编辑推荐

　　人类社会究竟经历了和还会经历怎样的发展阶段？

　　究竟是中等收入陷阱还是城市化转型陷阱？

　　在农地已经事实上日益私有化的今天，土地权利之争究竟是争什么？

　　土地开发权与城市化带来的土地增值应如何分配？

　　为何保障房困难重重而小产权房野蛮生长？

　　不搞卖地财政，地方政府如何走出高债务、高风险的泥潭？

　　《城市化转型与土地陷阱》以令人拍案叫绝的机制设计破题土地迷局。

内容简介

　　城市化转型与土地问题是事关中国改革方向和发展命运的重大问题，但同时又极其复杂，不仅在实践中出现了土地财政、地方债务、高房价等连锁问题，在学术界也引起了相当多的争议和分歧。《城市化转型与土地陷阱》指出，目前城市化转型面临的问题已不再是“农村、农民、农业”的老三农问题，而是“农地流转、农民离乡务工、农地非农用”的新三农问题。中国的城市化道路要从“土地城市化”真正走上“人的城市化”，并成功实现现代化转型，其核心是重新调整“土地开发权”的分配，实现公民权利的均等化和人力资本的普遍升级。城市化转型的制度设计与实践，围绕这一主线展开，重重难关和纠结就迎刃而解。

作者简介

　　华生，著名经济学家，是影响我国经济改革进程的三项重要变革，即价格双轨制、国有资产管理制、股权分置改革的主要提出者和推动者，现任东南大学、武汉大学教授、博士生导师。曾获孙冶方经济学奖、中国经济理论创新奖、首批“国家级有突出贡献的专家”等奖项。著有《中国改革：做对的和没做的》《中国股市：假问题和真问题》等。

目录

前言 城市化转型看人类社会发展阶段与陷阱

第一章 引言：老三农问题的终结与新三农问题的挑战

第一节 老三农问题和土地问题的历史演变

第二节 在现代化转型中出现的新三农问题

第二章 土地财政的异化与土地权利的分离

第一节 土地财政的异化

第二节 土地所有权之争的背后

第三节 土地开发权与所有权的分离

第三章 我国土地财产权和开发权分配的历史沿革和现状

第一节 历史沿革

第二节 现状：乱象不可持续，改革不可避免

第四章 土地制度改革不同思路评析

第一节 土地制度改革的政府思路和政策困境

第二节 土地制度改革的学界主流思路

第五章 小产权房失控的困境与保障房的弯路和歧义

第一节 小产权房问题剖析

第二节 保障房的弯路和歧义

第六章 城乡建设用地增减挂钩与成渝地票试验

第一节 城乡建设用地增减挂钩的由来、发展与政策效应

第二节 地票试验的重大突破与致命缺陷

第七章 土地开发权的分配：理论与海外实践

第一节 土地开发权分离的经济学探讨

第二节 土地开发权与所有权分离的历史过程

第三节 土地开发权在不同权利主体间的分配

第八章 土地征收的法律原则与法律应用

第一节 法律原则一：“公共使用”原则

第二节 法律原则二：“公正补偿”原则

第三节 东亚对土地增值分配的法律实践

第九章 传统城镇化向新型城镇化的道路转型

——土地、户籍与财税配套改革的总体设计

第一节 制度设计的指导思想和目标

第二节 新型城镇化制度框架

第十章 结语

精彩书摘

　　最近，为了调控楼市的投资投机需求，从北京开始各地纷纷推出了限购令，同时也引起支持和反对的不同反应。楼市调控关乎国计民生的大局，限购令也还在向更多的城市扩展，因此限购令之利弊大有理论清楚的必要。

　　应当说，最敏感而又最先对限购令作出反击的，是生计受到威胁的部分房地产商及其代言人。他们上来就断言房价上涨只是因为政府土地供应不足，因此调控需求是搞错了对象，是要别人为政府的错误代为受过。客观地说，房地产商对限购令的冷嘲热讽，既不奇怪，也没太大道理。一个巴掌拍不响，供给和需求共同决定价格是经济学的常识。房地产商比谁都更明白，房地产的黄金定律是位置，位置还是位置。而相同位置上的房产是垄断稀缺品，再增加多少新用地也无法完全和城市主城区那些区段的住房竞争。本轮房地产调控在增加供给，特别是大量增加公租房廉租房等保障性住房的同时，抑制投资投机需求应当说是第一次抓到了主题，走对了方向。因此，部分房地产商反对限购令，从出发点到理论依据，都并不靠谱。只是他们言词激烈，又有话语权，很受追逐眼球的媒体青睐而已。

　　更多的人批评限购，则是从反对户籍歧视和捍卫市场经济的角度提出来的。应当说这类批评就客观、中肯得多。当然也有一些单纯从市场经济普遍原理出发的人，一般地反对政府干预，反对行政手段，似乎搞市场经济政府就不该干预，就不能采用行政手段和在特殊情况下适当限制消费者权利。这样就多少削弱了自己的说服力。特别是大家都知道住宅既是基本消费品，又是投资品，存在着公民权利与财产权利的矛盾与平衡。一般地反对限购和政府干预，又并没有进一步解决问题的办法，只让大家相信市场经济的自身调节能力，这自然就很难得到多数人的认同。

　　这样我们就看到不少人都表示了对限购令的支持。他们认为，限购令虽然是一项行政性措施，有一定的副作用，但限购直接压缩了需求，对楼市调控有立竿见影之效，为了遏制房价上升的势头，两害相权取其轻，故在总体上还应当肯定和欢迎。其中最有代表性的是清华大学李稻葵教授“论限购”的万字长文。他搬出了限购的经济学理论，认为“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药。在目前房地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”一向快人快语的财经评论人叶檀女士也挺身支持限购在“中国特色的半市场半行政经济”中的作用。李稻葵教授是我尊敬的同行和朋友，和叶檀女士春节前也才刚握过手，但事涉大是大非，所以恐怕还得明辨。

　　首先我们应当肯定，限购令的出发点是限制住宅的投资投机需求，方向是正确的，这也是楼市调控以来开始切入正题的积极一步。同时，调控必须适合国情，可以采取多种经济包括行政手段，不必作茧自缚，这也不错。但是，做一件方向正确的事情并不是说可以不择手段、不计代价，特别是在明明存在很多更好选择情况下，非要采取这种与改革的方向完全相反、副作用极大而又只有一时表面功效的办法，那就属于弊大于利，得不偿失，实在只是楼市调控的下下策，应当立即叫停，而代之以更行之有效的经济手段和更公平的制度设计。

　　限购令的主要问题其实并不是因为它属于行政手段，而在于它是非颠倒，率先打击了它本来应当优先服务的对象，从而加剧了垄断歧视和分配不公。城市化本来就是农村人口转向城市、边远中小城镇人口向沿海和发达大城市移居的过程。因此，各国在城市化的加速转型期，优先要考虑和满足的，并不是原先已经在城市中安居就业的居民，而是外来移居人口。这才是城市化本来的真正含义。因为正是农村人口的城市化带来了城市建设用地扩张的可能，正是移居人口的就业带来了城市的税收和繁荣。所以，许多成功转型的国家在这个过程中的楼市调控无论是用行政手段还是经济手段，倾斜的恰恰是移居城市的新就业者，而“歧视”的则是城市中已经有住房的居民。

　　但我们的限购令正好相反，它保护城市户籍居民已有住房的人还可以再买房（所谓2＋1，甚至N+1），对无房的弱势移居就业者则实行严格的歧视，如要求一年乃至5年的就业纳税证明等。这种既无效率又无公平的限购令，显然违反了任何在优先满足基本需求的约束条件下分配稀缺资源的经济学原理。而且这里对错的区分并不是对外来人口限购5年时间太长、1年2年就合理，因为对弱势移居者的任何歧视，都不过是五十步与一百步的差别。

　　有人说，大城市已经人满为患，甚至已超过资源和人口承载能力，所以必须限制外来人口。这个上上下下很有市场、貌似有力的论据其实根本站不住脚，而且恰恰反映了造成当今中国畸形城市化的傲慢与偏见之根源。

　　首先，且不说这个不断更改的“极限能力”到底有多少科学性，就是一个城市真正人满为患，劳动人口自给有余，首先是应当拒绝外来人口的就业。现在我们的大城市，没有外地人既无法生存（没有人扫地做饭、陪医清污、送货保安）也无法发展（没有人做城市中到处是工地的建筑和装修、也没有了包括媒体在内各新兴领域中堪称中坚力量的北漂、海漂等）。因此，离不开外来人口的就业又否定别人的权利，是自相矛盾的虚伪。

　　不少西方发达国家，基于本国人民利益优先的原则限制外国移民，对外国人就业有严格限制，这即便在民主法治国家确也无可非议。但一旦市场确有难以替代的需要且批准了外国人合法就业，法律上就允许就业满几年的外国人申请移民和国籍。现在，中国大城市中工作就业8—10年的本国公民都不能申请户籍，本国户籍门槛比发达国家的国籍还高，这是极为荒唐的现象。

　　其二，换个角度看，中国搞了世界上最严格的城市户籍管理制度，但我们并没避免大城市人口不断膨胀。可见户籍制度只是在计划经济时代控制人口流动的有效工具，在要素普遍流动的市场经济中早已过时和失效，负面作用与日俱增。但限购令不是削除和弱化现行户籍制度的不合理，反而进一步强化其作用，这是它受到广泛批评的主要原因。

　　其三，其实真正导致大城市过度膨胀的，不是城市不可或缺的外来包括所谓低端服务人口（没有不同层次劳动就业的城市还是城市，还能运转吗？），而是大工程、大项目、大机关在大城市的过度集中。真要担心人口资源承载能力，分散一些大投资、大项目、大机关，就业离开了，大城市的无论高端低端的人口自然会跟着分流。世界上很多发达国家的政府机关都不在特大城市，许多世界著名大学和跨国公司的总部甚至都在小城镇，于己于国两利，就是这个道理。我们现在不去反思自己造成而且还在不断加码的投资和机构的过度集中，反过来一面开出高价吸引所谓高端人才，一面公然歧视自己不可或缺的普通外来就业人口，这是思维逻辑的颠倒和混乱。

　　其实，连开发商都知道，大都市飞奔的房价恰恰是被巨额的基础设施投资堆出来的。记得还在奥运筹办初期北京楼市还很平淡时，一次与潘石屹、张欣夫妇见面（因后者是我在英国剑桥大学的校友和近邻），潘石屹当时就预言，在如此规划的巨额交通和基础设施投资下，北京房价想不涨都难。

　　现在讲经济结构转型成了时尚。但许多人并不明白，身处城市化发展历史阶段，中国当今最大的经济社会结构转型是城市化的转型。没有这个转型，其他的一切结构调整和转型都是空中楼阁和枝尾末节。在人均4000美元的时候，世界上一般国家的城市化率是60％，而我们减去没有住房的以农民工为主体的所谓流动人口，户籍城市化率仅为34%。面对从土地城市化向人口城市化转型的这个十二五乃至更长时期的主题和中国社会的主要矛盾，限购令竟然还要开历史的倒车，这使得任何辩护不免都显得理屈词穷。

　　限购令的另一个特点是保护存量、只动增量。这似乎与我们1980年代双轨制增量改革有相似之处，其实则大大不然。中国改革的成功经验是保护和封闭计划存量，发展市场增量，使市场力量不断变大，最后取计划存量而代之。但限购令是保护和发展存量，限制增量。它对居民现有住房，无论多少套，一概不闻不问，很多还继续开绿灯，相反对外来移民这个代表城市化发展方向的增量下手严加控制，这与中国增量改革的经验正好是背道而驰。

　　……

前言/序言

二周时间已经读完。华生的水平真是高啊，强烈推荐。

你先开笑口常开反馈反馈

书很好，快递给力，购物满意。

书是正品，配送迅速，不错

确实不错！非常好

这本书对我的专业学习很有帮助，了解了土地制度方面的专业知识。

买回来看的，嗯，包装完整，挺好的。买回来看的，嗯，包装完整，挺好的。买回来看的，嗯，包装完整，挺好的。

自宝万大战开始就一直关注万科股权之争，宝能、万科、华润、安邦、恒大、深圳国资委等等大佬巨头分分入局，主角是宝能和万科，谁知道最终的结果却是成全了恒大！一份惊世骇俗的争夺，一个场面恢弘的布局，不得不惋惜姚员外的落寞离场，不得不佩服许老板的眼光和手段。绝对堪称国内21世纪以来最经典的商战，没有之一！

华生写的经典书籍，值得一看～