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明源地产研究院 编

图书标签:

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• 案例
• 运营管理
• 价值提升

出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112133819

版次：1

商品编码：10868202

包装：平装

丛书名： 明源地产研究系列丛书

开本：16开

出版时间：2011-10-01

用纸：胶版纸

页数：266

字数：300000

正文语种：中文

内容简介

未来房地产项目运营管理应该成为房企做大做强过程中的规模发动机和利润监控者，目前整个国内房地产项目运营管理正在从粗放型向规范型过渡，但不同企业在不同发展阶段和一二三线城市差异性布局也带来项目运营管理策略和方法的差异性。《房地产项目运营最佳实践》立足当前国内房地产跨区域、多项目发展背景，根据国内200多家标杆房企的管理实践和经验教训，最终沉淀出一套相对成熟且实战的项目运营管理理念和模式，强调对于房企项目运营管理模式而言，没有最好最完美，唯有合适才是选择关键。全书共分8章，包括：项目运营概述；房地产项目组织选择与管控；房地产项目投资收益跟踪管理；房地产项目计划管理；房地产项目运营会议决策管理；房地产成本管理；房地产项目营销管控；房地产项目运营绩效管理。
本书读者群主要为房地产中高层管理者，尤其推荐给房地产企业的董事长、总经理、项目运营负责人以及房企集团业务职能线的负责人和管理者。

目录

第1章 项目运营：规模发动机、利润监控者
第2章 房地产项目组织选择与管控
第3章 房地产项目投资收益跟踪管理
第4章 房地产项目计划管理
第5章 房地产项目运营会议决策管理
第6章 房地产成本管理
第7章 房地产项目营销管控
第8章 房地产项目运营绩效管理

前言/序言

《城市脉搏：房地产开发与社区共生之道》 内容简介 在飞速发展的城市化浪潮中，房地产开发早已超越了单纯的建房卖房，演变为一项系统性工程，深刻影响着城市的形态、居民的生活，乃至社会经济的未来走向。《城市脉搏：房地产开发与社区共生之道》并非一本聚焦于项目具体操作层面的指南，而是从更宏观、更具前瞻性的视角出发，深入探讨房地产开发如何与城市发展同频共振，如何构建和谐共生的社区关系，如何实现可持续发展的价值。本书旨在为房地产行业的决策者、规划者、投资者以及所有关心城市未来的人们，提供一套全新的认知框架和实践思路。 第一章：城市演进与房地产的角色定位 城市并非一成不变的静态实体，而是生命体般不断演进的有机系统。本章首先回顾城市发展的历史脉络，从早期聚落的形成，到工业革命带来的扩张，再到信息时代催生的智能化、服务化转型，揭示城市发展的内在驱动力与周期性规律。在此基础上，本书重点剖析房地产在城市演进中的核心角色。它不仅是物理空间的承载者，更是城市功能、经济活动、社会结构的塑造者。我们将审视不同历史时期房地产发展的特点，分析其对城市空间格局、产业布局、人口迁徙的影响。 房地产开发并非独立于城市之外的存在，而是城市肌理的有机组成部分。本章强调，优秀的房地产项目，应当主动融入城市血脉，而非割裂其与周边环境的联系。我们将探讨如何理解城市的“基因”，即城市的历史文脉、文化特色、产业优势、生态本底，并以此为依据，制定具有前瞻性和在地性的开发策略。这包括对城市发展趋势的精准研判，如人口结构变化、产业升级、消费升级、科技创新等，以及对城市资源禀赋的深入挖掘，如交通枢纽、自然景观、历史遗迹、人才集聚区等。 此外，本章还将触及城市更新与有机增长的议题。面对存量时代的到来，如何盘活城市低效用地，如何对老旧街区进行活化改造，如何平衡发展与保护，这些都是房地产开发者需要审慎思考的问题。本书鼓励开发者从“建设者”的角色，转变为“城市赋能者”和“社区构建者”，通过高品质的开发，为城市注入新的活力，提升城市品质，改善人居环境。 第二章：需求洞察与价值共创：从居住者到社群 房地产的终极价值在于满足人的需求。然而，现代社会的需求早已超越了简单的“住有所居”，而是朝着更深层次、更多元化的方向发展。本章将聚焦于深入洞察房地产消费者的需求，并在此基础上，探讨如何通过价值共创，实现开发者与居住者、社区成员之间互利共赢。 传统的市场调研方法往往侧重于宏观数据和人口统计学特征，而本书则倡导一种更具人文关怀和行为学视角的洞察方式。我们将探讨如何通过用户画像、情景模拟、社群访谈、行为观察等多种手段，深入理解目标客群的生活方式、价值观念、情感诉求、社交需求以及对未来生活的美好憧憬。例如，对于年轻一代的购房者，他们可能更看重空间的灵活性、社区的活力、科技的便捷性以及与志同道合者的交流机会；对于有家庭的购房者，他们可能更关注教育资源、社区安全、健康设施以及家庭成员的成长空间。 本书强调，房地产项目不应仅仅提供物理空间，更应营造一种生活方式。这意味着要将居住者视为一个多元化的社群，理解他们在一个社区中的互动模式、情感联结以及共同成长需求。价值共创的核心在于，开发者主动为社群的形成和发展提供平台和支持。这可能包括： 多元化的公共空间设计： 引入共享办公空间、儿童活动中心、宠物社交区、社区书吧、健身房、多功能活动室等，为居民提供交流、学习、娱乐的场所。 社区活动与服务体系构建： 组织各类社区文化活动、亲子活动、健康讲座、技能培训等，鼓励居民参与，增强社群凝聚力。同时，引入便利的社区服务，如家政服务、维修服务、生鲜配送、儿童托管等，提升居民的生活便利性。 社群治理与参与机制： 鼓励居民参与社区的日常管理和决策，建立居民议事会、业主委员会等平台，让居民的意见得到倾听和尊重，增强他们的归属感和主人翁意识。 数字化社区平台搭建： 利用科技手段，构建社区APP或小程序，实现信息发布、服务预约、邻里互动、活动报名等功能，提高社区管理的效率和居民的参与度。 通过价值共创，房地产项目可以从单纯的商品，转变为一个充满生机、具有社群归属感的生活目的地，从而实现长期的价值增值。 第三章：可持续发展与绿色创新：重塑城市生态 在日益严峻的环境挑战下，房地产的可持续发展已不再是可选项，而是必选项。本书将深入探讨房地产开发如何践行绿色理念，如何通过技术创新和生态设计，为城市带来更健康、更宜居的未来。 绿色建筑是可持续发展的基石。本章将详细阐述绿色建筑的内涵，包括节能、节水、节材、环保等核心原则。我们将探讨一系列绿色建筑技术和实践，例如： 高性能的建筑围护结构： 采用先进的保温隔热材料、高性能门窗，最大程度地减少建筑能耗。 高效的能源系统： 推广使用太阳能、地源热泵等可再生能源，优化暖通空调系统和照明系统，降低对化石燃料的依赖。 节水措施： 采用雨水收集与回用系统、中水回用系统、低流量用水器具等，有效节约宝贵的水资源。 环保建材的选择： 优先选用可再生、可回收、低挥发性有机化合物（VOCs）的建筑材料，减少对室内空气质量的影响和环境污染。 智能化能源管理： 利用物联网和大数据技术，实现建筑能源的精细化监测和智能调控，进一步提升能源利用效率。 除了建筑本身的绿色化，本书还强调绿色社区的构建。这包括： 生态景观设计： 采用本土植物，构建多层次的绿化系统，增加城市绿量，改善微气候，提供生物多样性栖息地。 绿色出行倡导： 优化社区内部道路设计，鼓励步行和自行车出行，设置充足的自行车停放设施，并提供便捷的公共交通连接。 垃圾分类与资源化利用： 建立完善的垃圾分类回收体系，推动厨余垃圾处理和可回收物的再利用。 智慧水务与能源管理： 整合社区的给排水系统和能源供应系统，通过智能化平台实现高效管理。 更进一步，本书将绿色创新提升至城市生态重塑的高度。房地产开发者应具备“生态设计师”的视野，思考项目如何与城市整体生态系统协同。例如，通过雨水花园、透水铺装、绿色屋顶等措施，缓解城市内涝问题，补充地下水；通过生态廊道和绿地网络的连接，促进生物迁徙，提升城市生态韧性。 本书鼓励开发者将可持续发展理念融入项目的全生命周期，从规划设计、材料采购、施工建造，到运营维护和拆除更新，每一个环节都遵循绿色低碳的原则。这不仅是对环境负责，更是提升项目长期竞争力、吸引具有环保意识的客户、降低运营成本、赢得社会认可的关键。 第四章：科技赋能与智慧社区：驱动未来生活 科技的飞速发展正深刻地改变着我们的生活方式，房地产行业也迎来了由科技驱动的转型期。本章将深入探讨科技如何赋能房地产开发，如何构建更智能、更便捷、更个性化的智慧社区。 智慧社区的核心在于以人为本，利用科技手段提升居民的生活品质和社区的运营效率。我们将从以下几个维度进行探讨： 智能家居系统： 整合智能照明、智能温控、智能安防、智能家电等设备，实现家居环境的个性化定制和远程操控，为居民提供舒适、便捷、安全的居住体验。 智慧安防体系： 引入人脸识别门禁、视频监控、智能报警系统、无人机巡检等技术，构建全方位、无死角的社区安全防护网络，提升居民的安全感。 智能物业管理： 利用物联网、大数据和人工智能技术，优化报修、缴费、访客管理、设备巡检等物业服务流程，提高服务效率和响应速度。例如，智能传感器可以实时监测设备运行状态，提前预警故障，实现预防性维护。 便捷的社区服务平台： 通过社区APP或微信小程序，集成生活缴费、家政服务、外卖订购、社区活动报名、邻里社交等功能，让居民足不出户即可享受全方位的便利服务。 智慧交通与停车： 引入智能停车引导系统、新能源汽车充电桩、共享出行平台等，优化社区内的交通出行体验，缓解停车难题。 智慧能源管理： 通过智能电表、智能水表、智能燃气表等，实现能源使用的精细化监测和管理，帮助居民了解用能情况，并进行节能优化。 社区数据分析与决策支持： 收集社区运营和居民活动数据，通过大数据分析，为物业管理和社区规划提供科学的决策依据，不断优化社区服务和居民体验。 本书强调，科技赋能不仅仅是引入单项智能设备，更需要构建一个互联互通的智慧生态系统。例如，智能家居系统应与物业管理平台联动，实现更高效的联动响应；社区服务平台应整合各类O2O服务，满足居民的多元化需求。 同时，本章也将关注科技在房地产开发流程中的应用。例如，BIM（建筑信息模型）技术的应用可以提高设计和施工的精度，降低成本和风险；VR/AR技术可以为购房者提供沉浸式的看房体验，提升营销效果；大数据分析可以帮助开发者更精准地预测市场需求，优化产品定位。 然而，科技赋能也需要警惕“过度技术化”的陷阱。本书倡导的是以人为本的智慧，即科技的应用应回归到服务人、提升人的生活品质上来。在智慧社区的设计中，应充分考虑不同年龄段、不同群体居民的需求，确保科技的普惠性和易用性。 第五章：风险管理与长效运营：基业长青的智慧 房地产开发是一个高投入、长周期、高风险的行业。本书将聚焦于房地产项目全生命周期的风险管理，以及实现项目基业长青的运营之道。 风险管理贯穿于项目开发的每一个环节。本章将系统梳理房地产开发中可能面临的各类风险，并提供相应的规避和应对策略： 市场风险： 宏观经济波动、政策调控、区域市场变化、同业竞争等。应对策略包括：进行深入的市场调研和风险评估，保持产品和服务的差异化，灵活调整营销策略，密切关注政策导向，保持健康的财务结构。 政策与法律风险： 土地政策、规划审批、建筑法规、税收政策、合同纠纷等。应对策略包括：熟悉并遵守相关法律法规，聘请专业的法律顾问，确保项目合规性，建立完善的合同管理体系。 财务风险： 融资困难、资金链断裂、成本超支、投资回报不达预期等。应对策略包括：建立多元化的融资渠道，进行严格的成本管控，制定审慎的财务预测和预案，保持充足的流动性。 技术与施工风险： 设计缺陷、施工质量问题、材料供应中断、技术难题等。应对策略包括：选择信誉良好的设计单位和施工单位，建立严格的工程质量管理体系，加强供应商管理，预留技术风险应对方案。 运营与管理风险： 物业管理不善、社区服务不到位、客户投诉处理不及时、项目形象受损等。应对策略包括：建立专业的物业管理团队，完善社区服务体系，建立高效的客户反馈和投诉处理机制，注重品牌形象的维护和传播。 社会与环境风险： 社区关系紧张、环境污染投诉、社会责任缺失等。应对策略包括：积极与社区居民沟通，建立良好的邻里关系，践行绿色环保理念，履行企业社会责任。 除了风险的规避，本书还强调长效运营的重要性。一个成功的房地产项目，其价值的实现并非止于销售完成，而是需要持续的精细化运营，以维持和提升项目的价值。这包括： 精细化的物业服务： 不断提升物业服务的品质和效率，满足居民日益增长的需求，增强居民的满意度和忠诚度。 社区文化与活力的营造： 持续组织社区活动，鼓励邻里互动，营造和谐友好的社区氛围，提升社区的吸引力和宜居性。 资产的保值增值： 通过定期的维护保养、适时的升级改造、引入新的服务和功能，保持项目的物理品质和市场竞争力，实现资产的长期保值增值。 品牌价值的持续建设： 通过优质的产品和服务，不断提升项目的品牌形象和美誉度，为未来的项目开发积累口碑和市场优势。 适应性与创新： 随着市场和技术的发展，房地产项目也需要不断适应和创新。例如，引入新的智能技术，调整社区服务内容，拓展新的商业模式等。 本书认为，风险管理与长效运营是相互促进的。有效的风险管理可以为项目的长期稳定运营奠定基础，而良好的运营又能够及时发现和化解潜在的风险。通过系统性的风险管理和精细化的长效运营，房地产项目方能实现可持续发展，为城市留下有价值的资产，为企业创造稳健的增长。 结语 《城市脉搏：房地产开发与社区共生之道》希望为读者描绘出一幅更广阔的房地产发展图景。它超越了冰冷的数字和物质的堆砌，回归到城市作为生命体、社区作为情感载体的本质，强调房地产开发者应以人文关怀为导向，以可持续发展为使命，以科技创新为工具，最终实现城市、社区和开发商的多方共赢。本书旨在启迪思考，激发创新，引导房地产行业在复杂多变的时代中，找到一条更具智慧、更富责任、更可持续的发展之路，为塑造更美好的城市未来贡献力量。

评分☆☆☆☆☆

这是一部极其大胆且富有前瞻性的理论著作，它几乎完全避开了当前市场上热炒的金融杠杆和快速去化策略，转而深入挖掘了“价值共创”的底层逻辑。作者似乎并不关心短期回报率的波动，而是将目光投向了跨越数十年才能显现的社会资本积累。书中对“邻里关系网络”在提升物业长期价值中的作用进行了详尽的建模分析，这种非量化的因素被提升到与现金流同等重要的地位，着实令人耳目一新。特别是关于“时间溢价”的探讨，作者认为真正的优质项目，其价值增长曲线并非线性加速，而是会在某一个临界点后，因为社群的成熟而呈现出指数级的攀升。虽然书中关于宏观经济模型的推演略显晦涩，需要反复阅读才能完全领悟其深层含义，但其核心观点——即建筑只是容器，而居住者构建的社群才是资产的灵魂——无疑为当前追求“快速周转”的市场风气泼了一盆冷水，极具警醒意义。

评分☆☆☆☆☆

我期待的，是一本能帮我厘清复杂政府审批流程的实用指南，但这本书却完全走在了另一条赛道上。它更像是一部关于“权力博弈与资源整合”的内部观察报告。作者用犀利的笔触，解构了地方政府在土地出让、规划变更以及基础设施配套方面的决策心理和潜在的制度性偏见。书中大量的案例研究，揭示了那些看似成功的项目，背后往往隐藏着极其精妙的政治协调艺术，而非仅仅是优秀的商业计划书。阅读过程中，我仿佛拿到了一个局外人难以触及的“幕后剧本”，了解了项目推进过程中，不同利益集团之间如何斡旋、妥协乃至对抗。虽然对渴望即刻上手操作的读者来说，这本书的实操指导性不强，但对于想要理解整个游戏规则，想知道“为什么有些项目能成，有些注定夭折”的资深从业者而言，其洞察力是无价的。

评分☆☆☆☆☆

阅读体验是极度沉浸和愉悦的，因为它将原本冰冷的工程技术与人文关怀完美地结合在了一起。全书几乎没有出现“ROI”、“IRR”这类术语，而是大量篇幅讨论了“光照角度对居民情绪的影响”、“声音景观设计如何塑造社区氛围”以及“步行友好型街道的心理学意义”。作者似乎是一位对建筑美学有着近乎偏执的追求者，他通过对不同历史时期优秀建筑案例的分析，提炼出了一套关于“人性化尺度”的评价体系。读到关于自然采光和通风效率的章节时，我甚至会忍不住走到窗边，审视自己所处的空间是否真正符合那些被科学证明能够提升幸福感的参数。这本书让我明白，最好的房地产开发，其实是在为人类的幸福感设计体验，而不是单纯地堆砌钢筋混凝土。

评分☆☆☆☆☆

这本书读完后，我感觉像是经历了一场关于未来城市脉络的深度透视。它并没有聚焦于具体的交易细节或法律条文，反而是用一种近乎哲学的笔触，探讨了土地在社会结构、人口流动以及经济周期中的动态角色。作者对城市更新的伦理困境进行了深刻的剖析，尤其是在涉及到历史保护与现代发展的冲突时，那种进退两难的张力被描绘得淋漓尽致。我印象最深的是关于“灰烬之地”的章节，那里详细阐述了被遗弃的工业区如何通过社区共创的方式，逐步蜕变为充满生命力的公共空间，这种自下而上的变革力量，远比任何自上而下的规划指令都要来得坚韧和持久。全书的论述逻辑严密，数据引用精准，但又不失文学的韵味，读起来丝毫没有枯燥感。它更像是一本关于如何理解“地方性”和“场所精神”的教科书，而非一本操作手册。看完之后，我对“房产”的理解从单纯的资产类别，提升到了对人居环境和社会责任的重新审视。

评分☆☆☆☆☆

这部作品的叙事风格极其个人化，与其说它是一本商业书籍，不如说更像是一位资深开发商的回忆录与反思录。作者以一种近乎忏悔的姿态，回顾了自己职业生涯中的重大失误和柳暗花明。他坦诚地描述了在早期盲目追求规模扩张时，如何忽略了客户的真实需求，导致项目入住率低迷的惨痛教训。书中对于“品牌信任度”的建立过程，采取了一种近乎慢工出细活的态度来描述，强调了每一个小小的承诺兑现，是如何像滚雪球一样积累起客户的忠诚。这种基于个人经验和教训的叙述方式，避免了许多理论书籍的空泛，使得每一个观点都带着实实在在的重量。对我个人职业规划的启发在于，它强调了“耐心”在回报周期漫长的行业中，才是最稀缺的资源。

评分☆☆☆☆☆

非常好非常好非常好非常好非常好

评分☆☆☆☆☆

书品质量不错，内容正是我当前所需，推荐给将要从事房地产运营相关工作的朋友们

评分☆☆☆☆☆

内容与实际结合不太紧密缺乏联系

评分☆☆☆☆☆

好好好好好好好好好好好好

评分☆☆☆☆☆

工具书，好用，好好学习，天天向上

评分☆☆☆☆☆

工作中关于运营相关的非常需要该书籍，看了启发很大

评分☆☆☆☆☆

好好好好好好好好好好

评分☆☆☆☆☆

非常好非常好非常好非常好非常好

评分☆☆☆☆☆

一直在买，很不错，希望大家支持。