資管新政的齣颱，開啓中國房地産基金統一監管新時代
從實戰齣發，展現房地産基金危機處理方式
案例解析+專題討論，全新的房地産基金實務操作指引

憑藉的運作機製和強大的創新能力，房地産基金已經成為地産開發商不可或缺的融資渠道

書名：中國房地産基金操作指南·融資篇
定價：99.00元
作者：曹邵鳴
齣版社：中信齣版集團
齣版日期：2018-07
頁碼：484
裝幀：平裝
開本：16開
ISBN：9787508690902

"1.房地産信托業務的特點之一就是綜閤性強，需要地産、金融、法律、財稅等各方麵的技能以及很強的溝通協調能力，實務中對該類書籍的需求很大。
2.目前國內齣版的信托實務書籍雖然體係性比較強，但大多在上有所欠缺，很多並沒有觸及業務承做的核心層麵，分析性內容更是嚴重匱乏；本書則不然，綜閤地産、金融、法律、財稅相關知識，從精心設計的案例齣發，使全書不僅可讀性強，還能給讀者帶來深刻的從業指導與啓發。
3.作者浸淫信托行業十餘年，掌握瞭豐富的一手從業資料，而且相關理論、法律功底深厚，在業內具有極強的性。
4.全書內容豐富。從交易架構上來看，包括貸款、明股實債、股債結閤、應收賬款迴購、資産收益權迴購、財産權信托等融資類信托的全部模式；從風險手段來看，包括債權轉讓、再融資、企業自籌資金以及訴訟拍賣等各種處置措施；針對某一個具體的知識點（比如保證擔保），不同的案例會根據不同的具體情境從不同的角度進行分析闡述，力求結閤實務將該知識點完整地呈現齣來。
5.2018年6月30日，粵港澳大灣區城市更新高峰論壇——投融資及並購專場上將舉行本書上市發布儀式，之後作者方還有一係列關於本書的宣傳推介活動。
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近十年來，中國信托行業發生瞭翻天覆地的變化，而資管新政的齣颱，開啓瞭中國房地産基金統一監管的新時代。本書從實戰齣發，采用“案例解析+專題討論”的形式，以通透的分析及詳細的論證，完整呈現瞭房地産基金産品設計中監管機構、基金管理人、融資方甚至代銷機構之間的博弈，對從業者有極大的啓發意義。另外，本書中的很多小專題結閤實務操作及司法判決存在盲點的法律問題進行係統闡述，並錶明瞭作者自己的觀點，對房地産基金産品創新也具有積極的作用。

"一、 彩雲地産信托貸款項目1
二、 俊豐地産明股實債項目55
三、 金福股份股債結閤項目111
四、 金桐建設應收賬款融資項目173
五、 雨輝食品股權收益權融資項目215
六、 東星置地結構化信托貸款項目267
七、 中亮集團結構化股權融資項目321
八、 創高地産財産權信托項目417
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曹邵鳴，法學碩士（金融法方嚮），先後畢業於武漢大學和浙江大學，信托業老兵一個。研究生階段根據導師建議專攻《信托法》，畢業後加入國內某知名信托公司，混跡信托“江湖”十餘年，帶領團隊承做過多種類型的信托項目，涵蓋房地産、政府平颱、股權激勵、銀信閤作等領域，主動管理資産規模數百億元，具有較為豐富的理論知識和實踐經驗。目前擔任深圳前海潤禾投資管理有限公司執行閤夥人，負責房地産基金業務。

"房地産已成為中國大的“不動産”載體。而伴隨著這個載體齣現的房地産基金，既推動瞭房地産行業發展，又開闢瞭投資新空間。該書基於融資類房地産基金的實操總結，采用案例分析加專題討論的模式，在完整呈現案例全流程的基礎上對關鍵知識點做瞭深入闡述，既貼近實戰，又帶有一定的體係化特徵，體現瞭理論與實務的結閤，相信會給廣大讀者朋友帶來驚喜。
       ——國信證券原總裁、現任前海股權交易董事長  鬍繼之

我國的房地産基金憑藉的運作機製和強大的創新能力，滿足瞭客戶的特定化需求，已經成為眾多開發商不可或缺的融資渠道。該書通過精心設計的經典案例，展現瞭房地産基金的內在運作機製，具有極強的實操性。與市場上其他類似書籍相比，該書在案例解析的和廣度上達到瞭一個新的高度，對提高業務人員的實戰能力具有明顯的作用，很高興能將其推薦給廣大的讀者。另外，由衷感謝作者曹邵鳴先生，曹先生不僅理論功底厚重、實操經驗豐富，其樂於分享與奉獻的精神，令人敬佩。
                    ——杭州綠城資本控股有限公司董事長  夏樹海

我國房地産基金的發展具有鮮明的時代特色，過去多年來，旺盛的投融資需求、有限的金融資源供給與多變的監管政策之間形成瞭一定的張力。在此背景下，對政策法規的理解程度以及在此基礎上的産品創新能力，成為基金從業者的核心技能之一。該書從實戰齣發，以通透的分析及詳細的論證，完整呈現瞭基金産品設計中監管機構、基金管理人、融資方甚至代銷機構之間的博弈，對實務有極大的啓發意義。另外，該書中的很多小專題結閤實務操作及司法判決存在盲點的法律問題進行係統闡述，並錶明瞭作者自己的觀點，對産品創新有積極的作用。
——上海市建緯(深圳)律師事務所主任  賀倩明

信托是可以與人類想象力相媲美的製度安排，擁有特殊的製度優勢和創新多變的方案設計能力，在中國房地産基金的發展過程中占據重要地位。該書是該領域理論與實踐相結閤的的“乾貨”，讓讀者以身臨其境式的體驗方式感受項目承攬、承做、承銷、承管的全情景，並將亮點、以及自己對項目獨到的思考，恰到好處地分享給讀者，讓讀者知其然更知其所以然。一書讀畢，中國房地産基金的精華盡收眼底。
                        ——四川發展資産管理有限公司總經理  濛  宇
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"抵押權代持的産生原因、法律效力與實務操作

《物權法》百七十九條款規定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財産的占有，將該財産抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財産優先受償。”根據該規定，在辦理抵押手續時，抵押權應當登記在債權人名下。但是，基於如下幾個原因，實務中常常會齣現債權人與抵押權人在形式上分離的需求。
其一，存量債權轉讓時抵押權的轉讓遇到障礙。附抵押的債權轉讓後，受讓人一般會要求辦理抵押權變更手續，將抵押權登記在自己名下。但是，有的地方的登記機構不能直接進行變更登記，而是要求先由原債權人解除抵押，再由新的債權人重新辦理登記，這時存在一定的風險敞口。有時，當抵押財産發生變化後（如土地變成在建工程，或者已經申領預售許可證），登記部門可能不接受就該抵押財産重新辦理登記手續（如本項目遇到的情形）。齣現這些情況時，債權受讓方為控製風險，往往希望由原債權人繼續代自己持有抵押權。
其二，新增債權創設時抵押權人不得為非金融機構。我國《物權法》並沒有限製抵押權人的範圍，但很多地方抵押登記機構的地方政策將抵押權限定為金融機構，導緻大量以個人或企業作為抵押權人的登記手續無法辦理。2017年1月22日，國土資源部頒布《關於完善建設用地使用權轉讓、齣租、抵押二級市場的試點方案》（國土資發〔2017〕12號），要求放寬對抵押權人的限製，按照債權平等原則，明確自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建築物、構築物所有權辦理不動産抵押登記。但是，各地登記機構對該規定的落地力度不一緻，不接受個人或企業作為抵押權人的現象比比皆是，使得這些債權人不得不尋求有資質的第三方代持抵押權（如很多銀行委托貸款中由商業銀行齣麵作為抵押權人的情形）。
其三，新增債權創設時，抵押權人眾多而無法全部辦理登記手續。這主要齣現在一些特殊的投融資業務中：（1）P2P（個人對個人）業務。由於P2P平颱定位於信息中介，在平颱上發標的藉款人是真正的債務人，而眾多投資者（即齣藉人）是真正的債權人，若債務人提供抵押擔保，抵押權人應為眾多投資者，理論上所有投資者應當一起作為抵押權人辦理登記手續，但P2P業務中的投資者往往來自五湖四海，人數眾多，從登記機關的角度來看，讓所有投資者齣麵進行抵押登記不具有實際可操作性。為解決這個問題，實務中一般選擇將抵押財産登記在P2P平颱或其關聯公司名下，由其代投資者持有抵押權。（2）銀團貸款業務。在銀團貸款業務中，抵押權無法同時登記在所有參與銀行名下，此時通常會由代理行或擔保代理行齣麵與抵押人簽署抵押協議，代替銀團的所有參與銀行持有抵押權。（3）附抵押公司債或企業債業務。與P2P平颱業務一樣，附抵押公司債或企業債的投資者（即債券持有人）也是來自五湖四海，抵押權無法登記在每個投資者名下，此時債券發行人會聘請一傢機構（通常為商業銀行或證券公司）作為抵押權代理人與抵押人簽署抵押協議，將抵押權登記在該代理人名下。
根據《物權法》的規定，抵押權人應當是債權人，如果因為前述種種原因由第三方代債權人持有抵押權，該代持的法律效力如何？
有人認為，由債權人以外的人持有抵押權，直接違反瞭《物權法》的規定，應屬無效，實務中有些地方法院也以此為由做齣抵押無效的判決。但是，筆者認為，抵押權代持是閤法有效的，理由如下。
其一，從法理角度來看，抵押權代持的法理基礎是委托代理理論，根據《民法總則》（2017年）百六十二條的規定：“代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。”也就是說，第三人代債權人持有抵押權，産生與債權人自己持有抵押權一樣的效果，這與《物權法》百七十九條款的規定是不矛盾的。
其二，從司法角度來看，高人民法院（後簡稱“高院”）在（2015）民二終字第310號民事判決書（即《劉富田與甘彥海、劉馨等股權轉讓糾紛二審民事判決書》）中認為，抵押權代持並沒有違反法律和行政法規的禁止性規定，應屬有效。
另外，在存量債權的轉讓過程中，我國《物權法》百九十二條規定：“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一並轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”許多人根據該規定認為債權轉讓辦理抵押權的變更登記手續，否則債權受讓方無權享有抵押權。但高院在（2015）民申字第2040號民事裁定書（即《湖南綠興源糖業有限公司、丁興耀等與湖南綠興源糖業有限公司、丁興耀等藉款閤同糾紛申請再審民事裁定書》）中認為，《物權法》百九十二條是關於抵押權處分從屬性的規定，抵押權作為從權利應隨債權轉讓而轉讓。債權受讓人取得的抵押權是基於法律的明確規定，並非基於新的抵押閤同重新設定抵押權，故不因受讓人未及時辦理抵押權變更登記手續而消滅。由此可見，高院的審判觀點認為：抵押權隨著債權的轉讓而一並發生轉讓，受讓人未及時辦理抵押權變更登記手續並不影響其享有抵押權；當債權轉讓後，他項權證上記載的抵押權人雖然是原債權人，但此時原債權人實際上是代債權受讓人持有抵押權。
其三，從實務角度來看，銀團貸款業務和附抵押公司債或企業債業務作為比較成熟的金融産品，在實踐中一直運作得比較好，由第三方代持抵押權的做法也瞭包括抵押登記機構在內的各參與方的認可。
抵押權代持雖然在效力上沒有問題，但對於房地産私募基金而言，實務操作中尚有如下幾點須特彆注意。
首先，在辦理登記手續前，應當由抵押人、債權人和第三方簽署書麵的《三方協議》，明確約定由債權人委托第三方代為持有抵押權，債權人是抵押權的實際持有人，且抵押人對該安排錶示認可。
其次，該操作獲得抵押登記機關的認可。常規的抵押登記中應當嚮登記機關提交抵押閤同和主債權閤同，且兩份閤同中抵押權人與債權人是同一人；但在抵押權代持的登記中，抵押權人與債權人不是同一人，這對登記機關來說是一個巨大的挑戰，各方在辦理登記手續時應做好相應的溝通協調工作。
後，在登記過程中，如果能爭取將他項權證的“抵押權人”一欄填入債權人名稱好（此時第三方就成為純粹的提交抵押的申請人瞭）；如果行不通，則應爭取在他項權證的備注欄注明實際抵押權人；如果仍然行不通，好由抵押人、債權人和第三方共同嚮登記機關齣具書麵函件，說明抵押權代持情況，並由登記機關蓋章確認；如果前述措施都行不通，在項目齣險需要通過司法途徑實現抵押權時，債權人應持《三方協議》嚮法院證明抵押權代持的事實，並附上行業成熟的操作模式（如銀團貸款或附抵押公司債中抵押權的辦理）及高院的司法案例，爭取獲得法院支持。
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