千万别说你懂买房 pdf epub mobi txt 电子书下载 2025

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徐斌著

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买房
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避坑
置业
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你会得到大惊喜!!

出版社：中信出版社，中信出版集团

ISBN：9787508675589

版次：1

商品编码：12075399

品牌：中信出版

包装：平装

开本：大32开

出版时间：2017-05-01

用纸：纯质纸

具体描述

产品特色

编辑推荐

这些问题你可能从来没想过，却绝对会碰到！

新楼盘vs二手房，买哪个更划算？

遇到烂尾楼，购房者该怎么办？

订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？

买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？

交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？

卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？

业主卖了房却不愿意迁走户口，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？

从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！

内容简介

买房可能是大部分人一生中的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。

本书的作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

买对房子，你将告别居无定所的日子，拥有自己的温馨小家。买错房子，你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“对”的房子，才能让你无惧房市的起起伏伏，都住得轻松自在！

作者简介

徐斌

资深房产律师，秦兵房产律师团执行合伙人。

作为业主维权领域的专家，徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中，徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款，帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿，帮管理混乱的小区成立过业委会，帮办不下产权证的购房人办下了产权证。

另外，徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者，主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。

精彩书评

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精彩书摘

买商品房还是二手房？

我建议不买商品房，是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候，这个房子还没建好呢！

所以买期房就不存在看房的问题了，你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们，现实和想象总是有差距。而且，这个差距难以弥补。如果你买的是二手房，签约之前一定会看房。在看房的时候，你可以随时发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿（通）性裂缝，就是从一头裂到另外一头，从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水就会渗到楼下，说明这是一条贯穿楼板的裂缝！这种情况下你还会买这个房子吗，如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗？如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前（签合同在盖房前）预见到的，而当你发现问题的时候，基本上已经处于这样一个境地：全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢？

正常人遇到这种事，第一反应就是退房。我要告诉你——不一定能退掉，你做好心理准备！按照目前的法律规定，能否打赢官司退房，主要的衡量标准有两点：是不是主体结构质量问题；是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然吓人，但是是安全的。

理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？在目前通用的钢筋混凝土的结构里面，地板原本是没有的。一般是在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如说，施工的时候工艺不到位，本应该14 天完工却只用了7 天；施工的季节不合适，温度发生较大的变化；混凝土质量不达标；房屋发生了沉降或倾斜。总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志！

通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。有了这样的鉴定结论，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样这个裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。

由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易回避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。综合考量，买二手房比买期房安全很多。

前言/序言

自序有恒产者有恒心

最近，我去知乎的北京总部录制《职人介绍所》。在化妆的间隙，知乎的朋友跑来找我咨询买房的事情。我看小兄弟一脸的愁容！他跟我说，徐律师，我现在买不到房子该怎么办啊。本来都要跟女朋友结婚了，首付也凑出来了。北京限购，我们眼看就够资格了。可是我看的房子，一天十几拨人去看，转眼间房子就卖掉了。整个小区本来就剩下三套房源，现在一套也没有。就这，房价还在涨，又提高了买房的门槛。您说我怎么办啊，我这个婚都要结不成了！

我替他感到非常痛苦，却又无可奈何——我总不能用法律手段，帮他对房价维权吧！

在北京的年轻人，买房子大都是为了结婚。小伙子没有房子，就不敢谈恋爱。姑娘看小伙子没有房子，就只好分手。房价高涨，拆散了一对对鸳鸯。以前是想买，限购没资格，好不容易熬到在北京交了5 年的社保，又买不起了。现在我们到处都能看到一句话：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。这句话出自孟子《孟子·滕文公上》。

孟子曰：“民事不可缓也。《诗》云：‘昼尔于茅，宵尔索绹。亟其乘屋，其始播百谷。’民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭、礼下，取于民有制。阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。’”

翻译过来是说，滕文公问孟子怎么治理国家。孟子说：“不能让老百姓懈怠懒惰。《诗经》上说：‘白天割取茅草，晚上绞成绳索，赶紧修缮房屋，到时播种五谷。’有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。

假若没有一定的道德观念和行为准则，就会胡作非为、违法乱纪，什么坏事都干得出来。等到他们犯了罪再加以惩罚，这等于陷害百姓。哪有仁爱的人执政，却做出陷害百姓的事呢？所以贤明的君主一定认真办事、节省费用、有礼貌地对待部下，尤其是征收赋税，要有一定的制度。阳虎（即阳货，鲁季氏家臣）曾经说过：‘一心要发财致富，便不能仁爱，

要仁爱，便不能聚敛钱财。”

孟子当时说的这段话，放到今天完全适用。贫穷确实容易滋生犯罪。但是，这个“产”说的可不是房产，而是收入。现在房价这么高，要是说在北京买了房的就好人，在北京没买房、买不起房的就是坏蛋，会胡作非为、违法乱纪，这真是开了“地图炮”！

2016 年，北京人均可支配收入是52 530 元，同比增长8.4%。5 万多元，在北京能买一平方米房子么？房价高得普通人难以承受，那么在北京的2 000 万人，岂不大都是“放辟邪侈，无不为己”？

没房子的人都是坏蛋，有房子的人就是好人吗？房价一涨，房产律师的感受最为直观：每天都有几波购房人来律所咨询，大部分是遇上了业主毁约的问题。这房价逼得多少有房子的人当上了“坏蛋”！

2016 年，全国法院共审理了2 300 万件官司，其中2%是房屋买卖合同纠纷。也就是说，至少有46 万件房屋交易打了官司。具体到北京，2016 年北京法院收案65 万件，房屋买卖纠纷是14 225 件！这个数字是什么概念呢？

2016 年北京二手房和新房成交量总共有40 万套。也就是说有差不多5%的交易最终走上法庭，还不算私下和解的数字，算上只会更高。在房屋买卖的过程中发生纠纷已经是普遍的现象。趋利避害是人的天性，有恒产者有恒心，但是在利益面前，有恒产者也要有打官司的恒心。对买房的人来说，有恒产者也要有对方“放辟邪侈，无不为己”的心理

准备！

作为房产律师的我，写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏，再学着把对方做坏事的路都堵死——可能有些同行、前辈、房地产从业者会略感不适，但是，欲行大善之事, 必谙大恶之道。把别人想到最“坏”，并不是为了抹黑别人，学习这些知识也不是为了坑害别人，而是为了保护自己。

我有两个儿子，大的叫菠萝，小的叫柚子。每次聊到这个话题，大多数人都是先恭喜，然后替我担忧：你以后得给两个小家伙一人买套房子，这压力可够大的！我不以为然，我想，20 年以后，我们今天认为非买不可的房子，可能还是那么贵，可能更贵了，可能便宜了，我不好说，但是我相信人的观念会发生变化。可能我的两个儿子到那个时候就不像我今天一样，纠结有没有北京的房子了。

买得起房子的读者，看看本书，就算是学习；而那些买不起房子的读者，看看本书，也算是预习，增加一种体验。今天我们身处一个变革的时代，现在看上去无比正确的事情，明天转眼就会变化。但是不管我们跨越到了哪个时代，有恒产者有恒心的道理还是行得通！这个“产”说的一定是收入，而不是房子。做一个有收入的人，总比做一个有房子的人更重要，做一个有恒心的人，也一定会比无恒心的人过得好。

祝福读者朋友早日娶到心仪的对象，早日买到舒心的房子，也愿房价能一直坚挺，不要大起大落！

千万别说你懂买房这是一本关于“选择”的书。在当下这个信息爆炸、选择过载的时代，“选择”看似唾手可得，实则暗流涌动。我们每天都在做选择，大到人生方向，小到晚餐吃什么。然而，当涉及到一些重大决策，尤其是像“买房”这样关乎未来数十年生活品质和财务状况的人生大事时，我们往往发现，自己并不是那个能够做出“最优选择”的聪明人。《千万别说你懂买房》并非一本简单的房产交易指南，它更像是一次深入的心理探索与现实洞察的结合。这本书不提供“包赚不赔”的投资秘诀，也不罗列“绝对正确”的购房流程。相反，它直指我们之所以在买房这件事上常常陷入迷茫、焦虑甚至后悔的根源——我们对“懂”的认知，以及我们在信息洪流中丢失的判断力。谁在“懂”？谁在“不懂”？在信息高度发达的今天，我们很容易被各种“砖家”的论调所裹挟。媒体上的楼市分析，亲戚朋友的经验之谈，朋友圈里的“内部消息”，甚至那些看似客观的数据报告，都试图告诉我们“什么是对的”。我们以为掌握了足够多的信息，就是在“懂”的路上飞驰。然而，事实往往并非如此。本书的核心观点是：真正的“懂”并非来自于机械地记住各种参数、概念，或者盲目跟从潮流。它是一种基于自我认知、理性分析以及对现实世界细致观察而形成的独立判断能力。而我们大多数人，在买房这件事上，恰恰缺乏这种独立判断。我们可能“懂”很多关于房产的零散知识，却“不懂”如何将这些知识与自身实际需求、未来规划以及市场风险巧妙地结合起来；我们可能“懂”如何计算贷款利息，却“不懂”如何评估贷款利率变动对家庭财务的长期影响；我们可能“懂”如何鉴别精美的样板间，却“不懂”如何穿透营销的迷雾，看到房屋本身的优缺点。那些我们以为的“懂”，可能让我们离真相越来越远。作者以一种近乎“反向思维”的方式，剖析了我们在买房过程中常见的思维误区和心理陷阱。 “大家都这么说”的从众心理：看到周围的朋友都在买房，听到媒体天天宣传房价只涨不跌，我们便不由自主地感到焦虑，害怕错过“上车”的机会。这种心态，让我们忽略了“适合自己”才是最重要的，而忽略了“别人”的购买决策，可能与我们的需求、风险承受能力、财务状况有着天壤之别。 “细节决定一切”的过度纠结：我们可能花费大量时间研究每一户型的朝向、采光、噪音，却忽视了地段、物业、社区规划这些更为宏观且影响深远的关键因素。当纠结于枝节末叶时，我们反而错失了整体的最佳选择。 “一步到位”的完美主义：很多人在买房时，都希望找到一处能够满足所有需求、没有一丝遗憾的房子。这种不切实际的期待，常常导致我们在无数个看似完美的选项中犹豫不决，最终要么一再拖延，要么在妥协中留下挥之不去的遗憾。 “只管买，涨幅是王道”的投资思维：将房产仅仅视为一种投资工具，完全忽略了它作为“家”的居住属性，以及由此带来的生活成本、通勤时间、社区环境等因素。当市场风向转变，我们才发现，为了所谓的“投资回报”，我们牺牲了本应拥有的生活品质。 “专家的话就是金科玉律”的依赖心理：将自己的判断完全交给开发商的销售人员、房产中介、甚至网络上的“大V”。我们忘记了，他们的立场和利益，往往与我们的根本利益并不完全一致。本书的价值，在于唤醒我们内在的“判断力”。《千万别说你懂买房》并非要教你一套固定的买房公式，而是希望通过引人入胜的叙事和深刻的洞察，帮助读者： 1. 重新认识“懂”的含义：理解真正的“懂”是一种能力，一种整合信息、分析风险、认识自我、做出明智决策的能力。它并非知识的堆砌，而是智慧的体现。 2. 识别并破除思维误区：帮助读者识别自己在买房过程中容易陷入的心理误区和认知偏差，从而避免被非理性因素左右。 3. 建立独立思考的框架：提供一套审视信息、分析问题的通用方法论，让读者能够跳出信息茧房，形成自己独立的判断。 4. 明确“自我”的重要性：强调在任何重大决策中，“了解自己”是前提。你的生活方式、家庭构成、职业规划、财务状况、风险偏好……这些才是决定你买房决策的核心要素，而非市场上的价格波动或别人的经验。 5. 拥抱“选择”的真实性：理解买房的过程，本质上是一系列“选择”的集合。没有绝对完美的选项，只有最适合自己的选项。学会接受不完美，并在不完美中做出相对最优的选择。 6. 理性看待市场与风险：引导读者以更宏观、更长远的视角审视房地产市场，理解其内在的周期性和波动性，以及由此可能带来的风险，而不是被短期热点所迷惑。这本书，会让你在面对“买房”这场人生大考时，变得更加清醒、从容和自信。它可能不会让你成为一个“房地产专家”，但一定会让你成为一个更懂得如何为自己做出正确选择的“生活者”。当你读完这本书，你不会再轻易地说出“我懂买房”这样轻率的结论，但你或许会明白，如何才能真正地“懂”得为自己选择一个好家，一个能承载你梦想、安放心灵的归属。这是一次关于独立思考的旅程，一次关于认识自我的探索。在这趟旅程中，你将学会如何穿过喧嚣，拨开迷雾，最终做出那个真正属于你自己的，无怨无悔的“买房”决定。

用户评价

评分☆☆☆☆☆

读完这本书，我最大的感受就是，之前很多我自认为理所当然的购房逻辑，在书中被一一剖析，甚至有些被推翻。我尤其对书中关于“地段”和“价值”的解读印象深刻。过去，我们总是被灌输“地段决定一切”的观念，似乎只要地段好，房子就稳赚不赔。但这本书让我看到了，单纯依赖地段的风险，以及如何更深入地去评估一个区域的长期发展潜力，而不只是看眼前的繁华。它让我开始思考，什么样的“地段”才真正有价值？是那些已经开发成熟，还是那些潜力待掘，即将迎来城市升级的区域？书中关于“价值”的探讨，也超越了简单的价格和面积，而是从宏观的城市规划、产业发展、人口流入等多个维度，来分析一个房产的长远增值空间。这种宏观的视角，是我之前在购房时很少会去触及的，也让我意识到，原来买房不仅仅是买一个居住的空间，更是在投资一个城市的未来。这本书的观点，让我对自己的购房决策有了一个更全面、更长远的审视，也让我学会了如何不被表面的光鲜所迷惑，而是去挖掘更深层次的价值。

评分☆☆☆☆☆

这本书在讲述购房技巧的同时，并没有忘记“人”的因素，这一点让我感到非常惊喜。我本以为这本书会是偏向于枯燥的数据分析和市场趋势预测，但它却花了不少篇幅去探讨购房者自身的心理状态和决策过程。书中关于“情绪化购房”的分析，简直是说到了我的心坎里。回想自己之前的几次购房经历，确实有过因为一时冲动，或者被销售的“制造稀缺感”所影响，而做出并非最优选择的时候。这本书就像一面镜子，让我看到了自己购房过程中的弱点，并提供了切实可行的方法去克服它们，比如如何保持冷静，如何识别销售的套路，以及如何在这种高压力的决策中保持理智。此外，书中对于不同人生阶段购房需求的解读，也让我受益匪浅。它提醒我，购房不是一蹴而就的事情，而是一个需要根据自身情况不断调整和优化的过程。这种将购房置于更广泛的人生规划中的角度，让我觉得这本书不仅是一本购房指南，更是一本关于如何规划人生居住空间的智慧之书。

评分☆☆☆☆☆

这本书的另一个亮点在于其极强的实践指导性，它并不是高高在上地告诉你“应该怎样”，而是落到实处地教你“怎样去做”。我尤其欣赏书中关于“实地考察”的部分。很多购房书籍可能会让你关注一些宏观的数据，但这本书却强调了亲身去看，去感受的重要性。它列举了在看房时需要注意的各种细节，从房屋的采光、通风、隔音，到周边环境的噪声、气味，甚至是对房屋的实际测量，都给出了非常具体的操作方法。它让我意识到，之前我对于“看房”的理解太过浅显，只是走马观花地看一眼。而这本书则教会我如何像一位侦探一样，去发现房屋的“蛛丝马迹”，去判断它的真实价值和潜在问题。这种注重实践、手把手教学的风格，让我觉得这本书的作者是真的站在购房者的角度，用最朴素、最有效的方式，帮助我们成为更聪明的购房者。

评分☆☆☆☆☆

这本书的题目，让我一开始就充满了好奇。毕竟，“千万别说你懂买房”这句话本身就带着一种挑战和警示，仿佛预示着里面藏着许多我未曾察觉的陷阱和误区。我一直认为自己对购房这件事已经有了相当的了解，也算是经历过几次大小的房产交易，自诩为“懂”的行列。然而，这本书的名字就像一把钥匙，悄悄地撬开了我内心深处的那扇“我以为”的门。我迫切地想知道，到底是什么样的信息，让我这样的“过来人”也需要被提醒，甚至被警告？这本书的作者，是否真的掌握了某种能够颠覆我固有认知，或者说，能够帮助我规避那些隐藏在买房过程中的“坑”的秘籍？我特别关注书中是否会揭示一些房地产行业内幕，或者那些只有资深业内人士才了解的购房策略。我希望这本书能够像一位经验丰富的向导，带我穿越购房的迷雾，让我能够更加自信、理性地做出每一次的决策，不再因为信息不对称而感到焦虑不安，最终能够真正地“懂”买房，并且在这个过程中少走弯路，省下不必要的金钱和精力。

评分☆☆☆☆☆

让我对这本书刮目相看的是它在细节方面的深度挖掘。许多我在实际购房过程中，或者听他人提起时，觉得是小事、甚至是微不足道的细节，在这本书里都被赋予了极高的重要性，并被细致地展开分析。比如，书中关于合同条款的解读，就让我大开眼界。我之前一直以为，只要合同内容大体没问题，细节就不用太在意，最多请个律师简单过目一下。但这本书让我明白，合同中的一些看似不起眼的文字，可能就会在未来引发巨大的麻烦。它不仅列举了常见的陷阱条款，还教我如何去审视合同，如何去判断条款的合理性，甚至是如何去和开发商或房东协商修改。这种对合同细节的重视，让我觉得作者在房产交易的每一个环节都做到了尽善尽美，并且愿意将这些宝贵的经验无私地分享出来。这让我觉得，与其说是购房指南，不如说是一本“防身秘籍”，能够有效地保护购房者避免不必要的损失。

评分☆☆☆☆☆

这本书真的是值得推荐，真的很不错

评分☆☆☆☆☆

书不错准备买房参考

评分☆☆☆☆☆

专业，看了有点用

评分☆☆☆☆☆

产品不错，值得购买。

评分☆☆☆☆☆

买房的神书，需要买房的都好好看看

评分☆☆☆☆☆

非常好的一本书，读来受益匪浅，今后要多读书励志，学海无涯！