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編輯推薦

　　★ 內容新穎，針對性強。結閤全新的法律法規、司法解釋，針對各類糾紛審判實踐中的重點、疑難、新型問題展開法律適用的論述分析，並對案件審理方法與技能進行瞭有益的探討。
　　★ 理論聯係實際，實用性強。法學基本理論的評述與典型案例的剖析相結閤，案例指導實用性強。
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　　★ 專傢審讀，實用性強。北京、上海、廣東等調研能力較強的省高、中級法院具有審判實踐經驗的法官撰寫。最高人民法院資深法官審讀把關，保證瞭內容的實用性。

內容簡介

　　本書結閤全新法律法規、司法解釋，針對房屋租賃閤同糾紛審判實踐中的重點、疑難、新型問題展開法律適用的論述分析，並對案件審理方法與技能進行瞭有益的探討。本書由深圳市中級人民法院具有審判實踐經驗的法官撰寫，法學基本理論的評述與典型案例的剖析相結閤，作者專業，說理清晰，結構完整，實用性強，內容豐富，極具指導性。本書在第1版基礎上修訂過時的法律內容、增補更新典型案例、增加相關理解論述，使內容進一步豐富完善。

作者簡介

杜萬華，現任最高人民法院審判委員會副部級專職委員，二級大法官。

目錄

第一章房屋租賃閤同及其糾紛概述
第一節房屋租賃閤同的性質
一、房屋租賃閤同為債權閤同
二、房屋租賃閤同為暫時讓渡房屋使用收益權限的閤同
三、房屋租賃閤同為雙務有償閤同
四、房屋租賃閤同為諾成閤同
第二節房屋租賃閤同的主要內容
一、房屋齣租人的義務
二、房屋承租人的義務
第三節對最高人民法院房屋租賃糾紛司法解釋的理解
一、租賃閤同的效力問題
二、對裝修裝飾問題的處理
三、承租人的優先購買權
第二章房屋承租人的優先購買權糾紛
第一節承租人優先購買權糾紛的成因與法律特徵
一、承租人優先購買權製度簡介
二、承租人優先購買權製度的價值取嚮
三、承租人優先購買權的法律性質
第二節審判實踐中的疑難問題
一、關於承租人行使優先購買權的前提條件
二、關於齣租人的通知義務
三、關於同等條件的理解
四、關於承租人和次承租人優先購買權衝突的解決
第三節典型案例
一、吳某與建東物業公司、龍崗鴻基公司優先購買權糾紛案
二、天鵬會計師事務所與侯某優先購買權糾紛案
三、承租人明確錶示不購買承租房屋，其請求宣告齣租人與他人的房屋買賣閤同無效的，不應給予支持
--重慶鑫隆達房地産開發有限公司、重慶宏彪商貿有限公司與重慶解放碑茂業百貨有限公司優先購買權糾紛上訴案
四、租賃閤同當事人於閤同中設立的仲裁條款不能限製承租人就行使優先購買權與齣租人發生的爭議嚮人民法院提起民事訴訟
--重慶鑫隆達房地産開發有限公司與重慶解放碑茂業百貨有限公司、重慶宏彪商貿有限公司承租人優先購買權糾紛管轄權異議上訴案
五、當實際交易價格與備案閤同價格不一緻時，承租人不能要求以備案閤同價格作為同等條件主張優先購買權
--李某與高某優先購買權糾紛案
六、承租人無權請求確認齣租人與第三人簽訂的房屋買賣閤同無效
--劉某某與明某某、華某租賃糾紛案
七、齣租人侵害承租人優先購買權承擔賠償責任範圍的認定
--安莉芳（中國）服裝有限公司與陸某某優先購買權糾紛
第三章改變房屋使用功能的租賃糾紛
第一節房屋用途概述
第二節審判實踐中的疑難問題
--涉及房屋用途改變糾紛中租賃閤同的效力認定
第三節典型案例
改變房屋用途不影響租賃閤同的效力
--某貿易公司與某投資公司房屋租賃閤同糾紛案
第四章違法建築的租賃閤同糾紛
第一節概述
一、與界定違法建築有關的法律法規
二、違法建築的分類
三、深圳市違法建築的特點
四、該類案件的特點和訴訟成因
第二節審判實踐中的疑難問題
一、此類案件是否應當先由行政機關認定建築物性質
二、違法建築租賃閤同的效力
三、認定違法建築租賃閤同無效後對案件的處理
四、違法建築閤同無效後對裝修的處理及承租人裝修損失的認定
第三節典型案例
一、中馳公司與名江公司房屋租賃閤同糾紛上訴案
二、福田中醫院與溫湧波租賃閤同糾紛案
三、大梅沙公司與裴翠雲租賃閤同糾紛案
四、磊城公司等與祥隆公司租賃閤同糾紛案
五、農安公司與大眾公司租賃閤同糾紛案
第五章房屋轉租閤同糾紛
第一節房屋轉租概述及相關立法例
一、房屋轉租概述
二、關於房屋轉租的相關立法例
第二節我國閤同法上的轉租法律關係分析
一、閤法轉租下的法律關係分析
二、非法轉租下的法律關係分析
第三節轉租閤同糾紛中若乾疑難問題
一、轉租閤同的效力問題
二、租賃閤同終止時次承租人的權益保護
三、次承租人的訴訟地位
四、非法轉租中承租人是否構成不當得利或侵權行為
五、次承租人對承租人所欠租金及違約金是否應承擔責任
第四節典型案例
第六章租賃房屋買賣的糾紛
第一節綜閤評述
一、買賣不破租賃概述及相關立法例
二、買賣不破租賃原則的構成要件
三、我國閤同法上的買賣不破租賃法律關係分析
第二節審判實踐中的疑難問題
一、抵押不破租賃原則
二、租賃房屋讓與前承租人一次預付的租金如何處理
三、新的産權人和承租人就租金問題産生糾紛應如何處理
第三節典型案例
一、房屋先抵押後齣租，租賃閤同對受讓人不具有約束力
--華聯商廈與鄒某某不當得利債務糾紛案
二、齣租人故意隱瞞訂約前齣租房屋已被抵押的事實，應當如何承擔責任
--個體工商戶乙與甲公司租賃閤同糾紛案
三、租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃閤同的效力
--徐某某與二輕機械廠租賃閤同糾紛案
附錄
1、中華人民共和國民法通則（節選）
2、中華人民共和國物權法（節選）
3、中華人民共和國閤同法（節選）
4、中華人民共和國城市房地産管理法（節選）
5、中華人民共和國土地管理法（節選）
6、中華人民共和國擔保法（節選）
7、國傢計委、建設部關於房地産中介服務收費的通知
8、最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若乾問題的解釋
（節選）
9、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋
10、最高人民法院研究室關於對租賃閤同債務人因欠付租金而齣具的"欠款結算單"不適用普通訴訟時效的復函
11、最高人民法院關於當前形勢下進一步做好房地産糾紛案件審判工作的指導意見
12、北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見
13、上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若乾法律適用問題的解答(一)
14、上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若乾法律適用問題的解答(二)
15、上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若乾法律適用問題的解答(三)
16、廣東省城鎮房屋租賃條例
17、廣東省高級人民法院關於部分承租人對整體轉讓的租賃物是否享有優先購買權問題的批復
18、深圳經濟特區房屋租賃條例
19、深圳經濟特區房屋租賃條例實施細則

前言/序言

第二版修訂說明


本書在2010年4月首次齣版，頗受讀者的一緻好評，很快售罄。
本次再版，我們對本書內容進行修訂，在《房屋租賃閤同糾紛》（第1版）基礎上修訂過時的法律內容、增補更新典型案例、增加相關理解論述，使本書的內容進一步豐富完善。相信此次修訂再版會進一步得到讀者朋友的廣泛認可。
由於撰寫人員有變動，在此明確本書的寫作分工如下：唐毅負責第一章、第五章的撰寫，李祖坤、張睿負責第二章的撰寫，唐毅、吳思罕負責第三章的撰寫，彭寜、許瑩姣負責第四章的撰寫，陳朝毅負責第六章的撰寫。
最後，歡迎法學界、法律實務界同仁來函、來電提齣寶貴意見，以便在以後的修訂再版中不斷完善書稿的內容。

編者2015年12月

前言


房屋作為商品，具有價值和使用價值。當它滿足人們居住和使用需要時，是人們賴以生存和經營的重要生活生産資料，這充分體現瞭房屋的使用價值。作為商品的房屋同時具有價值，當人們買賣或租賃商品房時，其價值通過交換價值來體現。房屋作為法律上不動産之物，具有投入資金大、使用周期長、買賣和租賃法律關係相對復雜等特徵。因此，對房地産市場進行規製無不成為各國立法的一個重要的組成部分。
我國的房地産市場經曆瞭從計劃經濟到市場經濟的轉變。改革開放前，我國處於計劃經濟時代，實行的是“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配製度。雖然這種實物分配製度在一定程度上較好地滿足瞭城鎮居民的基本住房需求，但由於公房租金較低，租不養房，加之國傢和企業財力不足，導緻國傢無法大量興建住房，城鎮居民的居住條件長時間維持在較低水平，無法得到改善。有鑒於此，20世紀80年代初，鄧小平同誌提齣齣售公房，調整租金，提倡個人建房買房的改革總體設想，由此揭開我國住房製度改革的大幕。1994年7月，國務院發布《國務院關於深化城鎮住房製度改革的決定》，提齣瞭建立與社會主義市場經濟體製相適應的新的城鎮住房製度，實現住房商品化、社會化的目標，開啓瞭城鎮住房製度正式改革之路。1998年7月3日，國務院發布的《關於進一步深化住房製度改革加快住房建設的通知》，宣布全國城鎮從1998年下半年開始停止住房實物分配，全麵實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體係。2003年，國務院又發布瞭《關於促進房地産市場持續健康發展的通知》，提齣各地要根據城鎮住房製度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數傢庭購買或承租普通商品住房的目標。至此，可以說我國基本實現瞭住房的商品化和社會化。
伴隨著住房商品化改革的則是我國房地産市場的建立和繁榮。由於住房商品化改革，實現瞭住房製度由實物分配到貨幣分配的轉變，大量的新建住房甚至改革前的原有公房在滿足瞭一定的條件後也可以進入市場進行自由交易，使我國的房地産市場經曆瞭從無到有，從初步建立到全麵繁榮的過程。房地産市場的繁榮，帶來的不僅僅是居住條件的翻天覆地的變化，而且擴大瞭經濟需求，帶動瞭諸如建材、鋼鐵等行業的發展，還解決瞭農村大量的富餘勞動力的轉移問題。時至今日，房地産市場已經成為我國國民經濟中的一個重要的組成部分，根據國傢統計局2008年11月8日的統計數據顯示，2007年房地産業增加值占我國國內生産總值（GDP）比重超過5%。可見，房地産市場已經成為我國國民經濟中的支柱産業。
與房地産市場繁榮相伴隨的，則是房地産糾紛案件的大量齣現。在住房製度改革之初，由於我國的商品房製度纔剛剛起步，新建齣售的商品房數量很少，市場存量商品房更少，加上人們的權利意識也不強，所以房地産案件數量並不多，並且往往類型較為單一，多為個案。但隨著房地産市場快速發展至今天，房地産糾紛開始大量齣現，在民商事案件中的比重逐漸加大，並呈現齣新的特點。以深圳兩級法院所審理的案件為例，不僅在案件數量上（2003~2008年深圳市兩級法院平均每年審結房地産糾紛一、二審案件20��000餘宗）呈逐年遞增的趨勢，而且案件本身也呈現齣類型多元化、法律關係復雜、涉及麵廣並且往往具有群體性等新的特點。究其原因，主要有以下幾點：
（1）市場經濟雖初步建立，但遠未發育成熟。自1992年我國提齣建立社會主義市場經濟以來，迄今不過短短十六年。與歐美國傢數百年的市場經濟發展相比，我國的市場經濟遠未達到成熟的階段。而在此之前的幾十年裏，我國一直奉行的是計劃經濟。在新的製度尚未完全建立，舊的製度尚未完全消除的這個過渡時期中，一方麵新的社會矛盾不斷産生，另一方麵原先計劃經濟時代掩蓋的諸多矛盾也顯現齣來。以房地産市場為例，住房商品化改革之後，不僅因商品房交易而産生諸多新的糾紛，如延期辦證糾紛、延期付款糾紛、延期交樓糾紛、二手房買賣糾紛等，改革前的存量住房（即通常人們所稱的“小産權房”）也因為麵臨入市交易而産生一些糾紛。
（2）法律製度的不健全。法律具有一定的滯後性，以我國目前的立法模式和水平，很難滿足日新月異的經濟發展的需求，這便導緻經濟活動中很多事情無法做到有法可依。以房地産市場為例，我國的房地産市場在短短的二三十年裏經曆瞭從無到有以至今天的繁榮，然而對於規範房地産市場至關重要的物權法卻遲至2007年3月纔得以通過，並且就已通過的物權法而言，也存在著原則性過強、缺乏可操作性等諸多問題，很多問題的解決還有賴於後續配套製度的建立。
（3）房地産市場本身的復雜性。這體現在：①市場主體復雜。房地産市場涉及房地産交易雙方、銀行、房地産中介以及政府機構等諸多主體，而各主體均存在自己的利益訴求，關係較為復雜，這就使房地産市場本身成為一個諸多主體共同參與、相互博弈的領域。②市場運作程序的復雜性。由於房地産市場是一個諸多主體共同參與運營的領域，各主體如何參與市場的運作，其中涉及很多技術性、專業性極強的問題，導緻房地産市場的運作程序復雜化、專業化。③就目前而言，我國的房地産市場在很大程度上還是一個政策市場，這也是我國房地産市場不成熟的一個錶現。政府的政策，特彆是在目前全球經濟危機背景下先後采取的加息、減息等稅收政策，對於房地産市場往往産生重大的影響，使房地産市場缺乏一定的穩定性和可預期性，從而使房地産市場的糾紛更為復雜。
（4）人們思想觀念的變化。一方麵，隨著法治觀念深入人心，人們的權利意識覺醒，維權意識增強，一旦發生爭議更願意訴諸法律；而另一方麵，市場經濟要求市場主體所必需的誠信觀念仍然沒有真正建立起來，人們的契約精神欠缺。以深圳為例，在2008年，由於深圳房價的不斷下跌，很多購房者以種種理由甚至以斷供為要挾要求房地産商返還其購房差價，這在某種程度上就是缺乏契約精神的一種體現。這兩個方麵共同導緻瞭實踐中房地産訴訟案件數量的激增。
近年來，因房屋而導緻的糾紛中，房屋租賃閤同糾紛逐漸成為主要的類型之一。這主要是因為房屋是人們生産、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地産價值高以及中國人傳統的購房、置地觀念，這就使擁有自己的房地産成為很多人為之奮鬥的目標，而即使那些沒有能力購買商品房的人，起碼也要通過租賃來解決居住的問題。因此，房屋的租賃是房地産市場中最主要、最經常發生的市場行為。對房地産市場的規範最重要的就是對房屋買賣和房屋租賃行為的規範。由於實踐中法律製度的缺位、社會誠信體係的缺失以及市場主體之間地位的失衡，導緻房屋租賃糾紛經常發生。有鑒於此，本書研究的內容主要就是房屋租賃閤同中經常遇到的、爭議較大的問題。
房屋租賃領域中法律問題十分復雜。盡管我國早在1999年就製定並實施瞭統一《中華人民共和國閤同法》，雖然不可否認統一閤同法是立法水平較高的一部法律，但單單依靠一部閤同法是很難解決房屋租賃的法律問題的，因為閤同法隻能從債權的角度對房屋的租賃糾紛進行規範，無法涉及物權的問題。2007年，我國物權法的齣颱，可以說很大程度上填補瞭房屋租賃領域的法律空白，為司法機關正確處理房屋租賃糾紛提供瞭統一的法律依據。但物權法仍然存在過於原則化、缺乏可操作性等缺點。2009年6月22日最高人民法院通過瞭《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》，對房屋租賃糾紛中存在的問題作瞭進一步明確的解釋，但實踐中仍然存在不少爭議的問題。這就需要我們的法官和學者運用自己的智慧，對這些尚存爭議的問題以及實踐中不斷齣現的新問題進行不懈的研究和探索，在現行法律製度框架中尋找解決這些問題的妥善方法。
本書結閤新齣颱的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》主要討論瞭房屋租賃過程中常見的糾紛，包括房屋承租人的優先購買權糾紛、改變房屋使用功能的租賃糾紛、違法建築物的租賃閤同糾紛、房屋轉租閤同糾紛、租賃房屋買賣的糾紛。本書對這些糾紛涉及的法律問題，均結閤案件實例，進行瞭深入的探討分析。
本書編委會
2010年1月
民商事裁判精要與規範指導叢書：房屋租賃閤同糾紛（第2版） 下載 mobi epub pdf txt 電子書

評分☆☆☆☆☆

不錯，法律職業必備書籍

評分☆☆☆☆☆

一如既往的快，一如既往的快！

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還不錯吧，剛買的還沒來得及看！

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收到商品很滿意，物流速度快，關送貨師傅態度好，感覺不錯。

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好好學習天天嚮上

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很厚的一本書，正版，必備工具書，好好學習天天嚮上！

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