基本信息

书名:反向运作

定价：33.00元

售价：22.4元,便宜10.6元,折扣67

作者:柴效武,孟晓苏

出版社：浙江大学出版社

出版日期：2008-07-01

ISBN：9787308060462

字数：

页码：256

版次：1

装帧：平装

开本：16开

商品重量：0.359kg

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内容提要

以房养老研究系列丛书。本丛书提出以房养老的思想，为我国老人增添了“房子养老”这一新的养老模式，并对此组织了全面系统而深入的探讨，力求使得亿万老年人能生活得更为安逸与幸福。我认为这个研究很有经济意义与社会意义。

目录

作者介绍

柴效武，1953年9月出生于陕西延安，复旦大学经济学硕士，现为浙江大学经济学院教授，出版《现代家庭经济生活知识大全》、《家务劳动研究》、《高校学费制度研究》、《高校学费制度研究》、《个人金融理财理论与实务》等专著8部，一般读物教材10余部，发表各式论文100余篇。目前主要研究领域为以房养老、基地养老和个人金融理财三方面内容。提出了“60岁前人养房，60岁后房养人”，“建设养老基地，打造养老天堂”等观点，取得较大社会影响。主持完成国家和浙江省社会科学基金项目、教育部重点课题、地方合作项目共10多项等。
　　孟晓苏，1949年12月出生于江苏扬州，北京大学经济学硕士、博士，原中房集团董事长、党委书记、总裁，现任幸福人寿保险公司董事长。兼任北京大学等多所大学教授。出版《走向繁荣的战略选择》等著作10多部，发表论文200。多篇，国内外报刊、电视台访谈700余次。主持完成《中国房地产指数系统设计》、《住房建设成为新的经济增长点的政策研究》等国家重点软科学课题。获得奖项和称号包括：“中国地产风云人物”、“房地产十大英才”、“房地产创新人物”、“中国房地产领军人物”、“中华名人”、“终身成就奖”等。在我国力推住房按揭贷款和反向，提出大学城和分时度假的构想，均取得极大的社会反响。

文摘

(二)大规模集约经营
　　反向业务的运营是风险大、事项多，为减弱和防范业务运营的风险，必须是大规模集约经营的开办模式才行，如此才可以减弱各种特定的个体风险，小规模开办则会出现运营成本高、不易监管、规模效应差等诸多缺陷。推行反向制度的社会公共管理方式，具有规模经济效应，可以降低管理成本，同时可以兼顾社会公平，有利于实现养老生活的资金保障和收入替代的双重目的。据专家对美国不同规模的私人养老金计划的管理成本进行比较，同样可得出养老金计划的运作规模与其成本支出呈反向变动的结论。如美国1991年小型待遇预定型计划的人均管理成本为518美元，而覆盖1000人以上的大型养老金计划人均管理成本只有62美元；小型缴费预定型计划，1991年人均管理成本为259美元，大型计划的这一指标只有46美元。
　　反向业务的开办因其历时长、风险大、内容复杂、社会影响大，在具体业务运作中，需要投入的资金巨大，回收期较长，必须依托大机构的规模运作。当然，也可以在大机构的分支机构设立广泛而又有严格规范的运作模式，这样，筹措调度资金容易，抗风险能力强，资信，容易取得客户的信任。像四大国有银行、中国人寿、平安保险公司等大机构，人员业务素质高，学习新知识转而开辟新业务容易，知识、业务迁移的成本低，且已有现成的遍布全国的分支机构，业务开展中的交易成本也会变得较低一些。
　　(三)需要资金量多
　　要达到大规模运营之目标，需要特设机构拥有雄厚的经济实力，不仅要拥有雄厚的资本金，还要在每个经营周期都有相当数量的现金流入，以保证大规模业务数十年持续运营的需要。本贷款业务的资金回收期长，从而会导致资产的流动性大大降低。原因是特设机构在业务开办的初期到相当长时期里，为接受住房的抵押并支付款项，几乎只有现金的持续流出，而无相应的现金流人。这就需要特设机构能够同时开办其他业务，该项业务能够保证反向所需要的现金付出，或者说该特设机构能够从其他渠道得到持续、稳定、长期的现金流人才可，否则就会因为资金链条的中断，导致的无以为继。
　　这一特性对业务开办机构提出了很高的要求。一是由于此业务的开办必须是大规模营运，需要大笔充裕的资金，机构必须有足够的经济实力支付贷款额；二是为了降低风险，资产和负债的期限要尽可能匹配，这需要反向机构的负债期也相应延长；三是房地产价格波动的不确定性及投保人寿命的不确定性，导致贷款业务的风险程度很高。如单独由保险公司承担，可能不堪重负，也与保险公司稳健经营的原则相背离，从而需要建立有效的风险分散机制。

序言