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編輯推薦

　　以房養老理論與建立在其上的反嚮抵押貸款的研究，前者是一種理念，一種橫跨房地産、金融保險、養老保障三大領域，並波及各個相關學科的新的思想體係；後者則是建築在這一理念基礎之上的一種具體操作工具。這些內容已經在我們2008年齣版的《以房養老研究係列叢書》，在我們隨後齣版的《以房養老漫談》、《以房養老釋疑》、《未來靠啥養老》等通俗讀物和《反嚮抵押貸款》、《反嚮抵押貸款産品定價機理暨方法體係研究》專著中做瞭詳細介紹，大傢可參考閱讀。

內容簡介

　　什麼是以房養老，如何實現以房養老，是近年來大傢關注的熱門話題，也是本書要積極探討和介紹的內容。本書理論與實際相結閤，資料翔實，可讀性強，可以進入廣大傢庭作為以房養老的宣傳讀物，也適閤經濟管理部門、科研院所、金融保險機構的管理人員、專傢學者閱讀。

目錄

*章養老
一、 養老問題的提齣
二、 “糖果屋”驗證
三、 人人都會老
四、 老年人的基本狀況
五、 老年人的收入與消費
六、 單靠傢庭養老行嗎
七、 傢庭養老在弱化
八、 社會對傢庭養老的政策支持
九、 今天的養老保障製度尚不完善
十、 逃脫養老睏境
第二章住房
一、 傢庭財富與養老
二、 以房養老的特性
三、 住房的價值
四、 住宅的功能
五、 住房現有狀況
六、 住房養老應具備的資格
第三章思路
一、 生活兩大事項——住房和養老
二、 以房養老的概念
三、 三個老太太的PK大賽
四、 “60歲前人養房，60歲後房養人”解讀
五、 以房養老的對象
六、 以房養老的功用
七、 以房養老是養老保障製度的完善與創新
Ⅳ
第四章觀念
一、 老年人如何看待以房養老
二、 子女會同意父母以房養老嗎
三、 我國需要以房養老嗎——正反方的辯論
四、 專傢評論以房養老
五、 大傢關注以房養老
第五章評析
一、 “三子養老”的提齣
二、 養兒防老還是養房防老
三、 兒子與房子哪個更可靠
四、 房子養老與貨幣養老
五、 房産繼承與養兒防老
六、 以房養老與代際財富的傳遞
七、 父母一定要將住房留贈給子女嗎
八、 遺産繼承障礙與消除
第六章金融養老
一、 以房養老做法多
二、 倒按揭養老
三、 售房養老
四、 投房養老
五、 投資返本入住
六、 購房返款養老
七、 閤資購房養老
八、 父子閤資購房養老
九、 父子接力貸款購房養老
十、 融房理財養老
十一、 住房齣典養老
第七章集中養老
一、 異地養老
二、 基地養老
三、 老年公寓養老
四、 老年社區養老
五、 集資閤作養老
六、 閤作建房共住養老
第八章換房養老
一、 換房養老
二、 售房入院養老
三、 租房入院養老
四、 農宅地換養老
五、 農房換市區房養老
六、 招徠房客養老
七、 購養老房養老
八、 閤居共住養老
第九章托付養老
一、 傢內售房養老
二、 農傢養老
三、 托付贍養
四、 遺贈扶養
五、 以房換養
六、 以房自助養老
七、 法國的Viager養老
第十章實現
一、 住房可以換到多少“糖果”
二、 房産抵押後錢財給付計算
三、 倒按揭給付金額計算
四、 銀行開辦業務示例
五、 保險公司開辦業務示例
六、 各種難題製約以房養老
Ⅴ
第十一章風險
一、 風險初評
二、 長壽風險
三、 房價波動風險
四、 政策風險
五、 道德風險
六、 房屋維護風險
七、 信息不完全、不對稱風險
八、 逆嚮選擇風險
九、 欺詐風險
十、 流動性風險
十一、 購買力風險
十二、 城市規劃變更風險
十三、 地域風險
第十二章工作
一、 調查
二、 市場
三、 展望
四、 應做工作
測試：你適閤哪種養老模式

精彩書摘

　　*章
　　養老
　　中國老太太與美國老太太如何買房的爭論，至今言猶在耳。時隔數年，又一位新的老太太來到中國，帶來以房養老的全新理念。本書撰寫的目的，在於對以房養老的理念作齣全麵介紹，並試圖對關乎億萬老年人的養老保障事項以全新詮釋，供眾多老年人作齣自己應有的選擇。
　　我們目前所生活的時代，人們賦予它各種各樣的名稱：後冷戰時代、後工業化時代、互聯網時代和全球化時代。今天，請允許我再增加一個名稱，即長壽時代。
　　——聯閤國前秘書長安南
　　一、養老問題的提齣
　　隨著人口老齡化、傢庭空巢化問題的日益突齣，獨生子女政策的負麵效應日趨顯現，養老在今日已成為一個日漸沉重的話題。老年人該如何養老，纔能幸福地度過漫長的晚年，並在有限的資源擁有和社會傢庭的扶持下，盡量過得舒適幸福，是每個老人和其子女都很關心的，也應當是全社會關注的一項大工程。
　　（一）以房養老理念的誕生
　　2003年7月，我們在浙江大學召開瞭“以房養老”研討會。會上，我提齣瞭第三個老太太以房養老的新理念，將以房養老的實質歸結為“死後錢財生前用”，並用“60歲前人養房，60歲後房養人”這句清晰明白的語言，形象地說明瞭以房養老的含義和指導思想，對以房養老推齣將會帶來的社會經濟效應，以及將要遇到的種種風險等，作齣瞭較為清晰的勾勒和描畫。
　　在長期的計劃經濟時代裏，在“低收入、低消費、廣就業”的政策影響下，我國大多數的老人積蓄不多，隻能靠有限的退休金艱苦生活。20世紀末，國傢推行住房製度改革，大量公房對外齣售，使不少老職工用較低的價格買下瞭價值較大的房産，再加上商品房的大量開發，房價的飛速上漲，許多老人擁有房産的價值已達到數十萬元乃至百萬元之多，但他們每個月可支配的養老金收入卻僅為數韆元，房子再好，價值再高，首先要供自己晚年住，就不可能以先行齣售或齣租盈利來換取所必需的各種錢財，日常生活就隻能是“端著金飯碗討飯吃”，十分拮據。
　　老人擁有房産的價值盡管很高，使用壽命也很長，通常可以達到四五十年之多，但自己本人的壽命僅為十多年或二三十年，去世後遺留的較多房産價值就隻能是傳承子女或上交社會，行同浪費。設想在不影響老人正常生活居住的情形下，通過一定的金融保險機製或非金融保險機製，將老人死亡後遺留房産的價值提前變現搞活，形成一筆穩定可靠且延續終生的現金流入，用於補貼晚年的養老生活，就是我們這裏談到的以房養老。這一理念經過數年的廣泛宣傳，目前已為越來越多的有識之士知曉並樂於接受，2013年9月，更被納入國傢養老保障的政策，推齣相應的試點工作。
　　養老需要關注的兩大關鍵話題是“錢從哪兒來，人嚮何處去”。單從“錢從哪兒來”而言，鑒於人口老齡化的急劇進展，老人的數量大幅增多，老人退休後存活餘命的迅速延長，大傢要求的養老標準及質量品位的快速提升，以及連年通貨膨脹等多種要素的積纍，養老資源存在巨大的缺口難以彌補。國傢大力推齣的社保隻能解決人們的基本養老保障，而無法對每個老年人都提供很好的生活水平。即使如此，日積月纍到21世紀40年代時，也有高達20多萬億元的欠賬。大傢希望晚年生活舒適愜意，就必須在中青年時代勤奮勞動、積纍財富，供給晚年時代的養老。這筆財富不隻包括貨幣資産，更包括大傢都擁有的價值不菲的住宅資産。在貨幣資産有較大不足時，運用房産蘊含的價值補充養老，即這裏談到的以房養老，就受到眾多的關注。
　　房産是大多數老人的*大一筆財富，幾韆年來流傳的“養兒防老、房産繼承”的傳統觀念，使他們習慣於死亡時將房産遺留給自己的子女繼承。但是，一個顯而易見的事實是，相當部分的老人或者沒有兒女，或者兒女的經濟狀況頗佳，並不需要來自父母的遺産饋贈，或者兒女還有點不大孝順，當他們死亡後把房子交付子女時，並未在生前得到兒女的精心照顧，日子過得非常辛苦。
　　這一怪圈應當如何打破呢？中國房地産開發集團的理事長孟曉蘇教授，近幾年來一直在倡導以房養老的新思想，並提齣在我國積極推行倒按揭養老的建議，還專門開辦瞭幸福人壽保險公司來研發主打倒按揭以房養老的業務。對老年人的這種“房産富人，現金窮人”現象，孟教授就風趣地解釋為“一邊捆著草，一邊餓著牛”。為什麼“餓著的牛”吃不到“捆著的草”，原因很簡單。大傢或許沒有這方麵的意識，或許意識到這一現實的不閤理，卻又局限於濃鬱的傳統觀念和體製障礙，局限於相關産品和平颱的缺乏無從有效排解。現在有瞭以房養老的新理念，再加上國傢政策法規的推動，以及以倒按揭為代錶的係列産品紛紛齣颱，“餓著的牛”就很容易吃到“捆著的草”瞭。
　　（二）以房養老引起全社會的關注
　　在2006年的全國“兩會”上，由筆者撰寫並由全國政協委員、國傢建設部科技司賴明司長提交的“以房養老”提案，一經齣颱，就以“60歲前人養房，60歲後房養人”的超前理念，“第三個老太太以房養老”的話題形式引起極大的社會轟動，中央電視颱“東方時空”節目對此給以專門報道，全國上韆傢新聞媒體、網站對此提案紛紛轉載或發布評論，還搞瞭規模大小不等的相關調查，各種訪談、對話節目也大量齣現，忙得不亦樂乎，直至成為當年度*為轟動的提案。眾多的經濟學傢、政府官員、金融保險業界人士對此發錶評論，大有“洛陽紙貴”之勢，相比較數年前“中國老太太和美國老太太天堂對話”引起的轟動效應而言，可謂不相上下。
　　21世紀伊始，筆者開始對以房養老産生興趣，近幾年來一直緻力於研究這一大課題。當時，大傢對以房養老、倒按揭都還是相當陌生，記得*早在Google、百度上搜索“以房養老”四個字時，相關信息僅數十條，且大多同筆者相關。今日再搜索這一字眼時，相關新聞報道竟達200萬條之多。可見這一理念的傳播之廣，涉獵話題之多，研究層麵之深。2006年春，僅僅在網站上搜集網民對以房養老發錶的各式評論，就高達上萬條，摘錄字數達十數萬字之多，涉獵以房養老的各個領域與層麵。2013年，國務院關於倒按揭養老試點工作的政策宣布後，網站媒體上又掀起瞭一輪新的炒作熱潮，網民就此紛紛發錶意見，總量竟然達到180萬條之多。當然，這還隻是一個不完全統計。
　　據北京、杭州、重慶、上海、南京、西安、廣州等地的各傢報紙、網站所做的規模大小不等的各式不完全調查，盡管社會公眾對以房養老理念有眾多誤解和質疑、反對，但持支持和認同態度者，已達到30%以上，錶示樂於參與其間者也有10%之多。以房養老模式的推齣與宣傳伊始，就能得到如此之好的結果，是我們預料不到的。當時設想能有20%的人員支持以房養老，有5%的人員實際參與，就是很瞭不起的成就。
　　眾多的評論中，既有較多的叫好、贊揚聲，認為這一理念內容好、思路新，值得大力推崇，也有相當的懷疑和質問，好評和差評針鋒相對，不相上下。在眾多持不同意見者中間，有人認為諸多平颱尚未建立難以實施，相關技術過於復雜難以操作，涉及層麵太廣難以有效協調，傳統習俗觀念根深蒂固，大傢一時難以接受等，並非要從根本上否定這一事項。對以房養老持堅決反對意見，或公開抵觸謾罵者，隻是極少數。
　　在提交這份以房養老提案之前，我們曾設想該提案會得到公眾的廣泛關注，以房養老理念會産生巨大的社會意義、商業價值和學術效應。但社會公眾對這一理念呈現如此的高度關注，輿論評判達到如此強烈之效果，提齣的贊揚與肯定如此之多，問題與疑問如此之鮮明，涉及領域與層麵如此之廣，還是我們萬萬沒有想到的。筆者感到十分榮幸之時，也深刻地感受到巨大的社會壓力和責任，這都促使我們將這一造福於億萬民眾的宏大課題，作為值得終生為之拼搏的大事業，用畢生的精力持續不斷地做下去，做大做好，做齣實效，以對得起大傢的厚望，直到這一模式*終在我國紮根、開花，並結齣豐碩的果實，真正為我國的養老保障與服務事業貢獻齣自己的綿薄之力。
　　以房養老的眾多模式是提齣瞭，“60歲前人養房，60歲後房養人”的觀點已深入人心，“第三個老太太以房養老”也以其獨特的做法，引起眾多關注。作為以房養老核心內容的反嚮抵押貸款即倒按揭的金融産品，正從國外引入並加以本土化改造，其他各種以房養老的模式，我們歸結瞭30種，已為大傢紛紛采納並相繼投入試驗。
　　《*財經日報》的記者蔡臻欣在采訪筆者後，認為以房養老是對傳統的養兒防老和目前盛行的貨幣養老的有益補充，是對個人傢庭擁有住宅資源和養老資源的高度融閤，特彆是對房産資源價值的淋灕盡緻的發揮和運用，並用“以房養老，天堂裏的老太再無遺憾”為題，對此以高度評價。還有專傢則高度贊揚瞭以房養老的功用，認為房子養老完全可以和票子養老、兒子養老並駕齊驅，中國有必要建立票子、房子和兒子“三子鼎立”的養老保障新體係。
　　（三）以房養老需要認真思考的內容
　　以房養老的思路和方法頗為新穎、超前，不過在習慣將房産留給子女的傳統思想影響下，有多少老人能真正接受這一新觀念？父母的房産留作自己養老而非遺産傳承下一代，子女的心態又如何平衡？這一養老方式的推齣，會否導緻子女逃避贍養義務的事件發生？大傢對此非常關心，各種疑問紛紛而來。有關以房養老的紛紛揚揚、轟轟烈烈的宣傳或“炒作”的背後，確實需要來點冷思考，認真研究這一養老行為的實質，及與此連帶的眾多相關內容。比如以下方麵。
　　（1）什麼是以房養老，怎樣界定以房養老行為，纔能做到用房子蘊含的巨大價值養老？
　　（2）目前，我國老年人擁有住房的數量、質量、價值的具體狀況如何，能否擔當起養老的重任？
　　（3）以房養老是否隻能是倒按揭，有無其他更閤適的多樣化做法，以滿足眾多老年人的差異化需要？
　　（4）我國的老年人和子女是否樂於參與以房養老，這種參與需要具備哪些資格和條件？
　　（5）房子養老、票子養老和兒子養老，三者的關係如何，各自的利弊如何評價，兒子、票子和房子“三子養老”的養老保障新體係如何建立？
　　（6）以房養老模式的實施，會給整個社會、傢庭和老年人帶來哪些好處，産生何種積極效應？同時還會齣現哪些負麵效應？
　　（7）以房養老這一理念的推齣能否得到大眾的積極認同並參與，將會遇到哪些阻力，大傢對此還有哪些疑問和障礙，怎樣消除這些疑問和障礙？
　　（8）以房養老這種全新的養老事項應當怎樣操作，具體操作模式、運營機製應如何建立，將涉獵到哪些層麵？
　　（9）以房養老的具體實施將會遇到哪些風險，這些風險如何規避和防範？
　　（10）以房養老的模式運作，是對養兒防老、遺産繼承傳統的大調整，人們的觀念對此能否接受，還有哪些習俗障礙需要消除？
　　（11）以房養老在整個養老體係中的地位為何，隻是一種輔助和補充，還是可承擔主力軍的重要功用？
　　（12）倒按揭的産品運作機製與體製應當如何設定，製度要素如何設計？
　　（13）以房養老的運作機構需要具備哪些資質和條件，相互間應如何配閤，共同完成這一大業？
　　（14）老年人將住房反嚮抵押給金融保險機構，每期從機構得到的養老款項是多少，這一數值如何給付，纔能做到機構與個人雙贏的局麵？
　　（15）倒按揭業務開辦中，對長壽、利率波動、房價變動等引緻的風險，以及由此對産品定價帶來的影響，應如何消除？
　　（16）以房養老這一龐大工程的施工中，需要哪些機構和部門的大力參與，在以房養老行為的實施中，各應擔負何種角色，承擔哪些職責和義務？
　　（17）以房養老模式的實施中，相關製度法規將如何構建，阻礙以房養老模式實施的製度法規又應如何修訂與完善？
　　（18）政府應否對以房養老以相應的政策支持，這些支持和優惠應如何體現？
　　以上提齣瞭18個問題，事實上如仔細思考，還可以再增添上百個問題之多。大眾對以房養老是見仁見智，提齣瞭種種的設想與思考，還有眾多的疑問、焦慮和關切，需要我們給予全麵深入地探討與科學認真地迴答。
　　我們對大傢提齣的各種意見和疑問，經過細緻搜集並精心整理後，藉用本書齣版之際作齣自己的解答。在迴答問題中，我們將盡可能地把目前正在研究的種種理論與新的思想觀點，盡量用較為通俗的語言加以描述，以迴報大傢對此的熱切關心。
　　二、“糖果屋”驗證
　　著名的《格林童話》中曾經描寫瞭一個“糖果屋”的故事，讀來對我們實施“以房養老”頗有啓發。我們先來看看這個故事。
　　帶著兩個孩子的爸爸，與新媽媽結婚瞭，但貧窮卻給瞭他們巨大的壓力。對孩子毫無感情的新媽媽，把兩個孩子班吉爾和科蘭蒂丟到瞭森林裏。聰明的孩子在森林裏迷路瞭，餓著肚子在森林裏徘徊，走啊走的，突然，班吉爾的眼睛一亮，叫著說：“看！那兒有棟房子！”他們高興地走近一看，“哇！這房子全部是用糖果、餅乾做成的呀！”兄妹倆實在是餓壞瞭，忍不住飛奔過去，拆下房子忘情地吃瞭起來。這時，從背後傳來和藹的聲音說：“是誰在啃我的房子呀？”一位貴婦人從屋裏走齣來。
　　其實，貴婦人是一個吃人的魔女變的。魔女要吃掉班吉爾，命令科蘭蒂去燒水。科蘭蒂突然靈光一現，想到瞭一個好法子，故意將火燒得很慢。魔女已等不及瞭，便走近鍋旁，仔細地看著這鍋水是否已經燒開。趁這時候，科蘭蒂使盡全力，從後麵猛撞瞭過去。魔女絲毫沒有防備，就這樣掉到熱鍋裏燙死瞭。科蘭蒂高興地將班吉爾救瞭齣來。在魔女的地下室裏，他們發現有個裝滿珠寶和金幣的大箱子。兩人把珠寶和金幣往口袋裏塞，高興得到處跑。“好瞭，快迴傢吧。趁天還沒黑之前，趕快找到迴傢的路！”
　　父親看到他們迴來，高興地張開雙手緊緊地抱住他們。兄妹倆將身上的金銀珠寶，拿瞭齣來，說：“爸爸，您看，我們帶迴瞭禮物哦！”接著把經過情形告訴瞭爸爸。從此，一傢人又快樂地生活在一起。
　　這就是我們耳熟能詳的《格林童話》中的“糖果屋”。提及“糖果屋”，相信大傢都能想起那個膾炙人口的童話，也格外懷念童話中那個藏著巨多珍寶的神秘屋子。如今的“糖果屋”已經不再是小孩子纔會去看的童話，老年人用房子養老，這個房子就成瞭真正意義上的“糖果屋”。
　　養老是個沉重話題，肯定會有人疑惑不解，為什麼我們在這本談及沉重話題的書中，要提到“糖果屋”，它同我們講到的以房養老有什麼關係嗎？原因如下。
　　（1）在以房養老的新型理念下，大傢在中青年時代購買的房屋，作為傢庭擁有的重要財富，除正常居住生活外，還包括投資融資、養老保障在內的多種功能。它不再隻是等待自己死亡後簡單傳承給下一代的遺産，而是在自己生前就可以大力開發運用、以資養老的“糖果屋”。
　　（2）我們希望采用以房養老新理念之後，日漸短缺的養老資源因住房的加入變得日益富足,從而使養老這個沉重的話題能變得較為輕鬆。大傢可以開開心心、舒舒服服地養老生活，享用住房這個大“糖果”。
　　（3）“六十一循環，甲子重又生”。60歲，既是大傢退休養老，享用前半生工作成果的季節，又是重新安排自己後半生新生活的開端。前半輩子是忙工作，忙子女，退休後正應該對自己的前半生給予認真總結，為自己的後半生作齣新的規劃，真正是不計功利地為自己的晚年無憂無慮地生活。“為自己生活”的物質基礎何在呢？住房所蘊含的巨大價值，正為實現這一目標打好瞭雄厚的物質基礎。
　　可以說，以房養老模式的推齣，使大傢“為自己生活”的目標實現，增添瞭豐富的物質基礎。以房養老的宗旨，正是要將大傢都擁有並居住的房屋，變成一個個美妙的，可從中發掘齣無窮盡財寶用來養老的“糖果屋”。
　　……

前言/序言

　　將老年人身故後仍然遺留房産的巨大價值，通過一定的金融保險機製和手段，促使其在老年人生前予以提前變現套現，形成一筆筆持續穩定可靠並延續至終生的現金流入，以補充養老金的不足，加固脆弱的養老保障，即以房養老，是筆者多年來大力倡導，並得到社會公眾積極評價和認同的觀點。這一模式對“房産富人，現金窮人”尤為適用，對加固日益短缺的養老資源，弱化日益嚴重的老齡化危機，提齣一條新的解決途徑。
　　當我們於21世紀初開始涉獵以房養老和反嚮抵押貸款的研討時，這一領域還冷冷清清，鮮有光顧，時至今日，已有大量論著文獻齣颱，成為社會的熱門話題。本課題的深入探討和本書的寫作，得到眾多的理解和支持。本書的基本思想在筆者舉辦的各層次人員的授課、講座中，組織瞭較深入的討論，大傢對這一思路均給予很高的評價，並提齣很好的意見。2003年7月，我們在浙江大學組織召開瞭以房養老研討會，在各類報刊、電視颱、廣播電颱、網站等新聞媒體作瞭大量的宣傳工作，取得極大的關注和好評。2006年的全國“兩會”上，筆者撰寫並委托全國政協委員賴明提交的以房養老提案，得到社會的極大關注，近韆傢新聞媒體紛紛轉載、評論或組織相關的調查，各類專傢*、社會公眾爭相就此發錶意見，一舉成為當年*紅的提案。2007 以房養老 理念與模式/以房養老係列叢書 下載 mobi epub pdf txt 電子書

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