◎CMBS作为有效的资产证券化工具，对激活中国万亿级不动产存量，促进传统房地产企业转型有重要意义，成为发达国家金融领域主流产品。

◎通过国外先进实践实地考察，结合国内现状与实践，为中国CMBS的标准制定和市场建设提供借鉴与指导。

◎高坚、蔡建春、徐幼于作序，任志强、秦虹、顾云昌、孙嘉、陈雷联袂推荐。

◎如果你是开发商或者商业物业持有人，可以从本书获得优化融资的新发现，以及对商业地产战略的新思路。

 ◎如果你是投行、评级机构、律师、服务商或者其他服务机构，可以通过本书了解国际成熟的监管经验和国内的前沿实践，一起携手推进国内承销标准、监管框架和市场基础设施的形成，并择中道而行。

◎如果你是投资人，借助本书可以发现一个新的投资品类，并就如何进行风险判断有所启迪。

◎如果你关心房地产宏观调控，也许可以通过本书获得一些房地产长效机制形成的启发。

商业物业存量盘活是房地产市场持续健康发展、产业发展效率提高的重要途径。而以资产证券化为代表的金融创新正重塑着房地产行业的商业模式，《CMBS: 国际经验和中国实践》以资产证券化，特别是CMBS这个发达国家的主流产品为切入点，剖析中国商业物业的去库存、抑空置路径，探索了切实可行的商业物业存量盘活之道。

《CMBS: 国际经验和中国实践》作者基于自身丰富的理论和实践经验，且实地调研了美国主要的CMBS参与机构，包括投行、投资人、行业协会和监管层等，并与国内外专家进行了多轮研讨，深入剖析了美国CMBS市场的发行承销标准、信息披露标准、法律体系、投资交易、资产服务机构、评级方法等，并为中国CMBS的标准制定和市场建设提供借鉴与指导。

随着中国房地产行业从住宅开发到商业物业的转型，CMBS必将成为商业物业投资者的主流融资工具之一。作为国内CMBS市场的首批实践者，该书作者为业界提供了一本全面分析国内外市场发展、兼顾理论和实践的佳作。

第一章 中国商业物业发展概况1

第一节 迫切需要对商业物业形成客观公允的认识2

一、什么是商业物业2

二、迫切需要破除对商业物业的偏见3

三、中国商业物业的发展现状9

四、中国房地产开发商传统商业模式走向终点25

五、中国房地产行业从住宅开发到商业物业的转型是中国经济转型的缩影30

第二节 中国商业物业破局的三大支撑力量和政策方向32

一、三大支撑力量32

二、政策方向35

第三节 中国商业物业融资状况37

一、间接融资状况37

二、直接融资状况39

第四节 中国商业物业资产证券化的发展脉络41

一、国内CMBS诞生的大背景和必然性43

二、CMBS与REITs的若干概念梳理46

三、CMBS对于商业物业的意义51

第五节 中国金融行业迫切需要商业物业资产证券化53

一、CMBS和REITs可以完善中国的投资图谱，化解资产荒53

二、CMBS市场潜在规模巨大，是盘活存量的重要工具55

三、打破刚性兑付，CMBS最有希望成为突破口56

四、CMBS等证券化工具的发展有助于控制和优化杠杆58

第六节 迫切需要形成CMBS最佳实践和产品标准59

一、形成最佳实践和产品标准的意义59

二、形成最佳实践和产品标准的着眼点60

第二章 境外CMBS市场发展情况63

第一节 美国的CMBS市场64

一、美国CMBS市场的发展情况64

二、美国CMBS市场的分类与构成、主要特点69

三、金融危机后美国CMBS市场的主要动向79

第二节 其他国家和地区的CMBS市场82

一、欧洲的CMBS市场82

二、澳大利亚的CMBS市场85

三、亚洲的CMBS市场88

第三节 经验总结与主要启示92

一、欧美在金融危机后改革的主要启示92

二、亚洲市场经验的主要启示95

第三章 CMBS的产品特征与交易结构97

第一节 产品特征98

一、一般特征98

二、独有特征100

三、风险特征102

第二节 交易结构设计104

一、参与主体及相应职责104

二、具体交易结构安排106

三、第三方服务商的重要职能115

第三节 投资交易与后续管理116

一、美国CMBS的投资交易116

二、美国CMBS的存续期管理118

三、美国CMBS的风险管理措施119

第四节 典型案例分析121

一、美国CMBS案例及经验启示121

二、我国CMBS案例分析127

第四章 第三方服务商和特殊服务商139

第一节 第三方服务商的角色140

一、美国市场的服务商角色概述141

二、中国市场的第三方服务商机制有待建立143

第二节 特殊服务商概述145

一、特殊服务商的作用145

二、特殊服务商的服务范围146

三、特殊服务商收费148

第三节 特殊服务商评级149

一、特殊服务商排名149

二、特殊服务商评级标准150

第四节 特殊服务商案例研究152

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