张春光，毕业于同济大学法学院，民商法学硕士。现为上海市锦天城律师事务所执业律师，专注于各类房产纠纷等民商事诉讼。2015年4月创办微信公众号“合同效力实务研究”，已在微信公众号发表文章数百篇。

◎深入浅出的问题分析

◎较强的实用参考价值

◎囊括二手房买卖常见的各种法律问题和纠纷解决规则

《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》对二手房买卖过程中的疑难问题进行梳理，采用问答形式对常见的纠纷问题进行分析解答，收录的案例均是真实案件，具有很高的参考价值。“裁判规则”板块收录了大量的相关法条与规定，可以帮助读者了解相关法律纠纷的处理依据和规则，具有较强的实用性。将相关裁判文书以二维码的形式加入，方便读者随时扫码浏览。

目录

章合同效力相关法律问题

1.房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？

2.名义产权人出售房屋，合同无效？

3.房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果

4.买卖担保（让与担保）合同无效的3种理由

5.《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？

6.承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？

7.为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？

8.离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

9.侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》是否无效？

10.和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？

11.虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？

12.非真实买卖，房屋所有权如何取回？

13.非沪籍者所签公房使用权转让协议是否无效？

14.涉及刑事犯罪，卖房人被骗，房屋买卖合同是否无效？

15.转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？

16.国企违反法定程序出售房地产，合同是否无效？

17.未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议是否无效？

18.法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？

19.房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致，效力如何？

20.房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？

21.房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？

22.一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理

23.确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？

24.第三人可否主张房屋买卖合同无效？

25.民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关

26.卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？

27.房屋买卖中价款显失公平的认定

28.附义务赠与房产可以撤销？

参考案例王某某诉张金某等房屋买卖合同纠纷案

第二章合同的内容及履行

29.父母子女间房屋买卖与赠与的甄别

30.符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？

31.名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果

32.房屋买卖中，付款补充协议的“后付款期限”应该怎么理解？

33.有租客的房子的交房时间如何确定？

34.连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？

35.卖房子是否附带自行车库？

36.卖房不卖车位导致不能过户，卖房人是否违约？

37.二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题

38.二手房买卖中的细节法律问题

39.按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？

40.买房人没有违约，是否就一定能拿到房子？

41.买房人按约履行合同并已装修入住是否就能取得房屋所有权？

42.以房抵债不构成善意取得？

43.房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制

44.诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？

第三章合同解除和违约赔偿相关法律问题

45.买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护

46.买房人欠付房款不足总房款的13，卖房人无权解除合同？

47.买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同吗？

48.买房人迟延过户是否构成违约？

49.买房人要求变更买房人，是否构成违约？

50.房子噪声太大，买房人可否解除合同？

51.房子漏雨，买房人可否解除合同？

52.房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任吗？

53.多卖房人之一没有收到房款，是否无须承担违约责任？

54.签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？

55.支付违约金就可以解除合同？

56.房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得

57.房屋买卖中合同解除权的产生—消灭—产生

58.房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果

59.卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人1万元尾款未付为由解除合同？

60.房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人是否不构成违约？

61.买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由吗？过户手续不全谁来审查？

62.房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同吗？

63.解除网签合同的时间点

64.房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？

65.可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？

66.房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？

67.买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？

68.二手房买卖违约金在北京、上海法院的规定及解读

69.买房人认为20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？

70.卖房人违约，买房人可否主张佣金损失？

71.卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？

72.卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？

73.房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？

74.卖房人违约，何时对房价进行评估？

75.房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”

76.房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？

77.逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？

78.卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人是否不可依据违约责任条款主张违约金？

79.卖房人假报“房龄”要承担什么责任？

80.房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？

81.房屋买卖中损害赔偿的边界

参考案例解除房屋买卖合同，赔偿房屋差价400万元

第四章代理及非典型担保相关法律问题

82.出售“共有”房屋，合同是否无效？

83.部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同是否无效？

84.无权处分夫妻共有房产的合同是否无效？

85.无权处分是否会导致合同无效？

86.当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？

87.在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权

88.房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？

89.未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果

90.（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？

91.房屋买卖是否适用“家事代理”？

92.民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力

93.认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点

94.公证委托代理人出售委托人的房屋，是否一定有效？

95.持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？

96.为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？

97.卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？

98.当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果

99.代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？

100.房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？

101.附条件合同能否规避买卖担保协议无效的规定？

102.房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证是否构成根本违约？

参考案例一杨某与杨乙房屋买卖合同纠纷案

参考案例二戴A与王A房屋买卖合同纠纷案

第五章农村房屋相关法律问题

103.非农户口者买农村宅基地房屋的合同是否无效？是否应当返还房屋？

104.购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？

参考案例黄某某与刘某某、顾某某农村房屋买卖合同纠纷案

第六章动迁房相关法律问题

105.购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？

106.产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？

107.可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？

108.动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定

109.动迁房是否属于夫妻共同财产？

110.动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略

111.动迁房买卖的法律风险与防范

112.购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？

113.公房承租人所得动迁补偿如何与共同居住人分配？

参考案例吴某某与卢某某确认合同无效案

第七章做高房价与做低房价相关法律问题

114.做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？

115.做低房价相关法律问题

参考案例韩某某与林某房屋买卖合同纠纷案

第八章离婚及户口相关问题

116.离婚，房产如何分割？

117.逾期迁出户口问题

参考案例应某诉单某房屋买卖合同纠纷案

第九章房产新政相关法律问题

118.沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？

119.借名买房注意事项与风险防范

120.房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？

121.北京限购商办类项目导致的民事法律责任

122.央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？

123.政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？

124.诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？

125.北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？

126.买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？

127.2016年11月28日上海房贷新政解读及风险防范

128.买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？

129.买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？

参考案例梁某某与栗某、张某某房屋买卖合同纠纷案

第十章抵押和查封相关法律问题

130.为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？

131.房屋存在抵押，法院可否判决过户？

132.卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？

133.买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？

134.抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？

135.买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？

136.警惕！房屋在网签后被查封怎么办？

137.房子被查封，不能过户的原因及解决方法

138.房子被另案查封，继续履行的诉请是否会被驳回？

139.卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？

140.房屋买卖过程中房子被查封，买房人是否可以解除合同？

141.网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？

142.买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？

143.转让有抵押的房屋，合同有效吗？

参考案例方某某与郁甲房屋买卖合同纠纷案

第十一章与银行相关的法律问题

144.买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？

145.买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？

146.卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人是否构成违约？

147.银行迟迟不放款，买房人是否构成违约？

148. “假离婚”导致银行不能放贷，买房人是否构成违约？

149.卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？

150.卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人是否违约？

151.转按揭办不了，买房人是否要承担违约责任？

152.如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？

153.为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？

参考案例刘×与陈××房屋买卖合同纠纷案

第十二章违建相关法律问题

154.高人民法院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行

155.邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？

参考案例丁某某与石某房屋买卖合同纠纷案

第十三章居间合同相关法律问题

156.具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？

157. 《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？

158.违反《房地产居间协议》的赔偿范围是否于定金罚则？

159.房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围

160.买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？

161.不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？

162.和中介公司的官司怎么打？

163.卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？

164.房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？

165.买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？

166.行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起

参考案例一李某某诉陈某房屋买卖合同纠纷案（笔者代理的宝山区的案子）

参考案例二上海福家房地产经纪有限公司与袁某居间合同纠纷案

第十四章诉讼程序有关问题

167.房产纠纷中诉讼请求的选择

168.房屋买卖中所涉善意取得的举证责任

169.没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果

170.买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？

171.是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用

172.房屋产权人一房二卖，买房人如何主张自己的权利？

173.夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？

174.法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶是否不能诉请撤销该判决？

第十五章执行相关法律问题

175.夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？

176.符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持吗？

177.预告登记是否可以排除法院的执行？

178.买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行

179.案外人是否不能对有抵押权的执行人提执行异议？

180.房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？

181.业主是否可通过执行异议（之诉）排除法院对所购商品房的执行？

182.房屋所有人为规避执行而赠与或以明显不合理的低价转让房产，债权人怎么办？

183.租赁权可以阻止法院的强制执行？

184.案外人依据另案生效法律文书提出执行异议，如何处理？

185.借名买房者可否以权利人的名义提执行异议？

186.如何打赢执行异议（之诉）？

187.房产拍卖中利益受损，当事人和利害关系人如何维权？

188.法院执行中的拘留

参考案例

张某与郭某某、车某某案外人执行异议之诉案