編輯推薦

設計師開個小差、建材商撒個小謊、裝修工偷個小懶，看似無關緊要，你的完美之傢可能就要與夢想越來越遠瞭……怎樣買房纔既劃算又適閤自己？怎樣裝修纔叫得法而不花費冤枉錢呢？看瞭這本書你就知道瞭！

樓價昂貴，動輒一兩百萬元一套，甚至上韆萬元或更多，選樓知識顯得尤為值錢，僅一絲之差，高低便大為不同，效益也以十萬元為單位呈現齣來。可以這麼說，某一篇或三五句話可能給你帶來韆百倍的迴報與得益。

故此，齣版此書，希望能給買房及裝修的讀者帶來一定的幫助。

內容簡介

多傢地産公司禦用看房專傢近20年看房經驗總結

100例經典翻新設計，

年輕人+舊房，跨年齡跨時代的搭配，

讓舊房不過氣，更實用

數百張手繪設計圖+今昔對比解說，

完整展現量身打造自傢住宅的步驟與見解

作者簡介

關其方， 建築專傢。1960年畢業於華南理工大學建築係。原廣州市建築總公司設計院審圖兼設計師，大型樓盤總工，理論、設計、計算與實踐皆精，並能親手操作，知識堅實。時年七十有餘，仍勤學苦研。學養有素，讀者從本書可見其一斑。現任多傢建築公司的顧問、技術代錶、看房專傢。長期密切接觸與研究樓市，成績可觀，纔財雙豐。係《南方日報》《羊城晚報》《南方都市報》《新快報》等多份報刊專欄作者。

目錄

上篇 選樓要點逐個談

一、選樓看什麼

（一）選樓有何要點？

（二）擦亮雙眼去買樓

二、怎樣察看樓房質量？

（一）住宅質量逐點看

（二）美色常惑人，當心有誤——玻璃幕牆及大理石不可濫用

（三）買樓辨質量——豈可放過套間房頂／31

（四）晴天觀漏

三、你懂房屋結構嗎？

（一）買樓懂點房屋結構益處多

（二）怎樣識彆危險裂縫

四、怎樣品戶型及樓盤雜項？

（一）樓盤“相馬”品戶型——按圖說“驥”

（二）買房要跟潮流嗎？

（三）揀樓還需看庭院——食當有肉，居當有綠

（四）好看不好看說得清

（五）買樓送天颱——發展商開的空頭支票

（六）模型好看總失真

（七）小區買樓——尋找住公園的感覺

（八）買高層住宅好，還是買多層住宅好？

五、建築評論

（一）何必流行歐陸風格

（二）樓宇設計是重要賣點——建築有藝術，身價自不同

（三）住宅建築的發展方嚮

（四）建築文化特色與房地産開發

（五）舉例點評樓盤——薈賢大廈

（六）采光、透氣要方便舒適

六、根據建築設計來買房

（一）幾款值得推薦的靚樓

（二）新潮房型款式分析

（三）高層住宅單體平麵的要求

（四）普通人傢擁有彆墅也不難

（五）怎樣挑選經濟實惠的彆墅？

（六）以水為材造環境——住宅建築中的理水訣竅

（七）小區娛樂設施需巧做安排

（八）讓買傢住得舒心——環境是賣點，庭園是要素

（九）套間布局有講究

（十）剖麵設計也有可為

（十一）羅馬廣場與柱廊

（十二）公廁建造有講究

（十三）設計的競爭說到底是文化的競爭

七、怎樣提高樓盤素質？

（一）策劃篇

（二）售樓篇

下篇 裝修要點逐個談

一、顧大局、識大體

（一）為何要裝修？

（二）裝修，莫走入誤區

（三）效果圖的睏惑

二、裝修不當會齣事

（一）室內裝修不能亂拆亂建

（二）混閤結構如何裝修

三、局部怎樣處理

（一）細部設計很重要

（二）單元裏的細部設計

（三）棟梁無辜——怎樣處理廳的橫梁

（四）使其有用——對柱子的處理方法

（五）裝修天花要考慮的因素

（六）永不漏水的廁所——蹲廁的廁颱做法

四、走廊怎樣利用？

（一）走廊的得失

（二）住宅走廊有妙用

五、陽颱的妙用

（一）陽颱還是留下好

（二）陽颱既要實用亦要美

（三）陽颱不可少

六、裝飾材料的選擇

（一）材料貴賤不是標準

（二）適當運用材料

七、傢居裝修中顔色的處理

（一）色彩跟著潮流走

（二）裝修有章法，卻無定式

八、實用率的奧妙

（一）確有其事，實用率可以退為進

（二）花1平方米做走廊來隱蔽廚廁

九、正確認識建築麵積

（一）麵積大不等於住得好

（二）提高居住質量——麵積多瞭怎麼用

（三）單元擴大瞭，裝修怎麼搞

十、巧妙裝修能增加有效麵積

（一）傢裝擅用“1平方法”

（二）改善1平方，房價能增值

（三）裝修要方寸必爭

十一、擴大室內空間的各種方法

（一）如何使室內空間變大

（二）采光好，屋自大

（三）四五平方怎樣改成兩間房

十二、平麵布局巧間隔

（一）把罐狀房改得舒適

（二）改造農居也有辦法

（三）室內微調作用大

（四）巧改布局，感覺不同

（五）來者之鑒

（六）善用特點

（七）因地、因人製宜

（八）亂中見規矩

（九）廳門不宜多

（十）60平方可做齣三房兩廳

（十一）窗多有好處

（十二）每項細節都有講究

（十三）靈活改造空間更宜居

（十四）平淡中見真功夫

（十五）當大則大

（十六）開放式廚房利弊談

十三、設計理念最重要

（一）設計立意與演繹

（二）概念不明則大亂

（三）美居有哲理

（四）主次要分清

（五）廳是傢的麵子與核心

（六）傢居設計示範——莫把敗筆當創意

（七）和諧的室內裝修纔完美

十四、室內陳設有講究

（一）傢具布置有何規矩？

（二）你會選擇傢具嗎？

（三）鮮花，喚醒年節味道

另篇 舉個選樓與裝修實例

——廣州宜居住宅第一傢是怎樣找齣來的

一、該宅的唯一性

（一）大環境比較

（二）小環境比較

（三）生活配套設施比較

（四）其他方麵比較

二、該宅的由來

三、該宅室內設計賞析

（一）改建圖中的編號說明

（二）室內設計賞析

四、該宅價值

五、該宅現狀圖簡介

附錄

一、選樓的幾條經驗

（一）子母並貴，化難題為有利

（二）“物美價廉”背後有陷阱

（三）這些事項一定要落實

二、論加裝電梯

（一）在既有建築上加裝電梯難不難呢？

（二）辦法依然有

（三）澄清兩個基本概念

（四）鋼架玻璃電梯廂可行嗎？

（五）生財“新道”

三、高檔木材及有關知識簡介

（一）什麼叫紅木？

（二）紅木類各木種簡介

（三）為什麼紅木昂貴？

（四）怎樣識彆紅木？

（五）購買紅木傢具的注意事項

（六）選購高檔傢具要領

（七）其他高檔木材

（八）珍稀木材金絲楠

後記

精彩書摘

選樓看什麼？

（一）選樓有何要點？

這個話題，對於購樓者來說就是教你如何買樓；對於發展商來說，就是要告訴大傢怎樣籌劃樓盤纔能暢銷。

選樓著重考慮的因素有六項：

（1）地頭適當；

（2）價錢相宜；

（3）總體規劃完整；

（4）單體及單元布局妥當；

（5）房屋質量堅固，符閤施工規範；

（6）物業管理服務周到，收費低廉，治安良好。

下麵，我們逐項來說一說。

1.地頭（樓盤所在的地理位置）要適當

地頭怎樣纔算適當呢？

（1）交通方便。

（2）該地段無汙染。舉例說，不要在水泥廠的下風，不要在造紙廠、電鍍廠、屠宰場、垃圾場、臭水湧的附近，不要在玻璃幕牆的對麵。除瞭空氣及水質的汙染之外，還有噪聲、蚊蟲、強光、氣味的乾擾。

（3）生活方便。距離市場、醫院、小學不太遠，但也不宜靠得太近。有些人選地頭常被舊觀念影響：

①以自己住慣的地點為圓心衡量樓盤的遠近。比方說，一嚮住在西關的人可能說天河太遠。

②以離上班地點近、親朋近為主要考慮點。這個觀念其實落後瞭，因為隨著社會的發展，我們的工作單位、親朋居所是可能會變動的，而房屋的置換相對來說不那麼容易。

選地頭應看重的因素：

①符閤城市規劃發展方嚮。發展快的地段，房屋升值潛力大。

②附近高級住宅多，名校多，在公園旁。

③最好在有點風景的地方。

２.價錢要相宜

價錢相宜不僅僅是指價錢便宜。關於價錢方麵，提供以下幾點意見做參考：

（1）每平方米6000元不算便宜，3萬元也不為貴，關鍵看樓盤的質量。隻要求價與物大緻上相匹配，或者是物有所值。

（2）不要一開始就把自己的目標局限在某一個價位上（例如：每平方米9000~10000元），也要考慮其他價位，比較哪一種更相宜。

（3）以樓房本身而言，究竟一平方米的成本造價是多少呢？以目前物價來說，低層建築（4層以下）每平方米造價3100元左右，多層建築（8層以下）約3800元，小高層（15層以下）約4700元，高層高檔建築（40層以下）5700元左右。

除瞭建築造價之外，還有環境設施費、地價、稅費及其他雜項，以上各項之和纔叫總成本。總成本約為建築造價的2.3倍（不包括地王價）。以多層建築為例，總成本可以算齣一個大概數（3800元×2.3=8740元）。低於這個數就是虧本，高於這個數就是盈利。利潤多少纔是閤理呢？房地産開發工作艱巨且周期長，毛利20%~25%是比較閤理的。這樣算來，每平方米售價為1萬~1.1萬元左右，是個較閤適的定位。這是一個大概數，每個區域有所不同，尤其是地的來源不同，因此會有差彆。售價往往不是閤理價，大多高於閤理價，主要取決於市場的供求情況，也與經濟及政治氣候有關，越接近成本價錢越相宜。購樓不宜過分強調要閤理價，購樓主要是捕捉適當的時機。（請參考後記，294頁）

３.總體規劃要完整

一個樓盤的素質高不高，很大程度體現在總體規劃上。總體規劃水平高不僅能給居民帶來物質生活的享受，而且也能提供精神生活的享受。隨著時代的進步，樓盤規劃水平在不斷地提高。對總體規劃過高要求不現實，但最基本的要求應該能做到：

（1）各棟樓之間的間距要適當。房屋間距是發展商與購樓者爭奪的焦點。對發展商來說，房屋排得越密就有越多的建築麵積可賣；對購樓者來說，房屋間距大些，生活會舒適些。這個矛盾怎麼解決呢？本著節省及有效地利用土地資源，又保證人體生理上及衛生上的要求的宗旨，規劃科學研究的結果是：鼕至日後排房屋首層窗颱有不少於1小時的日照（或大寒日有不少於3小時的日照）。每年鼕至日這一天是太陽運行最低的角度，鼕至這一天，如果後排房屋的首層仍有陽光，那麼其他日子以及首層以上的各層則有更多的陽光瞭。廣州地區約為1H（H是前排房屋的高度）。舉個例說，前排房屋如果18米高，那麼後排房屋距離前排房屋要有18米寬，纔符閤要求。廣州地區根據這個標準結閤現實可行的情況，規定使用0.7H（東西朝嚮為0.5H）。購樓者看樓盤時按這個標準去衡量就是適當的瞭，但現在市麵上一些樓盤連這個標準也達不到。

關於房屋間距方麵，筆者有幾點經驗供大傢參考。

①假如有兩個樓盤的樓價相同，但房屋間距不同，其實際樓價是不相同的，間距窄者實質上升瞭樓價。

②間距若想達到1H，選三樓以上的樓層便可（以樓高6層為例）。層數越高的樓層通風采光越好。但實踐告訴我們，如果沒有特彆的目的（比如想利用天颱，或考慮頂層價錢較低等原因），不宜選擇頂層，因為上麵的隔熱層、防水層常常難以令人滿意。此外，頂層由於空曠無遮擋，受太陽光輻射較強烈，樓房頂層的圈梁及天麵樓闆的脹縮變形較大，與外牆砌體容易産生離縫。這種情況當然不是每幢樓都會齣現，如果齣現，一是會影響室內裝修，二是容易滲水。

③同樣的間距，點式（即塔狀）的樓房由於短，互相遮擋的情況較少些，因此通風采光的情況會比長條形闆式的樓房好些。

④個彆情況下，間距雖窄，但也可能通風良好。比如一條巷子，由於巷口朝嚮主導風嚮，而且巷子末端不堵死，讓來風有齣處，這種情況就會産生巷道風，即使巷子很長，也是很涼快的。但不要坐在傢裏想當然，購樓時要到現場實地多體驗幾次，纔能判斷哪些單元有風直接吹到，哪些單元風隻從旁邊吹過，風不入室。

（2）綠地多。植物是保持生態環境的主要因素。當前大環境汙染嚴重，威脅到人類的生存。小區綠化可改善小區氣候、營造良好的生存環境。買一個好的單元容易，買一個好的環境難；單元可以進行二次設計，把它改造到滿意為止，而小區的環境已成定局，個人對它無能為力。綠化對人們的物質生活很重要，空氣清新怡人，可以促進健康；綠化對人們的精神生活也是很重要的，能夠陶冶人們的性情。構成風景的主要元素就是綠化，不言而喻，若沒有花草樹木，還有何風景可言？既然綠化是購樓者非常看重的因素，發展商隻有搞好這一點，纔能吸引買傢。綠化是衡量環境質量的一項極重要的指標，《居住區規劃設計規範》（以下簡稱《規範》）規定綠地率為：新建小區不低於30%，舊區改造不低於25%。隨著社會的進步，這個規定指標還會提高，目前所見的小區能達到25%已算不錯瞭，規範規定，一塊綠地的窄邊要大於8米纔計算其為綠地麵積，屋邊餘角的零星綠地不計，可見綠地率不是以所有綠地麵積之和為計算基礎的。

對綠化環境的認識：

①既要看綠地的數量，還要看綠地的質量。綠地雖然不少，但是隻簡單地鋪鋪草皮，隻求把黃土蓋住，地上稀稀落落地點綴些小樹及花，這對小區氣候的改善意義不大；需要大綠化，大樹蔥綠婆娑，能提供休息遮陽和地麵活動的環境。一開始若不下點本錢大量種植喬木幼苗，不可能指望將來有林蔭夾道的景象。小區環境宜“先綠後園”，即先見綠化，盡快形成麵貌，之後纔修飾成為花園，沒有綠化為基礎，什麼環境也談不上。

②小區裏有池塘、溪流等水體，對小區環境有好處，水體的麵積也算綠化麵積。

③單體（或叫作棟，即一幢樓）平麵若多麯摺，必然把用地分割得較零碎，大塊綠地少瞭，對環境質量有一定的影響。

④所謂“羅馬廣場”、柱廊等石屎（混凝土）産品，這是一些小區環境的流行配套，其實際意義不大，反而占用瞭本來就不多的綠地麵積，華而不實，由於它的柱式不倫不類，缺乏藝術性，反而有破壞瞭小區整體形象。當前的小區自然美不足，建設美有餘，這是商業炒作的遺孽。有的小區設置瞭很多瀑布、噴泉或人工景點，超齣正常住宅小區的狀態，目的是在推銷樓盤時製造聲勢，宣稱為公園環境，拍廣告宣傳，讓外來人參觀。這些設施日後不可能經常使用，維護費太高。小區環境為居住功能服務，居住就是長期過日子，素淡、實惠、雅俗共賞的做法纔經得起時間的考驗。但素淡不是虛無與單薄，而是實實際際，既豐富又充實，這需要真功夫，花大力氣。住宅小區的景點朝夕相見，不宜設置那些自欺欺人的所謂抽象雕塑或新潮藝術品，這些東西看一兩眼還可以，時間稍長會令人厭煩。即使是真正的純藝術品也不宜多設置，齣入皆見，一來變得熟視無睹，二來太熟則爛，再好吃再好看的東西，日日吃，日日看，也變得索然無味，同時也毀瞭藝術品本身，除非經常一批一批地更換，而這隻靠小區的管理費不可能辦得到。所以說，又有用又好看的東西纔能保存長久。這些東西不是那麼容易做得齣來的，難就難在這裏。

（3）居住環境安寜。在小區中，居住建築與公共建築，功能分區明確，各得其所，莫讓商店、娛樂場所、小學、幼兒園等公共建築乾擾住宅。居住講究私密、寜靜與安全。有的小區首層全為商店，小區裏道路變成馬路，人車川流不息，塵土飛揚，這對居住質量有很大的影響。為瞭不讓小區裏的交通影響居住區的寜靜與人行方便，其中有一種做法是人車分流，車到小區邊緣即入地庫。

（4）生活設施齊全。為瞭生活的方便，小區裏的公共設施如幼兒園、托兒所、小學、醫院、市場、郵局、健身及娛樂場所最好配套齊全，即使小區裏沒有，附近也應該有。在這方麵，大型樓盤較有優勢，容易辦得起。在此應注意兩點：

①配套項目如中學、醫院等是有計劃，但遙遙無期也等於無，因此要落實年份期限，這是補充閤同的內容之一，可以寬限幾年，總比“講唔定”（遙遙無期）強得多。

②即使配套齊全，但攤分到每戶的頭上負擔重，也使人難以承受。有的公共設施辦成高價經營，這樣的公共設施有也等於無，甚至還不如沒有。不過，即使其他設施可以沒有，唯綠化及治安這兩項一定要保證。

在正常情況下，大盤比小盤起碼有額外的好處：小區氣候改善明顯些；戶外活動範圍大些，散步或緩步跑都有足夠的場地；視覺環境好些。

以上4項是對小區總體規劃的最基本要求。不要以為達到這些要求就夠瞭，小區的文化環境、藝術環境、智能環境要求等，還有廣闊的領域需要充實提高。發展商若不下大力氣去營造這些環境，籌建一個樓盤要三五七年，到樓盤具規模時又落後於人，正如早年的樓盤比現在的樓盤顯得落後一樣，被購樓者挑三揀四，無可奈何地降價或賤賣。這廂購樓者嘆惜買不到閤意的樓，那廂開發商守著空樓……

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