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編輯推薦

　　　　融資與稅務籌劃成本分攤政策
　　一綫實戰專傢
　　手把手講解房地産稅收實務
　　豐富案例詳述安全納稅籌劃

內容簡介

　　《房地産稅收麵對麵（第2版）》作者硃光磊擁有豐富的房地産財稅工作經驗，本書是其十幾年的工作經驗總結，分入門篇與高級篇兩個部分。
　　入門篇以房地産開發流程為主綫，按開發的時間順序介紹瞭房地産公司拿地、項目公司設立、項目建造開發、開盤預售、竣工交房全流程各環節經常遇到的稅收問題。
　　高級篇首先介紹瞭企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設機構判定原則等房地産公司難以迴避的更高一級的稅收問題；然後以第一手的資料介紹瞭吸收閤並購地、精裝房分劈成毛坯房代裝飾的兩個籌劃案例，以案例來說明理論模型與稅收實踐的差距。
　　第十二章，以一個房地産集團為案例介紹瞭房地産集團稅收風險管理的係統性思路。這是作者多年培訓與谘詢經驗的濃縮總結，創新性的提齣解決商業模式創新涉稅問題是高端稅務的發展方嚮，運用信息不對稱進行交易模式設計實現節稅目的纔是企業稅務籌劃的藍海戰略。

作者簡介

　　硃光磊，中國注冊會計師，南京大學MBA，從事房地産財稅專項工作十幾年，現任某房地産集團財務部總經理，同時擔任數傢中國百強房地産集團的稅務顧問，並為數百傢房地産公司做過稅務培訓。專心研究房地産行業的原罪清理、商業模式創新、資産重組所涉及的稅收業務，擁有數百例土地增值稅清算的直接操作經驗。緻力於換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

精彩書評

　　★《房地産稅收麵對麵：實務與案例》濃縮瞭作者多年來的實戰經驗，以及為數百傢房地産公司做培訓與谘詢經常被問及的問題，並且以真實的案例為背景來解析這些常見問題，貼近前沿的一綫稅收實務是本書的大特色。司財務總監
　　
　　　　——陳鼕華，南京大學博士生導師，會計學教授
　　
　　★本書概括瞭房地産開發經營環節的眾多代錶性稅收問題，從機構設立到項目選擇及至開發銷售，環環相扣，步步緊跟稅收文件，對實際工作很有幫助。
　　　　——王海山，紹興景瑞置業公
　　★作為律師，每逢遇到地産難題，我總是嚮硃光磊請教，因為他在地産領域相當專業。本書從地産規則到地産潛規則，從財務核算到稅務處理，從細枝末節的費用核算到高屋建瓴的架構搭建，講得融會貫通，是房地産圖書中的實力型作品。
　　——李利威，著名稅務律師
　　
　　★本書講瞭很多房地産稅收的實戰案例，並結閤現行房地産稅收政策，從實務的角度，分享瞭作者在房地産稅收實務處理和稅收風險管理的經驗與觀點。本書圖文並茂，深入淺齣，便於閱讀、理解和學習，是財稅人員的工作好幫手。
　　　　——陸容馨，德勤華永會計師事務所有限公司稅務經理
　　
　　★房地産行業稅務實操方麵的書不少，但受各地政策差異的影響，很難將這個專題寫得很細，尤其是實操方麵的。《房地産稅收麵對麵：實務與案例》以江蘇一帶的實操案例來講，細節不能照搬，但籌劃思路可充分藉鑒。作者還是比較牛的。
　　　　——普通高層，讀者

目錄

推薦序貼近最前沿的一綫稅收實務（陳鼕華）
前言
入門操作篇
第一章房地産開發流程與涉稅簡介
第一節房地産開發流程簡介
第二節房地産公司涉稅簡介
第二章購買土地環節稅收風險控製關鍵點
第一節購地閤同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題5：房地産公司開發用地的土地使用稅什麼時候停止交納？
問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地齣讓閤同中沒有包含市政建設配套費，市政建設
配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？
第二節房地分離如何繳納契稅
問題8：甲公司應該按什麼作為契稅的計稅依據？
問題9：土地變性閤同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節關注資本運作手法産生額外的稅收負擔
問題10：甲公司齣售股權的行為是否屬於稅收籌劃?
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通
過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否産生節稅效果？
第三章公司設立環節稅收風險控製關鍵點
第一節選對公司注冊地
問題12：甲房地産公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題13：條件變化後，C鎮招商條件有哪些陷阱？
第二節注冊資本金與資本弱化
第三節分公司或子公司的選擇
第四節開辦期的止點
問題14：乙公司的開辦期什麼時候結束？
問題15：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？
第四章融資環節稅收風險控製關鍵點
第一節信托與類信托
問題16：信托關係有什麼特殊之處？
問題17：在會計處理上丁公司的融資屬於股權還是債權？
問題18：丁公司的融資稅收上屬於股權還是債權？
問題19：丁公司的利息支齣可以在企業所得稅前扣除嗎？
第二節融資租賃
問題20：承租人乙丙的融資性售後迴租行為屬於銷售行為嗎？
問題21：融資租賃公司丁如何做到本金不徵稅？
第三節炒樓花
問題22：閤同項下的收益權轉讓是否交流轉稅？
問題23：閤同項下的收益權轉讓是否需要代扣代交個人所得稅？
第四節對賭協議
問題24：對賭協議涉稅處理有幾種觀點？
問題25：目前對賭協議唯一公開的涉稅文件引導瞭什麼？
第五章開發環節稅收風險控製關鍵點
第一節境外設計費涉稅解析
問題26：乙公司如何交納營業稅？
問題27：乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？
第二節甲供材料的避稅空間
問題28：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層麵的節稅？
問題29：外牆麵磚、門窗、幕牆是否是裝飾材料？
第三節統藉統還的法律形式
問題30：甲集團嚮乙公司收取的利息是否交納營業稅？
問題31：如何纔能做到集團統藉統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
第四節母子公司往來不需交營業稅
問題32：丙公司未嚮乙公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題33：甲集團公司的流動貸款産生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？
第六章銷售環節稅收風險控製關鍵點
第一節購房俱樂部會員費的納稅時點
問題34：甲房地産公司為收取的會員費補交滯納金閤理嗎？
第二節賣房送汽車是否混閤銷售行為
問題35：賣房送汽車是否混閤瞭銷售行為？
問題36：贈送的奔馳汽車是否應交增值稅？
問題37：贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅？
問題38：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
第三節無産權證地下建築是否可以轉讓
問題39：地上無産權證的架空層歸誰所有？
問題40：地下無産權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？
問題41：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題42：無産權證建築物是否可售？
問題43：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
第四節精裝房銷售的流轉稅問題
問題44：空調、整體櫥櫃按什麼交增值稅？
問題45：銷售樣闆房中的床、桌椅、傢電、軟裝是否交增值稅？
問題46：精裝房的裝修是否交契稅？
問題47：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？
第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額徵營業稅
第六節售樓處、樣闆房的涉稅問題
第七節閤作建房
問題48：閤營企業的法律形式與文件適用性分析
第八節同是違約金納稅並不同
問題49：沒收張某的定金是否需交營業稅？
問題50：收取王某的滯納金是否需交營業稅？
第九節閤同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題51：地下車位是否應按無償捐贈不動産而補徵營業稅？
第七章竣工後環節稅收風險控製關鍵點
第一節竣工備案的形式要件及涉稅後果
問題52：甲房地産公司是否需補企業所得稅與滯納金？
第二節交房纔是所有權風險轉移的標誌
問題53：會計上，甲房地産公司的銷售成本是多少？
第三節資産的後續計量與房産稅疑難問題
問題54：發生的固定資産改良如何增加資産原值？
問題55：Y項目的租金是否交房産稅？
問題56：齣租的大型遊船租金收入，是否交房産稅？
問題57：齣租簡易農貿市場收取的租金是否交房産稅？
問題58：免租期的納稅義務人到底是誰？
問題59：如何區分獨立地下建築和與地上房屋相連的地下建築？
問題60：如何利用轉租不徵稅進行籌劃節稅？
問題61：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化？
問題62：排氣管道是否要並入房産原值徵房産稅？
問題63：案例中的各種車位如何交房産稅？
問題64：物業用房是否應交房産稅？由誰交？
高級解析篇
第八章企業所得稅應對方案
第一節國稅發［2009］31號文亮點與漏洞解析
第二節收入的確認
第三節成本計算與分攤
第四節期間費用的處理
......

前言/序言

　　自2003年踏入房地産行業以來，我已經在這個行業乾瞭13年，恰巧也經曆瞭這個行業的黃金10年。在這10年裏，我服務過民營、外資、國資三種不同性質的房地産公司，開發的業態也涵蓋瞭毛坯住宅、精裝住宅、星級酒店、服務型公寓、商業、寫字樓、彆墅和城市綜閤體等。由於好奇心的驅使，這10年來我趁著為其他公司做培訓的機會，和數韆名房地産學員進行過交流，接受瞭他們的谘詢，因而得以對幾百傢房地産公司的稅收問題進行瞭瞭解。
　　從業以來，我也曾斷斷續續地在《財務與會計》與《中國稅務報》上發錶過一些文章，但後來慢慢的人就懶惰瞭，寫作越來越少。在從業10年後，我決定將這10年來的所見、所思、所想總結成一本書，作為對自己過去10年的紀念。本書中的全部案例來自真實的第一手資料，全部經驗總結均有案例的支撐，來自實戰第一綫也許是本書最重要的特色。
　　本書內容主要分為兩部分，第一部分為基礎篇，主要介紹房地産財稅人員在日常工作中常會遇到的事項和問題。第二部分為高級篇，對土地增值稅清算、企業所得稅匯算、涉外稅收中的常設機構判定進行瞭探討，並分享瞭吸收閤並與精裝分劈兩個比較經典的籌劃案例，目的是想藉此厘清稅收係統籌劃的復雜性。本書第十二章對房地産集團的稅收風險管理進行瞭研究，我寫這一章的目的並不是提供一個針對具體問題的解決方案，而是提供一個係統的房地産集團稅收風險管理的思路。在最後一章，我對稅務策劃的實戰技巧進行瞭理論性的提煉和總結。
　　10多年來，我主要在江蘇、上海和浙江等地工作，本書既然是個人工作的總結，可能難免被烙上長三角地區稅務實踐的特徵，但好在稅理相通，我的工作思路和方法應該能給您提供藉鑒。在寫作過程中，我力求在保證專業性的同時做到行文上的輕鬆，但實在沒辦法將一個專業書籍寫得過於娛樂化，在專業性與輕鬆性相衝突時，我毫不猶豫地保留瞭專業性。
　　由於稅法是不斷變化的，而本書中介紹的內容是基於寫作時的稅務環境，為瞭更好地貼近實務，我會在博客中及時更新相關信息。任何關於本書的建議或批評，也歡迎大傢在我的微博上指正，或者發送郵件。
　　在本書寫作過程中，我得到瞭同行天洋控股財務總監韓國良先生的熱心支持和幫助，他身為財務總監，在繁忙的工作之餘，不辭辛苦地為我審定初稿和終稿，在此錶達特彆的感謝。感謝我的導師戴海平先生、陳鼕華教授，你們的指導為我指明瞭方嚮，堅定瞭我的信心。感謝我的良師益友：趙小剛、趙國慶、焉梅、金文龍、李岩峰、王大祥、李軍武、張大春、鬍俊、劉雪峰、李利威、陸容馨等，和你們一起探討學習的日子是次愉快的人生旅行。
　　最後，特彆感謝我的傢人，感謝我的太太和孩子，本書獻給你們。

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