編輯推薦

高和資本 周以升 作序推薦

韓誌峰 國傢發展改革委投資司副司長 曹德雲 陳春艷 曹彤 林華 聯袂推薦

內容簡介

2001～2015年，REITs錄得11%的年度平均總迴報率，顯著跑贏標準普爾500指數和納斯達剋指數，年度平均總迴報率高齣5%。2016年9月，"不動産"成為標準普爾跟蹤的第11個投資行業，這一標誌性事件已經吸引新的投資者和更多的基金湧入REITs行業。如果投資者需要學習如何聰明地投資這一特彆的新投資品種，本書是*佳的、清晰的、準確的獲得投資成功的指南。

本書使用通俗易懂的語言和簡單的案例來解釋該行業的概念，即使是初學者也能順利、快速地掌握REITs行業的術語和估值方法。並且，因為本書聚焦於REITs投資*為相關的風險與收益特徵，本書可以在幾個小時內一口氣快速讀完。

不論讀者的目的是精明地考慮將REITs加入某個高度分散化的資産組閤，還是給客戶提供投資REITs的成熟建議，這本精心構思的著作包含所有必需的信息與工具。本書提供瞭掌握REITs投資的必要知識的*優實踐路綫圖，包括：

●　 提供瞭簡便好用的公式，評價REITs的會計報錶的實力和紅利安全性；

●　 涵蓋瞭不同商業不動産行業的REITs的研究報告和公開信息；

●　 度量瞭各物業類彆的風險與收益，以實現特定目標下的投資組閤的*佳平衡。

本書使用瞭很多解釋性圖錶、實用的總結性報錶及奇聞軼事，來解釋不同物業類彆在不同市場環境下的業績錶現，在諸多指導讀者投資REITs的書籍中，本書首屈一指。

作者簡介

斯蒂芬妮·剋魯森- 凱莉

1994～2009年為華爾街的*級公司分析REITs，現任某公募REITs的投資者關係部門的負責人。她之前齣版過《REITs路綫圖：成功投資不動産投資信托的內行人指南》。

R. 布拉德·托馬斯

商業不動産投資和REITs領域的著名專傢。他是《福布斯不動産投資報告》的編輯，為"福布斯"和"尋找阿爾法"兩傢網站撰稿。

︱譯者簡介︱

羅桂連

中國國際工程谘詢公司研究中心投融資處處長。國傢發改委PPP專傢庫定嚮邀請專傢，中國銀行間市場交易商協會法律專業委員會委員，清華大學PPP研究中心特聘高級專傢，中國資産證券化研究院PPP專業委員會主任委員。清華大學管理學博士，倫敦政治經濟學院訪問學者，注冊會計師。2000年以來一直在基礎設施投融資與資産證券化領域從事實務、研究和政策製定工作。長期在中國保監會資金部工作，推動保險資金投資基礎設施項目。近年編譯齣版瞭《基礎設施投資策略、項目融資與PPP》《投資者的心靈修煉》《PPP與資産證券化》《中國REITs操作手冊》《資産證券化操作手冊》《保險資金參與PPP實踐研究》等多本專業著作。

尹昱

財政部、國傢發改委PPP專傢，基礎設施項目融資資深專傢，全程參與的山東中華電力項目獲得《項目融資》1998年"年度*佳融資安排"。

目錄

目錄

推薦詞

推薦序一　中國版REITs路在何方　周以升

推薦序二　重新理解REITs　馬丁·科恩

譯者序　國內REITs的發展方嚮與前景　羅桂連

前　　言

緻　　謝

作者簡介

第一部分　REITs概況

第1章　何謂REITs 2

REITs行業的規模 3

REITs的分類 7

獲取REITs信息的渠道 19

投資REITs的交易所交易基金（ETF） 23

第2章　為何投資REITs 24

兩位數的總迴報率 24

紅利 25

流動性 26

資産組閤分散化 26

抵禦通貨膨脹 30

透明的法人治理結構 32

第3章　REITs的紅利 34

羅剋蘭REITs 34

REITs的分紅率 35

REITs的分紅率靠譜嗎 37

紅利安全性的量化 39

REITs的紅利和稅收 43

優先股紅利 50

結論 52

第4章　租約 53

租約相關的術語 54

四種主要租約 60

租約與租戶破産 63

美國財務會計準則委員會（FASB）和租賃會計新準則 64

租約期限和REITs的股價錶現 64

第5章　不同物業類型的REITs 66

多樣化和專門化REITs 67

使用三淨租賃的REITs 70

醫療類REITs 71

物流類REITs 74

酒店/度假類REITs 77

抵押型REITs 80

辦公類REITs 85

居住類REITs 89

零售類REITs 93

自助儲藏類REITs 99

結論 101

第二部分　REITs的投資要點

第6章　專用術語 104

REITs的結構 104

UPREITs（傘形閤夥REITs） 105

OP份額 106

DownREITs 108

公開上市、公募非上市及私募REITs 109

外部谘詢和外部管理的REITs 113

閤格REITs的條件 114

REITs並非有限閤夥企業 116

第7章　REITs的投資迴報 119

曆史總迴報率 119

影響REITs股票需求的市場因素 122

REITs與其他投資的吸引力比較（曆史經驗） 130

影響REITs投資迴報的公司特徵 136

加權平均資金成本和REITs投資迴報 154

在利率上升環境中的REITs投資迴報 156

結論 159

第8章　分析REITs 160

經營指標 161

盈利能力指標 165

資産負債錶指標與分析 170

估值指標 175

第9章　總結 193

哪些REITs適閤我的資産組閤 195

進一步的資源 197

附錄A　按公司名稱字母順序排名的REITs清單 200

附錄B　按股票代碼字母順序排名的REITs清單 209

附錄C　按行業分類的REITs清單 218

附錄D　REITs的信用級彆 235

術語錶 243

前言/序言

前言

2015年年底之前的15年間，REITs是錶現最好的投資資産，提供瞭11.1%的年化總迴報率。比較而言，在同一時期，標準普爾500指數和納斯達剋指數的年化總迴報率分彆隻有5.0%及4.8%，然而很多投資者不熟悉權益型REITs（指持有辦公樓或公寓等商業地産的公司）或抵押型REITs（投資不動産相關的貸款）。

2016年，REITs行業經曆瞭一件裏程碑式的事件，可能顯著增加市場對REITs股票的需求：標準普爾編製的道瓊斯係列指數（S&P;）和明晟公司（MSCI）將在全球行業分類係統（GICS）中設立一個新的叫作"不動産"的行業。S&P;是金融市場指數的領先提供商，之前將REITs歸入"金融行業"。MSCI是投資決策支持工具的領先提供商。這些組織視REITs為不同於銀行和金融機構的特定資産類彆，將一起引領投資者對不動産行業的態度轉變。因此，在2016年8月31日閉市以後，公開上市的權益型REITs和其他上市不動産公司將離開金融行業，轉移到屬於它們自己的GICS行業（請注意，抵押型REITs仍然留在S&P;的金融行業中）。建立GICS中不動産行業，將提升投資者對REITs的認知度，提升該行業對個人和相關機構投資者的吸引力。

本書用簡潔、易懂的方式提供瞭關於REITs的必備知識。即使是新進投資者，通過閱讀相關行業的背景材料和書中提供的簡單案例，也可以對REITs市場有全麵的瞭解。本書第一部分給投資者提供瞭有益的基礎性材料，幫助投資者快速理解何為REITs，可以更加懂行地與投資顧問交流。第二部分實際上更加技術化，適用於那些希望在投資之前對特定REITs進行分析及估值的投資者。本書是瞭解REITs的基礎，提供REITs行業和每傢公司的關鍵信息，與其他REITs書籍存在鮮明對比，可以在一天以內逐頁讀完。

在開始之前我們介紹一些行業背景信息。

REITs行業的總市值經曆瞭指數式的增長，從1990年年初的僅為87億美元，提高到2015年年末的9390億美元，復閤年增長率高達34%（見錶1-1）。

REITs交易結構的創新，消除瞭管理層與股東之間的利益衝突，引發行業的爆發式增長。現代REITs史上最重要的爆發性事件發生在2001年10月，當時首隻REITs列入標準普爾500指數。從此以後，REITs股票吸引瞭越來越多的範圍更廣的投資者，包括普通資産管理者、養老基金、對衝基金和個人投資者。根據《標準普爾全球市場情報》，REITs的平均日交易量從2000年的約1600萬股，增加到2015年的1.75億股。

盡管REITs行業的業績傲人，並且還在GICS體係中創設瞭專門的不動産行業，但是很多投資者的資産組閤還是低配不動産類證券。康奈爾大學的不動産貝剋研究項目組和赫德維爾及LP聯盟共同發布的《機構投資者不動産資産配置監測報告（2015年）》發現機構投資者的資産組閤中的不動産投資占比為8.5%，而設定的目標配置比例為9.56%。REITs已經成為獨立的大類投資資産，2000年以來對REITs股票的市場需求成倍增長，但是還並非主流。

隨著REITs的市場需求的增長，REITs股票的市場狀況也經曆瞭令人矚目的進步。如前所述，富時NAREIT（以下簡稱"FN"）的REITs綜閤指數成分股的平均日交易金額也經曆瞭指數式增長，截至2015年12月31日，該指數追蹤223隻公開上市交易的REITs。FN的REITs綜閤指數的平均日交易金額，從2000年的4億美元，增加到2015年的

62億美元（數據來源：NAREIT）。

除瞭較高的交易量，REITs的波動性也顯著增加。明晟美國REITs指數（簡稱RMZ）跟蹤150隻公開交易的權益型REITs。根據《標準普爾全球市場情報》，在2000～2005年的1508個交易日中，隻有13次RMZ上漲或下跌的幅度超過3%，而在2010～2015年的1508個交易日中發生瞭51次超過3%的價格波動。更高的波動性帶來更大的風險，但是也有更大的潛在迴報率。

最後，我們還發現，盡管REITs行業在過去15年快速增長，奇怪的是，關於REITs的基礎信息卻不容易找到。即使要找到如REITs行業公開交易公司的完全清單這類特彆簡單的信息，難度不小且成本也不低，因為各經紀商普遍隻提供其研究部門的分析師關注的活躍REITs的信息（分析師分析的結果是將REITs股票標記為買入、持有和賣齣三類）。為彌補這種信息缺陷，本書附錄列齣瞭截至2015年年末構成FN的REITs綜閤指數的223隻REITs的基本信息。隨後各章由淺入深介紹相關信息。你可以隨意讀到哪種深度，我們在此歡迎你走進REITs世界。

注意：除非特彆指齣，本書使用的全部價格、總迴報率和相關數據都是2015年12月31日的數據。

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課堂教學中教師推薦的方嚮，學習一下

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