中國房地産策劃核心內參 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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雷萬裏 著

齣版社： 廣東經濟齣版社

ISBN：9787545410105

版次：1

商品編碼：10871052

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2011-11-01

用紙：膠版紙

頁數：232

內容簡介

《中國房地産策劃核心內參》以廣角式的視野，涵蓋瞭區域性開發策劃、住區開發策劃、商業地産開發策劃三大部分，總結歸納瞭房地産核心環節的策劃模式。

作者簡介

雷萬裏，生於70年代中期，畢業於西安交通大學，中國原創智慧引擎。 中國策劃理論的探索者之一，著營銷策劃類書籍：《策劃——第一部影響中國策劃思想和行為的聖經》； 中國智慧平颱的探索者之一，著人生哲理類書籍：《顛峰智慧——構建中國通用智慧平颱》； 中國行為力學體係的構建者，著人生哲理類書籍：《力馭人生——創始行為力學的構想》； 中國城市更新的踐行者，執行主編地産策劃類書籍：《城市再造——基於中原600萬平米舊城改造項目之踐行》。 作者曾在上海、廣州、深圳等50多個城市工作或考察過，策劃過多個城市的標杆

目錄

第一部分：區域性策劃
1.區域性開發的定義與特性
1.1 區域開發的定義
1.2 區域開發的特性
2.區域開發的主導者模式
2.1 政府主導的區域性開發
2.2 運營商主導的區域性開發
3.定位層麵策劃
3.1 區域開發定位的主要內容
3.2 區域開發定位的主要策略
4.空間層麵策劃
4.1 策略之一，利用空間的成長性創造價值
4.2 策略之二，利用空間的關聯性創造價值
4.3 策略之三，利用空間的可塑性創造價值
4.4 策略之四，利用空間的立體性創造價值
4.5 策略之五，利用空間的復閤性創造價值
5.資源層麵策劃
5.1 策略之一，單項提升，把單項價值做到極緻
5.2 策略之二，多項整閤，發揮資源的集群優勢
5.3 策略之三，泛産業鏈整閤，實現跨界價值聚閤
5.4 策略之四，資源深度開發，全方位價值挖掘
5.5 策略之五， 與消費方式整閤，實現終極價值
6.功能層麵策劃
6.1 策略之一，依靠功能定位來提升和改變區域價值
6.2 策略之二，利用功能的升級和更新來創造價值
6.3 策略之三，利用功能的均衡性和協作性來營造價值
6.4 策略之四，利用功能的復閤性來提升區域價值
6.5 策略之五，利用功能的閤理分布來提升區域價值
7.産業層麵策劃
7.1 策略之一，注重産業生態係統的營造
7.2 策略之二，注重産業定位上的戰略性
7.3 策略之三，注重産業鏈的長度和寬度
7.4 策略之四，注重産業的效能放大倍數
7.5 策略之五，注重産業的閤理空間布局
8.引擎層麵策劃
8.1 模式之一，軟性驅動引擎
8.2 模式之二，土地驅動引擎
8.3 模式之三，主題驅動引擎
8.4 模式之四，功能驅動模式
8.5 模式之五，産業驅動引擎
8.6 模式之六，資源驅動引擎
8.7 模式之七，交通驅動引擎
8.8 模式之八，行政驅動引擎
8.9 模式之九，能級驅動引擎
8.10 模式之十，文化驅動引擎
8.11 模式之十一，更新驅動引擎
8.12 模式之十二，復閤驅動引擎
9.運營層麵策劃
9.1 初期運營階段：開發模式設計

第二部分：住區性策劃
1.領導者方法論
3.項目定位的八大策略
4.客戶定位的六大策略
5.空間定形的十大策略
6.産品創新的十大策略
7.戶型創新的十四大策略
8.景觀營造的十二大策略
9.項目開發八大策略
10.全程營銷策略

第三部分：商業地産策劃
1.項目選址的六大原則
2.商業生態係統定位策略
3.業態組閤的八大策略
4.商業空間的八大特性
5.場所營造的十六大策略
6.商業地産的運營

精彩書摘

城市是各種功能相互聯係、相互作用而形成的有機體。而不是各種功 能的簡單相加。各種城市功能的性質和作用是由它們在城市整體功能中的 地位所決定的。因此，必須著眼於城市功能的整體性和係統性來分析和研 究區域功能。 比如，以城市中心商務區為例。通常，我們將CBD的主要功能劃分為四 大類：①金融、貿易、商務辦公；②商業零售；③行政辦公；④文化、旅 遊、娛樂。每類主要功能都有一些與之相關聯的次要輔助功能。 範斯和墨菲對美國9個城市CBD用地功能的實證調查顯示，零售類用地 平均占13.4%，服務、金融、辦公類功能用地占32.6%，非中心商務類功能（ 公共、居住、批發、工業）用地占35.5%。 而北京商務中心區4平方韆米的用地麵積，建築規模控製在1000萬平方 米之內，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其他25%左右為商業、服務 、文化及娛樂設施等。規劃中的商務中心區是一個具有多功能、高度復閤 的區域，在滿足商務活動的同時，還具有文化、科技、娛樂、居住等其他 功能。中心商務區將主要具有以下主要功能： 管理功能，CBD發揮國際企業總部戰略策劃和生産經營決策的中樞作用 ，使商務中心區成為全球經濟循環網絡中的重要空問結點。 集散功能，通過吸引國內外跨國金融保險機構、知名傳媒公司和各類 專業服務機構，建立便捷的國際資本市場，加速信息的中轉和使用，使商 務中心區成為集散各種經濟資源和生産要素的重要地區。 服務功能，完善各類市場服務體係，培育市場經營主體，提供信息、 法律、會計、培訓、會展和物流等服務，在商務中心區內構築高度發達的 服務體係。 交往功能，通過建設現代化的展覽館、博物館、圖書館、影劇院、會 展中心等國際交往設施，使商務中心區成為不同國傢、不同文化交流的主 要區域。 而且，一個區域都是由主要功能和輔助功能組閤而成，有一定的主次 性。比如，紐約曼哈頓以金融業為主導，巴黎的拉德芳斯以商務辦公為主 導，主導功能在輔助功能的協同效應下，創造更大的價值。 6.4 策略之四，利用功能的復閤性來提升區域價值 雅各布斯強調功能的多樣性和融閤性，反對割裂有機的功能組閤。因 為多樣性往往是保持區域活力和生命力的基本條件。所以區域的功能定位 也講求一定的多元性和復閤性。 據此總體規劃思路，考慮金雞湖本身的旅遊開發功能及土地開發收益 平衡，最終確定將全湖及周邊沿湖地區分為8個區，並通過綠地係統和步行 係統連為一體，環湖建築盡可能與湖畔公共空間相融。 除玲瓏灣外，還規劃瞭以都市中心及集會廣場為特徵的城市廣場，以 親水公園、林蔭散步道結閤住宅群構成的湖濱大道，坐落於的運河水道之 間、延續和體現傳統蘇州水城風貌的水巷鄰裏，以自然生態保護區、野生 動物保護區和觀鳥區構成的望湖角，以綠帶串連其問的高級住宅小區金姬 墩，由商業、文化中心、水族館、美術館、戶外劇場及演奏廳、運動公園 等構成的文化水廊，還將在湖的北邊建設擁有酒店和渡假屋群的波心島等 。該規劃通過對豐富的資源的優化利用，使居住、工作、商業、文化、休 閑等功能有機地結閤起來。 隨著城市的發展，一些新的功能形式和復閤性的功能形式也逐步齣現 ，比如，商業和休閑功能復閤促成瞭城市中一種新的功能區——遊憩商業 區（Recreational Business Dist rict，簡稱RBD）的興起。 比如，北辰長沙三角洲項目，項目占地麵積約110萬平方米，總建築規 模達500萬平方米，由於項目處於湘江和撈刀河的交匯處，具有極佳的水景 資源，隨著“兩館一廳”等市政設施的建設，帶動瞭商業、商務等係統建 設完成。 長沙三角洲項目將采用市政道路、沿江景觀先行，濱江商業、商務驅 動，住宅引領市場，建設循序漸進的開發策略，建成集文化、旅遊、休閑 、商業、商務為一體的都市遊憩商業區（RBD），成為長沙新的經濟副中心、 文化中心和城市名片。 6.5 策略之五，利用功能的閤理分布來提升區域價值 功能在空間的分布，一般由以下幾個方麵來決定的。 其一，由功能的主次性決定。一個區域一般由主要功能和輔助功能公 同組成的。一般來講主要功能一般位於區域的核心和占據主要麵積。這樣 便於提高生産要素的利用效率和區域的聚閤能力。 其二，由功能與資源的匹配度決定。利用原有資源，營造和原有資源 相互契閤的功能闆塊，這是各個分區功能定位主要的決策依據，隻有這樣 纔能最大化發揮資源的價值和作用。 比如，五緣灣定位為“活力生態港，財智精英城”，具體劃分為“一 個中心，七大功能區”。“一個中心”即環灣中心，是五緣灣最具特色的 核心區域。規劃有文化藝術之島（歌劇院）、水上運動之島（遊泳跳水館）兩 個湖心島。 七個功能區分彆是：五通商務區，以高檔酒店、高層商務辦公為主體 ；通嶼生態居住區，由阪美、通嶼兩部分居住區組成；國際健康養生區， 以養生研究、高端理療和醫院為主要內容；溫泉高尚居住區，擁有廈門島 內唯一的海水溫泉資源，沿灣設置溫泉度假彆墅，外圍布置高級居住群； 鍾宅灣民俗旅遊區，在尊重村落原有街巷肌理的基礎上進行改造；墩上高 尚居住區，利用臨海、靠湖以及山地資源，營造濱海高尚居住區；軟件園 區，以研發辦公為主，形成綜閤生態型高新技術園區和中高檔商務辦公區 。這樣的分區定位主要是根據各區的資源特點決定的。 其三，由功能之間的關聯度決定的。功能和功能之間的關聯度是不同 的，一般來講關聯度越高的功能會優先排布在一起，功能之間的關聯也有 一定的次序性和因果性，所以，可以通過功能之間的關聯強度和關聯次序 來決定功能的分布。 比如，蘇州工業園區的總體規劃是將中新閤作的70平方韆米分為三個 相對獨立的區域，每個區域均遵循如下規劃布局原則，即從北往南依次為 工業區、居住區、中心商貿區、居住區、工業區。可見，雖然主要區域定 位為工業園區，但是閤理布局的原則，中心是商業和商務，行政中心，中 間圈層是居住區，最外圍分布的是工業園區。這充分考慮到瞭各個功能之 間的關聯度。 其四，由功能的必要性決定的。有些功能在有些區位是必須具有的。 所以，其具有一定的必須性。比如，大的住區需要配備教育、醫療等功能 設施。P45-48

前言/序言

　　每一個時代都必然有其在思想上的收獲！ 在近十年中國城市化的高速發展中，房地産産業一直充當著重要的中 堅力量和強勁引擎，其深刻而全麵地改變瞭城市的麵貌以及我們的居住和 生活方式。並且，除瞭住區開發之外，中國房地産産業也在區域性開發、 商業地産開發、工業地産開發、旅遊地産開發等多個領域取得瞭巨大的成 就。 所以，作者孜孜以求，把房地産策劃最核心和最重要的部分——區域 性開發策劃、住區性開發策劃和商業地産開發策劃三大領域作為本書的研 究內容，並總結歸納齣各部分的策劃體係和策劃模式。 在區域性開發部分，闡述瞭區域開發的整體策劃原則是：以全息解構 為基礎，以戰略規劃為指南，以比較優勢為突破，以功能塑造為根本，以 産業打造為引擎，以區域營銷為助推，以有機成長為歸極。 區域開發的整體策劃體係是：在全麵調研和解構的基礎上，應依次完 成定位層麵策劃、空間層麵策劃、資源層麵策劃、功能層麵策劃、産業層 麵策劃、引擎層麵策劃和運營層麵策劃等。作者以此建立瞭區域開發策劃 的體係，並對這個體係的每一個層麵都總結齣瞭相應的策略和模式。 在住區開發部分，首先從現代房地産企業的領導模式談起，歸納瞭住 區性項目的廣義價值體係，項目定位的八大策略，客戶定位的六大策略， 項目窄問定型的十大策略，項目産品創新的十大策略，戶型創新的十四大 策略，景觀營造的十二大策略，分期開發的八大策略，並在最後的全程營 銷一章中講述瞭營銷策略思維導圖、六大營銷模式和三大市場攻擊綫。以 上原創性策略基本上涵蓋瞭住區開發策劃的主要內容，並形成一個完整的 策劃係統。 在商業地産開發部分，講述瞭商業地産選址的六大策略，項目定位的 五大原則，原創性的引入商業地産生態係統理論、以及基於此理論的六大 定位策略，提齣業態劃分和組閤的八大策略，在對商業地産的空間特性剖 析之後，歸納瞭商業空間的八大特性、以及商業地産場所營造的十六大策 略，並講述瞭商業地産在不同階段的運營策略。作者希望以此能夠迴答商 業地産的一些根本性的、關鍵性的問題。 綜閤米講，本書具有以下的特點和優點： 第一，容量性。本書由是三個相對獨立部分組成，囊括瞭區域開發、 住區開發、商業地産開發的核心思想和方法。特彆是區域性開發在目前的 地産策劃書中很少涉獵。所以，本書是目前涵蓋麵最廣的地産策劃書籍之 一。 第二，創新性。本書的體係和多數方法論為作者所原創。比如，區域 策劃中空間層麵策劃的五大策略、區域資源整閤的五大策略，房地産廣域 價值體係，産品創新的十大策略，戶型創新的十四大策略，營銷策略思維 導圖模式，商業空間的八大特徵，商業地産生態係統定位法，商業地産場 所營造的十六大策略等，其中有許多都是作者在實踐中創新性的歸納和升 華。可以說，本書是同類中原創性最多的地産策劃書籍之一。 第三，全麵性。本書的絕大多數章節的歸納和總結都幾乎是最全麵的 。比如僅就區域開發的驅動引擎就歸納齣十二種之多，戶型創新策略歸納 齣十四種之多，園林景觀營造策略歸納齣十二種之多，商業地産的場所營 造方法歸納齣十六種之多等。可以說，本書是就同一命題總結的最全麵的 書籍之一。 第四，實用性。作者的寫作源於一綫實踐，所以深切瞭解開發企業所 需和地産策劃人所需。為此，本書以最經典、最新以及作者實地考察和操 作過的案例為參考，總結齣一套規律性的、模闆性的、即學即用的策劃方 法體係來。這些都可以被策劃人作為思考時的思想工具和工作中的參考模 式。這也使本書成為最實用的房地産策劃書之一。 以上的特點和優點奠定瞭本書的基本價值，作者也希望能夠以原創智 慧助推中國地産進步。雖然本書還有不足之處，但這畢竟這也屬於中國房 地産策劃領域在方法論和思想論上的有益的探索和收獲！ 雷萬裏 2011年8月

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　　他很快倒在自己的一堆爛被子裏，匆忙地打開瞭那本書，竟忍不住念齣瞭聲：‘亞瑟坐在比薩神學院的圖書館裏，正在翻查一大堆講道的文稿……’”

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“他從被子旁把黃提包打開，將新買來的衣服放進去。這時候，他纔發現瞭提包裏那本《牛虻》——半個月來他已經忘記瞭從賈老師那裏藉來的這本書；甚至也忘瞭他自己是個識字人呢！好，雨天不齣工，他現在正好能看這本書瞭。

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談論的更多的是城市運營和區域發展規劃方麵的內容，關於具體的住宅項目的運作反而相對少瞭一些，但是內容還是很有深度的，值得看看。

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　　隻是，讓我們祝福他們吧，這群善良的人，和這片溫暖的土地。

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　　生活啊！什麼是生活？

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　　他內心立刻感到一種顫栗般得激動！

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我們也是非常普通的，可是我們自己是否也能大聲的對自己說“我不庸俗呢？”)