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編輯推薦

　　匯集全國各地法院*新審結的典型案例，分捲分類編排
　　高度提煉案情和裁判要旨，突齣爭議焦點，剔除無效信息
　　主審法官撰寫“法官後語”，展現法律適用方法和裁判思路

內容簡介

　　1.作者*威
　　國傢法官學院案例開發研究中心持續20年編輯瞭享譽海內外的《中國審判案例要覽》叢書，自2012年起推齣《中國法院年度案例》叢書，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。
　　2.規模強大
　　今年推齣20本，含傳統和新近的所有熱點糾紛，這些案例是從全國各地法院收集到的上一年度審結的近萬件典型案例中挑選齣來的，具有廣泛的選編基礎和較強的代錶性。
　　3.內容獨特
　　不再有繁雜的案情，高度提煉案情和裁判要旨，突齣爭議焦點問題。
　　不再有冗長的分析，主審法官撰寫“法官後語”，展現裁判思路方法。

目錄

一、商品房預售
1.預售商品房的交樓標準的確定
——黎容霞訴廣州市南大房地産開發有限公司商品房預售閤同案
2.是預約閤同還是商品房買賣閤同
——哈爾濱真觀堂房地産顧問有限公司訴黑龍江省華遠房地産綜閤開發有限公司商品房預售閤同案
3.要約邀請與要約的判定
——國淩宇訴北京金隅程遠房地産開發有限公司房屋買賣閤同案
4.過錯情況下附條件閤同條件成就前的效力及責任承擔
——敖琴等訴成都復地置業有限公司商品房預約閤同案
5.格式條款效力認定
——王麗訴雲南尚居地産有限公司商品房預約閤同案
6.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明應承擔賠償金數額的確定
——趙青鬆訴馬鞍山市順誠置業有限公司商品房預售閤同案
7.房屋未交付時買受人能否主張逾期交房違約金
——左工訴宿遷市希望房地産開發有限公司商品房預售閤同案
8.如何認定開發商逾期交房緻閤同解除後給原告造成的實際損失
——吳鞦蘋訴浙江諸暨盛業房産開發有限公司商品房銷售閤同案
9.由於混閤原因導緻逾期辦證開發商是否承擔違約責任
——王金誌訴福建百宏房地産開發有限公司商品房預售閤同案
10.逾期交房違約金調整的舉證責任分配及損失認定
——陳孔明訴重慶市宏康置業有限公司商品房預售閤同案
11.閤同“草稿”是否具備正式閤同的效力
——史雲崢、雷佳與北京萬瑞房地産開發有限公司閤同案
12.基於債權查封房産的法律效力
——張海峰申請執行永祥房地産開發有限公司商品房預售閤同案
13.劉凱某、李曉某訴廣州市城市建設開發有限公司商品房銷售閤同糾紛案
——限貸新政下認購書的撤銷及定金罰則的適用問題
二、商品房銷售
14.房屋“層高縮水”應如何認定
——林碧珍訴寜德市閩東地産開發總公司商品房銷售閤同案
15.開發商瑕疵交付，購房者自願收房是否可以認定雙方當事人以各自的
行為變更瞭閤同約定的房屋交付的條件和方式
——丁旭訴國信公司商品房買賣閤同案
16.抗辯權成立與否決定違約金的支付
——周敬訴重慶渤能房地産開發有限公司房屋買賣閤同案
17.公司員工對外代錶公司簽字是否有效?
——李義美、李剛訴貴陽興宇公司房屋買賣閤同糾紛案
18.調整違約金“過高”的自由裁量
——林烺訴福州三嘉房地産開發有限公司商品房銷售閤同案
19.房屋交付後開發公司能否依據閤同約定解除商品房買賣閤同
——常州宏駿房地産開發有限公司訴陳傢祥商品房預售閤同案
三、二手房買賣
20.産權證記載為“房改齣售的成本價房”是否影響《房産買賣閤同》
的效力
——黃仕勇訴徐德元房屋買賣閤同案
21.買房人購買二手房時未實際看房，交易行為違反常理的買賣閤同
效力的認定
——苑某訴潘某等買賣閤同案
22.物權瑕疵是否影響房屋買賣閤同的效力
——俞穎訴於雷房屋買賣閤同案
23.一房二賣的差價損失賠償問題
——張淑芬訴覃東房屋買賣閤同案
24.一房二賣中閤同履行順序的認定
——劉加訴樸順德房屋買賣閤同案
25.移交房屋鑰匙不等於交付房屋
——劉守旗訴樊波房屋買賣閤同案
26.公平主義原則下對閤同違約金的調整
——張國英訴毛少燕房屋買賣閤同案
27.藉名購房關係的認定及效力
——鄭小玲、許小軍訴許爍、硃萌房屋買賣閤同案
28.已設抵押登記的房屋所涉買賣閤同糾紛的處理
——董誌良訴董文尊、高鳳華房屋買賣閤同案
29.對已抵押的房産部分轉讓，該買賣閤同是否有效及房産交付的可能性
——上海浦東發展銀行颱州路橋支行訴玉環眾星機械有限公司、玉環縣潤浩機械有限公司第三人撤銷之訴案
30.共有人擅自處分共有財産，是否發生物權變動的法律後果
——李土生訴肖健房屋買賣閤同案
31.民間藉貸中債權人是否能夠要求債務人履行為擔保還款而簽訂的
《房屋買賣閤同》
——段智明訴王惠英房屋買賣閤同案
32.對於名為商品房買賣實為藉貸擔保的《商品房買賣閤同》效力的認定
——麥庚訴創恒公司、精彩公司商品房買賣閤同案
33.二手房交易中齣現麵積差異的處理
——孫誌紅訴黃雙波房屋買賣閤同案
34.房屋買賣過程中違約行為後果的判斷及産權過戶問題
——張生德訴馬國輝房屋買賣閤同案
35.對違約金再次作齣具體不變數額的約定是否有效
——黃月恩訴連雲港隆源房地産開發有限公司商品房買賣閤同案
36.小區部分業主以共有部分存在質量問題要求開發商承擔違約責任
——俞林等訴北京長廓房地産開發有限公司房屋買賣閤同案
37.售房後未按約定遷齣戶口應承擔適當的違約責任
——張翔訴代遠立房屋買賣閤同案
38.買賣被司法機關限製權利的房屋買賣閤同效力認定
——彭水城鎮統一建設開發實業總公司訴黃春秀確認閤同無效案
39.“買賣不破租賃”的適用應以存在真實租賃關係為前提
——梅璽、吳丹訴王選榮等房屋買賣閤同案
40.第三人撤銷之訴的條件
——郭彥釗訴黃桂華等房屋買賣閤同案
41.閤同條款的解釋
——許方樂訴李建偉、北京鏈傢房地産經紀有限公司房屋買賣閤同案
42.“凶宅”的法律限定及房屋買賣中的披露義務
——虞小靜訴張允針房屋買賣閤同案
43.閤同的效力與物權的變動、債權人的代位權
——廖育珍等訴白益文等房屋買賣閤同案
44.閤同有效與無法履行
——賴子容訴賴翠碧房屋買賣閤同案
45.閤同約定的違約金條款的適用
——廖卓訴何雲飛房屋買賣閤同案
四、經濟適用房買賣
46.經濟適用房滿足上市交易條件後，雙方買賣閤同是否有效
——徐學強、趙雪榮訴齊寶剛、趙雪萍房屋買賣閤同案
47.簽訂保障性住房閤同履行部分交款義務後購買人死亡繼承人對
房屋權利該如何繼承
——李某訴新疆生産建設兵團第八師石河子總場房屋買賣閤同案
48.交易習慣對房屋買賣閤同效力的影響
——郭春艷訴王世全房屋買賣閤同案
五、農村房屋買賣
49.農村房屋買賣閤同的效力認定
——徐淑珍訴李寶山房屋買賣閤同案
50.農村房屋買賣閤同的效力認定及後續處理
——王恩傢訴李大元農村房屋買賣閤同案
51.單純的無處分權不能導緻房屋買賣閤同無效
——孫香蘭訴劉永旺、劉軍農村房屋買賣閤同案
52.農村居民間房屋買賣閤同的效力問題
——白嬌玲訴蓋引榮房屋買賣閤同案
53.轉讓方是居民，受讓方是村民的農村房屋買賣閤同是否有效
——翁友實訴石其燦、楊昔翰、原審被告黃亞招確認閤同效力案
54.形式“瑕疵”的農村房屋買賣閤同的效力認定
——曾祥鑫等訴王學芝農村房屋買賣閤同案
55.村民之間房屋買賣閤同是否有效
——趙文忠訴賀煒祥房屋買賣閤同案
六、拆遷安置房買賣
56.利益期待可能性銳減之閤同應予解除
——賈義濤訴梁頌軍房屋買賣閤同案
57.房屋連續買賣中如何辦理變更登記
——張勇訴曾澤鴻、陳淑華房屋買賣閤同案
七、公房轉讓
58.夫妻一方父母利用子女配偶的教師優惠購買房改房可否認定共同所有
——楊瑞金訴宛興偉、王煥玲房屋買賣閤同案
59.房改房的權屬及性質的認定問題
——鄭長春訴辛平、肖荷婷房屋買賣閤同案
60.夫妻一方不知情能否作為解除閤同的理由
——馬紅冊訴榮春立、趙宏新房屋買賣閤同案
八、集資房買賣
61.集資房轉讓協議是否有效
——付景泉訴劉東梅經濟適用房轉讓閤同案
62.政府生效徵收決定導緻物權變動，閤同當事人無權再行主張基於
物權轉移的閤同權利
——李丹等訴成都市新客站城際商旅城管理委員會房屋買賣閤同案
九、其他
63.房屋買賣閤同的履行是否侵害夫妻之間財産分割中權利人的財産權益
——史某訴張某、鄭某房屋買賣閤同案
64.轉讓購房資格糾紛處理
——李景萍訴庫躍華房屋買賣閤同案
65.未變更登記的房屋買賣行為與法院查封的效力對抗問題
——陳公誌訴曹金祥等執行異議案
66.涉颱不動産夫妻財産關係的法律適用
——郭淑敏訴林某等房屋買賣閤同案

精彩書摘

　　是預約閤同還是商品房買賣閤同
　　——哈爾濱真觀堂房地産顧問有限公司訴黑龍江省華遠
　　房地産綜閤開發有限公司商品房預售閤同案
　　試讀
　　【案件基本信息】
　　1.裁判書字號
　　黑龍江省哈爾濱市中級人民法院(2014)哈民一民終字第829號民事判決書
　　2.案由：商品房預售閤同糾紛
　　3.當事人
　　原告(上訴人)：哈爾濱真觀堂房地産顧問有限公司(以下簡稱真觀堂顧問公司)
　　被告(被上訴人)：黑龍江省華遠房地産綜閤開發有限公司(以下簡稱華遠房地産公司)
　　【基本案情】
　　2011年9月15日，原、被告訂立兩份廣告策劃服務協議，協議約定由原告給被告開發的“華遠·龍灣”“華遠·水木清華”兩個樓盤提供“平麵設計”和“環境設計”，如何宣傳由被告自行找第三方聯係，服務期限4個月，費用共計40萬元。協議簽訂後，被告給付原告第一個月費用10萬元，並使用原告提供的設計於9月、10月的報紙上投放瞭銷售廣告。2012年3月19日，原、被告訂立《房屋認購閤同》一份，約定原告認購被告所有的“華遠·龍灣17號樓某號房屋(使用麵積54.05平方米)”;認購價格為：“人民幣貳拾伍萬元整”;認購書中闡述優惠原因為：“用於齣售方應付認購方廣告策劃服務費，全部衝抵完畢，雙方互不找補”，“認購方須按齣售方指定的日期內簽署正規《商品房買賣閤同》”，“雙方同意在簽訂正式閤同前，此認購書作為法律有效之閤約”。原告訴至法院要求被告按認購書履行義務，交付房屋。
　　被告認為原告僅履行瞭9月份的廣告策劃義務，且被告對此費用已支付完畢;其次，認購協議是虛假的，不同意給付房屋。
　　【案件焦點】
　　2012年3月19日，原告與被告簽訂的《房屋認購書》的性質是預約閤同還是房屋買賣閤同，原告可否據此要求被告履行義務。
　　【法院裁判要旨】
　　黑龍江省哈爾濱市呼蘭區人民法院經審理認為：《房屋認購閤同》上加印的公章經鑒定係被告公司公章，被告未提供該協議非真實意思錶示的證據，故該份證據閤法有效。但該認購書包含“認購方須按齣售方指定的日期內簽署正規《商品房買賣閤同》”的錶述，可確認該認購書係雙方以簽訂商品房買賣閤同為目的的預約閤同。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第五條之規定，該認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣閤同中的主要內容，故真觀堂顧問公司僅享有請求華遠房地産公司訂約的權利，而無依據本約即商品房買賣閤同要求華遠房地産公司給付房屋的權利。故真觀堂顧問公司於本案中的訴訟請求不符閤法律的規定，本院對其不予支持。
　　黑龍江省哈爾濱市呼蘭區人民法院依照《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第五條之規定，作齣如下判決：
　　駁迴原告哈爾濱真觀堂房地産顧問有限公司的訴訟請求。
　　判決後，原告認為原審法院適用法律錯誤，《房屋認購閤同》寫明瞭當事人信息、房屋概況及交付日期等符閤房屋買賣閤同中的主要內容，屬名為認購，實為房屋買賣閤同，要求撤銷一審判決，被告履行交付房屋的義務。
　　黑龍江省哈爾濱市中級人民法院經審理認為：《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣閤同的主要內容，並且齣賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣閤同”。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房銷售時，房地産開發企業和買受人應當訂立書麵商品房買賣閤同。商品房買賣閤同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建築的産權歸屬;(九)麵積差異的處理方式;(十)辦理産權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項”。雙方簽訂的《房屋認購閤同》並不具備商品房買賣閤同的主要內容，且在該認購書中雙方還有“認購方須按指定的日期內簽署正規《商品房買賣閤同》”的約定，因此，原審判決認定雙方簽訂的《房屋認購閤同》的法律性質係預約閤同並無不當，本院予以認同。由於人民法院不得以公權力判令雙方履行簽約行為，故在原、被告雙方未簽訂正式《商品房買賣閤同》的前提下，且在原法院嚮原告釋明後，其仍不變本案訴訟請求情形下，原審判決駁迴原告要求被告給付華遠·龍灣樓盤該房屋的訴訟請求正確。原告可就被告未履行該認購書可另行主張權利。
　　黑龍江省哈爾濱市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條之規定，判決駁迴上訴，維持原判。
　　【法官後語】
　　本案處理重點是對預約閤同與房屋買賣閤同區彆的理解及適用。
　　因商品房買賣閤同不僅僅是平等主體之間的要約與承諾，更是行政管理行為的形式審查要件，涉及廣大人民群眾的民生，涉及社會和諧穩定，所以在司法實踐中，認購閤同能夠被認定為商品房買賣閤同的條件比較苛刻和全麵，這需要認購閤同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的全部要件，而且這一標準不宜放寬、不宜簡化，這一思想被兩級法院認同並落實，希望通過這一案例能夠牢固樹立處理此類案件的同一性。
　　具體到本案中，如此判決的原因是：
　　其一，最高人民法院對商品房買賣閤同專門作齣司法解釋，解釋中有一部分懲罰性條款，如果隨意放寬該解釋試用的前提條件，則擴大瞭懲罰性條款的適用，使背信道德之人從中漁利，所以，盡管本案的認購閤同具備瞭大部分條款，從某種意義上說，它也具有一定的可執行性，但終因其缺少商品房買賣閤同的其他條款而被確認為預約閤同。
　　其二，本案雙方約定“認購方須按指定的日期內簽署正規《商品房買賣閤同》”，說明雙方不僅是要有締約閤同的磋商過程，更要有簽訂《商品房買賣閤同》的結果，在雙方未達成簽約一緻意思錶示前，公權利無權要求平等主體之間為一定閤約訂立的權利。
　　值得注意的是，本案原告的訴訟請求雖然被駁迴，但中級法院又為原告從其他角度尋求救濟的權利，所以本案的社會效果與法律效果都不錯。
　　編寫人：黑龍江省哈爾濱市呼蘭區人民法院呂殿梅
　　……

前言/序言

　　《中國法院年度案例》叢書，是國傢法官學院於2012年開始編輯齣版的一套大型案例叢書，之後每年初定期齣版，由國傢法官學院案例開發研究中心具體承擔編輯工作。此前，該中心堅持20餘年連續不輟編輯齣版瞭《中國審判案例要覽》叢書80餘捲，分中文版和英文版在海內外發行，頗有口碑，享有贊譽。現在編輯齣版的《中國法院年度案例》叢書，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。該叢書2012—2015年已連續齣版4套，一直受到讀者的廣泛好評，並迅速售罄。為響應讀者需求，2014年度新增3個分冊：金融糾紛、行政糾紛、刑事案例。2015年度將刑事案例調整為刑法總則案例、刑法分則案例2冊。現國傢法官學院案例開發研究中心及時編撰推齣《中國法院2016年度案例》係列，新增知識産權糾紛分冊，共20冊。
　　黨的十八屆四中全會提齣瞭建設中國特色社會主義法治體係，建設社會主義法治國傢的依法治國的總目標，對司法體製改革和司法審判提齣瞭新的標準和要求，特彆強調加強和規範司法解釋和案例指導，統一法律適用標準。法律的生命在於實施，而法律實施的核心在於法律的統一適用。《中國法院年度案例》叢書齣版的價值追求，即是公開精品案例，研究案例所體現的裁判方法和理念，為司法統一貢獻力量。
　　總的說來，當前市麵上的案例叢書大多“不好讀”，存在篇幅長、無效信息多、案例情節雜、缺乏深加工等不足。《中國法院年度案例》叢書試圖把案例書籍變得“好讀有用”，故在編輯中堅持以下方法：一是高度提煉案例內容，控製案例篇幅，每個案例基本在3000字以內;二是突齣爭議焦點， 剔除無效信息，盡可能在有限篇幅內為讀者提供有效、有益的信息;三是注重對案件裁判文書的再加工，大多數案例由案件的主審法官撰寫“法官後語”，高度提煉、總結案例的指導價值。
　　同時，《中國法院年度案例》叢書還有以下特色：一是信息量大。國傢法官學院案例開發研究中心每年從全國各地法院收集到的上一年度審結的典型案例超過10000件，《中國法院年度案例》有廣泛的選編基礎，可提供給讀者新近發生的全國各地的代錶性案例。二是方便檢索。為節約讀者選取案例的時間，叢書分捲細化，每捲下還將案例主要根據案由分類編排，每個案例用一句話概括焦點問題作為主標題，讓讀者一目瞭然，迅速找到需要的案例。
　　總之，編輯《中國法院年度案例》就是為瞭讓案例類書籍簡便、易用，這既是本叢書的特點，也是編輯齣版這套叢書的理由。中國法製齣版社始終堅持全力支持《中國法院年度案例》的齣版，給瞭作者和編輯們巨大的鼓勵。我們在此謹錶謝忱，並希望通過共同努力，逐步完善，做得更好，真正探索齣一條編輯案例書籍的新路，更好地服務於學習、研究法律的讀者，服務於社會，服務於國傢的法治建設。
　　本叢書既可作為法官、檢察官、律師等實務工作人員辦案權威參考和培訓推薦教程，也是社會大眾學法用法的極佳指導，亦是教學科研機構案例研究配備精品。當然，案例作者和編輯在編寫過程中也不能一步到位實現最初的編寫願望，可能會存在各種不足，甚至錯誤，歡迎讀者批評指正，我們願聽取建議，並不斷改進。

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