房地产金融学（第2版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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张红 著

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• 房地产金融
• 金融学
• 房地产投资
• 房地产估价
• 投资分析
• 融资
• 风险管理
• 房地产市场
• 资产配置
• 金融工程

出版社： 清华大学出版社

ISBN：9787302334538

版次：2

商品编码：11327379

品牌：清华大学

包装：平装

开本：16开

出版时间：2013-08-01

用纸：胶版纸

页数：416

字数：500000

正文语种：中文

内容简介

　　《房地产金融学（第2版）》内容共分为3篇。第1篇是总论。第2篇是微观的房地产金融学，主要研究单个的房地产投资者、消费者和企业等的投融资决策，探讨房地产金融市场各参与主体的资产定价、资金在房地产领域的配置、不同融资结构对房地产企业和消费者的融资成本及管理权的影响等。第3篇是宏观的房地产金融学分析，着眼于研究整个房地产市场与金融体系的关系，重点研究利率、汇率、通货膨胀等宏观经济因素对房地产市场的影响，财政政策与货币政策对房地产金融市场的干预等。
　　《房地产金融学（第2版）》理论系统、方法实用、针对性和可操作性强，主要用作研究生与本科生的教材，也可作为房地产行业从业人员和研究者的参考用书。

内页插图

目录

第1篇 总论
绪论金融与房地产金融
0.1 课程介绍
0.2 金融的概念及其辨析
0.3 基于金融学分类的房地产金融学体系
附录A信用
附录B金融衍生工具
阅读与讨论 主题：金融与房地产金融体系辨析
参考文献与推荐书目
第1章 金融市场与房地产金融市场
1.1 金融市场概述
1.2 金融法律、法规体系
1.3 房地产金融市场及其构成
1.4 房地产金融市场运行模式
1.5 我国房地产金融市场发展
附录C 金融分业经营与混业经营的概念区分
附录D 担保的形式
阅读与讨论1 主题：房地产金融市场与金融体制
参考文献与推荐书目

第2篇 微观部分：个人、房地产企业与项目融资
第2章 个人住房抵押贷款
2.1 个人住房抵押贷款概述
2.2 个人住房抵押贷款分类
2.3 个人住房抵押贷款风险：违约与提前偿付
附录E 名义利率与实际利率、资金等值与资金等值计算
阅读与讨论2主题：固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款
参考文献与推荐书目
第3章 企业融资概述
3.1 企业融资概述
3.2 企业融资方案选择
阅读与讨论3主题：企业融资理论与房地产企业融资
参考文献与推荐书目
第4章 权益融资（1）：房地产企业上市
4.1 房地产企业上市融资回顾
4.2 房地产企业上市的条件和流程
4.3 房地产上市公司的遴选
4.4 我国房地产上市公司股权分布与治理状况统计分析
4.5 我国房地产上市公司资本结构统计分析
4.6 房地产上市公司评价：体系与优化
附录F QFII制度、路演、独立董事制度
附录G 衡量上市公司业绩表现的3个主要指标
附录H 对房地产上市公司信息披露的专门规定
阅读与讨论4主题：上市对房地产企业的影响
参考文献与推荐书目
第5章 权益融资（2）：房地产企业资产重组
5.1 资产重组的概念与类型
5.2 房地产企业资产重组的动因
5.3 房地产企业资产重组的主要途径：利用“壳”资源
……
第3篇 宏观部分：经济、房地产金融与监管

精彩书摘

　　8.6.1“北京奥林匹克饭店”项目介绍
　　1.北京奥林匹克饭店项目的发起和建设
　　20世纪80年代，中国刚刚实行了改革开放政策，因而与国外的各种交流不断增多，同时国内旅游业的蓬勃发展，需要各行业的发展跟上步伐。但当时国内服务于国际间交流和国际游客旅游居住的高档饭店却屈指可数，这一市场需求使各级政府部门纷纷修建星级饭店。
　　1987年奥林匹克饭店立项的时候，正是在我国旅游住宿业供不应求，政府大力提倡各行业、部门参与饭店建设的时期。另外，奥林匹克饭店也是为1990年北京亚运会而建设的。当时的国家体委下属的中国体育服务公司与香港嘉兴（中国）投资有限公司合资成立“奥林匹克饭店有限公司”，共投入资本金20亿日元。同时，“奥林匹克饭店有限公司”向以中国银行为首的中日银团（包括中国银行、中国银行东京分行、日本第一劝业银行、日本樱花银行、日本三井信托银行）贷款50亿日元。在签订贷款协议的同时，双方又签订了抵押协议，将饭店作为贷款的抵押物。
　　1987年3月，“北京奥林匹克饭店”开工，饭店由日本久米建筑事务所设计，北京市建筑设计院担任设计顾问，日本三井株式会社负责施工。
　　1988年，项目竣工并于年底通过验收。
　　1989年年初，“北京奥林匹克饭店”正式开始营业。
　　2.项目的经营和抵押权的实施
　　从1989年项目正式运营开始，由于经营不善和汇率的大幅波动等原因，“北京奥林匹克饭店”一直没有按时偿还贷款。
　　1994年，借贷双方就履行抵押协议产生争议，银团向中国国际经济仲裁委员会提出仲裁申请。
　　1995年12月，中国经济贸易仲裁委员会于下达裁决书，对协议规定的担保权益实行处分。用处分担保权益所得的款项偿付奥林匹克饭店有限公司所欠的巨额贷款本息。
　　1996年2月，由于奥林匹克饭店有限公司一直未履行裁决内容，中日银团向北京市第一中级人民法院执行庭递交了“强制执行仲裁裁决的申请书”，要求准许银团实行处分有关担保权益。
　　1998年10月，北京市第一中级人民法院依法对奥林匹克饭店进行强制托管，委托北京六合兴饭店管理公司对奥林匹克饭店实施全面管理，并对饭店的资金、设备、物资等进行清点核实。
　　……

前言/序言

　　在全球经济一体化的背景下，资本流动日益加速，催生了多样化的金融工具和金融衍生产品；作为投资工具的不动产与动产之间的界限变得模糊，甚至出现了“不动产动产化”的趋势。相应地，房地产及其相关投融资活动也受到越来越多的关注。一方面，房地产是一种特殊的资产，在贷款等融资活动中扮演着不可替代的抵押品角色；另一方面，房地产作为投资工具，体现了货币市场、资本市场和资产市场的密切联系。因此，尽管房地产交易与其他市场交易存在很大差异，但在长短期投资相互转化的条件下，围绕房地产进行的相关活动，如开发、经营、管理已经日渐成为金融体系的组成部分，并开始遵循金融市场的运行规律。这为房地产金融领域的从业者和研究者提供了新的视角，提出了新的要求。
　　本书从现代金融学的理念出发，借鉴金融学的分类方法，将房地产金融学分为微观的房地产金融学分析和宏观的房地产金融分析。其中，微观的房地产金融学分析主要研究在动态时间和不确定环境下，单个的房地产投资者、消费者和企业等的投融资决策问题，探讨房地产金融市场各参与主体的资产定价及其资金在房地产领域的配置。通常，微观的房地产金融学分析要针对某一特定时期的市场参与主体回答以下的具体问题：“房地产投资者或企业应选择何种投融资方式？不同融资结构对房地产企业融资成本及管理权有何影响？”等。而宏观的房地产金融学分析则将着眼于整个房地产市场与金融体系，重点研究政策及管理体制对房地产金融市场的影响。
　　在内容体系方面，本书遵循理论与实务并重的原则，全面系统地介绍了房地产金融与房地产金融市场等基本概念；从权益融资（企业上市、企业重组、REITs）和债务融资（企业贷款、企业债券）的角度分别研究了房地产企业融资的内容、特点及不同融资方式对企业控股权、经营权等的影响；探讨了房地产项目融资的传统方式和创新途径如期权融资、房地产辛迪加等；在宏观分析部分，本书以金融经济学的分析思路为基础，探讨了房地产市场与资本市场的关系、利率、汇率、通货膨胀等宏观经济因素对投入房地产行业的资金量的影响、财政政策与货币政策对房地产金融市场的干预等问题。

《城市脉搏：房地产市场透视与投资指南》 在这本深度探索的著作中，我们将一同揭开房地产市场的层层面纱，从宏观经济的潮汐到社区微观的肌理，全方位解读影响房地产价值的关键因素。本书旨在为所有对房地产市场充满好奇，无论是初涉者还是经验丰富的投资者，提供一套系统化、实践性的分析框架与投资策略。 第一部分：洞察市场脉搏 我们将从宏观经济的视角出发，审视货币政策、利率变动、通货膨胀、人口结构变化以及城市化进程等大背景如何深刻影响房地产市场的周期性波动。理解这些宏观变量，是把握市场方向的第一步。 宏观经济环境分析： 深入剖析央行利率决策、信贷扩张与收缩对房地产市场的影响机制。探讨通货膨胀预期如何驱动资产配置，以及人口迁移、生育率、老龄化等人口趋势如何重塑住房需求与供给。 区域经济活力与房地产： 重点研究城市群发展、产业结构升级、交通基础设施建设（如高铁、地铁）对特定区域房地产价值的赋能作用。分析地方政府的政策导向，如土地供应、城市规划、人才引进等如何塑造区域房地产的未来。 市场周期与泡沫警示： 详细解析房地产市场的典型生命周期，从萌芽、扩张、繁荣到衰退，识别不同阶段的特征信号。学习识别和规避潜在的市场泡沫，理解价格过快上涨背后的驱动因素及其潜在风险。 城市规划与土地利用： 探讨城市总体规划、分区规划、容积率、绿地率等规划指标对房地产开发强度、产品形态和市场价值的影响。分析不同土地利用类型（居住、商业、工业、混合）的内在逻辑与价值演变。 第二部分：价值评估与投资策略 本书将为您量身打造一套实用价值评估工具，并引导您构建多元化的投资组合，以实现资产的稳健增值。 房地产价值评估方法： 系统介绍收益法、市场比较法、成本法等房地产估价的经典理论与实践应用。我们将深入讲解如何运用财务模型，如现金流折现（DCF）、净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等，精确评估项目的投资回报。 细分市场深度研究： 剖析住宅市场、商业地产（写字楼、零售商铺）、工业地产（仓储物流）、文旅地产等不同细分市场的特性、驱动因素与投资机会。特别关注新兴的租赁公寓、长租房、康养地产等业态的投资前景。 风险管理与资产配置： 强调风险识别与分散的重要性。探讨如何通过多元化投资组合（如跨区域、跨业态、跨资产类别）来降低整体风险。分析杠杆运用、融资结构设计、法律合规等环节的风险控制要点。 房地产投资策略： 针对不同风险偏好与投资期限，提供多种投资策略。包括价值投资（寻找低估资产）、增长投资（关注高增长潜力区域或业态）、周期投资（把握市场波动）、以及基于收益的稳定现金流策略。 第三部分：创新趋势与未来展望 我们将放眼未来，探讨科技创新、绿色发展以及新兴的金融工具如何重塑房地产行业的格局。 科技赋能房地产： 审视大数据、人工智能、区块链、物联网等技术在房地产开发、销售、租赁、物业管理以及投资决策中的应用。探讨智慧社区、绿色建筑、装配式建筑等技术趋势对行业效率和可持续性的提升。 可持续性与ESG投资： 深入研究环境、社会和公司治理（ESG）原则在房地产投资中的重要性。分析绿色建筑认证、节能减排、社区贡献等因素如何影响资产价值和投资者偏好。 房地产金融创新： 探讨REITs（房地产投资信托基金）、众筹平台、供应链金融等新型房地产投融资工具的发展。分析这些工具如何提高市场流动性、降低投资门槛，并为投资者提供更多元的退出渠道。 全球化视野下的房地产： 关注跨境房地产投资的机遇与挑战。分析国际资本流动、汇率波动、地缘政治等因素对全球房地产市场的影响。 致读者： 《城市脉搏：房地产市场透视与投资指南》不仅仅是一本书，更是一位值得信赖的向导。它将帮助您穿越错综复杂的房地产市场，理解其内在的驱动逻辑，掌握科学的投资方法，并为您的财富增长之路提供坚实的理论支撑和实践指导。愿您通过本书，能够更清晰地“看见”房地产市场的未来，并做出明智的决策。

评分☆☆☆☆☆

这本书的纸张质量很好，印刷清晰，排版也比较舒服，翻阅起来很有质感。我之前一直对房地产金融的风险管理部分比较感兴趣，而这本书对这方面的讲解非常深入。作者详细阐述了信用风险、市场风险、流动性风险等核心风险，并介绍了多种量化模型和分析方法，帮助读者更好地理解和评估风险。我尤其关注了书中关于房地产证券化的内容，作者详细介绍了不同类型的房地产证券产品，以及它们在资本市场上的运作方式和风险特征，这让我对房地产金融的创新有了更深刻的认识。此外，书中还加入了许多关于房地产金融监管的内容，这让我了解了金融监管在维护市场稳定和保护投资者权益方面的重要性。我感觉这本书不仅仅是一本教材，更像是一本房地产金融领域的百科全书，涵盖了从宏观到微观，从理论到实践的方方面面。它的内容非常丰富，信息量巨大，但由于作者的逻辑清晰，讲解到位，所以阅读起来并不觉得困难，反而很有收获。

评分☆☆☆☆☆

这本书的深度和广度都让我印象深刻。在接触到这本书之前，我对房地产金融的理解还比较零散，主要是一些碎片化的信息和个人经验。但读完这本书，我感觉自己构建了一个非常完整和系统的知识体系。作者在介绍房地产金融工具时，不仅仅是简单地罗列，而是深入剖析了每一种工具的运作机制、优缺点以及适用场景。比如，对于REITs（房地产投资信托基金）的讲解，就从其起源、发展、不同类型的REITs，到其在资本市场的定价机制和风险特征，都做了非常详尽的阐述。此外，书中还探讨了许多前沿的金融创新，例如区块链技术在房地产交易和融资中的应用，以及大数据分析如何赋能房地产市场的风险评估和投资决策。这些内容让我意识到，房地产金融领域正在经历着深刻的变革，而这本书恰好为我提供了一个了解和把握这些变革的窗口。我特别喜欢书中关于房地产金融的定价模型部分，作者详细讲解了几种主流的估值模型，并结合实际案例进行演示，这让我能够更准确地评估房地产资产的价值。同时，书中对于不同国家和地区的房地产金融市场特点的比较分析，也为我提供了更广阔的国际视野。这本书的理论功底扎实，实践指导性强，是我近期阅读过最有价值的专业书籍之一。

评分☆☆☆☆☆

这本书的结构设计非常合理，从基础概念到高级理论，循序渐进，非常适合不同层次的读者。我尤其喜欢书中关于房地产市场调研与分析的章节，作者详细介绍了如何收集和分析市场数据，如何进行需求预测和供给分析，以及如何评估房地产项目的可行性。这些内容对于我理解房地产项目的启动和运作过程非常有帮助。在金融工具方面，书中对各种融资方式的讲解也非常到位，包括股权融资、债权融资、夹层融资等，并分析了它们各自的特点和适用条件。我特别关注了书中关于房地产证券化的内容，作者详细介绍了不同类型的房地产证券产品，以及它们在资本市场上的运作方式和风险特征，这让我对房地产金融的创新有了更深刻的认识。同时，书中还加入了许多关于房地产金融监管的内容，这让我了解了金融监管在维护市场稳定和保护投资者权益方面的重要性。我感觉这本书不仅仅是一本教材，更像是一本房地产金融领域的百科全书，涵盖了从宏观到微观，从理论到实践的方方面面。它的内容非常丰富，信息量巨大，但由于作者的逻辑清晰，讲解到位，所以阅读起来并不觉得困难，反而很有收获。

评分☆☆☆☆☆

这本书的设计非常人性化，既有严谨的学术论证，又不乏生动的案例解析。我特别喜欢书中关于房地产金融风险管理的部分，作者详细列举了市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险等多种风险类型，并针对每一种风险提供了相应的识别、度量和控制方法。这对于我这样的投资者来说，非常有价值，能够帮助我更好地规避风险，做出更明智的投资决策。书中还探讨了绿色房地产金融和可持续发展在房地产领域的应用，这让我认识到房地产金融的未来发展趋势，以及如何将环境保护和社会责任融入房地产投资中。我感觉这本书不仅仅是一本教科书，更像是一本房地产金融领域的操作手册，能够指导我如何在复杂的市场环境中进行投资和管理。作者在讲解过程中，能够将抽象的金融理论与具体的市场实践相结合，通过大量的案例分析，使得读者能够更好地理解复杂的概念。这本书的内容非常丰富，信息量巨大，但由于作者的逻辑清晰，讲解到位，所以阅读起来并不觉得困难，反而很有收获。

评分☆☆☆☆☆

我之前一直对房地产投资抱有浓厚的兴趣，但总觉得缺乏系统性的理论指导，尤其是在面对复杂的金融工具和市场波动时，常常感到力不从心。这本书的出现，可以说是及时雨。它从宏观经济分析入手，详细阐述了影响房地产金融的各种因素，包括货币政策、财政政策、利率变动、人口结构变化等等，让我能够从更宏观的层面理解房地产市场的运行规律。接着，书中深入探讨了房地产金融的核心内容，如房地产开发融资、按揭贷款、房地产证券化、以及各类房地产投资工具的分析。我尤其对书中关于房地产投资风险管理的部分印象深刻，作者列举了多种风险类型，并提供了相应的量化分析方法和风险规避策略，这对于我这样希望稳健投资的人来说，至关重要。此外，书中还穿插了一些精彩的案例分析，涵盖了不同国家和地区的房地产金融市场，这些案例让我能够将理论知识与实际情况相结合，更好地理解复杂的概念。我非常欣赏作者在讲解过程中，能够将晦涩的金融术语解释得通俗易懂，同时又不失学术的严谨性。这本书的阅读体验非常好，让我觉得学习房地产金融不再是一件枯燥乏味的事情，反而充满了趣味性和启发性。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容非常充实，涵盖了房地产金融的各个方面，而且作者的讲解非常清晰，易于理解。我之前对房地产金融的一些概念比较模糊，通过阅读这本书，我才真正理解了它们。书中对房地产市场分析、房地产投资分析、房地产金融工具、房地产金融风险管理等方面都有详细的阐述。我特别喜欢书中关于房地产金融市场结构的讲解，作者详细介绍了不同类型的金融机构在房地产金融市场中的角色和功能，以及它们之间的相互作用。在房地产投资组合管理方面，书中提供了多种投资组合构建和优化的策略，以及相应的风险管理方法，这对于我进行理性投资非常有指导意义。我感觉这本书不仅仅是一本教科书，更是一本能够帮助我提升专业能力和拓展视野的宝贵资源。它的内容非常丰富，信息量巨大，但由于作者的逻辑清晰，讲解到位，所以阅读起来并不觉得困难，反而很有收获。

评分☆☆☆☆☆

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评分☆☆☆☆☆

这本书在房地产金融理论方面做得非常扎实，并且紧跟时代发展的步伐。我注意到书中对金融科技（FinTech）在房地产领域的应用进行了深入探讨，例如利用大数据和人工智能进行房地产估值和风险评估，以及区块链技术在房地产交易和资产管理中的应用。这些前沿的讨论让我看到了房地产金融未来的发展趋势，也为我提供了新的研究方向。在房地产投资信托（REITs）方面，作者不仅介绍了其基本概念和运作模式，还详细分析了不同类型的REITs，以及它们的投资价值和风险特征，这让我对这一投资工具有了更全面的认识。同时，书中还探讨了房地产金融的国际化趋势，以及不同国家和地区的房地产金融市场之间的联系，这为我提供了一个更广阔的国际视野。我非常欣赏作者在讲解过程中，能够将抽象的金融理论与具体的市场实践相结合，通过大量的案例分析，使得读者能够更好地理解复杂的概念。这本书的内容非常丰富，信息量巨大，但由于作者的逻辑清晰，讲解到位，所以阅读起来并不觉得困难，反而很有收获。

评分☆☆☆☆☆

这本书的纸质摸起来就很扎实，封面设计是那种比较沉稳大气的感觉，一看就知道是学术类的著作。我拿到手的时候，迫不及待地翻看了目录，发现它涵盖的知识点非常广。从最基础的房地产市场分析，到复杂的房地产投资组合管理，再到最新的绿色房地产金融和金融科技在房地产领域的应用，几乎你想了解的方方面面都能找到。特别是关于房地产金融的几个核心理论，作者在这一版里做了很多更新和深化，加入了许多近几年的学术研究成果和实践案例，这对于我这种想要深入理解行业运作的人来说，简直是福音。我特别关注的风险管理部分，讲解得非常细致，从信用风险、市场风险到流动性风险，都有详细的理论框架和量化模型，并且提供了相应的案例分析，帮助我更好地理解如何在实际操作中规避风险。此外，书中对于宏观经济环境对房地产金融的影响分析也十分透彻，这让我能够更全面地认识到房地产金融的系统性。在阅读过程中，我发现作者的语言风格比较严谨，但又不至于枯燥，很多地方都通过生动的案例和图表来辅助说明，使得复杂的问题变得易于理解。我尤其欣赏的是，书中不仅仅停留在理论层面，还融入了大量的实务操作技巧和策略，这对于正在从事房地产相关工作的人来说，具有很高的参考价值。这本书让我对房地产金融有了全新的认识，也激发了我进一步学习和研究的兴趣。

评分☆☆☆☆☆

这本书的理论深度和实践指导性都非常出色。我之前对房地产金融的理解主要停留在一些基本常识上，但通过阅读这本书，我才真正认识到房地产金融的复杂性和系统性。作者在书中详细阐述了房地产金融市场的主要参与者，包括开发商、金融机构、投资者、政府部门等，并分析了他们之间的互动关系。在房地产投资组合管理方面，书中提供了多种投资组合构建和优化的策略，以及相应的风险管理方法，这对于我进行理性投资非常有指导意义。我尤其欣赏书中关于房地产金融危机的分析，作者详细回顾了历史上几次重要的房地产金融危机，并总结了其成因和教训，这让我能够从历史的角度理解房地产金融的周期性。此外，书中还探讨了绿色房地产金融和可持续发展在房地产领域的应用，这让我认识到房地产金融的未来发展方向。这本书的内容非常充实，涵盖了房地产金融的各个方面，而且作者的讲解非常清晰，易于理解。我感觉这本书不仅仅是一本教科书，更是一本能够帮助我提升专业能力和拓展视野的宝贵资源。

评分☆☆☆☆☆

不错，再版比原先精简了。

评分☆☆☆☆☆

认识Kenneth罗胜强教授的人都知道，他不但在管理研究领域硕果累累，而且对研究方法有自己独到的见解，更难得的是，他对科学研究与教学怀有神圣的、强烈的使命感，一直以来都倾其心血帮助刚开始接触管理研究的学生和学者学习如何用国际标准进行高质量的研究。除了所在院校正常的课堂教学和研究生指导工作，在过去的十年间，罗胜强教授几乎每年都利用自己的假期为内地高校的师生讲授研究方法。同时，他在中人网上开设了一个名为“服事人的”博客圈子，作为分享自己知识经验的平台，不厌其烦地回答学子们的各种问题。

评分☆☆☆☆☆

于善待“差生”，宽容“差生”。

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评分☆☆☆☆☆

案例分析不够深入，实际操作层面讲解过少。

评分☆☆☆☆☆

沟通中达成共识。

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②民主平等是指在学术面前人人平等，在知识面前人人平等。不因家庭背景、地区差异而歧视，不因成绩落后、学习困难遭冷落。民主的核心是遵照大多数人的意志而行事，教学民主的核心就是发展、提高多数人。可是总有人把眼睛盯在几个尖子学生身上，有意无意地忽视多数学生的存在。“抓两头带中间”就是典型的做法。但结果往往是抓“两头”变成抓“一头”，“带中间”变成“丢中间”。教学民主最好的体现是以能者为师，教学相长。信息时代的特征，能者未必一定是教师，未必一定是“好”学生。在特定领域，特定环节上，有兴趣占有知识高地的学生可以为同学“师”，甚至为教师“师”。在教学中发现不足，补充知识、改善教法、

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上周末（6月18日-6月19日），京东周年庆加上一年一度的“父亲节”，京东大打“价格战”，吸引了大量用户蜂拥购买并且获得了上亿的订单。但是在收益不菲的同时也暴露了许多不足之处。如退货，订单凭空消失，送货速度慢等等。 无疑，这些问题引起了消费者的强烈不满，为此纷纷向中国电子商务研究中心与国内首家第三方专业网购导航平台“*联合主办的“中国电子商务投诉与维权公共服务平台”在线投诉。在此，我们特从数十起涉及京东的投诉事件中，整理出以下普遍出现的案例，并附分析师点评。 邢先生称，他在6月18日在京东商城购买图书类产品，下了两个订单，并且成功付款。截止6月22日为止邢先生看到的信息都是没有发货，并且显示“由于缺货不能出货。” 同时京东方面也不能提供具体的发货时间。 2011年6月5日栾先生在京东商城下订单同时通过网银付款购“UN左旋肉碱胶囊260粒”3瓶，价值***元，订单号：59558512。栾先生收到货后发现与实物不符合，于是退货。适逢京东周年庆，栾先生称京东方面只有在6月16日退了***元到栾先生账户。据中国电子商务研究中心了解，目前京东方面已经退回了三笔款项中的两笔。

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提高效益，亦可谓“教学相长”。