典型案例在司法审判活动中具有独特的价值。《法院审理房屋买卖案件观点集成》通过整理全国各级法院的已生效裁判，总结、归纳出具体的裁判经验、思路和尺度，以及认定事实、适用法律的方法。同时结合*人民法院司法解释、司法政策精神、审判业务意见以及*人民法院专家法官著述、目前审判实务中的主流观点等对案例进行了透彻分析。阅读本书，使读者可以在快速了解房屋买卖案件法律争议问题的前提下，迅速了解法院的司法观点和态度，以及裁判的思路和尺度。

　　李超 天津市高级人民法院法官。曾任天津市和平区人民法院、天津市滨海新区人民法院法官。主要著作有：《保理合同纠纷裁判规则与典型案例》《公产房纠纷裁判思路与法律适用》。

　　郭志武 广东八维律师事务所主任。律师执业十余年，擅长金融、房地产、股权设计、破产重组等方面业务。服务对象主要包括：旭日集团、TCL金融、中国银行惠州分行、中国邮政储蓄银行惠州分行等大中型企业。

　　章房屋买卖合同的成立

　　1.1商品房买卖合同成立需要具备哪些条件

　　1.2对合同格式条款的理解产生分歧时如何确定其具体内涵

　　1.3房屋买卖合同争议条款如何解释

　　1.4商品房销售广告性质如何认定

　　1.5商品房买卖预约合同与本约合同如何区分

　　1.6房屋买卖“网签”的性质如何认定

　　第二章房屋买卖合同的效力

　　2.1开发商与购房者串通套取银行贷款的行为如何认定

　　2.2套取银行贷款的房屋买卖合同被确认无效后，抵押预告登记效力如何认定

　　2.3商品房预售合同无效后缔约过失责任如何承担

　　2.4借用他人名义买房合同效力如何认定

　　2.5名为房屋买卖实为借贷合同的效力如何认定

　　2.6房屋买卖阴阳合同的效力如何认定

　　2.7一房数卖情况下，恶意登记行为是否有效

　　2.8因委托代理机构未告知特定房屋已经售出而导致“一房二卖”，开发商应否承担赔偿责任

　　2.9未取得权属证书的房屋买卖合同是否有效

　　2.10夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，其合同效力如何认定

　　2.11房屋买卖合同中关于交易税费负担的约定是否有效

　　第三章房屋买卖合同的履行

　　3.1商品房不具备交付条件与商品房瑕疵交付如何区分

　　3.2房屋经过工程建设强制性标准审查后仍存在质量缺陷，开发商承担何种责任

　　3.3房屋买卖合同履行过程中不安抗辩权如何行使

　　3.4房屋买卖合同继续履行需要符合哪些条件

　　3.5标的房屋上设定了抵押权，买受人继续履行合同、办理过户手续的诉讼请求能否获得支持

　　3.6涉诉房屋被人民法院依法查封是否构成履行不能

　　第四章房屋买卖合同的撤销与解除

　　4.1房屋买受人未实际看房能否认定重大误解

　　4.2买房人可否因卖房人隐瞒“凶宅”事实而请求撤销房屋买卖合同

　　4.3房屋交易价格明显低于市场价格能否认定为显失公平

　　4.4约定解除权未在合理期限内行使的，可否再行主张

　　4.5房屋产权转移登记完成后，出卖人是否有权解除合同

　　4.6房屋交付前遭遇特大火灾，当事人是否可以主张因不可抗力解除合同

　　4.7买受人发现学区房的学位已被占用是否有权解除合同

　　4.8因违反限购规定而解除合同后的责任如何认定

　　第五章房屋买卖合同的违约责任

　　5.1商品房买卖合同约定的优惠差价在合同解除后是否属于期待利益损失

　　5.2得房率缩水超过合理误差如何赔偿

　　5.3出售面积存在误差的房屋后，原购房人能否向开发商主张面积差价赔偿

　　5.4合同未约定违约金时，预售合同卖方逾期办理土地使用证应如何承担损害赔偿责任

　　5.5开发商未取得预售许可证如何承担惩罚性赔偿责任

　　5.6出卖人违约导致合同解除，买受人是否有权请求赔偿房屋差价损失

　　5.7出卖人违反商品房预约合同，买受人可否同时主张双倍返还定金及赔偿房屋差价损失

　　5.8违约方认为违约金过高要求调整的，违约方应承担举证责任

　　5.9违约方对于违约金过高的举证证明程度如何

　　5.10以同一违约行为可否再次起诉主张违约金

　　5.11违约金不足以填补实际损失的可否主张损害赔偿

　　5.12买卖双方均存在违约行为的情况下违约金计算到何时

　　第六章房屋买卖居间合同相关问题

　　6.1由于未尽到居间义务导致买房人遭受损失的，中介公司应如何承担责任

　　6.2“跳单”行为在什么情况下构成违约

　　6.3禁止“跳单”条款的效力如何认定

　　6.4如何判断居间人是否享有居间报酬请求权

　　6.5因中介过错导致买方不能享受房交会优惠政策，中介如何承担责任

　　第七章房地产新政相关问题

　　7.1限贷政策能否成为商品房订购书撤销的理由

　　7.2限贷政策出台后能否仅以买受方系限购对象为由请求解除合同

　　7.3受限贷、限购等宏观调控政策直接影响导致买卖合同无法履行的应如何处理

　　7.4当事人签订购房合同时已经预见到国家将出台房产新政并对此作了约定，能否再以“不可归责于当事人双方的事由”解除合同

　　7.5明知不具有购房资格仍然签订购房合同是否应承担违约责任

　　7.6合同一方先行违约后能否以限购政策的出台主张免除违约责任

　　7.7因限购政策解除房屋买卖合同后，居间费用由谁负担

　　第八章特殊类型房屋买卖相关问题

　　8.1非本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖是否有效

　　8.2小产权房买卖或抵债行为被认定无效后，当事人的责任如何确定

　　8.3经济适用房限制交易政策是否构成导致合同不能履行的法律障碍

　　附录：房屋买卖纠纷常用法律规范

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