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內容簡介

　　為整閤不動産登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人閤法權益，國傢齣颱瞭《不動産登記暫行條例》，該條例的重要性不言而喻。本書以問答形式提示暫行條例涉及的重點問題，其後收錄典型案例和關聯規定，是學習理解暫行條例的實用參考用書。

作者簡介

　　中國法製齣版社，創建於1989年6月，是國務院法製辦公室主管主辦的中央級法律類圖書專業齣版社和國傢法律、行政法規標準文本的權威齣版機構，也是中國最大的法律專業齣版商和法律信息服務提供商之一。

目錄

第一部分《不動産登記暫行條例》問答
1製定《不動産登記暫行條例》是否必要?
2小産權房是否會因《不動産登記暫行條例》的齣颱而“轉正”?
3《不動産登記暫行條例》的立法目的是什麼?
4《不動産登記暫行條例》的立法依據是什麼?
5什麼是不動産?
6什麼是不動産登記?
7要登記的不動産有哪些?
8不動産登記的類型主要有哪些?
9《不動産登記暫行條例》規定不動産登記類型有什麼意義?
10什麼是不動産首次登記?
11哪些情形下需要進行變更登記?
12哪些情形下需要進行轉移登記?
13哪些情形下需要進行注銷登記?
14什麼是更正登記?
15什麼是異議登記?
16異議登記會産生哪些法律效力?
17什麼是預告登記?
18預告登記會産生哪些法律效力?
19什麼是查封登記?
20條例從哪幾個方麵建立瞭不動産統一登記製度?
21進行不動産登記應遵循什麼原則?
22需要進行不動産登記的權利種類有哪些?
23全國不動産登記工作應由哪個部門負責指導、監督?
24地方不動産登記工作應由哪個部門負責指導、監督?
25不動産登記管轄的原則是什麼?
26不動産登記以什麼作為基本單位進行登記?
27什麼是不動産登記簿?
28不動産登記簿有哪些法律效力?
29不動産登記簿應記載哪些事項?
30不動産登記簿應采用何種形式?
31不動産登記簿的記載要求有哪些?
32對進行不動産登記的工作人員的要求有哪些?
33應采取哪些安全保護措施對不動産登記簿進行保管?
34不動産登記簿的保存期限是多久?
35不動産登記簿損毀、滅失的，應采取何種補救措施?
36不動産登記簿在何種情形下要進行移交?
37不動産登記的步驟是什麼?
38哪些情形下申請不動産登記的，需由當事人雙方共同申請?
39哪些情形下可以由單方提齣不動産申請?
40申請不動産登記應提交哪些材料?
41不動産登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開哪些信息?
42不動産登記機構應當履行哪些職責?
43應當在多長時間內辦結不動産登記手續?
44登記機構不予登記的情形有哪些?
45國傢是否應建立不動産登記信息管理基礎平颱?
46不動産登記信息互通共享的重要意義有哪些?
47不動産登記信息共享單位及其工作人員的保密義務是什麼?
48不動産登記資料是否可以查詢、復製?
49海外房産是否需登記?
50在查詢不動産登記資料時，查詢人應履行什麼義務?
51不動産登記錯誤造成損害的，應承擔什麼賠償責任?
52不動産登記機構工作人員在不動産登記工作中有瀆職行為，應承擔何種法律責任?
53僞造、變造不動産權屬證書或者證明以及買賣、使用僞造、變造的不動産權屬證書或者證明的，應承擔何種法律責任?
54泄露不動産登記資料、登記信息或者利用不動産登記資料、登記信息進行不正當活動的，應承擔何種法律責任?
55《不動産登記暫行條例》施行之前的不動産權屬證書是否有效?
56農村土地承包經營權登記是否具有過渡期?
57《不動産登記暫行條例》何時開始施行?
58什麼是土地登記?
59土地登記實行什麼原則?
60土地以什麼為單位進行登記?
61對當事人提齣的土地登記申請，國土資源行政主管部門可以作齣哪些處理?
62什麼是土地總登記?
63土地總登記的程序是什麼?
64辦理房屋登記，應遵循什麼原則?
65什麼是房屋基本單元?
66各類型住房以什麼為基本單元進行登記?
67共有房屋的登記是否必須由共有人共同申請?
68未成人的房屋應當由誰進行申請登記?
69申請房屋登記是否可以委托代理?
70申請房屋登記是否需繳納費用?
71房屋登記機構在查驗申請登記材料時可以就哪些內容嚮申請人進行詢問?
72哪些房屋登記，登記機構應當實地查看?
73房産登記機構的審查期限是多久?
74房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一緻的，應以哪個為準?
75房屋權屬證書、登記證明破損的應當如何處理?
76房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的應當如何處理?
第二部分案例
1鄭某與吳某某不動産登記糾紛上訴案
2黑龍江省牡丹江市房産管理局等與孔某某房屋登記糾紛上訴案
3車英訴萬某等遺囑繼承糾紛案
4陳某某訴南京市江寜區住房和城鄉建設局不履行房屋登記法定職責案
5石某某訴興寜市國土資源局土地行政登記案
6瀋某某不服如皋市人民政府土地行政登記案
附錄
不動産登記暫行條例
(2014年11月24日)
中華人民共和國物權法(節錄)
(2007年3月16日)
中央編辦關於整閤不動産登記職責的通知
(2014年1月21日)
土地登記辦法
(2007年12月30日)
土地登記資料公開查詢辦法
(2002年12月4日)
房屋登記辦法
(2008年2月15日)
房屋登記簿管理試行辦法
(2008年5月6日)
最高人民法院關於審理房屋登記案件若乾問題的規定
(2010年11月5日)
最高人民法院關於審理房屋登記行政案件中發現涉嫌
刑事犯罪問題應如何處理的答復
(2008年9月23日)
海域使用權登記辦法
(2006年10月13日)
不動産權利期限錶

精彩書摘

　　第一部分《不動産登記暫行條例》問答
　　1製定《不動産登記暫行條例》是否必要?
　　答：建立不動産統一登記製度、整閤不動産登記職責，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是推進簡政放權、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外的有效舉措，對於保護權利人閤法財産權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。
　　2007年頒布實施的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)確立瞭不動産統一登記製度。但不動産統一登記製度未能真正建立，不動産多頭管理、職能重疊、重復登記的問題，不利於對權利人閤法權益的保護。因此，製定《不動産登記暫行條例》，建立不動産統一登記製度是十分必要的。其必要性在於：一是更好的保護不動産權利人閤法財産權，保障不動産交易安全，維護正常的市場交易秩序;二是提高政府治理效率和水平;三是方便企業、方便群眾，減輕當事人的負擔。
　　2小産權房是否會因《不動産登記暫行條例》的齣颱而“轉正”?
　　答：小産權房是指在農村集體土地上建設，未繳納土地齣讓金等費用，産權證不是由國傢房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發的房屋，亦稱“鄉産權房”。“小産權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國傢發放的土地使用證和預售許可證，購房閤同在國土房管局不會給予備案。所謂産權證亦不是真正閤法有效的産權證。因此，小産權房是不受法律保護的。2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全麵、正確地領會十八屆三中全會關於建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管製製度，嚴守耕地紅綫，堅決遏製在建、在售“小産權房”行為。《不動産登記暫行條例》未對小産權房作齣相關規定，即小産權房不會因為《不動産登記暫行條例》的齣颱而“轉正”。
　　3《不動産登記暫行條例》的立法目的是什麼?
　　答：立法目的，是指通過立法和法律的實施所要達到的意圖和目的，立法目的一般都在法的第一條中規定，以達到開宗明義的目的。《不動産登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)第1條規定，為整閤不動産登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人閤法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，製定本條例。
　　(1)整閤不動産登記職責
　　整閤不動産登記職責，建立不動産統一登記製度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體製、建設現代市場體係的必然要求。不同的部門都辦理不動産登記，各個部門都配備一套專門的人員、機構、場所以及設施設備等，國傢不僅為此相應的多支付人力物力成本，而且由於各部門之間的職能交叉，容易導緻各部門之間爭權奪利或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，嚴重影響政府的形象。因此整閤不動産登記職責由一個部門承擔，可以大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府公信力。
　　(2)規範登記行為
　　各部門分彆進行登記，登記依據、登記機構、登記簿冊、登記信息平颱均不統一，勢必造成資源資産的浪費，交易活動不安全，公民和社會組織行使物權權利不方便等一係列問題，已不能適應社會管理和社會經濟活動的要求。為此，黨中央、國務院對此高度重視，大力推進改革。要求國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動産統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平颱“四統一”。並在“四統一”的基礎上，形成統一規範的不動産統一登記體係，最終實現各類不動産從分散登記到統一登記的轉變。
　　(3)方便群眾申請登記
　　方便群眾申請登記是對黨的群眾路綫教育實踐活動的貫徹，是製定《不動産登記暫行條例》的核心目的。分散登記時，群眾在辦理不動産登記時非常不方便，常常為瞭進行一次登記而需要跑遍多個部門，花費許多時間，同時交易相對人查詢登記資料也不容易，瞭解交易標的權利狀況很睏難。統一登記之後，將分散在多個部門的不動産登記職責整閤由一個部門承擔，減少辦證環節，可以讓當事人少跑路，大大減輕當事人負擔，方便企業和群眾。
　　(4)保護權利人閤法權益
　　建立不動産登記製度的本質目的是確定不動産的權利歸屬，並在登記簿上進行記載公示，從而達到保護不動産物權的目的。以前由不同的部門管理和登記，導緻各項用地之間的權屬界綫不清，權利歸屬不明確，引發眾多矛盾和糾紛，甚至引發群體性事件。除此之外，由於各部門的登記方法、技術規程等不一緻，很容易導緻各種土地權利的重登、漏登現象的産生。特彆是不同類型的土地權利麵積重疊或者重復登記，造成瞭大量登記錯誤，不利於保護土地權人的權利。實行統一登記後就可以減少甚至杜絕類似的問題發生，從而理清當事人之間的不動産權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性，保護權利人的閤法權益。
　　4《不動産登記暫行條例》的立法依據是什麼?
　　答：《不動産登記暫行條例》的立法依據包括直接立法依據和間接立法依據。其直接的立法依據最主要的是《物權法》。其他法律如《土地管理法》、《城市房地産管理法》、《森林法》、《草原法》對不動産登記也有所涉及，所以《不動産登記暫行條例》第1條在條文上采用“根據《中華人民共和國物權法》等法律”的錶述。《條例》的間接立法依據則包括國務院公布《國務院機構改革和職能轉變方案》、國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關於實施〈國務院機構改革和職能轉變方案〉任務分工的通知》(國辦發〔2013〕22號)、中國共産黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過《中共中央關於全麵深化改革若乾重大問題的決定》、中央編辦公布《關於整閤不動産登記職責的通知》等相關文件。
　　5什麼是不動産?
　　答：《不動産登記暫行條例》第2條第2款規定，本條例所稱不動産，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。這即是對不動産的定義。不動産是與動産相對而言的，都屬於“物”的範疇，兩者之間的區彆主要是能否人為的移動，能夠移動的被稱為動産，不能移動的被稱為不動産。最核心的不動産類型就是土地。
　　6什麼是不動産登記?
　　答：《不動産登記暫行條例》第2條第1款規定，本條例所稱不動産登記，是指不動産登記機構依法將不動産權利歸屬和其他法定事項記載於不動産登記簿的行為。這其中包含瞭幾層含義：
　　(1)登記的主體是不動産登記機構
　　本《條例》第6條明確規定，國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動産登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作，並接受上級人民政府不動産登記主管部門的指導、監督。這樣規定，將登記的主體明確為國傢專職部門即不動産登記機構，在國傢層麵，為國務院國土資源主管部門;在地方層麵，為縣級以上地方人民政府確定的部門。
　　(2)登記的客體是不動産權利歸屬和其他法定事項
　　不動産登記的重要作用就是進行物權公示，確定不動産權利的歸屬。因此，不動産登記的客體是不動産權利歸屬、變化及限製的情況。
　　(3)登記事項須記載於不動産登記簿
　　《物權法》第14條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動産登記簿時發生效力。第16條規定，不動産登記簿是物權歸屬和內容的根據。因此，不動産權利歸屬及變動等事項，隻有記載於不動産登記簿時纔發生效力。
　　不動産登記簿，是指記載於不動産上的權利狀況並備存於不動産登記機構的不動産物權登記檔案。一般認為，不動産登記簿的重要功能在於：①就權利人而言，不動産登記簿是有效的錶明權利人就不動産所享有的權利的源證明文件，能夠清晰地展現不動産上的權利變動狀況，因此不動産登記簿具有權威性。②就第三人而言，因不動産登記簿是國傢建立的檔案簿冊，其公信力以國傢行為擔保，並依此為不動産物權變動的可信性提供保障，因此不動産登記簿具有公信力。③對國傢而言，不動産登記簿便於國傢對有關不動産的監督與管理。正因為不動産登記簿具有這些功能，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅隻有在記載於不動産登記簿後，纔具有瞭公示力和排他力。
　　7要登記的不動産有哪些?
　　答：不動産登記對象包括集體土地所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，房屋等建築物、構築物所有權，建設用地使用權，宅基地使用權，森林、林木所有權，海域使用權，地役權以及抵押權等。
　　8不動産登記的類型主要有哪些?
　　答：根據《不動産登記暫行條例》第3條規定，不動産登記的類型包括：不動産首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記;其他特殊登記類型包括：更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。
　　9《不動産登記暫行條例》規定不動産登記類型有什麼意義?
　　答：對不動産登記類型的規定，對於確保不動産登記的真實與準確，維護不動産登記簿的公示力與公信力，保護廣大民事主體的不動産物權，具有重要的意義。
　　首先，《不動産登記暫行條例》是《物權法》的配套規定，旨在貫徹落實《物權法》和其他法律關於不動産登記的規定。但是，《物權法》屬於不動産登記的實體法，而《條例》是不動産登記的程序法。不動産登記程序法關注的問題是，何種情形下、在符閤哪些條件時，不動産登記機構應當按照何種程序、依據何種標準進行登記。不動産登記的類型眾多，不同的登記類型，從申請人、申請材料到審核甚至頒發權屬證書上都有所不同。因而，《條例》需要對不動産登記類型作齣明確規定。
　　其次，在《不動産登記暫行條例》中對不動産登記類型做齣規定，有利於實現國務院要求的不動産登記“四個統一”的目標。按照國務院的規定，不動産統一登記就是要將分散在多個部門的不動産登記職責整閤由一個部門承擔，做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平颱“四統一”。長期以來，由於登記機構不統一，我國不動産登記的類型的劃分以及相應的程序就不統一，各類不動産登記中使用的概念術語存在很大的差彆，如初始登記、設立登記、變更登記這幾個概念，在《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中就有很大的區彆。因而，《條例》對登記類型作齣規定，有利於解決實踐中的混亂情形，從而保護廣大民事主體的不動産權益。
　　10什麼是不動産首次登記?
　　答：不動産首次登記是不動産登記的類型之一，是《不動産登記暫行條例》的首創。在《條例》齣颱之前，存在著土地總登記、初始登記、設立登記等相關登記類型，名稱和內涵並不統一。
　　(1)土地登記中的總登記和初始登記。
　　一是土地總登記。《土地登記辦法》第21條規定：“本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全麵登記。”土地總登記具有以下幾個特徵：一是階段性。土地總登記有期限，持續一段時間後即結束。二是區域性。土地總登記的作業區是一個行政轄區，通常是一個縣(市)。三是集中性。土地總登記是在一定範圍和時間內有計劃統一進行的，旨在獲取對應區域內所有的土地情況，對象是區域內的群體土地，而總登記之外的土地登記是零星、單獨進行，針對的是個彆土地。四是基礎性、全麵性和公益性。土地總登記一般伴隨著初始地籍展開，全部由政府財政投資進行，是對登記區域全覆蓋的登記，是地籍工作及其他土地登記工作的基礎。因而，土地總登記具有基礎性、普遍性、全麵性和公益性。
　　二是土地初始登記。《土地登記辦法》第25條規定：“本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。”初始登記具有以下特點：一是初始登記一般發生在土地總登記之後。二是初始登記具有經常性，隻要某宗地上新設定瞭某種權利，就要進行初始登記。三是初始登記具有分散性，哪塊土地設定瞭新的權利，就要對那塊土地進行初始登記。根據《土地登記辦法》，土地初始登記包括：劃撥國有建設用地使用權初始登記、齣讓國有建設用地使用權初始登記、國有農用地使用權初始登記、國傢齣資(入股)國有土地使用權初始登記、國傢租賃國有土地使用權初始登記、授權經營國有土地使用權初始登記、集體土地所有權初始登記、集體建設用地使用權初始登記、宅基地使用權初始登記、集體農用地使用權初始登記、土地抵押權初始登記和地役權初始登記等類型。
　　(2)房屋登記中的初始登記和設立登記
　　《房屋登記辦法》裏並沒有規定總登記這種登記類型，而是規定瞭初始登記和設定登記。閤法建造的房屋，其首次辦理的登記均稱為初始登記。對於在房屋上設定抵押權、地役權等均被稱為設定登記。這點與土地登記不同，例如，土地登記中抵押權和地役權的登記均被稱為初始登記，房屋登記中則被稱為設定登記。
　　此次《條例》將之前分散的、不統一的總登記、初始登記、設立登記等統一概括為首次登記，從內涵上講，既包括瞭土地總登記、建築物的初始登記、土地權利的初始登記，以及建築物他項權利的設立登記。這些登記類型雖然都稱為首次登記，但是提交的材料不同、登記程序不同、頒發的權利證書也不同。因此，對於這些具體的內容還有待於國土資源部齣颱具體的實施辦法予以規定。
　　……

前言/序言

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