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內容簡介

　　隨著物業管理行業的發展，居住類物業的物業管理已逐步進入到成熟階段。但是由於物業資源和企業能力的限製，我國絕大多數從事住宅物業服務的企業開展物業經營工作極為有限。在物業管理發展的新常態下，如何在住宅管理中全麵開展物業經營，是擺在物業管理人麵前的一個重大課題。
　　《物業項目經營管理實操叢書：居住類物業項目經營管理的策劃運作》走齣物業管理的視野看待新常態下的居住物業，以物業管理服務為基本點，切實從經營管理的視角關照居住物業項目。《物業項目經營管理實操叢書：居住類物業項目經營管理的策劃運作》包括八章，分為六個模塊：一模塊：居住類物業與住宅小區經營管理概論（第一章）。第二模塊：居住社區物業常規經營（第二章）。第三模塊：社區物業資源經營（第三、四章）。第四模塊：移動互聯網時代的社區物業經營管理（第五章）。第五模塊：高檔居住項目的物業經營管理（第六、七章），包括第六章“公寓、彆墅物業經營管理”和第七章“酒店公寓的物業經營管理”。第六模塊：居住物業的資産管理（第八章）。

作者簡介

　　趙嚮標，國內物業管理高端專業培訓專傢，現任深圳物業管理進修學院教學研究部部長、教授，深圳物業管理招投標專傢、考評專傢，深圳市政府采購(物業管理)評審專傢。趙嚮標2005年前曾任職山西省社會科學院經濟研究所和深圳物業管理研究所研究員，專職從事經濟、管理及物業管理研究工作。近年來，一直緻力於物業管理研究，先後主編齣版瞭《物業管理知識與技能》《物業管理製度範例》《物業管理文書錶格範例》《醫院物業管理實務》，並參與瞭《中國物業管理品牌叢書》《物業管理招投標標書集錦》等書的編輯策劃工作，發錶專業論文50多篇。
　　
　　高強，天津大學工商管理專業畢業、學士學位。現任陝西真陽心橋物業管理有限責任公司董事長。住房和城鄉建設部首批注冊物業管理師，中物協物業管理師資庫專傢，陝西省西安市物業專傢庫資深專傢。
　　
　　康亞娥，西北大學畢業，工程師、注冊物業管理師、職業培訓師。現任西安亮點物業公司副總經理。熟悉ISO900質量體係標準，掌握居住類、辦公類等多業態物業服務標準及服務流程。

目錄

第一章 居住類物業與住宅小區經營管理概論
第一節 居住類物業經營管理概述
一、居住類物業概述
二、居住類物業經營管理主要類型
三、居住類物業經營的原則
四、居住類物業經營管理的商業模式
第二節 住宅小區物業經營管理概述
一、住宅小區的功能
二、住宅小區的特點
三、住宅小區經營服務對象特點
四、住宅小區物業管理經營中的重點問題
第三節 居住物業經營管理整體策劃案例
案例01：萬科物業“睿服務”模式讓服務更簡單
案例02：長城物業“雲物業服務”模式成功實踐
案例03：龍湖物業用020社區服務創意智慧生活
案例04：彩生活——移動互聯網下的中國物業服務新模式
案例05：華僑城物業高檔社區“金管傢”服務模式

第二章 居住社區物業常規經營
第一節 物業常規經營的運作
一、常規經營的市場形式
二、前期物業管理經營的關注點
三、物業常規經營的關注點
四、獲取常規經營的最大收益
第二節 常規物業服務收費
一、物業服務收費形式
二、住宅小區公共服務收費的成本構成
三、物業服務收費定價形式
四、國傢發改委放開部分物業服務價格的理解及應對
五、有效提高物業服務費收繳率
第三節 常規物業經營案例展示
案例01：上海萬科物業管理費成功提價案例
案例02：一綫實操人士對物業費提價經驗的分享
案例03：一綫員工總結的物業費催繳技巧
案例04：物業企業提高物業費收繳率的成功實踐
案例05：珠海某物業企業與欠費釘子戶對簿公堂到高院

第三章 住宅社區物業資源經營運作
第四章 社區業主資源經營的運作
第五章 移動互聯網時代的社區物業經營管理
第六章 公寓、彆墅物業經營管理
第七章 酒店公寓的物業經營管理
第八章 居住物業的資産管理

精彩書摘

　　《物業項目經營管理實操叢書：居住類物業項目經營管理的策劃運作》：
　　2.人口構成復雜，需求多樣
　　在國內，一般居住小區在建設規劃初期缺乏對入住人群的規劃，往往是隻要符閤購房條件，就有可能成為業主；一些業主購買房屋屬於投資行為，齣租時往往看重租金的價格，對於租戶很少有篩選；一些老舊小區，由於入住人員的更迭，也從原來相對單一的人群，如某單位、機構員工為主，逐步社會化。這些都導緻在很多住宅小區中入住人員混雜，不同背景、不同年齡、不同需求的人員混住在一個小區，需求多樣，標準不同，很難統一，這就加大瞭經營管理的復雜性。
　　3.居民收入差異較大
　　居住小區的居民收入水平有較大差異，對於普通工薪階層居民開展多種經營，應以便民服務、微利為基本原則，切忌盲目引入高消費項目；對於少部分高收入人群，可以在需求調查的基礎上適當增加一些貼身定製的特約服務，這類服務可以適度調高利潤水平。
　　四、住宅小區物業管理經營中的重點問題
　　隨著市場經濟的日益成熟，物業管理服務所涵蓋的日常作業內容及其外延拓展業務的分工會日趨細緻，如何從物業管理到物業經營是需要認真加以研究的課題。既不能因住宅項目運轉睏難就全力去搞其他經營，降低管理服務質量；也不能死死看守物業項目本身，忽視創新開拓，將住宅項目中的大好資源白白浪費。在實施物業管理經營的實踐中，應注重以下三個重點問題：
　　1.改變物業管理意識，轉換服務經營角色
　　隨著眾多商品化住宅小區的齣現，市場迫切要求傳統“服務型”物業管理公司嚮“經營型”物業管理公司進行角色轉化。更多的開發商都希望下屬的物業管理公司在進行物業管理的同時，也要進行經營管理，並給物業管理公司提供瞭一個可充分操作的天地。作為一個專業物業管理公司，其各項管理服務舉措一定要針對所服務對象，根據物業項目不同，住宅小區內涵不同，客戶群不同，業主需求也不一樣，經營管理服務就會齣現新的業務內容，其中包括社區局域網絡信息發布、嚮社區內業主銷售花木、對社區周邊商傢實施廣告推廣、增加有償特約服務等業務，全方位拓展住宅小區物業的盈利空間，物業管理公司亦可在經營服務中獲得相應收益。在強調改變物業管理意識，轉換服務經營角色的同時，也要求小區每一位物業管理從業人員深刻理解物業經營是物業管理工作的應有之義和分內之事，管理服務工作固然重要，而一項優秀的物業項目策劃、一個好點子，可以使開發商、小區業主和物業客戶得到更多的實惠。當一個管理處在做好管理服務的同時，不斷迎閤市場，為滿足業主不斷增長的需求而創新經營，住宅小區物業項目的市場價值會發生很大變化。物業的管理服務是動態的，物業的有效經營永無止境，物業管理人員隻有具備瞭強烈的經營意識，纔能使所管項目潛力得到充分發揮。
　　2.處理好物業管理日常業務和多元化經營業務的關係
　　從目前一些住宅項目的經營管理實踐來看，有些人擔心經營型物業管理模式的推行會因盲目地多元化經營而導緻不良後果。而筆者認為，對物業管理實施有效管理，為小區業主提供更全麵的服務，將物業經營的概念深刻地融閤於管轄項目的物業管理工作之中，通過經營與管理的閤力運作，更好地體現物業管理使住宅項目保值增值的重要功能。
　　還有人認為強調經營管理物業，會導緻放鬆物業管理本職服務。其實恰恰相反，因為住宅小區物業管理經營的商品就是服務，沒有商品提供市場也就無從談起經營，而忽視瞭常規管理服務，對於經營物業來說也等於沒有瞭生命之源。將物業管理與物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、小區業主、物業客戶策劃並實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力，擴大物業管理企業的贏利空間，同時物業經營開展得越好也恰恰增加瞭更多的物業服務項目。經營與服務在物業管理中不是矛盾的而是相輔相成的，關鍵就在於經營管理者如何去認識、去操作。正確的做法是在一方麵不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行物業經營創利活動，根據不同物業項目安排經營管理的主次關係，使經營和管理相輔相成，相得益彰。在具體運作中，還要注意物業管理費用與經營費用保持相對獨立，體現不同業務的規範性。
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前言/序言

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