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编辑推荐

　　本书所选案例以《最高人民法院公报》案例为主，同时，精选了部分最高人民法院直接裁判的具有指导性的案例。通过对案件争议焦点所涉及的法律问题进行评析后形成的并为裁判结论所确立的规则，是案例的核心内容、灵魂所在，对法官在同类案件中认定事实、适用法律具有启发、引导、规范和参考作用。作为本书核心内容，突出对所提炼裁判规则解读的指导意义，研究案例所体现的法律规则、法律原理、法律精神以及裁判方法、裁判理念等核心价值，达到将裁判规则适用于类案的效果。对与裁判规则相关联理论问题进行系统梳理和深入探讨，以期能够较为全面地阐释裁判规则的精髓，推动对法律的理解、阐释与适用，从而拓宽法官、检察官、律师等法律工作者发现问题、解决问题的渠道。

内容简介

　　本丛书突破了传统法律案例类图书的“要点提示、案情、法院审判、裁判要旨、评析”等写作模式;在编写体例上，采取了【裁判规则】、【规则理解】、【拓展适用】、【典型案例】的体例。以裁判规则为主线，在内容和体例上都具有一定的独创性，突出强调不仅要关注公报案例等指导性案例本身，而且要关注指导性案例所形成规则的理解与适用，侧重于弥补法律漏洞以及阐释实务中如何正确理解与适用法律，致力于为读者迅速查找指导性案例和把握裁判规则提供便捷有效的途径。

作者简介

　　江必新，男，湖北枝江人。西南政法大学法学学士、法学硕士，北京大学法学博士。现任最高人民法院党组副书记、副院长、审判委员会委员，二级大法官。兼任中国法学会副会长、中国行为法学会会长、中南大学教授。1999年被评为“全国十大杰出中青年法学家”、2009年被评为“当代中国法学名家”，2015年获中国行政法学“杰出贡献奖”、2016年获第二届“金平法学成就奖”。

　　与民事审判相关的著作主要有：《民事诉讼的制度逻辑与理性构建——〈民事诉讼法〉再修改之思辨》《新民事诉讼法讲义——再审的理念、制度与机制》《新民事诉讼法讲义——执行的理念、制度与机制》《新民事诉讼法再审程序疑难问题解答与裁判指导》《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用》(担保卷)、(公司卷)、(合同卷一至四)、(婚姻家庭卷)、(劳动争议卷)、(房地产卷)、(侵权赔偿卷一至二)、(民事诉讼卷)(上下册)等著作二十余部。在《中国社会科学》《中国法学》《法学研究》《法学》《人民司法》《法律适用》等刊物上发表论文两百余篇。

目录

总目录
第一章物权变动原则
规则1善意买受人根据不动产登记，确信登记的权利状态与现实状态相一致的信赖利益应予保护
1规则2不动产物权变动只能在登记时生效，不能因未登记而认定该不动产转让合同全部未生效
19第二章不动产登记
规则3不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定
30规则4权利人享有物权不能成为其享有合同解除权的理由
47第三章物权的保护
规则5返还原物请求权只能对无权占有人行使，不能针对有权占有人提出
67第四章建筑物区分所有权
规则6建筑物区分所有权使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用
78第五章物业管理
规则7开发建设单位擅自与物业管理公司签订合同，侵犯业主的合法权益，属于无效行为
100规则8物业管理公司有权对业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为依法提起诉讼
112第六章业主知情权
规则9业主以合理的方式行使知情权应当受到法律保护
127第七章建筑物共有
规则10建筑物共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业可以享有一定比例的收益
145第八章相邻关系
规 则11相邻关系人建房时，未充分考虑相邻建筑物的安全，给相邻方造成损害的，应负赔偿责任
160规则12出租人近距离建楼房影响承租人承租房屋采光、通风的，承租人有权提起违约或侵权诉讼
17200最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用·物权卷总目录00第九章善意取得
规则13行为人取得他人合法所有动产，不能证明自己为善意并付出相应合理价格的，不构成善意取得
189第十章财产无主的认定
规则14对无主房屋所有人生前尽了主要扶养义务，可以适当分得部分无主财产
209第十一章土地承包经营权
规则15承包土地的农民落户小城镇，其土地承包经营权可以保留或者依法流转;如该土地被征用，承包土地的农民有权获得征地补偿款
221规则16经依法召集村民会议讨论决定后，村民委员会与他人订立的不违反法律强制性规定的协议应认定为有效
235第十二章抵押权
规则17抵押人转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的，该转让行为并非绝对无效
252第十三章债权出质
规则18受让人签约时明知受让的标的债权已出质并未提出异议的，不影响其与让与人之间债权转让协议的效力
280第十四章占有
规则19债权人以自己名义长期占用、管理债务人房屋，无人提出异议，属善意占有
323规则20当事人未就继续占有动产的占有改定达成协议的，不能构成物权法规定的占有改定

精彩书摘

　　规则1：善意买受人根据不动产登记，确信登记的权利状态与现实状态相一致的信赖利益应予保护——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案《中华人民共和国最高人民法院公报》2011年第11期。
　　【裁判规则】
　　房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑及结构相连的房屋并限制交易。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护;根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。【规则理解】
　　一、物权变动的公示原则
　　物权是对标的物的直接支配，具有绝对排他的效力，故其存在和变动必须具备足以由外部可以辨认的表征，才得以透明其法律关系，减少交易成本，避免第三人遭受损害，保护交易安全。这种可由外部辨认的表征，即为物权变动的公示方法王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2010年版，第71页。 。公示方法对外显示物权的变动及其变动之后的物权现状(如物权的归属及其内容),前者公示了物权的动态现象，后者则公示了物权的静态现象，包括物权存在的积极现象(有公示则有物权)和物权不存在的消极现象(无公示则无物权)。而在法律上要求物权的存在与变动必须以一定的公示方法表现于外才能发生一定法律效果的原则即为公示原则。参见谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第46页。公示原则使得潜在的交易主体可从外部察知物权的存在、变更等相关内容，了解特定物权的归属状态，在交易发达、物权变动频繁的现代社会，对于保护交易安全及提升交易效率显得尤为重要。
　　二、物权公示的方式
　　(一)公示方法之特性
　　公示方法之实质即为外部得以辨认的表征，其形式应包含以下特征:其一，公开性。公示的方法必须为一般人所了解且显而易见，无法为大众所了解和掌握的方法不可，也不应作为公示方法。其二，准确性。虽公示表彰的物权并不恒定地代表真实的物权，但并不妨碍公示方法须具备对物权关系反映较高准确率的特性，否则无法起到信赖公示作用。其三，法定性。公示方法必须以法律赋予效力，依意思自治选定的公示方法，难以形成普遍的社会信赖，有违物权公示的目标。其四，统一性。在有选择的前提下，法律必须统一选择其一从而使公示方法单一化。统一的标准可以是标的物，如动产和不动产就选用不同的公示方法，也可以是物权，如动产抵押权和动产质权的公示方法也不一样。
　　(二)物权公示之形式
　　物权公示需具备的以上特性，经历了长期的历史探索与实践检验。在早期奴隶制社会和欧洲中世纪，包括物权变动在内的交易伴随着繁琐的仪式，这些仪式虽在客观上有一定的公示效果，但就其实质而言，在很大程度上是出于证据保全的需要以确保财产归属的安全，与近现代民法上的物权公示方法尚有较大差别。此后，交易行为逐渐从仪式的繁文缛节中获得解放，但就物权关系仍保持着需通过一定形式予以公示的要求。起初，无论动产或不动产，其静态权属都通过占有来公示，而物权变动都通过交付(在动产交付实物，在不动产则交付象征物，如象征土地之土块和草茎)来公示。其后，不动产物权变动又逐步演化为以文书代替象征物之交付，并在文书交付的基础上发展出登记制度。
　　自此，物权变动逐渐形成了不动产物权以“登记”、动产物权以“交付”为表征公示方法的基本格局。所谓登记即为物权变动当事人按照法律的要求，向国家主管机关提交申请书、有关的产权证书、协议书(或让与书)、契证等，要求登载记录物权变动事项，该机关经审查认为无误时，将物权变动事项记载于特定公簿的行为参见张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年版，第415页。 。之所以如此，是因为相对于动产，不动产往往价值更大，也更具有稀缺性和不可再生性，在不动产领域，不仅对交易安全性的要求较高，而且关乎税收等公法性内容，因登记则能将不动产上所负载的私法意义与公法需求有机地统一起来。同时，由特定国家机关按照法定程序作成的登记，不仅表征物权的准确性高，而且物质性、客观性强，故公示的效果较为理想。但在动产，因其物权种类和交易形态的复杂性，动产物权的价值在很大程度上取决于其流通性，交易迅捷成了动产交易的第一价值准则，因此，动产物权的公示方法必须简便易行，即便近代以来登记制度蓬勃发展，但动产物权仍以占有和交付作为其公示方法的主要方式，并呈现出将占有和交付不断观念化、拟制化之趋向孙鹏：“物权公示论——以物权变动为中心”，西南政法大学博士学位论文(2003年)，第108页。 。
　　三、物权公示的效力
　　纵观各国立法例，虽公示方式基本一致，但就公示原则所生的法律效果却各有不同：德国为代表的形式主义立法例下，公示与物权变动发生融合，以登记或交付的公示方法为物权变动的成立或生效要件，具体而言，即不动产物权变动须经登记，动产物权变动须经交付始发生物权变动的效力;以法国为代表的意思主义立法例中公示与物权变动间的关系则相对疏离，以登记或交付的公示方法为物权变动的对抗要件，即不动产物权的变动未经登记或动产物权变动未经交付在当事人间仍可发生物权变动的效力，但不产生对抗第三人的效力。
　　我国的物权变动同样采取动产以交付、不动产以登记为其公示方法，在公示方法产生的法律效果上则采取生效要件主义，即动产物权的设立和变动，除法律另有规定外，自交付时发生效力;不动产物权的变动，除法律另有规定外以登记为生效要件我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 第23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”。据此，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才得以发生效力，未经登记则不发生效力。这种可产生权利设定效力的登记亦被称为设权登记。
　　(一)物权公示的设权效力
　　相较于债权，物权具有绝对性和排他性，基于其支配权的特性当然发生排斥第三人的效力，也正因此须将物权以法律规定的形式表现出来，从而填补第三人在信息获取上的弱势地位避免其遭受不可知的交易风险。因为，从物权变动本身而言，民事主体间的意思自治足以产生法律效力，该原因行为也是物权变动的内容、归属、形态和运行轨迹的根源与基础，当这种意思表示不能借助特定形式为外界所知时，容易引起物权支配权属性与当事人意思表示间可能的错位，而赋予物权公示的设权效力则将“物权的优先性与当事人物权意思表示相结合 ，然后又将他们与可以从客观上认定的法律事实相结合，从而实现意思自治的私法原则与物权特性的科学结合”。参见孙宪忠：“再谈物权行为理论”，载《论物权法》，法律出版社2001年版，第167页。 因此，当事人间不仅需要有进行物权变动的意思表示，更需要以一种外界知晓的特定形式公之于众，《德国民法典》确立的“不公示者不得变动”规则最大程度上体现了物权公示的设权效力。
　　事实上，物权公示的设权效力规则由来已久，早在罗马法时期就已产生雏形，即以特定的形式决定物权的变动，称之为形式主义规则，日耳曼法亦有类似规则。该规则对后世民法产生了深远的影响，逐步演化为“不公示者不得变动”的设权效力规则。纵观历史变迁，这种形式主义的规则和传统能够逐步形成、演化并传承，根本原因在于当事人意欲进行物权变动的意思表示不能为外人所知悉，但其结果却要产生物权绝对性效力，从而涉及以具体当事人为代表的私人利益和以不特定第三人为代表的社会公众利益之间的平衡。为了减弱物权排斥社会公众的风险，法律对私人利益施加了限制，要求当事人必须通过特定形式将其意思表示的目的和结果表现出来，所谓“不公示者不得变动”参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第69页。 。公示即具备了使物权发生变动的法律效力。
　　(二)物权公示的对抗效力
　　在德国民法等形式主义的立法规则之下，物权与债权需以外观上的形式来予以区别，物权公示产生绝对的设权效力，公示形式即为判断物权权属的标准。然而在意思主义之下，当事人间意思表示有效成立即宣告依法律行为的物权变动完成，换言之，只要当事人意在引发物权变动的意思表示具有法律效力，物权即可变动，而无需进行公示，但不经公示的物权变动不具有法律效力。参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第88页。 相较于物权的设权效力，公示的对抗效力显然更具有效率与经济的优点，当事人在达成物权变动的合意后可自行选择是否另行办理登记，但未具备公示形式者则要承受由此带来的不利益。由此可见，物权公示的对抗效力实质上将物权对世的绝对效力与对人的相对效力作出了区分，达成合意的交易双方意思表示一致即可产生物权变动的效果，双方间的权属界定已经发生法律效力，但在涉及第三人时，仍需以公示形式宣示物权的对世效力，以保障第三人交易的安全性。我国《物权法》第24条 “船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，第158条 “地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人”，以及第127条第1款对土地承包经营权不以登记为设权效力以及第188条、第189条中对在建船舶、航空器、浮动抵押登记效力的相关规定，均体现了物权公示的对抗效力。
　　(三)物权公示的宣示效力
　　物权公示的宣示效力主要针对于非依法律行为而产生的物权变动，主要是人的行为之外的事实，即物权变动并不需要当事人的意思表示，只需具备特定要件，法律即认可物权变动的发生，比如自然事件或者事实行为。在此情形下，只要物权变动的原因具有确定的效力或者已经完成，物权即可发生变动，无需特定的公示形式。各国立法例对此有相关规定，如《瑞士民法典》第625条第2款规定，“取得人在先占、集成、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。”我国台湾地区亦有相似立法。我国《物权法》第28条、第29条、第30条对因裁判、征收、继承及房屋建造、拆除等事实行为引起的物权变动均规定在原因事实完成或行为成就时发生效力，即在此类情形下，公示并非为物权变动的形式要件。尽管如此，权利人仍可采取法定的公示形式以表彰该物权的存在，物权公示的宣示效力即产生于此，能够产生这种效力的登记即为宣示登记。宣示登记不具有创设物权的效力，仅表现为宣示已发生的物权变动而已。王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2010年版，第81页。
　　(四)物权公示的推定效力
　　物权公示的推定效力规则旨在解决权利外观与实质权利的一致性问题，易言之，即以“形式决定内容”，以物上权利具备的外观推定其实质内容。就不动产物权而言，这种信任的基础源于，在统一合法的不动产登记机构，以其正当程序确保登记能够正确反映真实的不动产物权，以登记标示不动产物权的存续状态。而对于动产，法律规定将占有或交付作为其公示方式，以提高交易效率。与物权公示的其他效力相一致，公示的外观是保障物权为人所知的必要条件，也因此才能推定权利的存在。物权公示的推定效力使得具有权利外观的物权被推定为真实的权利，这不仅免除了权利人证明自我权利的负担，也给他人提供了权利信息。正是基于这种推定效力，抽象的物权得以向世人表征自己的具体存续状态，从而给物权人的利益以及物权交易奠定了安全性基础。常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第119~120页。 值得注意的是，按照权利推定与事实推定的区分原则，物权公示的推定效力无疑系立法者以一定的推定基础直接推导出另外一种权利状态而非一个既定的事实，即表明由推定效力得出的结论并非必然为真实存在的事实。当然，在一般情况下，通过登记或占有表征显现的外观权利与真实权利应相互统一，但并不能排除存在两者不相一致的情形。以不动产登记为例，尽管登记机关应按照法定程序如实对权利进行登记，但在纷繁复杂的社会经济生活中，因当事人自身过错或登记机关疏忽，不可避免会出现登记权利与实际权利不一致之情形。在此状况下，不动产登记簿记载事项的推定效力对于实现物权变动显得尤为重要。我国《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定即确立了权利正确性的推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第38页。 因不动产登记簿记载了不动产物权的存续或消亡，故该推定亦可分为推定登记物权客观存在和推定注销登记的物权不存在两种效力，或可分别称之为积极的和消极的推定效力。 物权法确立的这一规则，其目的在于以国家赋予登记机关的公信力对物权相对人的利益予以保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。同时，因权利外观并不必然对应真实的权利本身，在两者不一致的情形下，应赋予真实权利人举证推翻此种推定的权利，为可能的真实权利人提供异议登记、更正登记等法律救济途径。
　　(五)物权公示的公信效力
　　物权公示的公信效力，亦可称之为物权变动的公信原则，是指依公示方法所表现的物权与真实物权状态不一致时，对于信赖该公示方法所表现的物权状态而进行交易行为的第三人，法律仍承认其具有与真实物权状态相同的法律效果以保护其权益的原则参见谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第49页。 。公信原则使公示方法具有保护从事物权行为的善意第三人的效力，故也称之为公信力，即物权公示产生的公信效力。
　　关于物权公示的公信效力，最早可追溯至日耳曼法，其后为德国法承继并发展。在德国民法传统中，物权公示的设权效力、推定效力和公信效力相互协力，为物权变动提供了一套完整的规则体系。推定效力指向静态物权，强调以权利外观代表真实权利，基于此，设权效力强制性地要求物权变动必须具备权利外观，使得物权交易链条具有客观可见的外形，而公信效力则着重于解决当权利外观与实质权利间出现偏差的问题。公信效力强化推定的不可逆性，第三人只要是不知情的善意之人，即可确定地取得不动产物权，真实权利人即使能够证明公示错误也毫无意义，即为一种“无知者无畏”的大胆交易规则。常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第135页。 在这种大胆交易规则之下，参与交易的行为人只需要按照公示方法所表现出的物权状态即可从事交易行为，而不必再费时费力去探究标的物权利状态的实际情况，完全符合交易迅速的社会需求，更无须考虑公示方法所表现出来之外可能存在的物权状态会损及其权利。该规则保障了双方的交易安全，极大地促进了交易的迅速发展，亦使物权关系趋于稳定，物权的流通性得以广泛推行。由此可见，公信效力是以保护物权交易安全(动的安全)为职责的，而真正权利人的利益(静的安全)却难免在这种对交易安全的极度保护中受到损害，即以牺牲静的安全来作为保护动的安全之代价。
　　确立物权公示的公信效力即意味着在真实权利人与善意第三人之间，法律以优先保护善意第三人为代表的社会公众利益作为其价值判断取向，这也是在历史与实践过程中两相权衡作出的选择。值得注意的是，该价值取向是在第三人为善意的前提下作出的，即第三人想要取得外观形式下所代表的物权，不仅要考虑该权利外观是否符合客观权利状况，还要考虑第三人是否知悉权利外观与实际权利之间的偏离，只有在其不知这种偏离的情况下，出于对该外观形式的信赖才能得以保护参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年 最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用 物权卷 电子书 下载 mobi epub pdf txt

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充分理解物权法及其正确应用物权法维护自己的合法权益。

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最高人民法院的书很好，就根据他们思路来

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这个书有很多案例还是很不错的，比较适合于实践

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很好，非常好，有帮助

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法律人就是要多读多看，加油。

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好

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