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编辑推荐

　　尽管抵押贷款行业在近期经历了变革和动荡，抵押支持证券（MBS）市场仍然是世界上的证券市场之一。法博齐、巴塔恰亚和伯利纳组成的专家团队对MBS市场的复杂性理解深刻。如今，通过《抵押支持证券》一书的第2版，他们极富技巧性地重新评估了在近年来金融危机的大背景下的MBS部门的现状。
　　《抵押支持证券：房地产的货币化（原书第2版）》分为四个完整的部分，这一可靠的指引技巧娴熟地讨论了抵押支持证券的投资特性、创设及分析，并且将危机后的教训置入其中。每一富含内容的章节都描述了投资者想在本领域里成功所需要掌握的产品、结构及分析技巧。
　　本书做了更新以反映当前市场的实际，包含了一系列与MBS相关的课题，包括：
　　对于提前偿还速度和行为的当前思考，将信用相关因素和与房屋相关的因素考虑进去。
　　基本的MBS构造技术如本金与利息的分割。
　　私人标签CMO的构建
　　衡量MBS的利率风险
　　对MBS进行估值的期权理论方法
　　非机构类MBS的评估
　　本书第2版充满了深刻的洞见和专家意见，为读者提供了一个关于该领域的实际评价，并且为读者提供了其在大多数时都会用到的一系列工具。

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内容简介

　　《结构化金融与证券化系列丛书·抵押支持证券：房地产的货币化（原书第2版）》是第2版，更新后更如实地反映了当今市场环境的现实，《结构化金融与证券化系列丛书·抵押支持证券：房地产的货币化（原书第2版）》涵盖了住房抵押贷款证券化的相关问题，包括：对提前偿付速度和行为的新方法，考虑到信贷和住房相关因素的住房抵押贷款证券化的构建技术。如本金和利息的CMOS结构、住房抵押贷款利率风险测量、用期权理论的方法来评估MBS非机构抵押贷款，等等。

作者简介

　　弗兰克 J.法博齐，是EDHEC商学院的金融学教授以及EDHEC风险管理学院的成员。在加入EDHEC之前，他于1994~2001在耶鲁大学管理学院任多个教学职位，在1986~1992年是MIT的斯隆管理学院的金融学以及会计学的访问教授。法博齐还是组合管理期刊的编辑。
　　
　　阿南德 K.巴塔恰亚，是亚历桑那州立大学卡里商学院金融系教授和Nicolaus公司的固定收益策略师。他还为许多金融机构提供关于资产负债表重组和资产评估的咨询服务。
　　
　　威廉 S.伯利纳，是一家聚焦于抵押贷款和抵押支持证券的精品投资银行伯利纳咨询及研究公司的负责人。他的主要业务重心是证券和贷款评估以及风险对冲，服务于机构投资者和抵押贷款发起人。伯利纳还为资产证券化报告撰写每月专栏。

目录

前言

第一部分 抵押及抵押支持证劵简介
第1章 抵押贷款与消费者抵押贷款市场概览
抵押贷款回顾
抵押贷款机制
抵押贷款及抵押产品的相关风险
第2章 抵押支持证券市场回顾
创建不同类型的MBS
MBS交易
MBS市场在确定消费者借贷利率方面的作用
现金流结构

第二部分 提前偿付和违约的度量与行为
第3章 提前还款及违约的衡量
提前偿还的概念
提前偿还速度计算
逾期、违约和损失的概念
第4章 提前偿付及本金收回的影响因素
提前偿付的基本概念
提前偿付速度的影响因素
违约和非自愿提前偿付

第三部分 结构化技术
第5章 MBS结构化技术概述
结构化现金流的基本逻辑
结构化不同的抵押贷款产品
CMO结构化的基本概念
第6章 MBS结构化技术的基本原理：本金部分期限分级
计划摊还类别和PAC支持结构
目标摊还型债券
累积债券和定向增加债券
一个结构简单的例子
第7章 MBS结构化技术的基本原理：利息部分
息票剥离和增加
浮动利率债券和反向浮动利率债券组合
两层指数债券
超额服务费IO
第8章 结构化私有标签CMO
私有标签交易的信用增进
私有标签交易中的优先级结构化
管理文档
第9章 抵押类ABS交易的构建
ABS结构基础
抵押类ABS交易的信用增级
影响交易信用结构的因素
其他结构性的问题与发展

第四部分 估值与分析
第10章 MBS估值技术
静态现金流收益分析
Z-Spread
用蒙特卡罗模拟法和OAS分析法估值
总回报分析
第11章 度量MBS利率风险
久期
凸度
收益曲线风险
其他风险度量
第12章 评估优先级的MBS和CMO
收益和价差矩阵
蒙特卡罗和OAS分析
总回报分析
评估反向浮动利率债券
第13章 非机构MBS的分析
影响非机构MBS收益的因素
了解交易中的信用表现
估算私有标签MBS收益的处理过程
附录 MBS估值的期权理论方法

前言/序言

　　抵押支持证券（Mortgage-Backed Securities，MBS）一直是世界上最大的证券市场之一。2010年年末，美国发行的所有MBS的面值超过6万亿美元，规模仅仅小于现有可交易国债的8.8万亿美元。MBS的市场规模反过来也反映了美国个人房地产市场的巨大规模。作为一个例证，根据全美房地产经纪人协会显示，2010年的住房销售总计约为490万套，以平均价格220？000美元计算，该年这些交易的美元价值达到了１万亿美元规模。
　　自从本书出版以来，消费者抵押和MBS市场都经历了重大的变化。这些变化许多都直接或间接产生于抵押贷款的崩溃。崩溃在2006年开始显露并且导致了2007～2008年的金融危机。重新写作本书的一个最主要的原因是重新评估在经历那次金融危机而发生改变的MBS领域，以及对后危机时代进行深刻反思。回顾本书早期版本中提到的一些趋势后，我们能够理解这些变化。
　　通过非传统的金融方式提供给借款人的贷款的增长。这些非传统的方式虽然帮助了那些本不应当得到贷款的借款人获得抵押信贷，但是一个大家不愿看到的结果是，大量地获得了抵押贷款的借款人没有能力或没有意愿去偿还贷款。将产品针对低信用借款人等目标客户和将贷款发放标准大范围放宽，这两者共同导致贷款人、证券持有人或保证人的巨额损失，而这最终威胁到整个世界金融体系的清偿能力。
　　提供给消费者的贷款产品类型也出现激增。2002～2007年，贷款项目的类型数量增长快速，许多有名的“可负担力”（afford ability）产品允许借款人在选择利息和本金支付结构时有更多的灵活性。然而，在消费者选择增长的同时，对这些产品技术以及借款人所接受的风险的熟练理解并没有同步增长。这导致在许多案例中，借款人借贷过度，花费了过多的钱在他们实际无法承担的住房上面。这种行为也导致这些借款人在面对始于2008年的经济下行周期时孤立无助。这还导致了产品复杂程度不断增长的市场最终经历了极高水平的信用问题和违约。
　　不断上涨的个人住房价格。虽然房产泡沫可归因于一系列因素，但是一个关键的因素是当许多借款人利用其不断增长的可得贷款来为购买房产融资时，有过多的资金流入了房地产金融部门。“可负担力”产品允许房产购买者购买那些将消耗其收入很大比例的房屋，而这种比例的收入消耗将不可持续。可负担力产品也对房价急剧上涨发挥了作用。接下来的全国性的房产价格崩塌，使得一些脆弱地区的房屋价格下跌40%～50%，对消费者的行为及MBS的表现产生了重大的冲击。一些之前没有出现的现象如“战略性违约”——房屋持有人对那些他们仍然有能力偿付的贷款违约——纷纷出现，这些都超出了人们原有的经验和逻辑范围，迫使投资者对支持MBS信用表现的许多假设进行重新思考。
　　作为以上这些现象的结果，在本书写作期间，抵押贷款和MBS市场仍然处于不稳定状态。许多将决定这些市场未来结构的因素，包括房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）的地位以及MBS发行与后续服务的监管框架等，仍然存在不确定性。这些不确定性，和房地产部门对于经济和金融体系的重视一起，使得关于MBS市场及其产品的广泛和深度的理解对于金融市场参与者而言非常重要。本书则试图满足这一需求。
　　创作新版本还有一些其他的务实考量。许多在金融市场工作的或是关注金融市场的人们，比如投资经理、时事报道者和政府官员等，都必须与MBS产品和市场进行互动。按照我们的观点，对于抵押贷款和MBS部门的更好、更深入的理解将有利于整个金融体系。抵押贷款及MBS市场还继续雇用大量的人，这些人在贷款和MBS市场中发挥一系列职能。特别是，由于MBS市场具有的连接消费者与资本市场融资的特有地位，使得它成为金融中最动荡且最具挑战的领域之一。尽管专业精深的知识最终来自实践，但是我们仍然非常高兴能有机会帮助读者获得对于产品与市场精细之处的专业性理解。
　　本书与之前更早的版本在许多重要的方面都有不同。关于提前偿付行为的讨论与分析的部分全部重新写作，以描述当前对于提前偿付速度和行为的最新思考，并且同时考虑了与信用相关的因素和与房产相关的因素。我们按照提前偿付的原因进行详细分类讨论，即分为自愿提前偿付（包括房屋出售、支取现金活动和利率驱动的再融资）和非自愿提前偿付（由于借款人的信用问题）来讨论。另外，我们增加了新的一章，对非机构担保MBS进行评估。人们不能在没有政府保证的情况下，不顾债券的信用评级，而自动将其视为好钱（money-good），考虑到这些理解多么难以获得，这一章的内容尤其重要。正如我们反复提到的，对于非机构担保证券的评估需要一定的信用分析。
　　用更常见的术语来说明，本书内容包括了2006年以后各类事件的经验和数据。除了大量刻画了危机前及危机后环境的发展变化，我们还试图使用过去几年获得的对事物的洞察来完善我们对于消费者行为和选择及其如何影响MBS市场的理解。尤其是，在考察2006年房屋价格下跌以及之前没有预料到的问题和行为的基础上，我们对房地产价格上涨与下跌的作用进行重新评估。
　　就像第1版一样，本书分为四个部分。第一部分（第1章和第2章）对抵押贷款和MBS市场做了简单介绍。第二部分（第3章和第4章）讨论了提前偿付和违约行为，以及为量化这些行为而采取的规则和惯例。第三部分，包括第5章到第9章，阐述了一系列结构和分级以及构建它们的支持手段。最后，第四部分，从第10章到第13章，我们描述了评估抵押支持证券的潜在风险与收益所必需的方法和规则。
　　附录讨论了一些分析MBS的相对较新的方法。由安德鲁·卡洛泰、迪恩·扬和弗兰克J.法博齐等共同撰写，“期权理论”（option-theoretic）方式与其他MBS模型完全不同，该方式同样使用通常用于对权益市场和公司债券市场的期权进行估值的“递归点阵”（recursive lattice）。它提供了一个重要的优点以构建MBS模型和对其进行估值。该方法中使用的Coupled Lattice Efficiency Analysis（CLEA）在2009年4月份被授予专利权。
　　最后，我们对William Shang、Kevin Doyle、Joe Janssen和Brian Stack为我们理解本书第三部分所讨论的结构和结构化技术提供的帮助表示感谢。我们还要对Paul Jacob对于第13章关于资信状况转移的讨论与分析所作的贡献致以感谢。最后感谢the Yield Book、Vichara Technology、Intex Solution和Corelogic允许本书使用它们的分析和数据。
　　弗兰克 J.法博齐
　　阿南德 K.巴塔恰亚
　　威廉 S.伯利纳

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