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内容简介

　　“司法解释理解与适用简明版系列”在对原有司法解释理解与适用内容进行精选、摘编、重组的基础之上，依据新法律法规、司法解释对原有内容进行更新补正，增加相关配套规定，由最高人民法院专家型法官审读把关并选取重点法条，嵌入重点条文完整解读、案例及法律文件完整文本二维码，链接法信平台，供读者扩展阅读。
　　“司法解释理解与适用简明版系列”具有准确性、全面实用性、纸媒与数字内容深度融合的特点。
　　《最高人民法院房屋租赁合同司法解释理解与适用简明版及配套规定（新编简明版）》是其中一册，适合从事相关研究工作的人员参考阅读。

目录

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问

第一部分 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用（简明版）
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年7月30日）
[司法解释的适用范围]第一条
[违法建筑物租赁合同无效]第二条
[违法临时建筑物租赁合同无效]第三条
[登记备案与房屋租赁合同的效力]第四条
[无效合同的处理]第五条
[一房数租的处理原则]第六条
[出租人的合同解除权]第七条
[承租人的合同解除权]第八条
[合同无效时经同意的装饰装修物的处理]第九条
[合同履行期间届满或者解除时未形成附合的装饰装修物的处理]第十条
[合同解除时形成附合的装饰装修物的处理]第十一条
[租赁期间届满时附合装饰装修物的处理]第十二条
[承粗人擅自装饰装修、扩建费用的处理]第十三条
[房屋扩建费用的处理]第十四条
[超过承租人剩余租赁期限的转租期间无效]第十五条
[出租人同意转租的推定]第十六条
[次承租人的代偿请求权]第十七条
[次承租人逾期腾房的处理]第十八条
[房屋租赁合同的概括继受]第十九条
[“所有权变动不破租赁”及适用的例外情形]第二十条
[侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任]第二十一条
[租赁房屋抵押权人实现抵押权时承租人优先购买权的保护]第二十二条
[租赁房屋拍卖时优先购买权的保护]第二十三条
[承租人行使优先购买权的例外情形]第二十四条
[其他规定]第二十五条

第二部分 相关法律、法规、司法解释等
一、法律
中华人民共和国民法总则（节录）（2017年3月15日）
中华人民共和国合同法（节录）（1999年3月15日）
中华人民共和国城市房地产管理法（节录）（2009年8月27日）
中华人民共和国城乡规划法（节录）（2015年4月24日）
中华人民共和国建筑法（节录）（2011年4月22日）
中华人民共和国消防法（节录）（2008年10月28日）
中华人民共和国担保法（节录）（1995年6月30日）
中华人民共和国民事诉讼法（2017年6月27日）
二、行政法规、地方性法规
国有土地上房屋征收与补偿条例（节录）（2011年1月21日）
广东省城镇房屋租赁条例（2010年7月23日）
上海市房屋租赁条例（2010年9月17日）

三、司法解释、答复
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（节录）（1998年4月2日）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（节录）（1999年12月19日）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（节录）（2009年4月24日）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节录）（2000年12月8日）
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（节录）（2004年11月15日）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2015年1月30日）
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2008年12月16日）
最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2008年8月21日）
最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（2005年7月26日）
最高人民法院关于金相哲诉朴仪洙房屋租赁合同纠纷一案能否受理的请示的复函（2005年8月17日）

四、部门规章、地方政府规章
商品房屋租赁管理办法（2010年12月1日）
经济适用住房管理办法（节录）（2007年11月19日）
上海市居住房屋租赁管理办法（2014年3月24日）
北京市房屋租赁管理若干规定（2011年5月5日）

五、地方规范性文件
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（2013年12月19日）
上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）（2015年3月9日）
上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（2010年3月22日）
上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知（2010年12月28日）

精彩书摘

　　《最高人民法院房屋租赁合同司法解释理解与适用简明版及配套规定（新编简明版）》：
　　一、条文理解
　　本条文的规范对象是扩建造价费用的承担问题。在具体适用本条文过程中，应当着重把握如下方面：
　　1.如何理解本条中“扩建”和“合法建设手续”。在适用本条文时，正确界定条文中有关“扩建…‘合法建设手续”等关键词是在具体案件中理解并适用本条文的前提。
　　对于房屋而言，其扩建主要是指在原有房屋基础上加高加层，增加其使用面积。根据《城乡规划法》第40条第1款可知，扩建行为是以取得建设工程规划许可证作为其已办理合法建设手续的标志。所以，本条规定的“办理合法建设手续”，应是指取得建设工程规划许可证。
　　2.如何理解“办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担”。首先，房屋扩建行为本质上而言是建筑行为，根据建筑相关法律规定，从事房屋建筑行为事先必须符合城乡规划要求。其次，扩建行为办理了合法建设手续，说明符合相关法律规定，其最终扩建物也因此受到法律保护。鉴于扩建都在房屋所有人（出租人）的房屋上进行，根据动产依附于不动产的原则，扩建后房屋的所有权仍归出租人，也即承租人的扩建物都归出租人所有。
　　本条中的扩建造价费用负担问题，适用于合同无效或有效但终止履行时的情形，在该两种情形下，合同都未如期履行完毕。承租人对扩建造价费用的摊销预期因合同未按期履行完毕而无法实现，与此同时，出租人则因添附取得了该扩建物的所有权。显然，这符合不当得利的构成要件，故承租人对其支出的扩建造价费用损失有权要求出租人负担。
　　3.如何理解“未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错承担”。现实情况中，扩建部分“未办理合法建设手续”的原因可能有出租人过错、出租人和承租人均有过错以及双方均无过错等多种情形。根据《民法通则》第六章“民事责任”①的相关规定，对应上述不同原因，扩建费用承担应按根据过错情况按下列原则处理：第一，在单纯出租人存在过错情形，承租人的扩建费用损失应类比本条第一项由有过错的出租人承担；第二，在单纯承租人存在过错情形，其扩建费用损失由其自担；第三，在双方均有过错情形，则扩建费用损失由出租人、承租人按照过错承担；第四，在双方均无过错情形，则按公平原则，由出租人、承租人分担。
　　二、审判实务
　　在审判实务中，有如下问题值得注意：
　　1.租赁合同期间届满和租赁合同解除时的扩建费用的处理。对房屋租赁合同法定解除后，有关扩建费用的承担，可参照本司法解释第11条有关装饰装修的规定处理。第一，因出租人违约导致合同解除情形。此时，如果该扩建部分办理合法建设手续的，扩建部分最终将归出租人所有并由其负担扩建费用。如果未办理合法建设手续，则情况较复杂。当未办理合法建设手续的原因是出租人单方过错所导致，则由出租人承担扩建费用自无异议；如果是承租人单方过错或部分过错所致，则当承租人主张出租人承担扩建费用时，出租人可据此进行相应抗辩。
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前言/序言

　　法官判案是一个寻找法律依据、辨法析理、不断释法的过程。立法自始至终滞后于不断发展的司法实践，为了有效、及时的填补立法的不足，最高人民法院颁布了为数不少的司法解释、规范性文件等。随着时间的推移，新的法律法规、司法解释不断出台，以往的解释有些已经被新法取代，有些仍在发挥作用。自2001年首部司法解释理解与适用图书问世至今，我社已出版司法解释理解与适用丛书50余种，被实务工作者视为准确理解司法解释要旨、统一裁判尺度的圭臬，是人民法院出版社最重要的品牌畅销图书。为了便于广大法官及其他法律工作者在新情况、新问题背景下准确运用以往的司法解释，我社精心策划、梳理研发推出了《最高人民法院司法解释理解与适用简明版及配套规定》系列丛书。
　　此次推出的简明版本在对原有司法解释理解与适用内容进行精选、摘编、重组的基础之上，依据最新法律法规、司法解释对原有内容进行更新补正，增加相关配套规定，由最高人民法院专家型法官审读把关并选取重点法条，嵌入重点条文完整解读、案例及法律文件完整文本二维码，链接法信平台，供读者扩展阅读。本丛书的出版旨在为法官及其他法律工作者提供权威、实用、便捷的办案必备参考用书。
　　丛书为开放式，首次推出15个分册，分别为：立案及管辖、农村土地承包、人身损害赔偿、房屋租赁合同、民间借贷、企业破产、借款担保、买卖合同、保险合同、房屋买卖合同、道路交通损害赔偿、公司法、婚姻家庭与继承、劳动争议、建设工程施工合同。每一分册在体例上紧紧围绕司法解释条文编排设计，每条下设条文主旨、理解与适用及相关权威案例指导等栏目，重点突出、实用方便。
　　丛书具有以下鲜明特色：
　　1.权威准确。主要内容精心摘编自《最高人民法院司法解释理解与适用》丛书，依据最新法律法规、司法解释等更新补正，并由最高人民法院专家型法官审读并选取重点法条，具有较高的权威性和准确度。
　　2.全面实用。在司法解释条文理解与适用的基础上，重点法条配有关联案例，并精选与各分册主题相关的法律、行政法规、部门规章、司法解释、答复、地方性文件等相关配套规定，使丛书内容更加实用、丰富、全面。
　　3.内容丰富。依托中国首家深度融合法律知识服务与案例大数据服务的数字化网络平台——“法信”平台提供海量资源。书中重点法条的全面解读、节录法律文件全部嵌入法信二维码，使读者一册在手尽享法条完整解读、典型案例分析、全部法律文本等大量数字化资源。
　　4.纸媒与数字内容深度融合。顺应当代读者阅读习惯及信息获取渠道，通过扫码扩展阅读，突出重点、详略得当。使用简便，无需APP，扫码即阅，读者可随时随地扩展学习，开启线上线下立体阅读新模式，是传统纸媒转型的一次有益尝试与探索。
　　在该丛书的编纂过程中，最高人民法院部分专家型法官全面认真审定了书稿及重点法条，人民法院电子音像社法信编辑部为配套制作二维码提供了大量帮助。在此，我们对为此书付出辛勤努力的各位法官及编辑表示衷心感谢！同时，我们也期望该丛书的出版能够为各级法院干警和其他法律工作者提供有益的指导与帮助！
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