编辑推荐

　　专家法官疑难指导系列图书目前共5本，包括道路交通卷，融资租赁合同卷、保险合同卷、民间借贷卷、物权法司法解释(一)卷，欢迎读者选购！

内容简介

　　本书选取了民事财产基本法律关系——物权法律关系作为研究课题，对《物权法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》等民事财产关系法律适用问题进行了全面阐释，具有以下特色：

　　一是实用性。立足审判实务，以问题为导向，重在解决实际问题；不空谈适用规则，所有论述均围绕问题展开；不泛论理论见解，且必以案例作为支撑。

　　二是全面性。以法条规定为主体内容，全面阐释条文中的疑难问题，同时对主法条及司法解释适用中涉及的相关规定也予以了研究解决。

　　三是合理性。所提理论观点服从于法律的规定，均言之有据、言之成理；一时难以形成共识的争议问题，在全面研究分析不同意见具体理由的基础上也提出了倾向性看法。

作者简介

　　“专家法官疑难指导系列”作者由最高人民法院相关业务庭一线法官组成，他们既直接审理民商事案件，又同时参与民商事重要司法解释的起草工作。本套丛书不仅呈现了他们在审理案件和制定规则当中来回穿梭的知识总结，还对现有司法解释规则的细化提出了有益的探讨。

目录

第一章不动产登记与物权确认或基础关系之释疑()

第一节司法解释中的疑难问题()

1.哪些不动产登记纠纷属于民事诉讼受案范围?()

2.不动产登记纠纷中法院司法救济的诉讼类型有哪些?()

3.不动产登记行政与民事关联案件的诉讼程序如何衔接?()

4.不动产登记簿对物权变动是否具有终局证明效力?()

5.不动产登记簿的推定力是否可以被推翻?()

6.不动产登记簿的证明力程度如何?()

7.本条适用的诉讼争议程序范围?()

第二节裁判规则与典型案例()

1.物权归属或基础关系纠纷属于民事诉讼受案范围()

2.在民行交叉案件中对原因行为应当以民事审判优先()

3.不动产登记簿的推定力可以通过证据被推翻()

4.实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人()

5.不动产登记簿的权利推定力本质上是诉讼法上的证明责任的

分配()

6.推翻不动产登记簿的推定力所提供证据应达到“高度可能性”

的程度()

7.夫妻婚内财产分割协议导致物权变动，不宜以产权登记作为确

认不动产权属的唯一依据()

第二章预告登记与债权人保护争议之释疑()

第一节司法解释中的疑难问题()

1.如何认识异议登记制度的法律效果?()

2.异议登记失效是否会影响案件的实体审理?()

3.如何处理异议登记和财产保全时对权利人的保护问题?()

4.预告登记的性质如何?()

5.哪些权利可以进行预告登记?()

6.预告登记后，不动产权利人另行处分不动产权利的行为是否

有效?()

7.预告登记转为本登记后，其效力是否溯及于预告登记之时?()

8.预告登记在破产程序中的效力如何?()

9.导致预告登记失效的事由有哪些?()

10.是否还需要履行注销程序，预告登记效力才失效?()

第二节裁判规则与典型案例()

1.异议登记失效，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属

的，应当依法受理()

2.异议登记后，第三人不得依据登记的公信力受到保护()

3.当事人对房屋所有权归属存在异议的，可以不经变更登记

和异议登记，直接向法院提起诉讼()

4.仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权()

5.预告登记需在履行相应法定顺序转化为本登记时才能优先受偿()

6.当事人办理了预告抵押登记，3个月内申请正式抵押登记，

但因法院查封而未能办理的，预告抵押登记仍然有效()

7.作为基础的合法债权消灭，预告登记失效()

8.预告登记需经当事人合意向登记机关申请()

第三章特殊动产债权转让中的“善意第三人”争议之释疑()

第一节司法解释中的疑难问题()

1.特殊动产转让中未办理登记的受让人与转让人的债权人之

间的权利何者优先?()

2.转让人的债权人的范围如何界定?()

3.“善意第三人”范围如何界定?()

第二节裁判规则与典型案例()

1.特殊动产转让中“善意第三人”应限于受让物权之人，不

应将一般债权人包括在内()

2.特殊动产经合意与交付方发生物权变动，仅登记事实不发

生物权变动()

3.特殊动产中“善意第三人”并非《物权法》第106条中的

“善意取得人”()

4.特殊动产登记变更所有权是对抗要件而非合同生效要件()

5.特殊动产的物权的取得并非以是否支付对价为标准，需经

合意与交付方发生物权变动()

第四章非基于法律行为的物权变动之释疑()

第一节司法解释中的疑难问题()

1.什么类型的法律文书会发生物权变动的效力?()

2.强制执行裁定书是否是《物权法》第28条所称法律文书?()

3.仲裁裁决是否属于《物权法》第28条所称法律文书?()

4.调解书是否属于《物权法》第28条所称法律文书?()

5.非基于法律行为的物权变动在未经交付或未经登记时是否

受到《物权法》保护?()

第二节裁判规则与典型案例()

1.确认债权的法律文书不能导致物权变动()

2.形成性的判决书能够导致物权变动()

3.给付性的法律文书不能导致物权变动()

4.执行程序中的拍卖成交裁定书能够导致物权变动()

5.形成性的民事调解书能够导致物权变动()

6.以物抵债协议书不能导致物权变动()

7.离婚时分割财产的民事调解书能够导致物权变动()

8.非基于法律行为的物权变动未经公示的不发生再处分的效力()

第五章按份共有人优先购买权之释疑()

第一节司法解释中的疑难问题()

1.按份共有人是否适用于无偿转让的情形?()

2.按份共有人行使优先购买权时，“同等条件”如何确定?()

3.按份共有人优先购买权的行使期间如何确定?()

4.按份共有人优先购买权的效力如何?()

5.在按份共有人内部的份额转让时是否可以行使优先购买权?()

6.出现多个按份共有人行使优先购买权的问题时应该如何解决?()

第二节裁判规则与典型案例()

1.无偿转让情形中不存在按份共有人优先购买权的行使()

2.侵害按份共有人优先购买权的合同有效()

3.按份共有人内部的共有份额转让不产生优先购买权()

4.同等条件需要综合各种因素判断()

5.按份共有人的优先购买权具有对抗效力()

6.共有物的转让不产生按份共有人优先购买权()

第六章物权善意取得制度之释疑()

第一节司法解释中的疑难问题()

1.如何认定受让人受让不动产或动产时的“善意”?()

2.在不动产善意取得中，受让人在何种情形下为非善意?()

3.如何认定动产受让人的重大过失?()

4.如何判断善意取得中受让人的善意时点?()

5.如何判断观念交付下受让人的善意时点?()

6.如何认定善意取得中的“合理价格”?()

7.机动车等特殊动产的善意取得是否须经登记?()

8.哪些情形下不适用善意取得制度?()

9.如何确定本解释的适用()

第二节裁判规则与典型案例()

1.受让人不知转让人无处分权且无重大过失的，应认定其为善意()

2.受让人未实际查看房屋占有、实际居住情况的，可以认定存在

重大过失()

3.受让人实际查看房屋状况的，可认定其尽了必要之注意义务()

4.受让人知道登记簿上记载的权利主体错误的，不构成善意()

5.真实权利人应当承担受让人为非善意的证明责任()

6.交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，受让人具有

重大过失()

7.不动产善意取得中的善意以完成登记时为判断时点()

8.动产善意取得中的善意以完成交付为判断时点()

9.当事人以指示交付替代现实交付的，也可善意取得动产物权()

10.质权的善意取得以交付为要件()

11.不动产合理价格应参考转让时交易地市场价格认定()

12.机动车善意取得以交付为要件()

13.转让合同无效的，受让人仍可善意取得物权()

14.转让合同存在恶意串通而无效的，受让人不可主张善意取得

精彩书摘

　　第一章不动产登记与物权确认或基础关系之释疑不动产登记与物权确认或基础关系之释疑01第一章

　　第一节司法解释中的疑难问题

　　哪些不动产登记纠纷属于民事诉讼受案范围?

　　解答：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下称《物权法司法解释(一)》)第1条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”

　　该条对审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围的内容进行了规定。

　　《物权法》作为国家调整财产归属和利用关系的基本法律，对不动产登记的程序、登记的效力等问题作了原则性规定。《物权法》第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该条确定了不动产物权登记生效主义的原则。同时《物权法》第16条又规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。也就是说，为了使不动产物权变动发生效力，在这个过程中必然会涉及和不动产登记机构有关的相关行政法律关系，而这样就很容易导致在因不动产登记所涉及的民事法律关系中，由于不动产物权基于登记而生效，使登记行为被卷入诉讼，从而呈现出民事纠纷与行政纠纷交织的现象。此时便会产生疑问，即法院在受理当事人对不动产登记纠纷时，是否能以登记的公定力为由，要求当事人先提起行政诉讼，中止民事案件的审理，或者干脆就对该民事案件不予受理。民事诉讼受案范围是指由受民法调整的民事主体间的财产关系和人身关系所引起的纠纷，针对这一涉及公权力机关在内的民事法律纠纷，哪些不动产登记纠纷能够纳入到民事诉讼受案的范围内而由法院直接受理审查值得探讨。

　　对于哪些不动产登记纠纷属于民事诉讼受案范围，首先需要解决的是对不动产登记这一行为的性质界定。

　　(一)我国不动产登记制度

　　我国《物权法》第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。可见我国采取的是债权形式主义，即指物权变动除了双方意思表示之外，还必须具备一定的形式，通过履行登记或者交付的法定方式来完成，即公示为物权变动的成立或者生效要件。一方面，它对物权变动和债权变动进行区分，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，另一方面，要想发生物权变动的法律效果，还需将生效的债权合同结合交付或者登记手续进行办理。债权形式主义在区别于仅以债权合意即引起物权变动的意思主义同时，也区别于除了债权合意之外仍需一个单独的物权合意存在的物权形式主义，它认为债权合同就是物权移转的内在动因和根本原因。除了《物权法》第14条对物权变动模式作了原则性规定以外，该法第127条、第158条对土地承包经营权和地役权作了例外规定，采取登记对抗主义，即土地承包合同成立时，土地承包经营权同时发生物权变动的效力;地役权合同成立，地役权即发生物权变动的效力;土地承包经营权和地役权虽无须登记便可生效，但未经登记，不得对抗善意第三人。总的来说，根据我国法律规定，我国不动产物权变动模式以债权形式主义为主，意思主义为辅;以登记生效为原则，登记对抗为例外。

　　在厘清我国现有的不动产物权变动模式之后，就需要对在登记过程中起到非常重要作用的不动产登记机构这一问题进行现行法律法规的梳理。《物权法》第10条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。在《不动产登记暂行条例》颁布以前，我国不动产登记机关比较分散，根据《土地登记办法》和《房屋登记办法》及相关法律法规，主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责，其中涉及林业主管部门、房产管理部门、土地主管部门等多个部门，分别对各类不动产进行登记管理，这种分散登记的方式在实际操作的过程中产生诸多问题。2015年3月1日起生效的《不动产登记暂行条例》第6条表明国土资源部门是我国不动产登记工作的主管部门和行政主导部门。2014年1月，国土资源部地籍司正式设立不动产登记局，该机构负责不动产统一登记的整合工作，负责集体土地所有权，构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地，林地，草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等不动产权利的统一登记，开启了我国不动产登记机构统一的进程，改变以往不动产登记多头管理的局面。可见，在我国，不动产登记机关目前所采取的仍然是区别于国外例如以法院作为登记机构的做法，将之定性为行政机关。因为行政机关的介入，当事人在对引起不动产物权变动的基础原因而产生纠纷提起民事诉讼时，往往会涉及基于该基础原因而引起的登记机构对不动产登记错误的行政行为，这就为针对不动产登记纠纷所引起的民事诉讼与行政诉讼交叉错乱现象埋下了伏笔。

　　(二)不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用

　　针对在审判实践中存在的因涉及不动产登记产生的民事诉讼与行政诉讼交叉的情形，究其根本原因在于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。我国《不动产登记暂行条例》第2条规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。由上文可知，我国对不动产采取以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的物权变动模式，物权变动需要双方当事人的债权合意和到登记机关进行登记两个生效要件，引起不动产登记的原因行为很明显是来自于平等民事主体之间的意思自治的合意，系属于民事纠纷领域无争议，但因我国将不动产登记机构归入行政机构之下，对不动产登记这一行为如何定性就尤为重要。

　　目前我国理论界对不动产登记这一行为的性质仍有争议，主要有以下三个见解。第一种，有人从民法学的角度认为，不动产登记行为并非出于行政管理目的，登记系基于当事人的登记请求权这一私法权利而产生，产生的也是物权变动的私法效果， 应该属于民事行为的一部分;另有人认为，不动产登记是一种行政行为，不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为，是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性。登记并非源于当事人的自愿委托而是来源于国家行政权，申请人必须依法向登记机关申请登记，否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护，并且不动产登记行为是对不动产物权的确认与宣告，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须要严格按照法律规定和有关规范进行。第三种观点认为不应当将登记行为作为一个整体来认定其性质，登记并非是不可分割，其在不同阶段有不同的性质，在申请登记的环节属于民事法律性质的行为，由当事人根据自己的意思表示决定是否申请登记以及登记的内容为何，而在登记审查的环节就具有行政法律的性质。

　　“私法自治”是民法的基本原则。基于私法自治，民事权利的取得或消灭应依当事人的意思表示而发生，原则上无须国家的协助或批准。但是，基于一些特殊的考虑，如维护交易的安全、公开当事人从事之法律行为的效力、促使民事主体谨慎地行为等，法律也会要求当事人必须以特定之方式从事某些民事活动，并将民事活动的效力系于该特定方式。程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第38页。不动产作为国民安身立命的物质基础，具有极其重要的地位和作用，不动产物权作为一项排他性、绝对性权利，象征着物权人享有对其合法财产进行占有、使用、收益、处分的权利。因此，不动产交易需要一种既能确证权力正当性又能保持社会记忆的公示形式，而登记机关对物权状态进行记载并制作表明权属和不动产客体状况的证书，更明确的对外公示记载了不动产的物权类型，可以说比占有更容易表征标的物上的物权，登记因此作为不动产物权公示手段登上“舞台”。从《物权法》关于不动产登记的规定来看，不动产登记在性质上是不动产物权的公示方式，其目的在于保护不动产物权变动中第三人的交易安全。登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记的权利而为交易。也就是说，《物权法》之所以规定不动产应当办理登记，完全是物权公示原则的要求，而《物权法》之所以要坚持物权公示原则，则是因为物权的变动可能影响第三人的交易安全，并非是要授权登记机构代表人民政府对不动产物权关系进行适当干预，更不是公法渗透到私法的表现。王利明：《物权法研究(修订版)》(上卷)，中国人民大学出版社2007年版，第173页。

　　不动产物权变动的核心在于以当事人意思表示为核心的法律行为，不动产登记并非凭空而生，没有当事人之间变动不动产物权的意思表示和当事人的主动申请，就不可能引起后续的不动产申请登记等一系列程序问题。对不动产进行登记是不动产物权的公示方式，物权变动的权源仍在于双方当事人之间效果意思追求的结果，登记行为不是权利创设行为，“要件”也不等于“原因”。通过对不动产变动状况和权属等相关客体状况进行公示，产生登记的公信力，市场上善意第三人基于对登记状况的合理信赖进行后续的交易活动，也即是保护第三人的交易安全，维护市场的稳定。但是应当认识到的是，虽然法律规定了不动产物权的登记生效主义，赋予登记一定的公信力，对于一些特殊的不动产和法律另有规定的情形，登记并非是任何不动产物权变动的生效要件。如土地承包经营权和地役权物权变动以体现双方当事人意思表示合意的合同成立之时而生效;非基于法律行为的物权变动，如依据人民法院导致物权变动的法律文书、政府的征收决定等，其生效于裁判文书、征收决定发生效力之时，而非对不动产进行登记之时生效。登记行为只是一种公示行为，而不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，登记行为不是权利创设行为，切不可将公示的手段误以为权利本身。姚辉：《不动产登记机构赔偿责任》，载《法学》2009年第5期。

　　通过以上可知不动产物权变动乃来自于双方当事人之间的合意，登记只是物权变动的一种公示手段，确保公信力，为证权行为而非设权行为，关键之点在于保障民事主体充分的意思自治以符合民法的基本精神。因不动产登记旨在保护私益、经由私人自治行为而发生，其主要处理的是平等民事主体之间的关系，这是传统私法的领域。而根据《不动产登记暂行条例》第4—5条规定，我国承担不动产登记的机构即以国土资源部下设的不动产登记局在性质上是国家行政机关，其履行的法定职责和遵循的不动产登记程序使得不动产登记具有行政行为的特点，不动产登记在现阶段仍为行政机关的一项行政行为。并且，不动产登记行为与行政法上的具体行政行为不同，不动产登记行为并非一般意义上的行政行为，而是一种羁束行政行为，行政机关不具有自由裁量权，登记机关只要经当事人申请并且具备法定条件就必须予以登记;登记机关在登记的过程中处于被动登记，需经当事人申请，不得自行决定登记，更无权直接实施登记行为，登记机关不具有单方意志性;经登记所产生的证明力和推定力是根据《物权法》等民事实体法和《不动产登记暂行条例》等登记法的特别规定，并不具有行政行为的效力先定性;最后，虽然法律规定了不动产物权变动的登记生效主义，但法律并不强制当事人必须进行登记，登记机关自然也无权强制当事人进行登记。

　　不动产登记这一行政行为与一般所说的具体行政行为有质的不同，是一种准法律行为的行政行为。一般认为，法律行为的行政行为是依照行政机关的意思表示直接产生法律效力的行为，是“行政厅表示效果意思的行为，其法律效果依行政厅的效果意思而定”[日]室井力：《日本现代行政法》，吴徽译，中国政法大学出版社1995年版，第82页。。准法律行为的行政行为则“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”[日]和 最高人民法院专家法官阐释疑难问题与案例指导：物权法司法解释（一）卷 电子书 下载 mobi epub pdf txt

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