产品特色

内容简介

购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向，住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，是解决城镇居民住房问题的主要渠道。
那么，什么才是住房租赁市场发展的基本规律？行业演进的潜在趋势与关键特征是什么？美国、日本、中国香港等国家或地区的发展经验是什么？对于中国内地的租赁立法与政策选择有何借鉴意义？为什么说专业化、机构化的租赁运营企业代表市场与行业的希望？
作为国内住房租赁市场领域的首本著作，本书将对上述问题进行深入研究，大量的企业案例与纵向的行业历史对比是本书的主要特色，对企业、投资人、决策者都有一定的参考价值。

作者简介

杨现领

经济学博士，现任链家研究院院长。

先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财政研究》等期刊发表论文10余篇；参与各项国家重点课题近10项。在城镇化、房地产等领域出版多本著作，获2015年中国青年金融学者奖。

粟样丹

金融学硕士，链家研究院分析师。

目录

市场篇

第一章 中国住宅租赁市场迎来新时代

上升中的规模，发育不足的市场

未来前景展望

第二章 美国租赁市场租金规模最大

市场规模巨大并不断上升，核心市区集中度高

迎来主动租房时代，租赁生活成新潮流

第三章 日本住房租赁市场温和而庞大

庞大而温和的日本租赁市场

日本租赁市场的特征

第四章 香港租赁市场日益分化

千亿规模的香港租房市场

香港租赁市场的特征

行业篇

第五章 租赁生态

租赁生态圈：价值点的分布

谁，在哪里更容易长大

如何投资于房源

第六章 重资产模式的持有运营模式

美国式持有运营

公寓持有运营

独立房屋持有运营

日本式持有运营

总结

第七章 轻资产的房屋托管模式

行业简介

行业空间

行业发展动因

行业竞争格局与现状分析

行业发展趋势

第八章 租赁信息平台

互联网改变了什么

互联网租赁信息平台公司的发展动因

互联网租赁信息平台公司的发展逻辑

中国租赁信息平台公司能否出现独角兽？

第九章 租赁金融

平衡规模与效率的住宅REITs

租赁场景金融

第十章 租赁衍生服务行业

生活服务行业

数据与咨询

软件服务平台

第十一章 从起步到起飞的青年公寓

发展历程及动因

行业运营现状

行业核心问题

公寓运营核心能力要求

未来展望

公司篇

第十二章 聚焦核心城市EQR

EQR简介

公司商业模式

公司发展战略

第十三章 注重自建开发AVB

AVB介绍

公司商业模式

公司发展战略

第十四章 布局次核心城市MAA

MAA简介

公司商业模式

公司发展战略

第十五章 全国化布局的大东建托

优秀市场表现引领市场

轻资产模式向全国布局

创新模式更好服务业主

第十六章 精细化管理的Leopalace 21

资产管理与建筑服务组成双核心

精细化管理细分市场

第十七章 穿越牛熊周期的三井

成长历程：变革的机遇中成长

商业模式：全产业链布局

主营业务

经营战略

第十八章 按需定制房屋管理软件

公司简介

业务模式

基本财务状况

核心竞争力

未来的发展战略

政策篇

第十九章 发展我国住房租赁市场的政策建议

各国主要租赁立法及政策

中国发展租赁的政策建议

精彩书摘

租赁新时代，租赁新生活

住房租赁市场是中国住房供应体系的重要组成部分，没有发育完善的租赁市场，就不可能建立“购租并举”的住房制度体系、新市民对住房的合理消费就得不到满足、住有所居的目标也难以实现、存量房源也得不到更有效的利用。

住房租赁相较于自住是一种更加具有弹性的生活方式，成为越来越多人被动或主动的生活选择。当我们讨论住房租赁市场时，租金规模仅仅是一个简单的维度，一国租赁市场的发达程度则由租赁人群占比、租赁房屋占比、租金收入比、租赁市场规模与交易市场规模比值、租赁人群多元化等多个维度衡量。

发达国家往往具有30%左右的租赁人群占比，30%以上的房屋用于出租，租赁人群不是单一的单身、低收入人群，融入了高收入、高学历、老年及家庭人群。不可忽略，不同的租赁市场由于所处阶段而具有不同的市场特征与市场问题，但租赁市场天然具有向发达经济地区集中的趋势。

近年来，我们住房租赁市场迎来发展的新时代，租赁市场之帆已扬，继新房和二手房后，成为下一个万亿级市场。租赁市场开始呈现出新的趋势、新的变化。

以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为驱动力，我国租赁市场2020年将会实现3万亿规模，租赁人群呈现多元化。以收入增长、消费升级、品质租赁需求为基础，租金将持续增长；租金、租赁人群、租赁房屋数量的增长带来租赁市场规模的长足发展；在租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机构的崛起。因此，我们认为，未来在房地产租赁领域里，住宅租赁机会最大。

但反观现实，租赁市场的问题仍然十分突出，处于发育不足的阶段，总量不平衡、结构不合理、制度不完善，特别是供应主体单一等问题仍然十分显著。2016年中国新房和二手房交易总额高达16万亿元，相应的全国租金规模只有1.2万亿左右，两者的比例只有7%左右。这个低比例背后揭示的事实是中国租赁市场的发育不足，这表现在三个关键指标上：租金人群占比低、租金收入比低、租金回报率低。从国际对比看，美国交易市场规模约６.9万亿人民币，租金约3.5万亿，比例达50％；日本这一指标更高，7200亿人民币租赁市场背后，交易市场约１万亿，比值高达72％。

此外，中国住房租赁行业生态发育非常不完善。基础设施极其匮乏和脆弱。数据的长期缺位，信息平台虚假房源盛行、用户体验差、搜索渗透率低，金融体系不健全，REITs在呼声中悄无声息，租金分期成本极高，风险分担机制尚未建立。租赁管理仍停留在租赁中介与二房东主导的局面，不规范、不专业仍然是老大难的问题，规模化专业租赁机构处于孵化状态，包租式的品牌公寓在规模不经济中苦苦挣扎，开发商转型在观望中犹豫不决。

展望未来，我们希望借发达国家住房租赁市场，寻找更符合国情的住房租赁市场的优化路径。

美国拥有全球最大租金规模的租赁市场，租金GMV约5000亿美元，租赁人口1.1亿人，租赁房屋4300万套。经历了被动租房、买房自住阶段，如今处于主动租房的美国，租房俨然成为一种新的生活方式：租户人群越来越多元，租赁市场不再是年轻人、单身群体及低收入人群的聚集地，中老年人、已婚家庭、高学历与高收入人群也加入租房行列。可以预见，人口数量更多的中国，伴随城镇化进程，更多的人选择品质租赁生活，租赁市场规模将与美国匹敌。

百年历程中，美国发育出高度市场化、金融化的完整生态群落，培育出规范经营的专业参与机构。在房源与客源交互的生态图谱中，数据、信息平台与租赁金融是行业重要的基础设施。数据是一切的基础，基础的基础；信息平台提高房源与客源的交互频率与转化效率，使得信息交互变得更加透明、用户体验更好；金融一方面使得房屋资产更具有流动性，另一方面使得租房消费更容易、更安全。房屋托管与持有运营作为专业的租赁管理，实现房源与客源的匹配并提供租后管理服务。围绕着租赁产业链，衍生出房源端的装修、更新、改造以及租后保洁、维修、管理软件等行业。

与美国不同成长路径的日本，培育出以轻资产管理为主导的市场结构。建筑服务+房屋托管为代表的房屋资产管理模式为从供给端介入，提供一站式全产业链服务，贯通租赁住宅和自住住宅的建造，兼顾运营端租赁管理。因此，日本租赁市场中的参与者众多，但建筑公司、开发商、中介转型的资产管理公司占据核心地位。

将视角转移国内，不得不说，租赁市场仍然是未来唯一具有政策红利的领域。近年来，政府逐步加强对租赁市场的重视，从2015年1月住建部《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后，相继出台公积金提取、税收优惠、商改住等政策，多方位推进租赁市场发展。国务院2016[39]号文件首次明确发展购租并举的住房制度满足多层次需求，建立供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。2016年12月，随着中央经济工作会议与财经领导小组会议再次明确规范发展租赁市场，将加快租赁立法提上政府工作日程。可以想见，未来2-3年来，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场迎来大发展。

因此，我们认为，首先从增加房源供给和丰富供给主体着手，鼓励个人出租房源、盘活存量房，提高政府、国有企业持有房源的利用率。此外，鼓励发展租赁运营机构，明确行业定义、准入机制及监管体系，并提供公寓企业土地、税收、金融等政策支持，鼓励符合条件的专业化运营机构发行企业债券、资产证券化产品，降低融资成本。最后，租赁市场的规范有序发展，必须以相关立法为基石，明确承租人与出租人的责任与权利，规范租赁流程，稳定租赁关系。

在住房租赁市场的大蓝图里，呈现的是一个环节复杂、参与主体众多、多层次需求的市场。以消费者、政府、运营机构为主的交互场景中，不同的参与者提供不同的价值：政府提供配套政策、营造环境，运营机构提供服务、规范经营，消费者获取资产收益、享受品质生活，三者交织在一起，共同构筑一个完整的生态图景。我们希望，并将见证这个生态图景的逐步完善与和谐共生。

租赁新时代，让租房成为一种新的品质生活方式。

不错，不错，不错，不错，不错。

不错，最主要是京东物流，我喜欢

一般，内容只能算是一般，分析的不到位！

非常不错

整体还行，也有两到三处的大错

好书，非常好

书不错呀，买了学习用的呀

不错，给力。

挺好的