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内容简介

　　北京中经阳光税收筹划事务所-房地产智库成果
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作者简介

　　蔡昌，■中央财经大学财政税务学院教授，博士生导师，税收筹划与法律研究中心主任，国际注册高级会计师（ICSPA）。兼任中国税务学会学术委员、中国注册税务师协会特聘顾问、国家税务总局“全国税务领军人才”培养导师，北京大学、清华大学、浙江大学、厦门大学、上海国家会计学院客座教授，国内多家集团企业及上市公司财税顾问。
　　■2012年获得“邓子基财税学术论文奖”。主要研究领域为财务会计与税法、税收筹划与产权税收学。著有《契约视角的税收筹划研究》《税收信用论》《中国财税研究：产权、土地、税收》《房地产企业全程会计核算与税务处理》等。

　　黄洁瑾，■管理学硕士，中央财经大学税收筹划与法律研究中心秘书长，研究员，中国社会科学院研究生院税务专业硕士导师，融资华尔街（北京）创业投资有限责任公司总经理，中国首批注册纳税筹划师、首批高级税务咨询师。主编或参与撰写《房地产智库丛书》《“营改增”新政解读与税务处理》等图书。
　　■曾就职于重庆某军工企业从事财务工作，后担任某集团公司财务总监、副总裁，拥有丰富的财务实战经验和会计做账技巧，现主要从事财税咨询与税收筹划工作，曾为河南建业集团、青岛华商置业集团、国华置业集团、亿来置业、青岛豪都置业等多家集团企业提供服务。

内页插图

目录

第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述
第一节 房地产开发经营的主要特点
一、房地产开发企业的类型与主要业务
（一）房地产开发企业的类型
（二）房地产开发企业的主要业务
二、房地产开发业务的主要特征
三、房地产开发经营的主要流程
（一）取得土地使用权阶段
（二）前期准备阶段
（三）建设施工阶段
（四）房产销售（预售）阶段
（五）项目清算阶段
（六）自持物业阶段
第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进
一、房地产开发企业会计制度形成的前期
二、房地产开发企业会计制度实施阶段
三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段
四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段
第三节 房地产开发企业的财税特征
一、房地产开发业务的财税特征
二、房地产开发企业缴纳的主要税种
第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容
一、房地产开发企业的会计科目设置
二、主要会计科目的核算内容
（一）开发成本
（二）开发产品
（三）投资性房地产
（四）开发间接费用
（五）应交税费
（六）主营业务收入
（七）其他业务收入
第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理
第一节 企业设立条件
一、内资房地产企业设立的法律要求
（一）《公司法》有关规定
（二）《城市房地产管理法》有关规定
（三）《房地产开发经营管理条例》有关规定
（四）《房地产开发企业资质管理规定》有关规定
二、外商投资房地产企业的设立要求
（一）注册资本要求
（二）设立备案程序
三、项目资本金的要求
第二节 企业设立阶段的会计核算
一、会计科目的设置
（一）实收资本（或股本)
（二）资本公积
二、注册资本的核算
（一）设立登记时出资的核算
（二）注册资本增加的核算
(三)实收资本减少的核算
第三节 企业设立阶段的税务处理
一、企业设立阶段的纳税计算
（一）印花税
（二）契税
二、不同出资方式的税务处理
三、分支机构设立的税务处理
（一）分公司
（二）子公司
（三）分支机构设立的税务分析
第四节 筹办期的界定与开办费的处理
一、筹办期的概念
二、开办费的开支范围
三、开办费的会计核算
四、开办费的税务处理
第三章 取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理
第一节 土地制度概述
一、我国的土地所有制
二、土地管理的基本制度
三、土地征收和建设用地供应
四、土地供应的程序
五、二级市场土地使用权转让的法律规定
第二节 取得土地使用权的途径
一、以出让方式取得国有土地使用权
（一）以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权
（二）以协议方式取得国有土地使用权
二、以划拨方式取得国有土地使用权
三、以转让方式取得国有土地使用权
第三节 取得土地使用权阶段的税务处理
一、契税
（一）纳税义务人
（二）税率
（三）计税依据
（四）征收管理
（五）契税计税依据解读
（六）契税的会计处理
二、耕地占用税
（一）纳税义务人
（二）征税范围
（三）计税依据
（四）税率
（五）征收管理
（六）耕地占用税的会计处理
三、城镇土地使用税
（一）纳税义务人
（二）征税范围
（三）计税依据和税额
（四）征收管理
（五）税收优惠
（六）城镇土地使用税的会计处理
四、印花税
（一）税目和税率
（二）税收优惠
（三）征收管理
（四）印花税的会计处理
五、个人所得税
六、土地增值税
第四节 取得土地使用权阶段的会计核算
一、一般企业取得土地使用权的会计处理
二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理
（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理
（二）接受投资取得土地使用权的会计处理
（三）在建项目收购的会计处理
（四）自用土地使用权的会计处理
第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理
第一节 开发建设阶段业务概述
一、项目策划设计阶段
二、项目准备阶段
三、项目施工阶段
四、项目竣工验收阶段
第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理
一、开发建设阶段涉及的主要税种
（一）城镇土地使用税
（二）印花税
二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理
（一）建筑安装工程承包方式
（二）不同工程承包方式的会计处理
第三节 ＢＴ及ＢＯＴ项目的会计核算与税务处理
一、BT项目工程承包
（一）BT模式的含义
（二）BT模式的特点
（三）BT项目分类
（四）BT项目的会计核算
（五）BT模式下的增值税核算
二、BOT项目工程承包
（一）BOT模式的含义
（二）BOT项目管理部的会计核算
（三）BOT项目公司的会计核算
（四）BOT项目的摊销与移交
（五）BOT模式下的增值税核算
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转
第一节 开发成本核算概述
一、成本核算的基本程序
二、确定成本核算对象
（一）成本核算对象的概念及确定要点
（二）确定成本核算对象的原则
（三）确定成本核算对象的方法
（四）房地产开发企业成本对象管理要求
三、划分成本核算项目
（一）成本核算项目的分类
（二）成本项目的核算内容
四、成本核算对象和成本项目之间的关系
第二节 期间费用核算概述
一、费用的特点
二、费用确认的原则
三、费用确认的方法
四、费用的核算内容
（一）管理费用
（二）销售费用
（三）财务费用
第三节 成本费用会计科目的设置
一、开发成本
二、开发间接费用
三、开发产品
四、管理费用
五、销售费用
六、财务费用
第四节 成本归集、分配的会计处理
一、成本分配方法
（一）占地面积法
（二）建筑面积法
（三）直接成本法
（四）预算造价法
二、成本分配方法对土地增值税的影响及例释
（一）不同成本分配方法下的税款差异分析
（二）不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法
（三）层高系数建筑面积法
（四）特殊的成本分摊方法
三、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配
(一)土地征用及拆迁补偿费的归集
(二)土地征用及拆迁补偿费的分配
四、前期工程费的归集与分配
（一）前期工程费的归集
（二）前期工程费的分摊
五、建筑安装工程费的归集与分配
（一）采用发包方式的核算
（二）采用自营方式的核算
（三）建筑安装工程费的分配
六、基础设施费的归集与分配
（一）基础设施费的归集
（二）基础设施费的分配
七、开发间接费用的归集与分配
（一）开发间接费用的归集
（二）开发间接费用的分配
第五节 公共配套设施费的会计核算
一、公共配套设施成本对象的确定
（一）营利性公共配套设施
（二）非营利性公共配套设施
二、公共配套设施的成本核算对象
（一）营利性公共配套设施的成本对象
（二）非营利性公共配套设施的成本对象
三、公共配套设施费的会计核算方法
（一）营利性公共配套设施费的核算
（二）非营利性公共配套设施费的核算
四、预提公共配套设施费的会计核算
（一）公共配套设施费的预提范围
（二）预提公共配套设施费的账务处理
(三）预提公共配套设施费的计算方法
第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算
一、土地开发成本的核算
(一)土地开发成本的划分和归集
(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
(三)土地开发成本的核算
（四）已完成开发土地开发成本的结转
二、代建工程成本的核算
第七节 开发完工产品成本的结转
一、开发产品总成本的核算
（一）计算总成本的原则
（二）成本预提
（三）成本核算对象总成本计算表
二、结转完工开发产品成本
（一）开发产品的会计科目设置
（二）开发产品成本明细表
三、结转开发产品成本
（一）开发产品销售成本明细表
（二）成本差异的账务处理
第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理
第一节 销售（预售）阶段业务概述
一、土地使用权转让
二、商品房销售
(一)商品房预售与现房销售
(二)自行销售与委托销售
（三)一次性付款、分期付款及按揭付款
（四）商品房销售流程
三、其他建筑物销售
四、代建工程
五、其他业务
（一）商品房售后服务收入
（二）材料销售收入
第二节 销售（预售）房款的会计核算
一、会员费及诚意金的会计核算
(一)会员费及诚意金的概念
(二)会员费及诚意金的管理
(三)会员费及诚意金的会计处理
（四）会员费及诚意金的税务处理
二、销售定金的会计核算
(一)定金的概念
(二)销售定金的管理
(三)定金的会计处理
(四)定金的税务处理
三、按揭保证金的会计核算
四、预售房款的会计核算
(一)预售房款的概念
(二)预售房款的管理
(三)预售房款的会计处理
五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算
(一)销售更名的会计核算
(二)销售退房的会计核算
(三)销售换房的会计核算
六、代收款项的会计核算与税务处理
（一）代收款项的会计核算
（二）代收款项的税务处理
第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理
一、收入的会计确认与计量
（一）新收入准则修订的主要内容
（二）新收入准则的修订意义
（三）新收入准则的实施时间
（四）收入的会计确认
（五）收入的会计计量
二、税法关于收入的确认与计量
三、房地产销售收入的账务处理
四、商品房面积差的会计核算
五、拆迁还房的会计和税务处理
(一)拆迁还房的概念
(二)拆迁还房的税务处理
(三)拆迁还房的会计处理
六、委托代销收入的会计核算
（一）收取手续费方式
（二)视同买断方式
七、售后回购房屋收入的会计核算
（一）会计处理
（二）税务处理
第四节 商品房销售成本的会计核算
一、开发产品的会计核算
二、开发产品销售时的会计核算
三、成本差异的会计核算
第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理
第一节 出租物业的会计核算与税务处理
一、出租物业的初始计量
(一)出租物业的确认
(二)出租物业的账务处理
(三)出租物业暂估入账的账务处理
二、出租物业收入的会计核算与税务处理
(一)出租收入的确认
（二）租金收入的账务处理
(三)免租期收入的账务处理
（四）租金收入的税务处理
三、出租物业后续支出的会计核算
(一)维修的账务处理
（二）装修的账务处理
（三）改建支出的账务处理
四、出租物业后续计量的会计核算
（一)成本计量模式的账务处理
(二）公允价值计量模式的账务处理
（三）后续计量模式变更的账务处理
五、投资性房地产转换的会计核算
（一）投资性房地产转换形式
（二）投资性房地产转换日的确定
（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算
（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算
六、投资性房地产处置的会计核算
（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理
第二节 自营物业的会计核算与税务处理
一、自营物业的会计核算
(一)自营物业的确认和初始计量
(二)自营物业的账务处理
二、自营物业后续支出的会计核算
(一)自营物业装修的会计核算
(二)自营物业改建的会计核算
(三)自营物业日常维修的会计核算
(四)自营物业计提折旧的会计核算
(五)自营物业土地使用权摊销的会计核算
三、自营物业处置的会计核算
第八章 纳税活动的会计核算
第一节 房地产行业增值税税制
一、纳税人
二、征税范围
（一）房地产企业增值税征税范围
（二）不征收增值税的情形
（三）房地产业不征收增值税项目
三、税率和征收率
四、应纳税额的计算
（一）计税方法
（二）销售额
（三）增值税进项税额抵扣
（四）预缴税额的计算
五、征收管理
（一）纳税义务发生时间
（二）纳税地点
（三）发票管理
（四）法律责任
六、税收优惠
（一）免税政策
（二）营改增过渡政策
（三）发票开具
第二节 增值税的会计核算
一、增值税会计科目的设置
二、营改增后的会计处理
（一）采购等业务涉及进项税额抵扣的账务处理
（二）销售业务的账务处理
（三）抵减销售额的账务处理
（四）因发生非正常损失或改变用途等调整进项税额抵扣的
账务处理
（五）首次购买税控装置和支付技术维护费允许在增值税
应纳税额中全额抵减的财务处理
（六）年终增值税纳税调整的账务处理
第三节 增值税会计核算案例解析
一、一般纳税人的会计处理与税务处理
（一）一般纳税人销售不动产的会计核算
（二）销售房地产老项目的会计核算
二、小规模纳税人销售不动产的会计核算
三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例
（一）房地产开发企业销售其开发的房地产项目
（二）一般纳税人销售直接购买、接受捐赠、接受投资入股、
抵债的不动产
（三）一般纳税人销售自建的不动产
四、房地产企业增值税核算与纳税申报综合案例
五、营改增后开发项目的税负测算综合案例
（一）基本概况
（二）营改增税负测算适用的政策
（三）营改增税负测算方案
（四）营改增后纳税方案的选择
（五）管理建议
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