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编辑推荐

文中运用了大量的图表，以图解的形式对各知识点进行讲解。

充分考虑到现代人快节奏、高压力的工作方式，去纯粹理论化而重实际操作性，所有知识点使用精确而简洁的方式进行描述。

提供了大量的实际操作案例，方便读者“身临其境”般的应用，使学习更有效率。

内容简介

本书以为房地产企业提供财务核算与成本控制的全套方案为要旨，全书主要分两个部分，第一部分是房地产企业财务核算管理，具体包括房地产企业基本业务的核算、房地产企业项目资本金的核算、房地产企业项目融资的核算等内容；第二部分是房地产企业成本控制管理，具体包括房地产企业成本控制的总体战略、房地产企业建立目标成本管理责任制、房地产项目全过程成本控制等内容。

本书建立在传统财务管理的基础之上，导入了科学的模式，为房地产企业提供了一套完整的财务核算与成本控制运作实战方案，是房地产企业财务管理人员的职业提升书，也是房地产企业高层管理人士的实用参考书。

作者简介

朱德义

房地产投资开发建设与融资专业顾问，甘肃工业大学工业与民用建筑专业毕业，北京交通大学MBA，现任深圳市中房联投资开发有限公司董事长、深圳某基金管理有限公司副总裁（负责房地产专业投融资）。

20多年来从建筑施工企业基层工程管理岗位做起，先后担任过建筑工程技工学校讲师、建设银行房地产公司业务科长、房地产开发公司总经理、房地产开发企业集团副总裁等职位。主导开发过的地产项目涵盖住宅、商业地产、专业市场地产、写字楼、酒店、工业园区、城市更新改造项目等，具有丰富的房地产开发经验和房地产管理专业技能，对房地产开发全流程（房地产开发建设与管理、市场调研与定位、项目投资与可行性分析、财务核算与成本控制、后期营运管理等）有准确的把控和研究。著有《房地产项目策划：调研·定位·方案》《房地产项目营销：策划·模式·方案》等图书。

内页插图

目录

第一部 分房地产企业财务核算

第一章 完善房地产企业的财务核算体系

第二章 房地产企业基本业务的核算

第三章 房地产企业项目资本金的核算

第四章 房地产企业项目融资的核算

第五章 房地产企业开发产品成本的核算

第六章 房地产企业销售物业的核算

第七章 房地产企业纳税业务的核算

第八章 房地产企业利润的核算

第九章 房地产企业财务报表

第二部分 房地产企业成本控制

第十章 房地产企业成本控制的总体战略

第十一章 房地产企业建立目标成本管理责任制

第十二章 房地产项目全过程成本控制

第十三章 房地产企业项目成本分析

参考文献

精彩书摘

（摘自本书内文第71至第73页面）

第五章? 房地产企业开发产品成本的核算

一、开发产品成本项目的构成

（一）开发产品成本的内容

开发产品成本，是指房地产开发企业在房地产开始经营过程中所耗费的对象化的各项费用。要核算开发产品的成本，首先要弄清开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本按其用途，可分为四类，如下图所示。(图详见内文第71页）

（二）开发产品成本的项目

在会计核算业务上，开发产品成本划分为如下图所示六个成本项目。

1 土地征用补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价

2 前期工程费

指土地、房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究，以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用

4 建筑安装工程费

指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等

3 基础设施费

指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、通信、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用

5 配套设施费

指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出

6 开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

二、发包开发工程的核算

（一）发包工程项目的内容

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。

开发企业要根据工程承包合同条件的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。

开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。

（二）发包工程价款结算的方式

开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算方式来看，归纳起来，发包工程的价款结算方式主要有下图所示三种：

1 按月结算

指按照每月实际完成的分部分项工程进行结算

2 分段结算

指将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算

3 竣工一次结算

开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算的方式。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算

特别提示

不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%。结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中标明。尾款应专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。

（三）发包开发工程的核算

在会计业务核算中，开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。

发包开发工程的核算要求如下表所示。（表详见内文第73页）

……

前言/序言

我国房地产企业做大做强必将走向不同业态以及不同区域的跨区域、多项目运营状态。

在这条成长的路上，能够在同一时间同时运作多个处于不同区域、不同开发周期的项目，是每个房地产企业必须磨炼的基本功，也是其管理成熟的标志。

房地产开发项目具有项目周期长、资金需求大、专业性强、受国家政策调整及市场影响大等特点。房地产经营管理部门在其经营或业务活动中，通过资金的筹集、分配、运用和收回与有关方面发生经济关系，并通过一系列的管理手段对资金进行有效控制和运用，以提高资金的使用效果。因此，从经营角度加强财务核算与成本控制对房地产开发项目的顺利完成具有重要意义。

高效的会计信息平台是支持和保障房地产企业进行科学决策、利用管理水平提高来促进企业效益提高的基础和保证，所以，企业需要完善现行财务核算体系，并且尽快建立起管理会计的基本框架。同时，财务核算工作需要适应房地产企业发展的规模，需要科学有效的管理和及时的服务决策，只有这样，才能提高房地产企业的竞争能力，最终形成完整的财务核.体系。

房地产企业财务成本控制的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。成本控制的最终目标是通过成本控制管理将成本合理揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行成本优化，以达到效益（利润、品牌等）最大化。房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的项目外，还必须采取正确的控制战略，建立成本控制体系，这样才能指导企业降低开发成本。

本书围绕提升企业的核心竞争能力来制定房地产企业财务核算与成本控制方案，可供房地产企业的总经理、财务总监、财务经理和基层财务人员参考。

本书主要包括两部分内容：

第一部分：房地产企业财务核算。具体包括完善房地产企业的财务核算体系、基本业务的核算、项目资本金的核算、项目融资的核算、开发产品成本的核算、销售物业的核算、纳税业务的核算、利润的核算、财务报表等内容。

第二部分：房地产企业成本控制。具体包括房地产企业成本控制的总体战略、建立目标成本管理责任制、项目全过程成本控制、项目成本分析等内容。

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