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内容简介

《房地产与城市发展：问题及对策》是“中国经济开放论坛”第2次专题研讨会“房地产与城市群发展”的研讨成果，19位专家学者激辩房地产历史与现状，群策城市发展未来——中国房价是否存在泡沫？农民工购房市民化怎么操作？房地产的“限”与“购”怎么平衡？地产税为什么必要、如何可行？住房抵押贷款常见问题怎么应对？房地产产业与企业发展如何转型？……本书体现了与会专家的集体智慧和理性认识，供关心中国房地产和城市群发展问题的读者参考。

作者简介

主编介绍

陈杰

——上海财经大学校讲席教授、不动产研究所执行所长

——城市研究国际基金会董事、亚太住房研究网络(APNHR)执委会成员

陆铭

——上海交通大学经济学院特聘教授、中国发展研究中心主任

——复旦大学发展与政策研究中心主任

黄益平

——北京大学国家发展研究院副院长、教授

——花旗集团董事总经理/亚太区首席经济学家

潘英丽

——上海交通大学安泰经济与管理学院金融学教授，博士生导师

——上海市人民政府决策咨询研究基地潘英丽（国际金融中心建设）工作室首席专家

目录

序

作者简介

第一篇 中国房地产市场发展的现状

第1章 房地产的存量结构与地区不平衡

第2章 农民工购房市民化：不仅仅是为了去库存

第3章 住房市场库存与地区间不平衡

第4章 房地产的“限”与“购”：对二手房市场的分析

第二篇 房地产市场发展的国际经验

第5章 城市群与房地产市场发展规律初探

第6章 日本房地产泡沫的催生、疯狂、破灭与教训

第7章 中国香港与新加坡的房屋及土地问题及其政策的比较分析

第8章 为什么新加坡能中国香港不能

第三篇 中国房地产与城市发展中的问题、原因及影响

第9章 房地产高库存的规模测算与风险评估

第10章 土地供应、房价与中国经济竞争力

第11章 财富幻觉与国民财富结构调整

第12章 当前中国房地产市场是否有泡沫？——从深圳房价的暴涨说起

第四篇 中国房地产市场发展的未来

第13章 房地产产业与企业的发展转型

第14章 地产税有必要而且可行

第15章 房地产投资对经济增长影响再分析

第16章 房地产成为经济稳定器的难点与对策——以上海为例

第17章 我国住房抵押贷款违约执行及城市公共政策

附录 专家激辩：房价飞涨，到底是不是泡沫？

精彩书摘

中国的房价问题，要解决人地要素的配置脱节

当前中国的房价问题，本质上是供给与需求脱节的问题。一个城市的房价，最重要的三个变量就是这个城市的收入水平、人口流入量和它的土地供应。收入水平和人口流入量决定了住房需求，而土地供应量是住房供给最重要的决定因素。在本质上，中国各个城市之间房价的严重分化，是因为多年以来非常严重的人、地要素的配置脱节。具体来讲，就是人的城市化和土地的城市化是严重脱节的： 在收入水平高和人口流入多的地区，土地供应受到了相对更为严格的政策控制；相反，大量的土地和住房供应被政策引导到了收入水平较低和人口流出的地区。前一类地区出现房价高企，特别是在一线城市；而后一类地区主要是中西部的三、四线城市，这些地区城市人口的增长速度大大低于城市土地和住房数量的扩张速度。

中国有一句古话叫做“人往高处走”，这句话在现在可以看成人往收入高的地区流动，这是因为人有自然趋利的天性。土地也是一样，市场经济国家通过地价调节土地的供求关系，地价高会增加土地供给，土地供应受到地价调控。而中国并没有按照市场的供需规律配置土地资源。

中国的中西部和东北地区人口是净流出的，这是经济地理在区域经济发展中的作用导致的。20世纪80年代以前，中国是一个封闭经济，封闭经济下不需要做出口，使得铁路重要而港口不重要。但是中国进入20世纪90年代后经济高度开放，特别是在21世纪开放程度快速提高，这个变化使得港口变得越来越重要。而东北的海港条件远不如东南沿海，导致了东北工业的比较优势发生了逆转，在同时期，东北也从一个人口流入地变成了人口流出地。2000~2010年东北净流出了200万人口。可是在考察经济增长时，人们容易忽视人均增长这个概念。国家统计局的数据显示，由于人口总量的减少，但经济总量增长是正的，东北的人均经济增长率是超过全国平均水平的。由于人们习惯于只关注总量指标，因此，为发展本地经济，每一个地方政府都在寻求资源，其中最重要的就是土地。土地资源本身是不可移动的，但建设用地指标却是可以变动的。中国各地区的建设用地指标是中央层面控制的，中国人口净流出的中西部省份，其土地供应份额却是逐年上升，这就是所谓“人往高处走，地往低处走”。自2003年始，由于动用行政力量追求地区间总量平衡，致使经济增长被扭曲，造成了资源的浪费与低效。

在中国内地省份，由于人口没有实现充分流动，内地政府必须给本地居民提供相应的公共服务，同时还要面对经济发展、绩效考评、税收增长的压力。故中西部省份的地方政府使用分配到的建设用地指标建设了大量的工业园和新城。据不完全统计，2013年在建新城数量达到105个，其中大于1000平方千米的新区19个，500~1000平方千米的新区10个，100~500平方千米的新区约40个。

中国中西部地区劳动力的生产效率低下，又远离中国沿海港口，使得内陆地区没有比较优势，经济缺乏竞争力，他们建设的新城和工业园区缺乏足够的产业支撑。假设中国不是统一货币的，内陆地区使用的货币是应该贬值的，但中国是统一货币区，所以内陆地区无法实现货币贬值，这些因素共同作用就限制了内陆地区收入端的增长，财政收入较东部沿海地区出现了巨大差额，内地发展越来越依赖中央政府的转移支付。由于地方政府是不能破产的，所有地方政府因支出端超过收入端产生的负债最终无法偿还时都会转移给中央政府。背离经济规律，不按照各地方的竞争力和比较优势来配置资源，就会导致入不敷出，表现在中国宏观经济上，就是效率低下、经济下行、债务累积。去除情况特殊的三个直辖市，人均GDP较低的中西部省份负债率普遍比较高，存在着较大的风险隐患。而中国的债务跟欧洲的债务又有所不同，欧洲大部分债务是用于支付公共服务和社会保障的，中国是投入在基础设施和工业园建设上。将负债当作投入，GDP当作产出，中西部地区较高的债务率说明了其投资回报低，经济运行效率低下。而这个情况在2015年并未得到改善。

中国人、地要素的配置脱节对中西部地区的影响是经济效率低下和投资债务高企，而对东部地区则造成房价和工资的上涨以及产业的过早转移。房价本质上反映的是住房供给与需求的关系，自2003年后中国人口流动方向与土地供给方向的背离导致中国房价也从同年开始在不同城市出现了分化现象。

前言/序言

房地产在中国经济增长和金融安全中具有举足轻重的作用。1998年房改之后，中国城市房价持续大幅度攀升，并与居民收入增长存在较大背离，引发政府、产业界和社会各方面的高度关注。在这个背景下，中国房地产市场是否存在泡沫，一直是学术界、政策制定者和社会公众普遍关心的问题。2015年下半年以来，在经历了之前一段时间全国性的市场低迷后，部分热点城市房地产价格又呈现出新一轮上涨态势。这一轮的快速上涨从深圳开始，在上海继续，并向二线城市延展，再次引起了社会各界对房地产泡沫膨胀的担忧。在此背景下，上海交通大学中国发展研究院“中国经济开放论坛”于2016年5月11日组织召开了“房地产与城市群发展”专题研讨会。来自北京、上海和香港等地的大学教授、实业界和政府相关部门的经济学家参与了会议的讨论。

在这次专题研讨会上，虽然与会专家对中国房地产市场是否存在泡沫各抒己见，但在一些基本问题上仍然形成共识。

首先，中国房地产市场已从过去的供不应求步入现阶段的结构性过剩。经过爆发性增长后，中国商品房建设和销售在2013年前后达到峰值，现在已经告别了高增长时代。考虑到待售、在建与新开工等未来供给能力和置业人口数量的变化，中国房地产市场正从局部过剩演变为总量过剩。

其次，由于地域性和异质性特点，中国房地产市场在区域和城市间出

现了明显的分化，并且这一分化趋势未来仍将延续和加强。从需求角度看，不同城市、不同区域的就业机会、收入增长和公共服务供给等吸引人口流动的因素存在很大的差异。从供给角度看，特别是土地供给对不同地区、不同城市的房价和市场分化产生了非常重要的影响。

中国当前土地供给与人口流动方向的不匹配是导致不同城市房地产市场加速分化的重要原因。中国在一些人口流入的大城市（特别是特大城市）限制土地供给；地方政府甚至将控制土地供给的增长作为缓解人口流入压力的政策措施。土地供给的限制导致一、二线城市的房价持续并快速上涨，对工资和办公用房租金等企业经营成本造成了持续上升的压力，不利于实业发展，不利于各类人才的集聚和大城市规模经济优势的发挥，也不利于大城市在区域经济一体化过程中发挥积极的龙头作用。而在人口流出的中西部地区和三、四线城市，新增土地供给所占比例近几年却在不断上升，致使出现房地产过度开发和“鬼城”现象。

与会专家为此一致建议，尊重城市发展和区域发展的基本规律，在人口大量流入的东部沿海地区，特别是一线和二线城市，增加土地供给，适当调整工业、商业、住宅和容积率等土地使用结构，扩大住宅的供给和租赁服务，优化住宅品种的多样性，以适应不同层次、不同收入家庭的实际需要。

关于地级与地级以下城市房地产去库存，大多数专家建议通过设立蓝印户口制度、发展共有产权制度、推进普惠住房金融制度、改进公共基础设施与服务供给、鼓励农地承包权和农村住宅的出租等政策举措，以实现农民工市民化为目的，达到消化城镇住房库存的效果，增进农民工的生活质量和整体福利。

再次，与会专家针对家庭将三分之二资产配置在房地产上这一事实，讨论了房地产作为家庭投资工具的客观原因与存在问题。全球货币的量化宽松和负利率环境，以及中国流动性宽松和利率下行的趋势使家庭投资者产生通货膨胀忧虑。传统产业产能过剩，新兴产业发展受到市场准入限制，导致“好企业荒”引发的“资产荒”，使银行和家庭都将房地产作为仅有的应对信贷风险和通货膨胀风险的好资产。但是从十分确定的人口老龄化趋势来看，中国在国民财富积累上存在结构性失衡，陷入以物质财富积累而不是有效提高社会经济未来生产力来应对老龄化挑战的误区。

与会专家建议，政府应营造好企业发展的生态环境，打通储蓄通往高成长产业和高效率企业的投融资渠道，强化私有产权和知识产权的保护，促进人力资本投资，健全市场秩序和权责的界定机制，以此促进具有技术与文化内涵的消费品生产和消费服务业的发展，实现国民福利的持续增进。

最后，与会专家认为国际房地产市场的发展经验与教训，尤其日本、新加坡和中国香港等市场的经验教训，值得我们深入总结与借鉴。

总结日本房地产市场的历史经验，与会专家发现当前中国房市在经济增长前景、城镇化尚有空间等基本经济因素方面与1974年前后的日本市场相似，但在人口拐点显现、区域分化、货币超发引发资产价格膨胀等方面与日本1991年房地产泡沫破灭前有相似之处。我国应适应“总量放缓、结构分化”的新阶段特征，避免以往刺激投资促进增长的政策取向。

新加坡的土地与住房政策以安居乐业为目标，达到人均居住面积30平方米；政府提供了80%适合家庭个性化需要的永久居住房屋，家庭住房拥有率达到90%；公屋政策的成功，为社会和谐和可持续发展奠定了基础。相比较，中国香港人均居住面积不足15平方米，政府提供的廉租公屋和廉价居屋占比30%和16%，家庭住房拥有率69%。供求失衡和房价过高问题突出；土地供给严重不足。中国香港土地开发率仅24%，远低于新加坡的54%；房屋占地比例不足7%。政府政策治标不治本；大地产商囤地并阻碍政府增加土地供给，也给整体开发带来结构性障碍。香港高房价抑制了航运、会展等产业发展，并加剧了社会的分化和矛盾。既得利益集团的强大和地方政府的软弱强化了扭曲体制的刚性，给香港未来发展前景蒙上了阴影。

专家认为，“房地产始终是一个民生问题，如何让我们的市民有安居乐业的幸福十分关键”。显然这是我国房地产市场发展所应追求的终极目标，除此无它。

陈 杰 陆 铭 黄益平 潘英丽

2016年6月26日

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