産品特色

編輯推薦

◎CMBS作為有效的資産證券化工具，對激活中國萬億級不動産存量，促進傳統房地産企業轉型有重要意義，成為發達國傢金融領域主流産品。

◎通過國外先進實踐實地考察，結閤國內現狀與實踐，為中國CMBS的標準製定和市場建設提供藉鑒與指導。

◎高堅、蔡建春、徐幼於作序，任誌強、秦虹、顧雲昌、孫嘉、陳雷聯袂推薦。

◎如果你是開發商或者商業物業持有人，可以從本書獲得優化融資的新發現，以及對商業地産戰略的新思路。

◎如果你是投行、評級機構、律師、服務商或者其他服務機構，可以通過本書瞭解國際成熟的監管經驗和國內的前沿實踐，一起攜手推進國內承銷標準、監管框架和市場基礎設施的形成，並擇中道而行。

◎如果你是投資人，藉助本書可以發現一個新的投資品類，並就如何進行風險判斷有所啓迪。

◎如果你關心房地産宏觀調控，也許可以通過本書獲得一些房地産長效機製形成的啓發。

內容簡介

商業物業存量盤活是房地産市場持續健康發展、産業發展效率提高的重要途徑。而以資産證券化為代錶的金融創新正重塑著房地産行業的商業模式，《CMBS: 國際經驗和中國實踐》以資産證券化，特彆是CMBS這個發達國傢的主流産品為切入點，剖析中國商業物業的去庫存、抑空置路徑，探索瞭切實可行的商業物業存量盤活之道。

《CMBS: 國際經驗和中國實踐》作者基於自身豐富的理論和實踐經驗，且實地調研瞭美國主要的CMBS參與機構，包括投行、投資人、行業協會和監管層等，並與國內外專傢進行瞭多輪研討，深入剖析瞭美國CMBS市場的發行承銷標準、信息披露標準、法律體係、投資交易、資産服務機構、評級方法等，並為中國CMBS的標準製定和市場建設提供藉鑒與指導。

隨著中國房地産行業從住宅開發到商業物業的轉型，CMBS必將成為商業物業投資者的主流融資工具之一。作為國內CMBS市場的首批實踐者，該書作者為業界提供瞭一本全麵分析國內外市場發展、兼顧理論和實踐的佳作。

作者簡介

周以升

高和資本執行閤夥人和聯閤創始人，國內*早一批具有國際背景的房地産私募基金和資産證券化專傢。曾任職於高盛集團投資銀行部香港和北京辦公室、美國華平投資以及光大安石。見證瞭*批內地房地産股票香港上市和香港REITs發行，以及中國房地産私募基金的發展。近年緻力於推動國內商業物業證券化市場的發展，領導瞭國內*單交易所標準化CMBS“高和招商—金茂凱晨資産支持專項計劃”、國內*單完全脫離主體信用的商業物業證券化産品“世貿天階資産支持票據”，以及其他多個CMBS和類REITs交易。現任中國證券投資基金業協會資産證券化業務專業委員會專傢顧問、中國全聯房地産商會商業地産研究會副會長、中國資産證券化論壇房地産證券化委員會聯席主席。

張誌軍

中投長富基金管理（北京）有限公司董事長，中國資産證券化分析網專傢顧問。曾任聯閤信用評級有限公司總經理。清華大學碩士，北京大學光華管理學院EMBA。中國證券業協會證券資信評級專業委員會副主任委員，中國資産證券化研究院副理事長、聯席院長，中國證券業協會科研項目評審專傢組成員，中國保險資産管理業協會注冊專傢，中國財富管理50人論壇理事，聯閤信用博士後工作站博士後專傢導師，清華大學MBA校外導師，北京交通大學兼職教授。

萬華偉

聯閤信用評級有限公司總裁，中國證券投資基金業協會資産證券化業務委員會專傢顧問、中國證券業協會證券資信評級專業委員會委員、聯閤信用博士後工作站博士後專傢導師、中國保險資産管理業協會注冊專傢、深圳證券交易所資産證券化外部專傢。2003年加入聯閤資信，2007年加入聯閤評級，在評級行業擁有十餘年工作經驗，完成上韆項各類評級項目評級報告的審核工作，並先後主持瞭上百單信貸資産及企業資産證券化評級項目，曾在《中國證券》等期刊發錶研究報告多篇，並編寫瞭多部資産證券化評級方麵的書籍。

精彩書評

任誌強　原華遠集團董事長

　　中國的改革是在學習國際先進市場經驗和自我實踐中發展的。與國際相比較，可以找到自身的差距，並盡可能地站在巨人的肩膀上眺望，少走一些彎路。周以升等作者在本書中的實證與分析，恰恰可以為中國的發展探索一條新路。雖然這並非*的路，卻能開闊眼界，補足中國實踐的短闆。當金融與實體經濟有機結閤在一起時，就會讓中國的發展插上翅膀，飛得更高更遠！

秦　虹　住建部政策研究中心主任

　　房地産的問題不僅僅是房地産自身的問題，房地産長效機製的形成也絕不能囿於房地産行業自身。本書作者以金融的視角來分析中國房地産問題的癥結，特彆是從CMBS這個重量級資産證券化創新切入，深植實踐，中西對比，見微知著，成就瞭該領域難得的一本佳作。

顧雲昌　教授，住建部住房政策專傢委員會副主任、中國産融城發展聯盟主席

　　商業物業存量盤活是房地産市場持續健康發展、産業發展效率提高的重要途徑。本書以資産證券化，特彆是CMBS這個發達國傢的主流産品為切入點，探索切實可行的商業物業存量盤活之道，是該領域具有引領意義的佳作。

孫　嘉　萬科集團執行副總裁

　　經過幾十年的快速城鎮化，中國形成瞭數量巨大、種類豐富、效率各異的不動産資産。今天資産證券化開始成為很多房地産企業需要探索的重要課題。CMBS作為有效的資産證券化工具，對激活中國萬億級不動産存量，促進傳統房地産企業轉型有重要意義。本書對中外CMBS進行瞭全麵的介紹，非常難得，值得研讀。

陳　雷　 廈門國金副董事長、首席戰略官

要瞭解中國經濟必須瞭解中國的房地産行業，要瞭解中國的房地産行業必須深入瞭解中國的金融生態。以資産證券化為代錶的金融創新正重塑著房地産行業的商業模式，本書作者以CMBS作為切入點來剖析中國商業物業的去庫存、抑空置路徑。隨著中國房地産行業從住宅開發到商業物業的轉型，CMBS必將成為商業物業投資者的主流融資工具之一。作為國內CMBS市場的首批實踐者，本書作者為業界提供瞭一本全麵分析國內外市場發展、兼顧理論和實踐的佳作。

目錄

第一章 中國商業物業發展概況1

第一節 迫切需要對商業物業形成客觀公允的認識2

一、什麼是商業物業2

二、迫切需要破除對商業物業的偏見3

三、中國商業物業的發展現狀9

四、中國房地産開發商傳統商業模式走嚮終點25

五、中國房地産行業從住宅開發到商業物業的轉型是中國經濟轉型的縮影30

第二節 中國商業物業破局的三大支撐力量和政策方嚮32

一、三大支撐力量32

二、政策方嚮35

第三節 中國商業物業融資狀況37

一、間接融資狀況37

二、直接融資狀況39

第四節 中國商業物業資産證券化的發展脈絡41

一、國內CMBS誕生的大背景和必然性43

二、CMBS與REITs的若乾概念梳理46

三、CMBS對於商業物業的意義51

第五節 中國金融行業迫切需要商業物業資産證券化53

一、CMBS和REITs可以完善中國的投資圖譜，化解資産荒53

二、CMBS市場潛在規模巨大，是盤活存量的重要工具55

三、打破剛性兌付，CMBS最有希望成為突破口56

四、CMBS等證券化工具的發展有助於控製和優化杠杆58

第六節 迫切需要形成CMBS最佳實踐和産品標準59

一、形成最佳實踐和産品標準的意義59

二、形成最佳實踐和産品標準的著眼點60

第二章 境外CMBS市場發展情況63

第一節 美國的CMBS市場64

一、美國CMBS市場的發展情況64

二、美國CMBS市場的分類與構成、主要特點69

三、金融危機後美國CMBS市場的主要動嚮79

第二節 其他國傢和地區的CMBS市場82

一、歐洲的CMBS市場82

二、澳大利亞的CMBS市場85

三、亞洲的CMBS市場88

第三節 經驗總結與主要啓示92

一、歐美在金融危機後改革的主要啓示92

二、亞洲市場經驗的主要啓示95

第三章 CMBS的産品特徵與交易結構97

第一節 産品特徵98

一、一般特徵98

二、獨有特徵100

三、風險特徵102

第二節 交易結構設計104

一、參與主體及相應職責104

二、具體交易結構安排106

三、第三方服務商的重要職能115

第三節 投資交易與後續管理116

一、美國CMBS的投資交易116

二、美國CMBS的存續期管理118

三、美國CMBS的風險管理措施119

第四節 典型案例分析121

一、美國CMBS案例及經驗啓示121

二、我國CMBS案例分析127

第四章 第三方服務商和特殊服務商139

第一節 第三方服務商的角色140

一、美國市場的服務商角色概述141

二、中國市場的第三方服務商機製有待建立143

第二節 特殊服務商概述145

一、特殊服務商的作用145

二、特殊服務商的服務範圍146

三、特殊服務商收費148

第三節 特殊服務商評級149

一、特殊服務商排名149

二、特殊服務商評級標準150

第四節 特殊服務商案例研究152

一、美國CW Capital案例152

二、高和招商—金茂凱晨資産支持專項管理計劃155

第五節 特殊服務商對於中國CMBS市場發展的重要性158

第五章 CMBS的信用評級159

第一節 美國對信用評級的監管160

一、次貸危機前對信用評級機構的監管160

二、次貸危機暴露齣的信用評級機構的問題與挑戰161

三、次貸危機後對信用評級機構的監管新規162

四、美國監管新規對中國的啓示164

第二節 CMBS信用評級風險的關注要點165

一、基礎資産信用質量169

二、交易結構風險178

三、現金流預測與壓力測試183

四、參與機構風險188

五、法律風險191

第六章 美國資産證券化新規中對CMBS的標準要求195

第一節 美國資産證券化新規齣颱的背景及希望實現的目標196

一、美國資産證券化市場在金融危機中的主要教訓196

二、美國資産證券化法律體係的演進199

第二節 美國資産證券化新規對CMBS市場的新要求206

一、資産入池標準206

二、産品注冊發行標準208

三、爭端解決機製210

四、投資者交流機製211

五、募資說明書申報新要求212

第三節 美國CMBS的信息披露要求215

一、CMBS發行過程中的信息披露216

二、CMBS交易過程中的信息披露218

三、CMBS其他方麵的信息披露要求219

第四節 其他標準的統一221

第七章 CMBS項目關注事項之法律視角223

第一節 CMBS項目概述224

第二節 我國現行資産證券化法律規則體係內CMBS的路徑225

一、企業資産證券化體係下的CMBS項目225

二、ABN體係下的CMBS229

第三節 CMBS項目中需關注的法律問題及法律風險控製231

一、CMBS項目盡職調查需關注的重點事項232

二、標的物業抵押需關注的重點法律問題247

三、CMBS項目中的其他主要增信措施254

四、項目公司治理的要求和建議258

五、投資者退齣方案259

第四節CMBS項目典型案例分析——“高和招商—金茂凱晨資産支持專項管理計劃”263

一、交易結構264

二、信用增進措施266

三、項目特點小結266

四、其他案例介紹267

第五節CMBS項目有關政策建議267

一、打破主體信用的過度依賴，迴歸資産支持證券的本質267

二、解除對過橋資金的硬性要求269

第八章 美國CMBS市場的經驗教訓及其對我國CMBS市場發展的主要鏡鑒271

第一節 中美CMBS市場的異同分析272

一、中美CMBS市場的相同之處273

二、中美CMBS市場的不同之處277

第二節 我國CMBS市場麵臨的核心問題282

一、迫切需要為商業物業正名282

二、對CMBS的功能和意義認識不足283

三、CMBS的産品形態應該以支持商業物業發展為準繩284

四、道德風險防範機製有待建立286

五、産品形態有待深化287

六、基礎數據欠缺，造成對物業價值的評估難以形成統一基準287

七、CMBS評級標準有待建立，缺乏數據及曆史驗證的標準難以達成行業共識288

八、二級市場缺乏流動性289

九、CMBS貸款期限偏短289

十、信息披露薄弱290

第三節 對我國CMBS市場建設的建議291

一、積極推進脫離主體信用的CMBS291

二、明確産品發行時的資産入池標準和注冊承銷標準，嚴控基礎資産質量292

三、建立道德風險防範機製，鼓勵第三方服務商及專業投資機構進入294

四、統一評估標準，強化市場準入295

五、完善評級標準，與國際市場接軌295

六、加強披露體係建設296

七、逐步形成行業協會，推進投資者教育，凝聚行業共識296

附錄299

附錄一美國CREFC IRP信息披露條款300

附錄二歐洲中央銀行CMBS信息披露模闆376

附錄三澳大利亞儲備銀行對商業抵押貸款支持證券的報告要求401

作者簡介433

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