編輯推薦

★指引法律執業操作 提升專業應用水準

★全麵 涵蓋民商常見糾紛類型

★實務 邏輯演繹裁判規則思路

★指導 密切結閤新型疑難問題

★規範 緊扣司法解釋背景原意

★專業 薈萃理論研究全新成果

內容簡介

本書通過研究實踐中大量的房屋買賣閤同糾紛，進而整理齣裁判實務問題，並進行評析、歸納、整理，形成解決該問題的裁判思路，對法官在同類案件中適用法律具有啓發、引導、規範和參考作用，亦能為當事人、律師等法律工作者進行房屋買賣閤同訴訟提供一種訴訟指引。

本書特點：

一是問題直接來自於司法實務第一綫。本書歸納整理的問題幾百個，幾乎都是作者在審判過程中留意收集的，也有在地方法院調研過程中發現的，還有在地方法院上報材料中反映齣來的。這些問題切切實實都是法官在房屋買賣閤同糾紛裁判中需要解決的疑難問題，有很強的針對性。

二是選取的案例具有代錶性和典型性。本書選取的案例均是來源於審判過程中真實案例的加工和提取，對每一個案例，除瞭提煉該案例及適用同類案例的核心裁判規則外，還對規則進行瞭解析，並且通過裁判過程的闡述形成裁判思路從而呈現給讀者。

三是寫作體例遵循重點與類型化結閤。本書並非從閤同章節角度入手泛泛而談房屋買賣閤同糾紛，而是從實踐中房屋買賣閤同糾紛常見的爭點、焦點、難點入手，分為預售、認購、銷售廣告和宣傳、交付和風險、産權證書、房産新政、二手房、擔保貸款等十五多種糾紛類型重點闡述。通過這種類型化研究，將復雜問題各個擊破，使讀者一目瞭然。

作者簡介

王林清，男，山東煙颱人，商法學博士，金融學和經濟學博士後，係全國政法係統首位雙博士後。現為最高人民法院民一庭法官，兼任北京大學碩士研究生導師，主要從事民商事審判、研究和司法解釋的起草製定工作。先後負責起草製定勞動爭議司法解釋（三）（四），為民間藉貸司法解釋執筆人，多次起草全國民事審判工作會議若乾重要文件。著有《房地産糾紛裁判思路與規範指引》《民間藉貸糾紛裁判思路與規範指引》《勞動爭議裁訴標準與規範》《公司訴訟裁判標準與規範》等多部作品。在《中國法學》《中外法學》《政法論壇》等法學核心刊物發錶學術論文70餘篇。

郭燕枝，女，山東萊州人，民商法學博士。現任北京市一中院審判委員會委員、民一庭（房地産專業審判庭）庭長。

楊心忠，男，山東蓬萊人，民商法學碩士，現為最高人民法院審判監督庭法官，主要從事民商事審判工作。著有《最高人民法院民事裁判規則詳解》《最高人民法院商事裁判規則詳解》《侵權糾紛裁判標準與規範》《公司糾紛裁判精要與規則適用》等多部作品。在《人民司法》《法律適用》《判解研究》等法學刊物發錶論文10餘篇。

目錄

第一章商品房預售閤同糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、商品房預售閤同的效力應當如何認定？

二、齣賣人取得商品房預售許可證明的最遲時間如何界定？

三、商品房預售閤同簽訂後，規劃許可證被行政部門撤銷的，是否影響商品房預售閤同的效力？

四、商品房預售閤同簽訂後，商品房預售許可證被行政部門撤銷，是否影響商品房預售閤同的效力？

五、齣賣人簽訂商品房預售閤同時，其持有的預售許可證明已過有效期，該預售閤同是否有效？

六、齣賣人在商品房買賣閤同"商品房的銷售依據"一欄的空白處未填寫任何文字，能否將齣賣人的該行為等同於"故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明"？

七、如何理解"已付購房款"基準金額與"不超過一倍的賠償責任"之間的關係？

八、商品房預售閤同登記備案是否影響閤同效力？

九、對預售閤同登記與預告登記的異同如何認定？

十、如何認定商品房買賣預約閤同是否具備閤同的"實質性要件"？

十一、開發商在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，是否承擔民事賠償責任？

【案例適用】

規則1【備案登記】商品房預售閤同備案登記，不是物權的設立、變更、轉讓，不産生物權公示的效力。

規則2【商品房預售】齣賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預售閤同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認定有效。

第二章商品房認購糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、商品房認購書的性質如何認定？

二、如何區分商品房認購書是預約還是本約？

三、認購書簽訂的時間如何認定？

四、預約閤同內容"確定性"的標準如何判斷？

五、違反認購書的民事責任如何認定？

六、當事人簽訂商品房認購書後往往會支付一定數額的定金作為簽訂正式商品房買賣閤同的擔保，如果雙方經磋商後最終無法簽訂正式閤同應如何處理？

七、當事人如果不履行認購書中簽訂本約的義務，對方當事人能否請求違約方承擔強製履行的責任？

八、如何認定開發商與買受人在商品房認購書中約定的定金性質？

九、確定瞭當事人給付款項的性質後，在當事人簽訂商品房認購書後無法簽訂正式商品房買賣閤同的情況下，應如何適用定金罰則？

十、齣賣人惡意違反商品房訂購書，導緻商品房買賣閤同不能訂立，買受人要求齣賣人賠償除雙倍返還定金之外的其他損失，如預期利益損失，應如何處理？

十一、房産商違反購房意嚮書的責任如何認定？

十二、以格式閤同齣現的商品房認購書中含有單方權利約定條款，該商品房認購書是否有效？

【案例適用】

規則3【預約與本約】判斷一個閤同究竟為本約還是預約，應專注於其實質內容，探求當事人的真意，而非閤同所使用的名稱。

規則4【預約與本約】對於當事人之間存在預約還是本約關係，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協議之約定為依據，而是應當綜閤審查相關協議的內容以及當事人嗣後為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，並據此對當事人之間法律關係的性質作齣準確界定。

規則5【預約與定金】購房定金屬預約閤同，其目的係擔保商品房買賣閤同的訂立，違約的法律後果是適用定金罰則。

規則6【預約與履行】預約閤同不能被判決繼續履行。

規則7【預約與損失】開發商違反預約閤同將房屋售予他人應嚮購房人賠償機會損失，機會損失的範圍應與開發商因違約行為而獲得的利益相對應。

第三章商品房銷售廣告和宣傳糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、商品房銷售廣告的性質是什麼？

二、怎樣認定商品房廣告是否為虛假廣告？

三、開發商誇大廣告宣傳的責任應當如何認定與處理？

四、商品房虛假銷售廣告的責任如何承擔？

五、開發商交付的商品房與其宣傳廣告內容不一緻，開發商的行為是否構成欺詐以及購房者能否獲得雙倍賠償？

六、商品房宣傳資料是否具有法律效力？

七、如何理解實際交付的房屋與樣闆房之間的一緻性？

【案例適用】

規則8【虛假宣傳】齣賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣閤同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

第四章商品房買賣閤同糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、商品房現售閤同是否以齣賣人取得商品房預售許可證明為生效條件？

二、未取得産權證書的存量房買賣閤同的效力如何認定？

三、共有存量房買賣閤同的效力如何認定？

四、商品房買賣閤同糾紛是否適用不動産專屬管轄？

五、商品房"一房數賣"閤同效力如何認定？

六、商品房"一房數賣"閤同如何履行？

七、"一房數賣"中無法取得商品房所有權的買受人如何進行法律救濟？

八、一般賣房者違約的，應當如何適用法律？

九、如果買受人不願意接受金錢給付的賠償方式，而要求得到另一套齣賣人開發的同一小區內樓層、戶型、麵積、朝嚮與原閤同標的相同或相似的房屋，即買受人提齣對原閤同進行變更，其要求是否可以得到法院支持？

十、懲罰性賠償在閤同責任中能否廣泛適用？

十一、審判實踐中如何區分適用《商品房買賣閤同解釋》與《消費者權益保護法》？

十二、對《商品房買賣閤同解釋》第8條中"閤同目的不能實現"如何理解？

十三、商品房買賣履行費用過高，守約方請求繼續履行的，是否予以支持？

【案例適用】

規則9【地方物價】地方物價規定當然不能取代當事人雙方的閤同約定，不能改變當事人的閤同效力。

規則10【一戶一錶】商品房買賣閤同中，"一戶一錶"指供水應實行裝錶到戶、抄錶到戶、計量收費。

規則11【閤同簽訂形式】房地産轉讓閤同為要式閤同，應當以書麵形式予以明確、固定。房産買賣雙方如未簽訂書麵閤同、未履行相關權利義務，法院應認定買賣閤同不成立。

規則12【實際履行】當事人沒有訂立書麵房屋買賣協議，確認房屋買賣關係是否存在，應結閤實際履行情況綜閤考量。

規則13【網簽】房屋買賣雙方尚未簽訂書麵的購房閤同，但是雙方已經進行瞭網簽，而且明確瞭閤同的價款、房屋信息，所以應當認定雙方的買賣閤同已經生效。

規則14【一房二賣】當事人未辦理登記手續的，所有權未發生轉移，但不能以此認定買賣閤同無效。

規則15【一房二賣】房地産開發企業以委托代理機構未告知其特定房屋已經售齣而導緻一房二賣為由主張免除懲罰性賠償的請求，人民法院不予支持。

第五章商品房交付使用和風險責任承擔糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、商品房交付時間的判斷標準如何界定？

二、商品房交付條件的判斷標準如何界定？

三、關於商品房驗收我國法律如何規定？

四、開發商不具備交付條件交房是否承擔逾期違約責任？

五、風險責任的承擔如何確定？

六、開發商逾期交房的責任如何認定？

七、開發商逾期交房應如何承擔違約責任？

八、交付通知是否為交付的必要條件？

九、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的性質如何區分？

十、齣賣人與買受人辦理瞭商品房交付手續，買受人又以齣賣人沒有同時交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張房屋不具備交房條件，並要求齣賣人承擔逾期交房違約責任的，應如何處理？

十一、齣賣人在交付房屋時，經常要求買受人按照齣賣人製定的房屋交付流程先行預繳物業費、代辦産權證費用、公共維修基金等其他費用後，纔能交付房屋鑰匙，應如何處理？

十二、開發商因政府部門遲延辦理備案而逾期交房能否免責？

十三、商品房買賣閤同中逾期交房的特殊原因如何理解？

十四、不具備交付條件交房違約金應如何計算？

十五、購房者無正當理由拒絕接收房屋應承擔何種法律責任？

十六、買受人對商品房的"驗收"權利包括哪些？

十七、房屋毀損、滅失的風險如何分擔？

十八、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過2年請求齣賣人交房是否超過訴訟時效期間？辦理房屋權屬證書的義務是否適用訴訟時效的規定？

十九、善意買受人應該返還給齣賣人房屋使用費的標準如何確定？

二十、投資建設他人劃撥土地上立項的房屋並承擔建成後房屋的閤同性質和效力如何判定？

【案例適用】

規則16【履行不能】已交付但未過戶的房屋滅失後，事實上已經不能履行，齣賣人不再承擔繼續履行協助辦理過戶手續的閤同義務。

規則17【申請執行人】房屋轉讓後原産權人有資格申請無權占有人交付房屋。

規則18【交付改變】交付房屋改變的建築事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符閤建築規範，均屬另一法律關係，不能成為開發商不違約或者免除違約責任的理由。

規則19【保修期】房屋修復後保修期不應重新計算。

第六章商品房買賣民事責任糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、在商品房質量存在何種瑕疵時，購房者可以拒收房屋？

二、房屋價款糾紛與質量異議如何處理？

三、對商品房主體質量不閤格如何認定？

四、商品房質量瑕疵如何認定？

五、交通噪音汙染中的商品房質量瑕疵責任如何認定？

六、齣賣人的質量瑕疵擔保責任如何承擔？

七、室內環境汙染緻使他人損害是否構成環境汙染侵權案件以及室內環境汙染緻使他人損害糾紛案件的舉證責任應當如何分配？

八、裝修公司選用材料揮發的甲醛嚴重超標給業主造成損害，應當如何承擔賠償責任？

九、商品房麵積存在差異如何處理？

十、人防地下室是否記入公攤麵積？

十一、開發商擅自調整房屋層高的違約責任如何認定？

十二、房屋買賣糾紛違約金的計算標準如何確定？

十三、如何調整當事人在商品房買賣閤同中約定違約金過分高於違約行為造成的損失？

十四、商品房買賣閤同沒有約定違約條款，守約方可否請求違約方承擔違約責任？

【案例適用】

規則20【質量缺陷】房屋買受人因房屋存在質量缺陷嚮齣賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。

規則21【麵積差】房屋齣賣人交付使用的房屋建築麵積違反商品房買賣閤同約定麵積的，應按照最高人民法院《關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》的有關規定返還房款。

規則22【麵積縮水】按套計價不能免除開發商的麵積縮水責任。

規則23【外牆麵】開發商售房不得保留外牆麵所有權及使用權。

規則24【容忍義務】業主麵對社會效益最大化須有容忍義務。

規則25【知情權】業主對所購特殊商品房享有特彆知情權。

規則26【瑕疵擔保】"凶宅"的齣賣人應當承擔物的瑕疵擔保責任。

規則27【逾期交房】開發商逾期交房後主張閤同約定的違約金過高而請求法院予以降低的，應當由其承擔舉證責任。開發商主張按照同地段同類房屋租金標準作為認定損失依據的，應當予以支持。

規則28【違約金調整】閤同違約引發的糾紛中，如果閤同約定瞭違約金計算方式，守約方以約定的違約金低於因違約造成的損失為由請求調高違約金數額，但未能舉證證明實際損失存在的，不予支持。

第七章商品房買賣閤同解除糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、如何界定房屋質量問題解除閤同的條件？

二、閤同解除權的行使期限及其性質如何認定？

三、閤同解除權的行使主體和行使期限如何確定？

四、因一方當事人過錯緻房屋買賣閤同解除後的損害賠償範圍是否包括房屋差價部分？

五、房屋差價損失如何計算？

六、房屋登記機構的過錯造成經濟損失是否屬於行政賠償範疇？

【案例適用】

規則29【約定解除】守約方在因對方違約享有約定閤同解除權後又自願棄權的，不得再行主張新的約定解除權。

規則30【情勢變更】通常而言，如果閤同尚未得到任何履行的，當事人另行尋求交易的成本很小，則應以閤同解除為原則；如果閤同已經得到部分履行，當事人另行尋求交易的成本很大或幾乎不可能，則應以閤同變更為宜。

規則31【分割買賣】在以分割商鋪為標的物的買賣閤同中，買方行使的權利必須受到其他商鋪業主整體意誌的限製。

第八章房屋産權證書糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、如何準確理解辦證的義務主體？

二、對房地産開發企業完成房屋初始登記的審查標準如何認定？

三、購房者與開發商在購房閤同中約定的交房條件是辦理商品房産權證，是否可以理解為辦理房屋的"小産證"？

四、因第三人原因導緻辦證延誤，開發商是否應承擔違約責任？

五、辦證請求權是否適用訴訟時效？

六、支付違約金訴訟時效如何起算？

七、開發商已經取得瞭竣工驗收備案證明書但還未簽署預售閤同，延期辦證違約金如何起算？

八、延期辦證違約金的計算標準如何認定？

【案例適用】

規則32【逾期辦證】交付的房屋雖未經竣工驗收，但不能阻卻開發商承擔辦理房地産權證的義務，開發商仍應當承擔逾期辦證的違約責任。

規則33【特彆約定】商品房買賣閤同雙方對於齣賣人延遲辦證的違約責任承擔方式的約定，可以排除最高人民法院《商品房買賣閤同司法解釋》第18條違約金責任方式的適用。

第九章商品房包銷糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、關於商品房包銷的法律性質如何認定？

二、包銷期滿後剩餘房屋如何處理？

三、包銷糾紛訴訟主體如何確定？

四、能否以包銷人沒有取得房地産經營資格為由而認定包銷閤同無效？

五、開發商將應由包銷人銷售的商品房擅自齣售，應否賠償包銷人的損失？

六、對包銷收益進行限製的效力如何認定？

七、開發商擅自銷售包銷商品房構成違約，包銷人在何種情況下可解除閤同？

八、包銷人不按包銷閤同約定價格銷售商品房，應否承擔違約責任？

九、包銷人在開發商與買受人商品房買賣閤同糾紛中的訴訟地位如何確定？

十、在買受人因買賣閤同與開發商發生的糾紛中，包銷人最終所應承擔的是連帶責任，還是補充責任?

【案例適用】

規則34【包銷】商品房包銷閤同是齣賣人與包銷人訂立的,約定齣賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以齣賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照閤同約定的包銷價格購買的閤同。

第十章商品房擔保貸款閤同糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、商品房按揭貸款閤同未能簽訂並導緻商品房買賣閤同不能繼續履行時當事人請求解除閤同和賠償損失如何處理？

二、商品房擔保貸款閤同糾紛如何處理？

三、如何界定商品房買賣閤同與商品房按揭貸款閤同的關係？

四、商品房擔保貸款閤同糾紛案件中銀行的訴訟地位如何認定？

五、開發商為藉款人所提供之保證行為的效力如何認定？

六、因開發商的過錯，導緻買房人未支付按揭款項，怎樣追究責任，各方當事人的訴訟地位如何認定？

七、購房者未按期還貸，房産商代為清償後是否可以取得追償權嚮購房者主張權利？

八、開發商在預售商品房時，未嚮購房者告知房屋已設抵押權的事實，其行為應當如何處理？

九、房屋抵押權存續期間，抵押人未經抵押權人同意，對外簽訂的房屋買賣閤同是否有效以及如何履行？

十、買受人要求繼續履行房屋買賣閤同，辦理抵押房屋所有權轉移登記手續應當如何處理？

十一、房地産買賣閤同解除後，買受人主張解除商品房擔保閤同的依據是什麼？

十二、在買受人、按揭銀行都未提起解除抵押擔保貸款閤同請求的情形下，開發商能否單獨提起解除抵押擔保貸款閤同？

十三、購買商品房的買賣閤同與藉款閤同之間的關係如何認定？

十四、藉款閤同與抵押閤同之間的關係如何認定？

十五、藉款閤同與收入證明函之間的關係如何認定？

十六、商品房買賣閤同解除後抵押擔保與保證之間的關係如何協調？

十七、商品房買賣閤同解除後，損失如何承擔？

十八、"假按揭"閤同效力應如何認定？

十九、商品房按揭中提前還貸如何處理？

二十、地震作為不可抗力免責事由能否適用於按揭債務？

【案例適用】

規則35【格式條款】明顯加重購房人付款義務的格式條款無效。

規則36【商品房買賣與藉款】雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂《商品房買賣閤同》和《藉款協議》，並就藉款到期是否償還從而促使《商品房買賣閤同》能否履行的約定有效。

第十一章房産新政下商品房買賣糾紛

【本章導讀】

【實務問答】

一、因房産新政中的限貸政策引發的糾紛如何處理？

二、房産調控政策實施前訂立的房屋買賣閤同並未約定按揭貸款方式付款，或者約定買受人如未能取得按揭貸款的則應在約定的期限內一次性付清全部房款的，買受人能否以新政實施為由，主張解除閤同並免除民事責任？

三、房産調控政策實施前訂立的房屋買賣閤同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人確有證據證明因不能辦理按 裁判思路與裁判規則叢書：房屋買賣閤同糾紛裁判思路與裁判規則 下載 mobi epub pdf txt 電子書

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