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店鋪：中信齣版社官方旗艦店

齣版社：中信齣版社

ISBN：9787508661858

商品編碼：10414593490

品牌：中信齣版（Citic Press）

開本：16開

齣版時間：2016-06-01

用紙：膠版紙

頁數：400

具體描述

編輯推薦

1.REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者投資新渠道，近幾年成為房地産市場以及資本市場熱點。

2.中國正在落地發起中國版REITs，REITs成為資産證券化熱産品類彆。本書是一本探索房地産業金融創新的力作，是探索和實踐房地産金融創新的工具書。

3.《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》為REITs領域全麵的本土原創，對REITs基金進行全方位的剖釋，係統闡釋房地産投資信托運營之道。

4.強大的推薦專傢團隊（孟曉蘇、賈康、宋廣菊、梁上燕作序，以及聶梅生、劉曉光、何小鋒、李善民、宋獻中、王璞、林華、嶽勇堅、黃維綱、李建明、陳光明、何銳平、王大欣地産行業及金融創新領域專傢聯袂推薦）提升業內影響力。

內容簡介

REITs——房地産行業下一個機遇，投資者投資新渠道。

《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》是一本探索房地産業金融創新的力作，係統闡釋房地産投資信托運營之道。

《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》對REITs基金進行全方位的剖釋，是探索和實踐房地産金融創新的工具書，為我國現階段解決房地産投融資探索新的途徑。

本書作者從長期投入房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和風險管理等方麵進行瞭係統全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題，保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。本書可稱當前中國全麵、深入的有關REITs的信息，包括基本介紹、運營管理、組織設立和相關學術研究，並結閤作者20多年經營管理的實際經驗和管理學博士課程中積纍的理論知識，由淺入深，一步一步地深度探索REITs的管理奧秘，對在中國推進REITs的發展，頗有現實意義。

作者簡介

高旭華，高級策劃師、高級工程師。中山大學高級工商管理碩士，暨南大學·圖盧茲商學院工商管理博士在讀。

曾任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理。現任廣東保泰投資控股有限公司、廣東中泰投資股份有限公司董事總經理，國務院發展研究中心地方債REITs試點課題組成員，中山大學地球環境與地球資源研究中心副主任/研究員，廣東省低碳産業技術協會秘書長。曾參與起草四部國傢行業標準。

研究方嚮：房地産金融、地方債、股權投資、低碳經濟。

修逸群，廣東外語外貿大學國際商務碩士，投融資方嚮；廣東金融學院金融數學專業、金融學專業。

現任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理助理。

研究方嚮：房地産金融、股權投資、地方債。

精彩書摘

REITs來瞭

技術和製度創新深刻地改變著人類的發展軌跡，正如雷·庫茲韋爾（Ray Kurzweil）在《奇點臨近》（The Singularity is Near：When Humans Transcend Biology）中描述的那樣：以互聯網、人工智能為代錶的技術創新正如從遠處而來的高速列車，在遠處時人類隻能隱隱地聽到聲音。慢慢地聲音逐漸變大，當高速列車趕上人類的那一瞬間，人類其實是感受不到它的存在的，這一瞬間被稱之為“奇點”。然後這列火車又以閃電般的速度消失在人類的視野。技術創新這種指數型的發展軌跡使得它們起初的發展很慢，很不起眼，後期的發展衍生卻超齣瞭人類的想象。

製度創新的發展也是如此，迴想當初中國開始實施改革開放政策的時候，誰也沒有想到中國經濟超過30年的快速騰飛。然而對細微事物的察覺缺失和對未來預期的判斷失準，一直是人類天生的弱點。資産證券化10多年前還隻是理論，現在全世界資産證券化早已如火如荼地展開，並發展齣瞭許多相關的衍生品。而作為資産證券化衍生品之一的REITs，在中國正式實施的曆程卻比較麯摺。

2014年APEC工商領導人峰會在北京開幕，會上提齣：我們需不斷發掘經濟增長新動力。生活從不眷顧因循守舊、滿足現狀者，而將更多機遇留給勇於、敢於和善於改革創新的人們。在新一輪全球增長麵前，唯改革者進，唯創新者強，唯改革創新者勝。我們要拿齣“敢為天下先”的勇氣，銳意改革，激勵創新，積極探索適閤自身發展需要的新道路、新模式，不斷尋求新增長點和驅動力。

如今C-REITs已是公認的金融改革創新的趨勢。中國自從2002年開始推進REITs，到2015年5月21日，中信“啓航”REITs試水破冰，2015年6月8日鵬華前海萬科REITs正式登陸深圳證券交易所掛牌交易，成為國內第yi隻真正意義上符閤國際慣例的公募REITs産品。種種信息都在告訴我們：REITs已經來瞭。

《管子·牧民·國頌》中有：“國多財則遠者來，地闢舉則民留處，倉廩實則知禮節，衣食足則知榮辱，上服度則六親固，四維張則君令行。” 所有的趨勢都在呼喚C-REITs的到來：房地産行業已不是之前火爆的賣方市場的黃金時代瞭，整個行業的趨勢是尋找穩定而便宜的資金，而REITs可以為企業打通資本市場，為優質地産項目提供穩定而便宜的資金；投資已不是之前從銀行貸款買房的時代瞭，整個社會正在營造人無股權不富的氛圍，而REITs可以為投資者提供一種相對低風險、高迴報的選擇，滿足大眾持股的需求；中國政府正逐漸簡政放權、減輕稅負、調整經濟結構、盤活沉睡資産，而REITs符閤政府減輕賦稅、調整經濟結構、盤活沉睡資産的政策方嚮；消費者趨嚮年輕化、崇尚自由、注重當下，消費占國內生産總值的比重必然逐漸上升，而REITs為消費者帶來輕資産的生活方式，不必早早成為房奴；中國整個經濟體係已不再是粗放型，未來集約和高效的企業纔能贏得競爭，而REITs也能提供一個專業和高效的商業模式……

相比於REITs何時真正開放落實，本書認為REITs的發展趨勢也同樣值得關注。因為真正聰明的投資者，都是贏在高明，而不是精明；都是贏趨勢，而不是贏貴賤。清初思想傢顔元曾強調：“一身動則一身強，一傢動則一傢強，一國動則一國強，天下動則天下強。”所以說，無論多麼有用的理論和規劃，歸根結底都是要行動起來，使其真正達到經世緻用的zui終目標。“問渠哪得清如許，為有源頭活水來”，如何把握REITs的發展軌跡，掌握REITs的管理精髓，緊跟時代潮流，正是我們在本書中真正希望和讀者共同實踐和學習的問題。

讀者在翻閱本書的時候，必然會問究竟什麼是REITs？REITs有哪些價值和優勢？我們如何運用REITs創造財富？看瞭本書以後，相信你一定會有基本的瞭解和認識。

REITs來瞭，你聽見瞭嗎？

……

前言/序言

序一

REITs是大國崛起的金融之道

改革開放近40年來，我國國民經濟和人民生活水平發生瞭巨大變化。特彆是自1998年實行住房製度改革以來，包括保障房建設在內的房地産業迅猛發展，不僅使國民居住得更加寬敞舒適，生活得更有尊嚴，而且使房地産業成為國民經濟的重要主導産業，成為拉動經濟發展的“火車頭”。與此相關聯的部分房地産金融産品，包括住房公積金、住房抵押貸款、住房貸款保險等也得到較好發展。zui近我提倡多年的住房反嚮抵押養老保險也已啓動，讓有意願的老人及其傢庭多瞭一種以房養老的選擇。但是與保障房相關聯的金融機構與金融産品，包括我提倡多年的國傢住房銀行、持有保障房和政府其他公共資産的不動産證券化産品——房地産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）多年來卻推進遲緩，難於以金融服務更好地支持保障房建設、銷售、持有與租賃，麵對日益增長的地方債也缺乏證券化的辦法與途徑。中國經濟的改革發展亟待推進金融創新。

《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》一書是一本探索房地産業金融創新的力作。作者從自己長期從事房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，寫齣瞭這樣一本時代急需的著作。這本書從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和風險管理等方麵進行瞭係統、全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題、保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。

半個多世紀以來，REITs産品在世界多數國傢和地區得到很好發展，已相當成熟。2013年全球已經有REITs基金約540傢，資産規模超過1萬億美元。在全球市值規模zui大的50隻REITs基金中，投資美國不動産的占72%。以REITs發源地美國為例，2013年在紐約證券交易所掛牌交易的REITs基金約172隻，市值超6 800億美元。自2000年以來，REITs被廣泛引進亞洲國傢和地區，成為資産證券化的重要金融工具。

本書作者說REITs是顛覆傳統地産的金融模式，我完全贊同。記得在2000年前後我曾邀請國外專傢來中國講房地産金融創新，他們異口同聲地說：“除瞭REITs，沒有更好的可講。”瞭解REITs的人都知道這毫不誇張。REITs把凝固在不動産中的租金收益提取齣來，組織社會資金實現收購與持有，有定期分紅和嚴格管理，並將其送入資本市場流通，變成瞭有特殊投資價值的資本品，這真是一個偉大的創新。金融是現代經濟的核心，REITs在許多國傢和地區已是一種相當成熟的金融工具。2005年我在國內zui早建議引進REITs，2007年我又提齣用它來持有租賃型保障房和化解地方債。2008年國務院辦公廳發布瞭《關於當前金融促進經濟發展的若乾意見》，同意開展房地産信托投資基金試點。國傢住建部2015年1月發文，要求各城市積極開展REITs試點，促進住房租賃市場發展。如果這種金融産品真的能與我國實際結閤，為我所用，就能為我國經濟騰飛插上新的金融“翅膀”。

通過REITs化解地方債，把不動産租賃權益變成資本品，這是我國目前急需的金融創新。近年來，很多地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道。全社會對地方政府債務堆積過高，擔憂者有之，遑論者有之，但真正需要的是拿齣化解地方債的好辦法。根據國傢審計署2013年全國政府性債務審計結果，截至2013年6月末，全國政府性債務為30.27萬億元，其中全口徑中央政府性債務為12.38萬億元，全口徑地方政府性債務為17.89萬億元。而在地方政府性債務中，有1/4能還本付息，有1/2隻能還息不能還本，另外1/4則是本息全不能還。但這些地方債務很多都形成瞭道路、橋梁、水務、土地等不動産，大部分是已成倍增值的優質資産，當然可以把其中的優質資産通過REITs實現證券化。由此可見，地方債償還並不是隻能走“藉新債還舊債”和“賣地還債”這兩條路，隻要及時把REITs引入中國，相信地方債問題很快可以得到化解。當然，REITs不僅能夠化解地方債，還能以穩定收益率吸引穩健型投資人，是這類投資機構的shouxuan投資品；REITs迴報穩定，物業升值使投資者權益升值，是資本市場的優質産品，可以促進我國資本市場的穩健發展。

我所建議的以地方政府持有的公租房、廉租房和其他公共資産發行REITs，是有我國香港以及其他發達國傢與地區的經驗可循的。我國香港發行的第yi隻REITs就是特區政府用所持有的居屋公屋中的商業物業與停車場發行基金，把它們轉為社會資金持有。而在美國還可以拿監獄做REITs産品，政府把監獄賣給基金後由政府租迴使用，被稱為售後迴租（sale and lease back），今後還可以由政府迴購。我們可以用地方政府公共資産，包括由政府補貼租金的公租房和廉租房做REITs，讓保險資金、社保資金和機構投資者等社會資金來購買。它能實現可觀的穩定收益，並允許進行上市交易，給投資人提供增值性與流動性的便利。這是我國化解地方債的zui好途徑之一。

我提倡首先以地方政府持有的公共資産發行REITs，並不錶明我不贊成把更多的商業物業通過REITs由社會資金持有。瞭解REITs的人都知道，免除公司稅是REITs設立的必要條件。境外主要入市資金來自養老金與其他公共型社會資金，當然給REITs免除公司稅沒有障礙，而我國入市資金主要來自散戶即富人，而給富人免稅會加劇貧富分化，不利於社會平等以及和諧發展。所以我國隻有先從租賃型保障房與政府公共資産起步，實行REITs纔有現實可能。但我堅持認為，在有遠大理想、有宏偉目標的中國，還可能尋找到其他適閤國情、民情的法理依據：當大量不動産資産從私人或私人企業手中，越來越多地轉為由社會資金持有即公眾持有之後，當馬剋思主義者所設想的“重建勞動者個人所有製”更多成為事實的時候，我們纔可以有把握地說，我們嚮著執政黨為之奮鬥的偉大社會目標與政治理想，又大大邁進瞭一步！

所以我要說，REITs在中國將不僅是一種金融産品，也不僅是一般性的金融創新。它將是中國實現經濟騰飛與大國崛起的金融之道，是中國走嚮未來理想社會的重要途徑。

孟曉蘇

匯力基金管理有限公司董事長，中國房地産開發集團理事長，幸福人壽保險股份有限公司監事會主席，國務院發展研究中心地方債REITs試點課題組組長。

序二

C-REITs的未來之路

關於REITs的討論與爭議在我國由來已久，大傢對是否實施、何時實施REITs的意見遲遲不能統一。如同關於房地産稅製度建設的爭議一樣，我國的國情與國外頗為不同，很多製度的創立與實施，都先強調摸著石頭過河。但現如今改革進入瞭深水區，能摸易摸的石頭摸得差不多瞭，往往令人感覺“摸不到門路”。任何體製機製改革都涉及利益重構，如果不注意使多方利益博弈，引齣均衡的結果，美好的初衷有可能滑嚮危害性的結果。可以說，關於REITs的理論探索和實踐，其復雜性正對應著上述背景。

REITs總體而言屬於國外先進的房地産金融製度，它在美國已經走過瞭50多年，並形成瞭較規範成熟的製度法規，在全球範圍內得到認可和推廣。REITs巧妙地將不動産的租金或住房抵押貸款作為資産證券化的切入點，使巨額的不動産藉此舞動瞭起來，作為特定的資源被更加充分、有效地利用。REITs也推動完善瞭社會信用體係，使利益相關各方得到瞭實實在在的好處。

中小投資者可以由REITs得到一個投資於房地産的理財渠道。從國際經驗看，REITs每年的分紅都十分可觀，除瞭會計上的物業摺舊，幾乎所有的現金都被REITs組織作為分紅派發給投資者。REITs因此與股市劃分瞭界限——不是用一個個概念、故事和估值忽悠投資者，而是用實實在在的現金分紅打動、吸引投資者。REITs一股zui低可能隻需要幾十美元，投資者甚至可以隻購買一股REITs，中小投資者不再被巨額門檻資金擋在房地産投資的大門外，因此REITs可以稱得上是個“平民化”的偉大創舉。

既然中小投資者能夠從REITs中得到好處，那麼那些有錢的金主呢？他們更是受益匪淺。國外養老基金和保險基金有相當部分資産都配置於REITs中。一些大的風險投資者能夠通過REITs組織閑散的社會資金，一起撬動巨大的資金需求，把握住巨大的商機。 REITs專門豁免瞭企業所得稅，吸引瞭更多的投資者和冒險傢加入REITs。正如本書第yi章開題所述：“REITs是什麼？起源於馬薩諸塞商業信托的REITs已經走過瞭半個多世紀，它是金融與房地産的交叉創新産物，為規避管製而衍生齣的閤格的、安全的金融産品。它既帶有信托的精神，又有公司的性質，也帶有有限閤夥製的靈活性，它為中小投資者提供瞭一個投資於房地産行業低門檻的投資産品，為房地産商提供瞭一個有效的融資模式。”因此，REITs製度的重要性不言而喻，甚至可以把它類比為16世紀誕生於荷蘭的公司製度，當時的公司使荷蘭能夠有效地、公平地組織社會資源對外貿易，REITs也能夠有效地組織社會資源投資房地産。

REITs還為眾多房地産從業人員提供瞭良好的商業平颱，其中包括金融投資人員、運營管理人員、財稅會計人員、物業管理人員、法律谘詢顧問等。REITs的組織模式非常特彆，有許多法律限製需要遵守，不然會很容易失去相關資格，這些風險再加上房地産行業的風險，給從業人員帶來瞭不小的壓力。

政府雖然在REITs層麵免稅，但是REITs整個産業鏈又可為政府帶來更多的稅收。REITs隻是作為管道，將所有的收益分配給投資者，政府則能夠對投資者個人徵稅。而且政府通過REITs降低瞭房地産業的係統風險，房地産融資不再隻是依靠銀行渠道進行，通過讓廣大的投資者參與進去，風險也隨之分散齣去瞭。還需指齣的是，美國政府在REITs立法上滯後於商業創新，這樣有利於尊重創新精神和磨閤各方的利益訴求，使REITs得到今天這樣的繁榮結果。

REITs終究是組織形式和法規製度的結閤，參與其中的主體zui終起決定性作用的始終是製度環境中的人。“橘生淮南則為橘，橘生淮北則為枳”，依據人的素質、風俗習慣，所在地區曆史發展、所在企業體製機製不同，商業製度也就不同瞭。可設想當REITs這個舶來品一旦運用到中國，定會根據中國國情發生變化，甚至是發生實質性的變化，很可能在多方利益的牽扯下齣現一個類REITs的事物，即中國REITs（C-REITs）。

中國土地公有，多種原因導緻“土地財政”影響，房地産開發成本往往一半以上來自土地齣讓金和稅收，中心城市房價高企已嚴重影響人們的日常生活，同時中國城鎮化的道路現在剛走完約一半，以房地産剛性需求為基礎，加上不動産的市場化進程還在推進中，大眾對房地産的購買熱情不減。於是，已凸顯的矛盾糾結難以短期改變。循序漸進的方法仍需注重，但大的方嚮與思路十分關鍵，配套改革中如何破除製度障礙和壟斷因素，讓利益各方廣泛參與，實現包容性發展，成為無法迴避的大問題。

可設想：REITs一旦在中國設立實施，必將引起連鎖反應，很多政策性問題將難以避免。比如，由於投資者不成熟，投機賭博心理可促使REITs的波動巨大。REITs成立初期，有可能虛假消息滿天飛、大股東趁勢侵占小股東的利益，齣現財務造假、挪用資金、關聯交易等。由REITs引發的投資熱，也可能導緻房地産價格又上一個颱階，引發民怨並導緻過度開發的情況發生。屆時，房地産的投資與運營將麵臨較大的挑戰，也更加考驗政府和從業人員的管理水平。

直麵前述現實生活與REITs的關聯，高旭華先生等人的這本著作應運而生，作者迴應時代需求，編輯整理瞭可稱為當前中國zui全麵、zui深入的有關REITs的信息，包括基本介紹、運營管理、組織設立和相關學術研究，並結閤作者20多年經營管理的實際經驗與管理學博士研究中積纍的理論知識，由淺入深，一步一步地深度探索REITs的管理奧秘，對在中國推進REITs的發展，頗有現實意義。C-REITs的發展，需要大傢這樣一步一步地夯實前行的基礎。本書適閤作為房地産或金融行業規模型企業董事長、總經理等高級管理人員，高等院校房地産或金融專業的教授、學者及博碩研究生的REITs參考書。

2015年，正錶現齣其是極不平凡的一年，在黨中央新的領導集體號召下，承載中華民族偉大復興願景的“中國夢”正在對接“四個全麵”的通盤治理與新時期的奮鬥。全麵改革與全麵依法治國，反腐倡廉，打破舊有既得利益的阻礙，衝破利益固化的藩籬，將有望使中國的發展潛力轉為走嚮“新常態”的勃勃生機。但年中資本市場的大震蕩，中國經濟下行壓力帶來的睏惑，世界各新興經濟體匯率暴跌等的衝擊，也使經濟走勢顯得更加難以把控。但從短期看到中長期，中國唯有從創新中尋找齣路，從改革中尋找生機，大眾創業、萬眾創新成為開創新局麵的基調。2015年對REITs來說，更是一個劃時代的一年，前有中信“啓航”REITs破冰試水和中信承接蘇寜門店的REITs上市，之後有萬科前海REITs公開發售等，一波方起，一波又來。相信今後REITs能夠在各方努力下，在中國大地上繼續探索開拓，生根發芽，並求得茁壯成長，閤乎邏輯地成為一種變革傳統地産的金融模式。

賈康

全國政協委員、政協經濟委員會委員，中國國際經濟交流中心、中國稅務學會、中國城市金融學會和中國改革研究會常務理事，中國財政學會顧問。

序三

REITs模式是養老地産的發展方嚮

據民政部統計，截至2014年年底，我國60周歲及以上老年人口為2.12億，占總人口的15.5%，2025年將突破3億，屆時老齡人口的占比將超過20%，我國正式步入深度老齡化社會。社會老齡化是我國現在和未來相當長一段時間都要麵對的基本國情之一，昭示著養老産業麵臨巨大的發展機遇。

然而，由於我國養老産業整體仍處在發展的初級階段，存在很多不足，目前沒有統一的機構去推動養老産業的發展，養老産業定位不夠高導緻瞭相關的法律體係和政策支持不夠完善，養老産業鏈還沒有建立。

從主要發達國傢的成功經驗來看，養老地産在整閤養老産業鏈條、帶動相關産業發展方麵具有不可替代的作用。然而，當前我國養老地産處在發展初級階段，難以擔當起整閤養老産業鏈的重任。一方麵，各方投資力量仍在摸索養老地産的發展之路，沒有形成成熟的盈利模式，也沒有整閤好養老地産自身的産業鏈條（包括投資、開發、運營、配套和服務等）；另一方麵，缺乏統一的推動機構和針對性的法律政策，這一點與養老産業目前的狀況一緻。

養老地産的突破點是REITs，REITs的落腳點在養老地産。任何産業鏈的形成都是一個完整的資本循環，養老産業也不例外。REITs模式非常有可能成為中國養老地産的發展之路。隻要養老地産能夠提供長期穩定的迴報給REITs投資者，REITs就能夠為養老地産提供低成本的資金支持，快速形成專業化的養老産業鏈。

以美國為例，它是養老産業市場化程度zui高、資本運作zui為成熟、産業鏈zui完整、管理模式zui先進的國傢之一。VENTAS是目前美國擁有養老社區和床位數zui多的投資商。2011年，它通過收購ASLG公司，控股NHP公司，將自身總資産擴大3倍，成為美國zui大的養老産業投資商。它的快速擴張主要得益於REITs強大的股權融資能力。

發展養老産業，我們要嚮美國學習專業閤理的産業分工、完整的産業鏈條、細膩的企業投資管理及金融政策對養老産業的扶持。麵對挑戰和機遇，保利地産進入養老産業是基於企業的長期發展戰略，它希望全鏈條介入，搭建全景式的、開放的産業發展平颱，使自己成為中國式養老産業的引領者。保利地産推崇“三位一體”的中國式養老模式，同時成立專業介護養老公司，以“醫養結閤”為服務特色，提供專業介護養老，打造“和熹會”專業養老機構品牌。

養老産業的發展規劃是：短期內為投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老産品研發、改造已有社區的適老配套設施，建設新社區；中期用3~5年的時間進入穩健運營階段，通過不斷提高配套和服務水平，獲得更多養老人群的認同，實現盈虧平衡；從長期來看，用8~10年的時間達到發達國傢的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。

相比於IPO等融資方式，REITs更加適閤養老地産。很多發達國傢REITs主要依靠物業租金收入派發股息，分紅比例高達90%以上。REITs每股年化收益要求一般在6%~10%即可，每年可以定嚮增發進行多次融資。REITs是資産證券化的産物，因此持股人隻需要關注REITs項下資産運營情況，隔絕瞭母公司或者企業控製人等因素的影響，因此REITs股票波動性比較低，價格比較平穩，能夠比較好地反映房地産周期和具體企業資産的運營情況。REITs不要求上市企業有非常好的題材和非常高的預期收益，隻要求管理者能夠專業化地管理企業資産，盡可能提供長期穩定高比例的分紅收益。REITs的上市要求不高，所以它能夠快速地為養老地産縮短資金迴報周期，盡快完成養老地産的資本循環。

REITs的落腳點也在養老地産。對比國外REITs的運營經驗，我們發現REITs之所以發展迅速，是因為REITs作為投資管道免除瞭企業層麵的稅收。當前中國物業租金收入稅收高企，稅點普遍在12%以上，由此導緻REITs實際收入偏低。由於中國房地産發展迅猛，物業升值已經使房地産租金免稅失去瞭道德支撐，REITs免稅無從談起。然而養老地産的發展利國利民，傳統的傢庭養老模式不能滿足日益增長的養老需求，發展養老産業是解決中國養老問題的關鍵。REITs在養老地産上享受免稅待遇在道德上是站得住腳的。甚至政府應該像對幼兒園一樣，對養老場所免地價，對於單純養老社區，至少給予保障房地價待遇。這樣，REITs便能夠在養老地産上實現項目落地，打通養老REITs的金融模式。

未來中國國情是人口老齡化，未來房地産的發展方嚮是養老地産，未來地産金融的發展方嚮是養老REITs。養老REITs是養老地産和金融的結閤，是當前zui前沿的研究課題。我的校友及師弟高旭華先生在百忙之餘所著的《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》是時代需要的作品，同時又chaoyue瞭時代的局限性，相關方麵的理論研究在未來很長的一段時間內都具有指導意義。本書是地産金融領域的一本力作，非常適閤作為大型地産行業公司董事長、總經理等高級管理人員進行REITs研究和項目操作的參考書。

國傢政策遲早會放開REITs，以助力地産企業融資。保利地産希望打造一個全景式的、開放性的養老産業平颱，有興趣進入養老産業的資金、企業和個人都有機會參與其中，我們歡迎各方力量前來和我們共商大業。同時我為高旭華先生能夠將這本書齣版，為推進中國REITs的發展，為房地産金融貢獻自己的一份力量而感到高興！

宋廣菊

中國保利集團副總經理，保利房地産（集團）股份有限公司董事長，保利南方集團有限公司董事長。