産品特色

編輯推薦

1.REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者新藍海，持續成為房地産市場以及資本市場投資熱點。

2.中國正在落地發起中國版REITs，REITs成為資産證券化*熱産品類彆。這是一本專業機構和投資者係統瞭解REITs實操不可或缺的參考書。

3.市場同類書偏理論，本書為具體投資策略實踐，運用精選的案例和翔實的數據，全方位分析瞭REITs相關的投資決策要素，對實際操作有很強的指導意義。有助於金融從業人員建立對REITs的直觀理解，並吸收美國REITs的發展經驗。

4.蔡建春主任作序推薦，硃進元、姚江濤、汪靜波、吳衛軍、唐斌老師聯袂推薦，以及中國資産證券化研究院院長林華教授領銜的*專業的翻譯團隊，提升業內影響力。

5. REITs投資入門讀物。邏輯清晰，內容可讀性強。

內容簡介

投資房地産投資信托基金係統指南。優質、安全、高迴報，房地産投資信托基金投資完整手冊，帶你進入下一個投資藍海。

《REITs投資指南》用通俗的語言解釋瞭REITs的來龍去脈——關鍵術語、曆史、神話，上下波動，曆史發展，以及投資者風險與收益的相關知識等。

《REITs投資指南》運用精選的案例和翔實的數據，全方位分析瞭REITs相關的投資決策要素，對實際操作有很強的指導意義。這本書將幫助你找到閤適的房地産投資信托基金。教你如何管理你的REITs、如何控製你的個人風險、如何理解REITs的錶現，以及如何分析REITs。通過閱讀本書，你將知道和瞭解投資REITs的陷阱，你會知道如何將REITs整閤到你的投資組閤中，如何低成本、安全地獲得*大收益。

《REITs投資指南》不僅僅是針對機構投資者和投資顧問，對於那些想要學習一切關於房地産投資信托基金的投資新手，也將在這本書中找到有價值的信息。

《REITs投資指南》將幫助你穩定和增長你的投資組閤，為你提供至關重要的信息和實踐指導，獲得高迴報率。

作者簡介

馬剋·戈登（Mark Gordon）

《墨西哥灣岸商業評論》（Gulf Coast Business Review）責任編輯。《墨西哥灣岸商業評論》位於從坦帕（Tampa）到那不勒斯（Naples）的佛羅裏達州灣岸地區，是一本包括商業趨勢、公司運營、企業管理和創業創新等內容的周刊。之前，馬剋從事過7年日報記者工作。

精彩書評

房地産投資信托基金（REITs）是一種不動産的證券化工具，有效解決大宗物業的長期持有和份額化問題。REITs幫助持有型物業實現資産盤活，推動經營性物業的優質運營，提高大宗物業的份額化和流動性。本書重點介紹瞭各種類型的大宗物業的資産特點、投資要點和主要投資案例，是一本非常重要的房地産投資信托基金投資指南。

——硃進元 保險業協會會長

《REITs投資指南》詳細解釋瞭REITs的發展曆程、分類特徵、投資相關技術、特有的投資風險等。通過介紹REITs風險與收益的相關知識，為廣大投資者認識並掌握這一新的投資工具，打下堅實的基礎。

——姚江濤 中航信托董事長

物業的價值不僅體現在現期的價格上，更體現在長期的使用價值上。REITs就是這樣一種資産證券，它既實現瞭物業的長期持有和優質運營，又實現瞭金融工具的流動性和份額化。這本書深入淺齣地介紹瞭REITs的基本情況、曆史發展、投資類型和估值方式，有助於金融從業人員建立對REITs的直觀理解，並吸收美國REITs的發展經驗。

——汪靜波 諾亞財富創始人、董事局主席兼CEO

《REITs投資指南》運用精選的案例和翔實的數據，全方位分析瞭REITs相關的投資決策要素，對實際操作有很強的指導意義。這是一本專業機構和投資者不可或缺的參考書。

——吳衛軍 普華永道北京首席閤夥人

《REITs投資指南》深入淺齣地介紹瞭REITs的概念及投資方法，望更多的中國讀者可以通過本書，瞭解REITs這一在西方國傢曆史悠久、被廣泛使用、長期收益優於大部分其他資産的投資工具。中國房地産已從增量時代進入存量時代，REITs作為存量不動産證券化的*重要的工具，不論是對地産從業人員或是對廣大投資者來說，都是一扇通往新時代的大門。

——唐斌 前海金融資産交易所總經理

目錄

推薦序/蔡建春

原版前言

第一章 什麼是REITs 001

第二章 不動産投資 015

第三章 財務分析 029

第四章 REITs發展史 041

第五章 市場中的REITs 057

第六章 辦公類REITs 069

第七章 住宅類REITs 083

第八章 零售類REITs 097

第九章 工業類REITs 113

第十章 醫療類REITs 127

第十一章 自助儲藏類REITs 141

第十二章 酒店類REITs 157

第十三章 其他類型的REITs 171

第十四章 REITs的估值 185

第十五章 REITs與個人投資者 199

第十六章 REITs的風險 213

詞匯錶 224

譯者簡介 231

精彩書摘

推薦序/蔡建春

金融是現代經濟的核心，是解決我國經濟發展“不平衡不充分”問題的重要一環。“沉舟側畔韆帆過，病樹前頭萬木春”，唐代詩人劉禹锡的這句詩揭示瞭新事物替換舊事物的曆史規律，也寓意著社會在不斷前行的過程中，符閤發展規律的新生事物將具有強大的生命力。隨著中國特色社會主義進入新時代，社會主要矛盾的轉化，當前金融服務領域也麵臨新的轉變與製度的推陳齣新。如何著力解決經濟發展“不平衡不充分”問題，更加注重質量和效率，讓金融真正迴歸服務實體經濟的本源，更好地滿足實體經濟日益增長的金融需求，是新時代嚮我們提齣的新挑戰。

習近平總書記在黨的十九大報告中提齣“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度”的要求，這為未來金融領域與資本市場的服務重心指明瞭方嚮。改革開放以來，伴隨著中國經濟的高速增長，房地産行業經曆瞭20餘年的高速發展期，形成瞭以銀行信貸、非標融資和信用類債券為主要渠道的傳統房地産金融模式。當前，中國的房地産市場逐步步入以存量為主的時代，以住房租賃為代錶的對存量資産的有效經營和配置將是未來房地産領域的重要發展方嚮。相應地，資本市場也必須輔以新的模式來適應新的變化與需求。推進住房租賃市場發展，增加租賃住房的有效供給，離不開金融市場、資本市場的服務和支持，而REITs將可能在支持住房租賃市場發展中發揮重要作用。

發展住房租賃行業，需要充分閤理利用社會資源，促進經營模式轉型，降低投資風險。“租購並舉”住房製度的建立，將引導住宅發展模式從原有的“開發—銷售”轉嚮“開發—持有—運營”模式。對於長租公寓類企業而言，其租金收入較為穩定，而REITs作為資産證券化的一種方式，可以較好地滿足住房租賃企業的需求，有助於促進形成房地産長效機製。美國、日本及新加坡等國外成熟市場實踐錶明，REITs是推動住房租賃行業發展較為有效的金融工具之一。以美國為例，公寓與住房租賃在全部REITs基礎資産類型中排名靠前，並大部分麵嚮個人投資者發售。美國REITs中公寓類REITs占比13%，其中居前位的MAA、AVB、EQR分彆持有公寓套數9��9萬套、8��4萬套、7��8萬套，3隻REITs市值超過600億美元，成為公寓市場最主要的供應主體。通過公開市場REITs投資，引入長期資金和機構投資者，可以有效解決該行業存在的資金久期錯配問題，降低經營風險，提升資産流動性。

發展住房租賃行業，需要支持更多類型的住房租賃企業成長。除瞭傳統房地産開發商外，近年來湧現瞭諸如鏈傢自如、新派公寓、魔方公寓等基於中介服務、創業類型的住房租賃企業，有效豐富瞭住房租賃服務類型，滿足瞭特定人群的個性化住房需求。但上述大部分企業都麵臨較大的融資壓力，尤其處於初創期或發展期的企業，很多還不能産生盈利，單純依靠主體信用進行融資很難。此外，對於很多住房租賃企業而言，為瞭能加快發展布局，其往往采用租入房源的輕資産運營模式，但這一模式在助其快速擴張的同時，也導緻其沒有抵押物從銀行獲得貸款。REITs齣現後，這些住房租賃企業不再依賴主體信用評級便可獲得低成本資金，使得各類資産持有方獲得股權投資、信貸資金支持，成為一個資産收購平颱，持續不斷地獲取新的房源，進而促進不同類型，尤其是個性化、精品化住房租賃企業的發展。

發展住房租賃行業，需要發揚工匠精神。營造精益求精的敬業風氣，發揚工匠精神是習近平總書記嚮我們提齣的要求和期待，是新時代經濟發展從數量擴張轉嚮質量提升和結構優化的必備條件，也是深化供給側結構性改革的具體要求和路徑。在擴大租賃住房供給的同時，也需要重視提升供給質量，滿足不同層次人群的住房需求，嚮高中低端不同消費者提供住房租賃服務。REITs將會激勵更多具有經營能力和持之以恒精神的企業傢參與到行業建設中來。對於機構而言，尤其是銀行、保險、基金等專業投資機構，通過投資REITs可以深度參與到房地産行業的優質資産中。一個理性的金融生態，將會鼓勵富有工匠精神的社會風氣逐漸形成。

事實上，REITs不僅僅是指“房地産”投資信托基金，其涵蓋範圍可以擴展到鐵路、高速公路、通信設施、汙水處理設施等基礎設施領域，這些資産都可以理解為“不動産”。我國的基礎設施投資建設麵臨龐大的資金需求，根據國傢統計局數據，2016年我國基礎設施固定資産投資達到11��89萬億元，同比增長17��4%，在國傢對地方政府債務規模實行限額管理的背景下，亟須社會資本填補原由政府主導的投資空缺。海外經驗錶明，REITs是基礎設施領域重要的融資渠道之一，其也應助力我國基礎設施領域政府和社會資本閤作項目的開展。

國務院辦公廳〔2016〕39號文《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》提齣：支持符閤條件的住房租賃企業發行不動産證券化産品，穩步推進REITs試點。2016年10月，國務院頒發〔2016〕54號文《國務院關於積極穩妥降低企業杠杆率的意見》，提到要運用企業資産證券化的方式來化解企業杠杆率過高的問題，要發展REITs，鼓勵房地産企業嚮輕資産的經營模式轉型。可以說，在宏觀背景下，REITs的發展已經上升到國傢層麵的發展規劃中。

結閤我國REITs現狀，繼續加深探索與實踐至關重要。美國REITs市場從1960年開始發展，到現在已經超過瞭50年，市場規模已超過1萬億美元。我國境內由於缺乏專門針對REITs産品的法律法規，市場一直未齣現完全符閤國際慣例和標準的REITs産品。但在“租購並舉”已成為國傢重要方針政策的當下，進一步探索與研究REITs具有較強的現實意義。近年來，國內金融機構在現有金融監管法律框架下推齣瞭一批在功能上與海外成熟市場REITs産品具有一定相似性的類REITs産品。幾年來的實踐錶明，類REITs産品由於適應市場發展需要，滿足企業降低融資成本、去杠杆，助推企業轉型的內在需求，顯示齣瞭強大的生命力，市場規模逐步攀升。這為監管部門積纍實踐經驗、完善規則體係、推動標準化REITs的發展提供瞭很好的分析、研究樣本。

2017年以來，在上海、深圳證券交易所湧現瞭包括保利租賃、鏈傢自如、新派公寓、魔方公寓等住房租賃資産證券化及類REITs項目。上述項目的推齣既符閤國傢大力推進租賃住房市場建設的宏觀政策導嚮，也為資産證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行瞭市場化的嘗試和拓展，並帶來瞭可觀的經濟與社會效益。類REITs和住房租賃資産證券化的發展，對解決房地産企業租賃住房投資迴收周期過長的“後顧之憂”、通過資本市場實現住房租賃市場輕資産運營模式提供瞭現實案例，有望增強包括房地産企業、股權投資基金在內的各類主體加大租賃住房投資的信心和動力。

基於當前住房製度變革以及基礎設施建設需求不斷提高的背景，為閤理藉鑒美國等發達市場的經驗，推進中國REITs市場的穩步、健康發展，中國資産證券化研究院的林華院長組織翻譯瞭該書，從REITs的定義、財務分析、投資估值、類型等多角度、全方位地嚮我們展示瞭REITs發展的過程和邏輯。該書對我國下一步發展REITs市場、製定相關政策、引導市場投資者閤理評判REITs産品有很好的參考價值和藉鑒意義。

前言/序言

原版前言

某種意義上，標題中包含“不動産”和“信托”的書，銷路會很窄。在過去兩年左右的時間裏，全美一度火熱的房地産市場迅速冷卻，大眾還沒有建立對房地産市場的足夠信任。

不過，不動産，以這種或那種形式，始終與人們的日常生活如影隨形。不動産無處不在，從閱讀本書的讀者的傢或辦公室，到寫作本書的作者的傢，或齣版本書的齣版社。實際上，人的一輩子都離不開不動産，從孩子齣生的産房，到有些人度過生命最後時光的養老院。

特定區域的空地是不動産，可能是縣政府或市政府擁有的一塊宗地，計劃建一所學校；也可能是一大塊土地，某傢房地産開發商計劃建設成韆上萬套住宅。過去兩年，由於開發商和大宗土地買方在等候市場迴暖，並未齣現較大規模的住宅開發項目。

第9洞特彆難的高爾夫球場、孩子們玩沙子的公園、購物中心、市政廳等，都屬於不動産的範疇。很多標誌性的地標建築本質上也是不動産，如帝國大廈、西爾斯大廈，甚至著名的西雅圖魚市場。

不過，不動産行業，特彆是其中的商業不動産，對大多數人來說還是比較神秘的。

除瞭買賣或租賃房屋、公寓，很少有人瞭解誰擁有這些物業及這些物業最初如何建成。像唐納德·特朗普（Donald Trump)這樣的大佬可能因為擁有一些豪華公寓樓而登上報紙頭條，但是像他這樣的人所持有的不動産數量，與全國的不動産總量相比，也隻是滄海一粟。

數量更多的商業物業，是由數百萬資金比特朗普少很多、名氣也比他小很多的人共同擁有。他們可能擁有聯排零售街區的一小塊物業、一座倉庫的一小部分，或抵押貸款組閤的一個份額。這種所有權是通過投資房地産投資信托基金來實現的，即我們常說的REITs。

本書試圖解釋REITs的來龍去脈、上下波動、曆史發展，以及投資者風險與收益的相關知識。

在美國有超過200隻公開交易的REITs，總資産超過4 500億美元。REITs，至少那些不動産控股公司，可以控製很多資産，從公寓樓到動物園，這些REITs被稱為權益型REITs（equity REITs)。

還有另一類REITs被稱為抵押型REITs(mortgage REITs)，實際上是指持有抵押貸款組閤的控股公司。第三類REITs是權益型REITs與抵押型REITs的混閤物，稱為混閤型 REITs(hybrid REITs)。

在此背景下，本書一個很好的起點是解釋REITs的各項特徵，或者更進一步，探討是什麼東西讓REITs如此特彆，可以單獨用一本書來介紹。

本書的前五章詳細介紹瞭REITs的發展曆程。時任全美不動産投資信托協會（NAREIT）高級副總裁和總顧問的托尼·愛德華(Tony M�盓dwards)，在1999年的國會聽證會上錶示，美國國會在1960年創設REITs的目的是“允許各行各業的民眾投資分散化、專業化管理的房地産企業”，NAREIT是行業領先的協會與院外遊說集團。

REITs在許多方麵取得瞭成功。無數保守的長期投資者追逐REITs，包括個人投資者和機構投資者。根據定義，REITs應當將其不低於90%的年度應稅收入以紅利方式分配給其股東。作為這項義務的交換，國會放棄對REITs徵收公司層麵的所得稅，隻要REITs遵守其他稅法規定。

正如第三章更為具體的介紹，REITs不是普通投資者冒充房地産大亨的一種方式，它不隻是小黃人的大富翁遊戲。

實際上，除瞭較高的可預測性和較低的風險水平外，REITs還有一些投資方麵的特徵，諸如可分配現金（CAD），有時是指可分配資金（FAD），反映瞭REITs嚮股東以紅利方式分配現金的能力。在大多數情況下，這種分紅是指某隻REIT在支付與不動産或非不動産相關的各項成本之後的剩餘金額。

與REITs投資相關的CAD和其他技術問題，將在第三章進行介紹。

本書的第六章至第十三章介紹市場上可以選擇的全部種類的權益型REITs的初步知識。某隻權益型REIT可能基於持有和齣租目的購買和開發物業,REITs並不像開發商那樣隻是建設或銷售物業。

權益型REITs像一個大傢庭。它們由很多分支構成，有時在全國範圍內開展業務，單個物業有不同功能，總體上又構成一體。實際上，它們共同構成各種各樣的REITs子行業。

REITs傢族可以劃分為以下類彆：辦公類、住宅類、零售類、工業類、醫療類、自助儲藏類、酒店類等。

本書的第十四章至第十五章涉及買賣REITs份額的相關問題。投資者擁有很多選項，在約12類REITs中有超過200隻權益型REITs。

猶如任何一類投資行為，選擇有時意味著風險。在REITs領域，一個潛在的風險就是供給與需求，即我們所熟知的過度建設與超額供應。換言之，特定市場中特定物業類型的過度建設會降低齣租率，因為物業的供應量超過需求量。

下降的租金水平，反過來會導緻物業轉讓價格的降低。

對REITs産生類似負麵影響及多米諾骨牌效應的風險因素還有上升的利率水平。首先，較高的利率水平意味著較高的藉款成本，往往會降低REITs的長期收益率;其次，較高的利率還會對總體經濟産生負麵衝擊，反過來會導緻對不動産物業的需求減少，此處又再次涉及供給與需求問題。

此外，利率水平上升有時會造成REITs股價的下降，以及影響總體股市。對於REITs來說，利率對股價可能有長期影響，因為投資者會到其他地方尋找收益率更高的資産，比如債券。

REITs還存在一些特有的風險，第十六章將介紹這方麵的知識。

齣生於1960年的REITs，在投資領域還是年輕人，擁有良好的發展前景，特彆是考慮到技術進步，信息與數據更加豐富、易得，對REITs進行研究比過去更加容易。

在最近10年，REITs行業取得瞭一些突破性進步。例如，在2001年，通過REITs行業人士多年的遊說，芝加哥的股權辦公不動産公司(Chicago�瞓ased Equity Office Properties)替代德士古石油公司(Texaco)納入標準普爾500指數，終於有首隻REIT成為標準普爾美國指數的成分股（股權辦公不動産公司後來被一傢私募股權公司私有化，不再是一傢公開上市交易的公司）。

在股權辦公不動産公司之後，一些其他REITs加入標準普爾400中盤股指數及標準普爾600小盤股指數。在2007年年底，有13隻REITs加入標準普爾500指數，有15隻REITs加入標準普爾400中盤股指數，還有18隻REITs加入標準普爾600小盤股指數。

REITs納入這些指數，諸如被密切跟蹤的標準普爾500指數，被視為受邀加入更大的投資平颱。事實上，首次將REITs納入這些指數，標準普爾對REITs行業的推動比其宣稱的作用更大：“REITs已經成為經營性的公司，與在美國主要股票交易所掛牌上市交易的其他公眾公司一樣，受製於同樣的經濟與金融因素。”

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