産品特色

編輯推薦

　　1.兩會聲音：商業地産庫存大，應盡快推齣REITs；建議製定REITs製度。

　　2.REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者投資新渠道，近幾年成為房地産市場以及資本市場熱點。

　　3.中國正在落地發起中國版REITs，REITs成為資産證券化熱産品類彆。本書無論對於從業者還是大眾投資者，對瞭解房地産投資信托領域都是特彆值得推薦的一本書。

　　4.市場同類書偏理論，本書為具體投資策略實踐，提供瞭國際背景下關於REITs的深入知識，如美國、香港、新加坡、中國和馬來西亞，便於投資者海外投資。

　　5.強大的推薦專傢團隊，以及中國資産證券化研究院院長林華教授領銜的專業的翻譯團隊，提升業內影響力。中國人民銀行原副行長馬德倫、中國基金業協會會長洪磊作序推薦，

　　邢早忠（中國資産證券化研究院理事長、金融時報社社長）、張維功（陽光保險董事長）、唐斌（前海金融資産交易所總經理）、王貴亞（萬達金融集團執行總裁）、張誌軍（聯閤信用評級總經理）、霍偉東（西南財經大學教授、博士生導師）、羅桂連（陝西金融控股集團有限公司總經理助理） 業內大佬聯袂推薦。

　　6.三位作者的亞洲區背景，針對亞洲地區投資，適閤中國個人投資者。

　　7.大量的案例以及具體操作步驟，指導大眾投資者進行理財規劃。

內容簡介

　　REITs——房地産行業下一個機遇，投資者投資新渠道。

　　《全球REITs投資手冊》教你如何投資房地産投資信托基金，擁有全球知名房地産物業，參與資本市場。

　　《全球REITs投資手冊》，一冊在手，投資全球。

　　通過REITs，你可以擁有一小部分華爾街的寫字樓、上海陸傢嘴中國銀行辦公樓或者東方明珠的物權運作，並在這些項目長期運營收益中不斷分享收益。

　　《全球REITs投資手冊》係統介紹如何運用房地産投資信托基金（REITs），投資全球房地産市場，進行資源配置，規避風險、獲取收益，達到財富超大化。

　　《全球REITs投資手冊》依據充分翔實的數據展示和案例說明，為你揭示投資界真實的故事，使你從中學習投資策略並規避投資風險。書中提供瞭美國、中國內地和香港、新加坡、馬來西亞全球超熱REITs的深入知識，包含：易行有效的全球不動産投資建議及方案；真實投資案例分析；投資陷阱分析；尤其適閤於亞洲地區投資實例。

作者簡介

　　梁凱文（Kaiwen Leong），經濟學傢、企業傢、講座教授、學者，畢業於普林斯頓大學。目前為南洋理工大學副教授，為多傢私人機構提供顧問服務。

　　陳玟佑（Wenyou Tan），創建並管理一隻2億新加坡元的基金，與貿易産業部共同投資新加坡本土的創業及中小企業，舉辦跨國企業高管公司業務培訓，並且為新加坡和中國的風險投資及職業發展舉行講座沙龍等。

　　梁俐菁（Elaine Leong），以優異成績畢業於普林斯頓大學。目前就職於一傢主權基金的投資部門，並擁有多傢跨國銀行的工作經驗。

　　譯者 林華，現任中國資産證券化分析網董事長，中國資産證券化研究院院長，興業銀行獨立董事，南開大學與西南財經大學兼職教授，廈門國傢會計學院客座教授，財富50人論壇固定收益首席。

目錄

序1（馬德倫）

序2（洪磊）

譯者前言

作者前言

1 第一章 瞭解你的投資

11 第二章 REITs的分類

31 第三章 讀透資産負債錶

45 第四章 解讀利潤錶的“言外之意”

59 第五章 不可或缺的盡職調查

75 第六章 REITs估值

93 第七章 構建投資組閤

113 第八章 中國香港：亞洲之龍

133 第九章 美國：REITs的發源地

157 第十章 馬來西亞：東南亞之虎

185 第十一章 中國：長城內外的世界

精彩書摘

　　正確學習REITs

　　我們知道你為什麼讀這本書，你挑中此書並為之埋單不是齣於慈善，也不是因為一時糊塗，而是為瞭有機會賺更多的錢。

　　你也許在嘗試尋找讓你的銀行賬戶中多齣幾百塊錢的辦法，也許正絕望地嘗試從每天的午飯錢中省下幾美元。請記住，如果你一直用這種方式思考的話，是不會變得富有的。要賺更多的錢，需要開闊思路，不單是要省錢，還要考慮投資。

　　因此，讓我們拋開現金來聊聊持有物業——這裏的資産不是指市郊的小公寓，而是五星級酒店、高檔購物中心，還有優質辦公樓——這纔是真正能夠賺錢的地方。

　　你可能馬上就準備閤上書走開瞭。如果你還沒有屬於自己的蝸居，你怎麼可能擁有坐落於中央商業區的摩天大樓的一部分？又怎麼能從經常去但又不買東西的高檔購物中心獲得利潤？我們就是要告訴你這是可能的，你可以參與到這些優質資産的成長中。如果你現在走開瞭，你不僅未能擺脫貧睏，還失去瞭開始投資的機會。如果你準備好瞭開始學習賺錢，那麼REITs是很好的選擇。

　　REITs是房地産投資信托基金的簡稱，是Real Estate Investment Trusts每個單詞的首字母組成的縮寫。這裏的REITs是泛指，而不是指某一個REIT。那麼REITs到底是什麼，它是如何讓你受益的呢？

　　比方說你認識一個REIT的管理人，讓我們稱他為羅伯特（Robert）經理。他來找你，說：“你好！我管理著大概五個零售商場、兩座辦公樓和三傢酒店。你有興趣投資嗎？”

　　五個商場、兩座辦公樓和三傢酒店！你快要驚訝得暈過去瞭。這就像用鑲鑽的盤子盛滿金條放在你的麵前。但是你投資得起嗎？你的銀行賬戶達到標準瞭嗎？最終，你鼓起勇氣問道：“呃，也許吧。投資的最低額度是多少？”

　　你想知道這個數字是多麼誇張，估計是你掏不齣來的六位數字？

　　“這取決於你。”羅伯特說，他聳聳肩，“最少可以幾百或幾韆美元，也可以投資幾百萬美元。”

　　隻需要幾韆美元就可以擁有五個商場、兩座辦公樓和三傢酒店的一部分？聽起來不可思議。你以為自己在做夢，趕緊把自己拉迴現實。這裏肯定有陷阱。“那麼，”你用最嚴肅的語氣說，“我需要承擔很高的稅負嗎？或是其他什麼？”

　　“當然不。你獲得的分紅是不需要繳稅的。”

　　“你是說我肯定會獲得分紅？”

　　“就像新加坡的REITs，法律要求我們要將90%這一比例在不同的國傢有差異。的利潤分配給份額持有人。”

　　“那意味著我的資金會被鎖定？我不能取迴？”

　　“REITs是流動性很好的投資工具，”羅伯特說，“如果你想的話，可以隨時在二級市場齣售它。”

　　“啊哈！如果市場崩潰瞭呢？如果發生危機瞭呢？我也許會失去我所有的錢！”你驚叫道，以為找到瞭一處陷阱。

　　“沒有一種投資可以100%地不受金融危機的影響。如果房地産市場崩盤瞭，當然，我們支付分紅的能力就會減弱。但總的來說，REITs顯示齣它們能很好地從危機中生存下來。”

　　“真的嗎？”你懷疑道，“證據是什麼？”

　　“在2008年的金融危機中，沒有一隻新加坡的REIT停止分紅。我們也采取方法避免租金違約、高空置率和租金提前解約。”

　　“嗯。”你拼命地想著還有哪些缺陷，但是已經想不齣什麼來瞭。

　　“這怎麼可能呢？”你弱弱地問道。

　　羅伯特笑瞭，“我得花幾個星期嚮你解釋這個問題。但是我們的工作方式是——我們有一組標的資産，也就是物業。”

　　“那五個零售商場、兩座辦公樓和三傢酒店？”

　　“對。我們將這些資産齣租給租戶，你也可以認為我們是房東和資産管理人。我們獲得租金收入，然後將90%以分紅的方式分配給份額持有人。”

　　“份額持有人就是類似我這樣的人？”你問。

　　“當然。我們通過首次公開發行募集資金。這意味著任何人都可以認購股份。這些募集的資金就被放到REIT中。”

　　“所以我也是房東瞭？”

　　“間接的房東，”羅伯特說，“但確實是房東，你可以這麼說。”

　　五個零售商場、兩座辦公樓和三傢酒店的間接房東？誰不願意呢？你已經渴望投資，準備掏齣支票夾簽署支票瞭。

　　但仔細想想，你內心知道你對要做的事情其實還一無所知。你不知道REITs是如何運作的，不知道有多少種REITs，甚至不知道如何開始思考投資哪個REIT的問題。

　　深呼吸，冷靜下來。如果你不知道怎麼開始，那就繼續翻到下一頁。初級投資者投資於REITs想要尋找的全部答案就在這本書中。有瞭認真學習的決心，這些REITs就將開始為你服務瞭。

　　不同於大多數書籍，我們盡量做到簡單易讀，盡可能地不使用復雜的專業術語。所有必要的行業術語都有簡單的定義和詳細的說明。不同於其他書籍，這本書不單介紹一個國傢的REITs，而是提供國際背景下關於REITs的係統知識，諸如美國、中國、新加坡和馬來西亞。讀到最後，你會對所有這些都有所瞭解。

　　最重要的是，這裏包含獨有的真實生活中的案例。在投資的世界裏，有成功者和失敗者。我們不願僅讓你看到閃耀的成功者。這些人也許值得學習，但你還沒有達到。整天讀李嘉誠和沃倫·巴菲特的故事不會讓你一夜之間成為他們。所以把眼光放下來，先學會瞭解自己，想要成功，你需要知道自己的缺點。從彆人的錯誤中學習是有幫助的，因為你不想在市場上賠錢。看那些把錢投資於錯誤REITs並丟掉積蓄的人，他們哪裏做錯瞭？你該如何避免犯下他們犯過的錯誤？

　　如果你想正確地學習如何投資REITs，那就深入學習下去，繼續閱讀本書。

　　……

前言/序言

　　序一

　　中國資産證券化研究院林華院長，組織專業團隊翻譯齣版《全球REITs投資手冊》，嚮國內讀者介紹國際REITs的基本概念、投資特點和市場發展情況。該譯著的齣版對培育國內RETIs投資人、發掘REITs的投資價值具有重要意義，基於對林華院長團隊辛勤工作的贊賞，也基於對REITs在中國金融市場發展前景的期許，欣然作序推薦。

　　REITs是一種國際上通行的房地産投資工具，通過證券化的方式為中小投資人提供瞭投資於房地産資産並獲取穩定收益的投資機會。從20世紀60年代美國最早推齣，發展至今已經50餘年。從各國發展經驗中有兩點值得我們特彆藉鑒和思考：

　　從過去幾十年的投資錶現看，REITs作為一種收益性證券，長期投資收益較高，風險收益平穩，較適閤中小投資人的參與。在長期收益方麵，美國REITs指數30年復閤收益率錶現超過瞭納斯達剋、標準普爾等大多數資本市場指數。而在波動性方麵，由於受高分紅的要求和買賣資産的限製，REITs呈現齣收益型證券的特徵，波動相對平緩，投資者收益平穩。

　　稅收政策對促進REITs市場的發展有重要意義。以美國市場為例，REITs的誕生即肇始於1960 年美國國內稅收法規。REITs從20世紀90 年代開始的大發展亦是得益於UPREITs的齣現降低瞭資産所有者投入REITs 的稅收成本，促使大型房地産業主紛紛轉型發展 REITs。

　　REITs在國內的推動曆時已久，無論政策製定者還是地産、金融相關從業者，都看到瞭REITs對於國內金融市場、房地産市場的深遠意義。整體看，國內REITs主要推動分為兩個階段。

　　第一個階段以中國人民銀行牽頭的政府部門推動為主，從2007年到2010年，重點是製定法規和配套政策的落實。2007年，人民銀行、證監會與銀監會的REITs專題研究小組分彆成立，各監管部門開始啓動中國REITs市場建設的推進工作。2009年3月，人民銀行會同各相關部委嚮國務院上報《關於開展房地産投資信托基金試點工作的請示》，中國REITs産品的推齣和市場建設進入實質推進階段。同年4月，“房地産投資信托基金試點工作小組”正式成立。2010年3月，中國人民銀行審議通過銀行間REITs試點管理辦法，隨後，選定北京、天津、上海三座城市開展試點。

　　第二個階段以市場金融機構推動為主，從2012年至今，重點是在即有法律框架下創造性地實踐REITs産品。2012年，中信證券將天津廉租房REITs項目通過資産支持票據的形態在銀行間市場發行，標誌著房地産調控後REITs試點推動的第一次嘗試。2014年5月，內地首單準REITs産品“中信啓航專項資産管理計劃”成功發行，並在深交所綜閤協議平颱掛牌轉讓，標誌著REITs産品在即有法律框架下完成瞭創新實踐。此後，鵬華基金發行鵬華前海萬科REITs，為公募發行類REITs産品探索齣一條可行路徑。

　　除此之外，2005年越秀REIT的發行，2010年以後匯賢REIT、開元REIT、春泉REIT、北京華聯商業REIT等在中國香港、新加坡市場發行的以內地資産為基礎資産的REITs也為國內REITs的落地提供瞭很好的實踐樣本。

　　當前，在房地産“去庫存”成為主基調的市場環境下，政府和市場有望閤力將REITs的探索更進一步。2013年7月，國務院提齣“用好增量、盤活存量”的總體信貸政策指導思路，提齣資産證券化業務是盤活存量的重要工具。2014年9月，中國人民銀行《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，提齣積極穩妥開展房地産信托基金試點工作。

　　如何進一步推動REITs的健康發展，是政府部門、業者和投資人正在冷靜思考的問題。從當前看，要解決的是REITs發展的製約因素：

　　第一，REITs誕生的基礎資産市場是逐步成熟的。我國房地産市場發展的初期階段以住宅商品房為主，商業、辦公、酒店等經營性物業規模有限，且由於供給缺乏，這類物業一直處於快速升值階段，從物業持有方角度進行證券化的動力不足。伴隨著快速的城市化進程，直至近幾年纔形成規模可觀、具有廣泛投資價值的存量持有型物業市場。

　　第二，REITs發展尚缺乏完善的配套法律支持。REITs運作方式與證券投資基金有很大差異，在適用《證券投資基金法》上還有諸多障礙需要突破。從REITs在其他國傢發展的經驗看， REITs市場都是在製定瞭完備的專項法律的條件下發展起來的。

　　第三個重要方麵，是房地産相關的稅收政策不利於房地産的證券化過程，製約REITs市場的大規模發展。我國房地産稅收涉及交易環節和持有環節兩類稅收。交易環節的稅收過重導緻證券化的不經濟，尤其土地增值稅這一特殊稅種，由於其設置齣發點就是為防止土地倒賣獲取暴利，適用的是超額纍進稅率，因此導緻持有時間越長、增值比例越大、證券化空間越大的資産發行REITs的成本反而越高。持有環節的房産稅、營業稅等多重稅收纍加導緻實際稅率過高，直接拉低瞭物業估值，進一步壓縮瞭證券化的空間。

　　此外，需求端的投資人因素往往是被忽略的另一個重要因素。

　　隨著經濟發展國民財富迅速積纍，居民的投資需求快速增長，但在當前的金融市場結構下，居民財富理念缺乏對産品的真正風險和投資價值的判斷。同樣，機構投資人也形成瞭高固定收益、短投資期限的投資偏好。真正具有投資價值的權益類産品往往被市場忽視。

　　無論政策製定者、從業人員還是未來的投資人，都應在熱衷REITs概念之時沉下心來去發掘REITs的投資價值。從投資價值齣發推動REITs發展，為廣大投資人提供一種穩定收益的大類證券品種，不失為當前金融市場、房地産市場中一項重要的供給側改革嘗試。

　　中國人民銀行原副行長馬德倫

　　序二

　　REITs（Real Estate Investment Trusts）是資本市場與房地産市場有效融閤的産物，它是通過發行收益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經營管理，投資於能産生穩定現金流的不動産，在有效降低風險的同時將齣租不動産所産生的收入以派息的方式分配給投資人，為投資人提供長期穩定的投資收益。

　　REITs通過吸引大眾資金流入房地産行業，改變地産業主要依靠銀行貸款和債市融資的現狀，有利於去庫存、去杠杆、降成本，有助於化解房地産金融風險，推動房地産供給側結構性改革。將REITs引入醫療、公租房等公共領域，為政府降杠杆提供新路徑，政府將更多資源投入養老等公共事業，承擔更多公共職能，推動社會整體的“”輕資産化“”，促進經濟、社會的和諧發展。從財富管理體係看，基礎資産、投資組閤工具、大類資産配置呈金字塔架構。REITs作為一種長期、低波動性的投資工具，豐富瞭財富管理體係的投資標的，為養老金等機構投資者、公募基金、個人投資者提供瞭新的可能。由於房地産與股票、債券關聯度較低，REITs作為基礎資産，對於跨周期資産配置、分散風險也具有重要意義。

　　美國是全球最早發展REITs的國傢。1960年，美國《國內稅收法案》與《房地産投資信托法案》明確瞭REITs的法律架構與稅收優惠，REITs在稅法的改革下逐步發展。目前，已經有超過30多個國傢引入REITs製度並形成交易市場，市場總規模達到1萬億以上。亞太市場的REITs發展較晚，但近十幾年來發展迅速，日本、新加坡等國傢的REITs市場規模更是躋身全球前列。在房地産金融最發達的美國，REITs闆塊的總市值一度超過房地産企業股票的總市值。

　　我國REITs的發展相對遲緩，2008年12月3日，國務院辦公廳發布的《關於當前金融促進經濟發展的若乾意見》中明確提齣“”開展房地産投資信托基金試點，拓寬房地産企業融資渠道“”，這是我國首次明確提齣可以開展房地産投資信托基金這種新的金融形式。實踐中，國內金融機構對於REITs也在不斷探索。2014年5月，中信證券發行中信啓航專項計劃，以資産支持證券為載體的私募類REITs産品開始齣現；2015年6月，鵬華基金發行鵬華前海萬科REIT，成為我國首隻公募發行的類REITs産品；另外，還有大量以持有型物業為投資標的的地産私募基金成功發行備案，具備類REITs的屬性。2016年年初，證監會全國證券期貨監管工作會議報告中明確提齣“”研究推齣房地産投資信托基金“”，可以預見，我國REITs即將迎來蓬勃發展的春天，但在現有製度框架下，REITs的推廣還麵臨著一些法律、稅收等方麵的問題和障礙。

　　一是需明確法律框架。從美國看，REITs的形式可以是公司、信托或組織，並以公司型為主。在我國，采取何種法律框架設立REITs仍值得探討。成立公司型或契約型（如資産支持專項計劃、公募基金等）REITs，在證券法或基金法框架下設立REITs，各有利弊。如以公募基金作為載體，則應明確“”證券“”定義及基金投資範圍，對分散投資、運作方式的要求也要從法規層麵進行調整，如以證券公司及基金管理公司子公司資産支持專項計劃為載體，目前隻能以私募方式募集資金，且不能麵嚮大眾公開交易，這些都是需要進一步探討的問題。

　　二是需進一步優化稅收壞境。在美國，REITs是典型的稅收優惠驅動型産品，對於REITs的稅收優惠有明確規定。在我國，房地産業稅負較高，僅在經營一環，稅收約占租金收入的30%，同時，若以公募基金形式設立REITs，由於投資範圍的擴大，其稅收問題也需明確。稅收與REITs的投資收益、産品吸引力息息相關，創造良好的稅收環境，是REITs發展的有力基礎。

　　他山之石，可以攻玉。在我國REITs即將進入全新發展階段之時，中國資産證券化研究院林華院長組織翻譯本書，闡釋瞭REITs的基本理念，並對中國香港、美國、馬來西亞等國傢和地區REITs的基本製度及實踐案例進行瞭詳細介紹，有助於國內的投資人及時瞭解REITs的投資屬性和全球發展情況，對於我國REITs的製度設計與實踐發展具有重要的參考價值和藉鑒意義。

　　是以為序。

　　中國基金業協會黨委書記、會長洪磊

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