓寬法官、檢察官、律師等法律工作者發現問題、解決問題的渠道。

內容簡介

　　本叢書突破瞭傳統法律案例類圖書的“要點提示、案情、法院審判、裁判要旨、評析”等寫作模式;在編寫體例上，采取瞭【裁判規則】、【規則理解】、【拓展適用】、【典型案例】的體例。以裁判規則為主綫，在內容和體例上都具有一定的獨創性，突齣強調不僅要關注公報案例等指導性案例本身，而且要關注指導性案例所形成規則的理解與適用，側重於彌補法律漏洞以及闡釋實務中如何正確理解與適用法律，緻力於為讀者迅速查找指導性案例和把握裁判規則提供便捷有效的途徑。

作者簡介

　　江必新，男，湖北枝江人。西南政法大學法學學士、法學碩士，北京大學法學博士。現任最高人民法院黨組副書記、副院長、審判委員會委員，二級大法官。兼任中國法學會副會長、中國行為法學會會長、中南大學教授。1999年被評為“全國十大傑齣中青年法學傢”、2009年被評為“當代中國法學名傢”，2015年獲中國行政法學“傑齣貢獻奬”、2016年獲第二屆“金平法學成就奬”。

　　與民事審判相關的著作主要有：《民事訴訟的製度邏輯與理性構建——〈民事訴訟法〉再修改之思辨》《新民事訴訟法講義——再審的理念、製度與機製》《新民事訴訟法講義——執行的理念、製度與機製》《新民事訴訟法再審程序疑難問題解答與裁判指導》《最高人民法院指導性案例裁判規則理解與適用》(擔保捲)、(公司捲)、(閤同捲一至四)、(婚姻傢庭捲)、(勞動爭議捲)、(房地産捲)、(侵權賠償捲一至二)、(民事訴訟捲)(上下冊)等著作二十餘部。在《中國社會科學》《中國法學》《法學研究》《法學》《人民司法》《法律適用》等刊物上發錶論文兩百餘篇。

總目錄
第一章物權變動原則
規則1善意買受人根據不動産登記，確信登記的權利狀態與現實狀態相一緻的信賴利益應予保護
1規則2不動産物權變動隻能在登記時生效，不能因未登記而認定該不動産轉讓閤同全部未生效
19第二章不動産登記
規則3不動産物權應當依不動産登記簿的內容確定
30規則4權利人享有物權不能成為其享有閤同解除權的理由
47第三章物權的保護
規則5返還原物請求權隻能對無權占有人行使，不能針對有權占有人提齣
67第四章建築物區分所有權
規則6建築物區分所有權使用自己專有部分的建築物時，不得違反全體區分所有權人的共同利益，不得妨礙整幢建築物的正常使用
78第五章物業管理
規則7開發建設單位擅自與物業管理公司簽訂閤同，侵犯業主的閤法權益，屬於無效行為
100規則8物業管理公司有權對業主不按照整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定的行為依法提起訴訟
112第六章業主知情權
規則9業主以閤理的方式行使知情權應當受到法律保護
127第七章建築物共有
規則10建築物共有部分在物業服務企業物業管理期間所産生的收益屬全體業主所有，物業服務企業可以享有一定比例的收益
145第八章相鄰關係
規則11相鄰關係人建房時，未充分考慮相鄰建築物的安全，給相鄰方造成損害的，應負賠償責任
160規則12齣租人近距離建樓房影響承租人承租房屋采光、通風的，承租人有權提起違約或侵權訴訟
17200最高人民法院指導性案例裁判規則理解與適用·物權捲總目錄00第九章善意取得
規則13行為人取得他人閤法所有動産，不能證明自己為善意並付齣相應閤理價格的，不構成善意取得
189第十章財産無主的認定
規則14對無主房屋所有人生前盡瞭主要扶養義務，可以適當分得部分無主財産
209第十一章土地承包經營權
規則15承包土地的農民落戶小城鎮，其土地承包經營權可以保留或者依法流轉;如該土地被徵用，承包土地的農民有權獲得徵地補償款
221規則16經依法召集村民會議討論決定後，村民委員會與他人訂立的不違反法律強製性規定的協議應認定為有效
235第十二章抵押權
規則17抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，未通知抵押權人或者未告知受讓人的，該轉讓行為並非絕對無效
252第十三章債權齣質
規則18受讓人簽約時明知受讓的標的債權已齣質並未提齣異議的，不影響其與讓與人之間債權轉讓協議的效力
280第十四章占有
規則19債權人以自己名義長期占用、管理債務人房屋，無人提齣異議，屬善意占有
323規則20當事人未就繼續占有動産的占有改定達成協議的，不能構成物權法規定的占有改定

精彩書摘

　　規則1：善意買受人根據不動産登記，確信登記的權利狀態與現實狀態相一緻的信賴利益應予保護——丁福如與石磊房屋買賣閤同糾紛案《中華人民共和國最高人民法院公報》2011年第11期。
　　【裁判規則】
　　房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動産登記簿記載的權利狀況不一緻，將其認定為附有違法建築及結構相連的房屋並限製交易。善意買受人根據不動産登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態與現實狀態相一緻，此信賴利益應予保護;根據區分原則，房屋因附有違法建築而無法過戶屬閤同履行範疇，不應影響閤同效力。因此，這類閤同如不具備《閤同法》第52條的無效情形，應當認定有效。齣賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態並消除行政限製的義務。在買受人同意按現狀交付並自願承擔恢復原狀義務的情況下，齣賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，並於買受人將房屋恢復原狀、消除行政限製後協助完成過戶手續。【規則理解】
　　一、物權變動的公示原則
　　物權是對標的物的直接支配，具有絕對排他的效力，故其存在和變動必須具備足以由外部可以辨認的錶徵，纔得以透明其法律關係，減少交易成本，避免第三人遭受損害，保護交易安全。這種可由外部辨認的錶徵，即為物權變動的公示方法王澤鑒：《民法物權》，北京大學齣版社2010年版，第71頁。。公示方法對外顯示物權的變動及其變動之後的物權現狀(如物權的歸屬及其內容),前者公示瞭物權的動態現象，後者則公示瞭物權的靜態現象，包括物權存在的積極現象(有公示則有物權)和物權不存在的消極現象(無公示則無物權)。而在法律上要求物權的存在與變動必須以一定的公示方法錶現於外纔能發生一定法律效果的原則即為公示原則。參見謝在全：《民法物權論(上冊)》，中國政法大學齣版社2011年版，第46頁。公示原則使得潛在的交易主體可從外部察知物權的存在、變更等相關內容，瞭解特定物權的歸屬狀態，在交易發達、物權變動頻繁的現代社會，對於保護交易安全及提升交易效率顯得尤為重要。
　　二、物權公示的方式
　　(一)公示方法之特性
　　公示方法之實質即為外部得以辨認的錶徵，其形式應包含以下特徵:其一，公開性。公示的方法必須為一般人所瞭解且顯而易見，無法為大眾所瞭解和掌握的方法不可，也不應作為公示方法。其二，準確性。雖公示錶彰的物權並不恒定地代錶真實的物權，但並不妨礙公示方法須具備對物權關係反映較高準確率的特性，否則無法起到信賴公示作用。其三，法定性。公示方法必須以法律賦予效力，依意思自治選定的公示方法，難以形成普遍的社會信賴，有違物權公示的目標。其四，統一性。在有選擇的前提下，法律必須統一選擇其一從而使公示方法單一化。統一的標準可以是標的物，如動産和不動産就選用不同的公示方法，也可以是物權，如動産抵押權和動産質權的公示方法也不一樣。
　　(二)物權公示之形式
　　物權公示需具備的以上特性，經曆瞭長期的曆史探索與實踐檢驗。在早期奴隸製社會和歐洲中世紀，包括物權變動在內的交易伴隨著繁瑣的儀式，這些儀式雖在客觀上有一定的公示效果，但就其實質而言，在很大程度上是齣於證據保全的需要以確保財産歸屬的安全，與近現代民法上的物權公示方法尚有較大差彆。此後，交易行為逐漸從儀式的繁文縟節中獲得解放，但就物權關係仍保持著需通過一定形式予以公示的要求。起初，無論動産或不動産，其靜態權屬都通過占有來公示，而物權變動都通過交付(在動産交付實物，在不動産則交付象徵物，如象徵土地之土塊和草莖)來公示。其後，不動産物權變動又逐步演化為以文書代替象徵物之交付，並在文書交付的基礎上發展齣登記製度。
　　自此，物權變動逐漸形成瞭不動産物權以“登記”、動産物權以“交付”為錶徵公示方法的基本格局。所謂登記即為物權變動當事人按照法律的要求，嚮國傢主管機關提交申請書、有關的産權證書、協議書(或讓與書)、契證等，要求登載記錄物權變動事項，該機關經審查認為無誤時，將物權變動事項記載於特定公簿的行為參見張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學齣版社2000年版，第415頁。。之所以如此，是因為相對於動産，不動産往往價值更大，也更具有稀缺性和不可再生性，在不動産領域，不僅對交易安全性的要求較高，而且關乎稅收等公法性內容，因登記則能將不動産上所負載的私法意義與公法需求有機地統一起來。同時，由特定國傢機關按照法定程序作成的登記，不僅錶徵物權的準確性高，而且物質性、客觀性強，故公示的效果較為理想。但在動産，因其物權種類和交易形態的復雜性，動産物權的價值在很大程度上取決於其流通性，交易迅捷成瞭動産交易的第一價值準則，因此，動産物權的公示方法必須簡便易行，即便近代以來登記製度蓬勃發展，但動産物權仍以占有和交付作為其公示方法的主要方式，並呈現齣將占有和交付不斷觀念化、擬製化之趨嚮孫鵬：“物權公示論——以物權變動為中心”，西南政法大學博士學位論文(2003年)，第108頁。。
　　三、物權公示的效力
　　縱觀各國立法例，雖公示方式基本一緻，但就公示原則所生的法律效果卻各有不同：德國為代錶的形式主義立法例下，公示與物權變動發生融閤，以登記或交付的公示方法為物權變動的成立或生效要件，具體而言，即不動産物權變動須經登記，動産物權變動須經交付始發生物權變動的效力;以法國為代錶的意思主義立法例中公示與物權變動間的關係則相對疏離，以登記或交付的公示方法為物權變動的對抗要件，即不動産物權的變動未經登記或動産物權變動未經交付在當事人間仍可發生物權變動的效力，但不産生對抗第三人的效力。
　　我國的物權變動同樣采取動産以交付、不動産以登記為其公示方法，在公示方法産生的法律效果上則采取生效要件主義，即動産物權的設立和變動，除法律另有規定外，自交付時發生效力;不動産物權的變動，除法律另有規定外以登記為生效要件我國《物權法》第9條：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國傢所有的自然資源，所有權可以不登記。” 第23條：“動産物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。”。據此，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記纔得以發生效力，未經登記則不發生效力。這種可産生權利設定效力的登記亦被稱為設權登記。
　　(一)物權公示的設權效力
　　相較於債權，物權具有絕對性和排他性，基於其支配權的特性當然發生排斥第三人的效力，也正因此須將物權以法律規定的形式錶現齣來，從而填補第三人在信息獲取上的弱勢地位避免其遭受不可知的交易風險。因為，從物權變動本身而言，民事主體間的意思自治足以産生法律效力，該原因行為也是物權變動的內容、歸屬、形態和運行軌跡的根源與基礎，當這種意思錶示不能藉助特定形式為外界所知時，容易引起物權支配權屬性與當事人意思錶示間可能的錯位，而賦予物權公示的設權效力則將“物權的優先性與當事人物權意思錶示相結閤，然後又將他們與可以從客觀上認定的法律事實相結閤，從而實現意思自治的私法原則與物權特性的科學結閤”。參見孫憲忠：“再談物權行為理論”，載《論物權法》，法律齣版社2001年版，第167頁。因此，當事人間不僅需要有進行物權變動的意思錶示，更需要以一種外界知曉的特定形式公之於眾，《德國民法典》確立的“不公示者不得變動”規則最大程度上體現瞭物權公示的設權效力。
　　事實上，物權公示的設權效力規則由來已久，早在羅馬法時期就已産生雛形，即以特定的形式決定物權的變動，稱之為形式主義規則，日耳曼法亦有類似規則。該規則對後世民法産生瞭深遠的影響，逐步演化為“不公示者不得變動”的設權效力規則。縱觀曆史變遷，這種形式主義的規則和傳統能夠逐步形成、演化並傳承，根本原因在於當事人意欲進行物權變動的意思錶示不能為外人所知悉，但其結果卻要産生物權絕對性效力，從而涉及以具體當事人為代錶的私人利益和以不特定第三人為代錶的社會公眾利益之間的平衡。為瞭減弱物權排斥社會公眾的風險，法律對私人利益施加瞭限製，要求當事人必須通過特定形式將其意思錶示的目的和結果錶現齣來，所謂“不公示者不得變動”參見常鵬翱：《物權法典型判例研究》，人民法院齣版社2007年版，第69頁。。公示即具備瞭使物權發生變動的法律效力。
　　(二)物權公示的對抗效力
　　在德國民法等形式主義的立法規則之下，物權與債權需以外觀上的形式來予以區彆，物權公示産生絕對的設權效力，公示形式即為判斷物權權屬的標準。然而在意思主義之下，當事人間意思錶示有效成立即宣告依法律行為的物權變動完成，換言之，隻要當事人意在引發物權變動的意思錶示具有法律效力，物權即可變動，而無需進行公示，但不經公示的物權變動不具有法律效力。參見常鵬翱：《物權法典型判例研究》，人民法院齣版社2007年版，第88頁。相較於物權的設權效力，公示的對抗效力顯然更具有效率與經濟的優點，當事人在達成物權變動的閤意後可自行選擇是否另行辦理登記，但未具備公示形式者則要承受由此帶來的不利益。由此可見，物權公示的對抗效力實質上將物權對世的絕對效力與對人的相對效力作齣瞭區分，達成閤意的交易雙方意思錶示一緻即可産生物權變動的效果，雙方間的權屬界定已經發生法律效力，但在涉及第三人時，仍需以公示形式宣示物權的對世效力，以保障第三人交易的安全性。我國《物權法》第24條 “船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人”，第158條 “地役權自地役權閤同生效時設立。當事人要求登記的，可以嚮登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人”，以及第127條第1款對土地承包經營權不以登記為設權效力以及第188條、第189條中對在建船舶、航空器、浮動抵押登記效力的相關規定，均體現瞭物權公示的對抗效力。
　　(三)物權公示的宣示效力
　　物權公示的宣示效力主要針對於非依法律行為而産生的物權變動，主要是人的行為之外的事實，即物權變動並不需要當事人的意思錶示，隻需具備特定要件，法律即認可物權變動的發生，比如自然事件或者事實行為。在此情形下，隻要物權變動的原因具有確定的效力或者已經完成，物權即可發生變動，無需特定的公示形式。各國立法例對此有相關規定，如《瑞士民法典》第625條第2款規定，“取得人在先占、集成、徵收、強製執行或法院判決等情形下，得在登記前，先取得所有權。”我國颱灣地區亦有相似立法。我國《物權法》第28條、第29條、第30條對因裁判、徵收、繼承及房屋建造、拆除等事實行為引起的物權變動均規定在原因事實完成或行為成就時發生效力，即在此類情形下，公示並非為物權變動的形式要件。盡管如此，權利人仍可采取法定的公示形式以錶彰該物權的存在，物權公示的宣示效力即産生於此，能夠産生這種效力的登記即為宣示登記。宣示登記不具有創設物權的效力，僅錶現為宣示已發生的物權變動而已。王澤鑒：《民法物權》，北京大學齣版社2010年版，第81頁。
　　(四)物權公示的推定效力
　　物權公示的推定效力規則旨在解決權利外觀與實質權利的一緻性問題，易言之，即以“形式決定內容”，以物上權利具備的外觀推定其實質內容。就不動産物權而言，這種信任的基礎源於，在統一閤法的不動産登記機構，以其正當程序確保登記能夠正確反映真實的不動産物權，以登記標示不動産物權的存續狀態。而對於動産，法律規定將占有或交付作為其公示方式，以提高交易效率。與物權公示的其他效力相一緻，公示的外觀是保障物權為人所知的必要條件，也因此纔能推定權利的存在。物權公示的推定效力使得具有權利外觀的物權被推定為真實的權利，這不僅免除瞭權利人證明自我權利的負擔，也給他人提供瞭權利信息。正是基於這種推定效力，抽象的物權得以嚮世人錶徵自己的具體存續狀態，從而給物權人的利益以及物權交易奠定瞭安全性基礎。常鵬翱：《物權法典型判例研究》，人民法院齣版社2007年版，第119~120頁。值得注意的是，按照權利推定與事實推定的區分原則，物權公示的推定效力無疑係立法者以一定的推定基礎直接推導齣另外一種權利狀態而非一個既定的事實，即錶明由推定效力得齣的結論並非必然為真實存在的事實。當然，在一般情況下，通過登記或占有錶徵顯現的外觀權利與真實權利應相互統一，但並不能排除存在兩者不相一緻的情形。以不動産登記為例，盡管登記機關應按照法定程序如實對權利進行登記，但在紛繁復雜的社會經濟生活中，因當事人自身過錯或登記機關疏忽，不可避免會齣現登記權利與實際權利不一緻之情形。在此狀況下，不動産登記簿記載事項的推定效力對於實現物權變動顯得尤為重要。我國《物權法》第16條“不動産登記簿是物權歸屬和內容的根據”的規定即確立瞭權利正確性的推定原則，即在不動産登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該項權利，其權利的內容也以不動産登記簿上的記載為準。王勝明主編：《中華人民共和國物權法解讀》，中國法製齣版社2007年版，第38頁。因不動産登記簿記載瞭不動産物權的存續或消亡，故該推定亦可分為推定登記物權客觀存在和推定注銷登記的物權不存在兩種效力，或可分彆稱之為積極的和消極的推定效力。物權法確立的這一規則，其目的在於以國傢賦予登記機關的公信力對物權相對人的利益予以保護，從而建立一個能以客觀標準衡量的公正的經濟秩序，這也是物權公示原則的價值和要求。同時，因權利外觀並不必然對應真實的權利本身，在兩者不一緻的情形下，應賦予真實權利人舉證推翻此種推定的權利，為可能的真實權利人提供異議登記、更正登記等法律救濟途徑。
　　(五)物權公示的公信效力
　　物權公示的公信效力，亦可稱之為物權變動的公信原則，是指依公示方法所錶現的物權與真實物權狀態不一緻時，對於信賴該公示方法所錶現的物權狀態而進行交易行為的第三人，法律仍承認其具有與真實物權狀態相同的法律效果以保護其權益的原則參見謝在全：《民法物權論(上冊)》，中國政法大學齣版社2011年版，第49頁。。公信原則使公示方法具有保護從事物權行為的善意第三人的效力，故也稱之為公信力，即物權公示産生的公信效力。
　　關於物權公示的公信效力，最早可追溯至日耳曼法，其後為德國法承繼並發展。在德國民法傳統中，物權公示的設權效力、推定效力和公信效力相互協力，為物權變動提供瞭一套完整的規則體係。推定效力指嚮靜態物權，強調以權利外觀代錶真實權利，基於此，設權效力強製性地要求物權變動必須具備權利外觀，使得物權交易鏈條具有客觀可見的外形，而公信效力則著重於解決當權利外觀與實質權利間齣現偏差的問題。公信效力強化推定的不可逆性，第三人隻要是不知情的善意之人，即可確定地取得不動産物權，真實權利人即使能夠證明公示錯誤也毫無意義，即為一種“無知者無畏”的大膽交易規則。常鵬翱：《物權法典型判例研究》，人民法院齣版社2007年版，第135頁。在這種大膽交易規則之下，參與交易的行為人隻需要按照公示方法所錶現齣的物權狀態即可從事交易行為，而不必再費時費力去探究標的物權利狀態的實際情況，完全符閤交易迅速的社會需求，更無須考慮公示方法所錶現齣來之外可能存在的物權狀態會損及其權利。該規則保障瞭雙方的交易安全，極大地促進瞭交易的迅速發展，亦使物權關係趨於穩定，物權的流通性得以廣泛推行。由此可見，公信效力是以保護物權交易安全(動的安全)為職責的，而真正權利人的利益(靜的安全)卻難免在這種對交易安全的極度保護中受到損害，即以犧牲靜的安全來作為保護動的安全之代價。
　　確立物權公示的公信效力即意味著在真實權利人與善意第三人之間，法律以優先保護善意第三人為代錶的社會公眾利益作為其價值判斷取嚮，這也是在曆史與實踐過程中兩相權衡作齣的選擇。值得注意的是，該價值取嚮是在第三人為善意的前提下作齣的，即第三人想要取得外觀形式下所代錶的物權，不僅要考慮該權利外觀是否符閤客觀權利狀況，還要考慮第三人是否知悉權利外觀與實際權利之間的偏離，隻有在其不知這種偏離的情況下，齣於對該外觀形式的信賴纔能得以保護參見常鵬翱：《物權法典型判例研究》，人民法院齣版社2007年最高人民法院指導性案例裁判規則理解與適用物權捲下載 mobi epub pdf txt 電子書

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