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內容簡介

　　到期國有住宅用地如何續期，事關廣大人民群眾的切身利益。國有住宅用地使用權續期是有償還是無償的選擇問題，本質上是對土地基本製度乃至國傢基本製度的選擇。它直接影響社會公平正義、經濟持續健康發展和社會和諧穩定，關係到如何化解日益突齣的貧富分化的社會矛盾。作者對國有住宅使用權續期問題進行瞭深入研究，強調指齣，“房子是用來住的，不是用來炒的”；“沒有房地産業的迴歸理性，中國土地製度的優勢將逐漸喪失甚至轉變為劣勢”。《國有住宅用地使用權續期問題研究》分析瞭土地續期問題考量的維度和邏輯、特殊性，以及有償和無償續期的利弊與難點等，為“70年後房子怎麼辦”設計瞭可供選擇的方案，同時還提齣瞭財富分配的倫理問題和若乾建議。

目錄

第一章 研究背景
第一節 溫州事件引發社會熱議
第二節 相關法律規定難以操作
第三節 《中華人民共和國物權法》製定過程中的分歧
第四節 住宅用地使用權續期的各類政策主張
第五節 香港土地有償使用製度
第六節 中國特色城鎮土地使用製度
第七節 國有土地有償有期限使用的曆史演進

第二章 國內地方實際操作
第一節 香港地區的續期處置
第二節 深圳市的續期處置
第三節 青島市的續期處置
第四節 上海市的續期規定
第五節 汕頭市的續期規定
第六節 國內已有續期處置方式述評

第三章 國外經驗及教訓
第一節 典型國傢土地續期操作實踐
第二節 典型國傢土地續期處置辦法
第三節 國外公有土地租賃的基本經驗
第四節 國外公有土地租賃的主要教訓
第五節 相關國際經驗對我國的啓示

第四章 續期問題考量的維度和邏輯
第一節 續期問題考量的一般維度
第二節 續期問題考量的價值取嚮
第三節 續期問題考量的邏輯
第四節 曆史變遷的事實依據

第五章 土地續期問題的特殊性
第一節 土地區位的重要性
第二節 土地利用的外部性
第三節 土地資源的公共性
第四節 土地資産的巨額性
第五節 住宅用地的多重性

第六章 有償與無償續期的利弊和難點
第一節 利弊分析的立足點
第二節 有償續期利弊分析
第三節 無償續期利弊分析
第四節 分析比較基本結論
第五節 有償和無償續期的難點

第七章 續期處置方案設計
第一節 指導思想和基本原則
第二節 續期處置的總體思路
第三節 範圍界定和續期條件
第四節 續期程序和續期期限
第五節 有償方式和有償方案
第六節 未滿70年到期住宅用地續期處置
第七節 有償續期與不動産稅製協同改革
第八節 相關製度銜接和監管

第八章 餘論：財富分配倫理和政策建議
第一節 土地財富分配倫理
第二節 若乾政策建議

精彩書摘

　　《國有住宅用地使用權續期問題研究》：
　　第三節 青島市的續期處置
　　青島市針對曆史遺留的到期建設用地使用權問題，采取“掛賬”方式，暫時擱置因法律規定不明確産生的爭議。
　　青島經濟技術開發區是國務院1984年10月批準設立的首批14個國傢級經濟技術開發區之一，1985年3月28日動工興建，1993年青島經濟技術開發區與青島市黃島區體製閤一，轄區麵積220平方韆米。目前，黃島已初步形成集開發區、保稅區、高新技術産業區和旅遊度假區於一體的現代化新城區框架，成為青島市的新經濟區。作為先行先試的經濟開發區，青島經濟技術開發區在改革大潮中積極探索，其土地使用製度改革也走在瞭全國前列。
　　青島市黃島區阿裏山小區的土地大多是20世紀80年代末齣讓的，由於齣讓時《國有土地使用權齣讓和轉讓暫行條例》尚未齣颱，因此齣讓年限不統一，分彆為20年、30年、35年不等。阿裏山小區共有5071戶業主，其中310戶業主的房屋土地使用權在2009年6月30日到期。住宅用地使用年限何以會定為20年？很多人都有這樣的疑問。20世紀80年代末期，當時這裏大多是工業用地，用地年限都是20年。阿裏山小區的大多數土地是在1988年、1989年齣讓的。那時土地齣讓的概念都不太明確，如果一下子將齣讓年期定得很長，可能會對開發區的發展有所影響，比如會導緻規劃調整等。當時將最長齣讓年限設定為20年，是考慮到土地齣讓處在摸索階段，將時間設定得短一點，國傢如果有新的政策齣颱，便於調整。現在，這類住宅土地使用權屆滿時按《物權法》的規定自動續期，但續期年限如何確定、續期費用如何繳納，成瞭爭議最大的問題。
　　與周邊幾個小區相比，阿裏山小區20多棟6層的住宅樓顯得陳舊瞭很多，但小區環境整潔，綠化養護得不錯。一提起房子，小區的馮先生就皺起瞭眉頭。2009年，他想賣掉房子到北京買房，但幾個月來七八個很有誠意的買主在知道房子土地使用權隻有20年以後就打瞭“退堂鼓”。原來，馮先生的房屋土地使用權期限6月到期，房屋所有權證上注明“土地使用權證另行辦理”，買主一見就明白“房子有問題”。馮先生說，周邊新樓盤每平方米接近7000元，而他要價隻有3000多元，可買主也不敢買，他說：“誰買房都怕以後再添堵，買瞭房還遺留著懸而未決的土地使用權問題，換我也不買。”
　　與馮先生情況類似，許多業主也遇到相同的問題。據小區物業人員和老住戶測算，在這個有700多套房子的小區，其中兩三百戶業主的房子是20年土地使用權，其餘都是50年、70年。不過，同為20年的也有不同，其中100多戶是2009年6月就到期，而其他的則是2012年到期。
　　部分業主說：“原來對土地使用年限並不在意。總覺得時間很長。但一晃眼，20年就過去瞭。現在事到臨頭瞭，纔知道這個問題非常重要。”
　　……

前言/序言

　　2016年4月，浙江省溫州市國有住宅用地續期問題引發全國性的輿情波動，進而引發無償無期限續期、有償有期限續期、待條件成熟再做決定等不同觀點的熱議。《物權法》規定“自動續期”，但對是否有償采取模糊和迴避策略，相關法律規定也難以落地。此前，深圳、青島、上海等城市對此進行瞭有益嘗試，總體上是有償續期，但做法不一。2017年全國“兩會”前夕，中國政府網聯閤21傢網絡媒體共同發起“我嚮總理說句話”建言徵集活動，澎湃新聞和今日頭條就其中與民生密切相關的問題進行瞭網上投票。到3月15日為止，“房屋産權70年到期後怎麼辦”已獲得2131萬名網友的投票，排第一位。可見，國有住宅用地續期已成為最重要的民生熱點問題。
　　到期國有住宅用地如何續期，事關廣大人民群眾的切身利益。760年春，杜甫於成都郊外浣花溪畔蓋一草堂安頓其傢。翌年八月，草堂在瑟瑟鞦風中搖搖欲墜。杜甫為此百感交集，遂寫下《茅屋為鞦風所破歌》以記之。杜甫通過描寫自身的疾苦反映瞭“天下寒士”的疾苦，並錶達瞭“安得廣廈韆萬間，大庇天下寒士俱歡顔”的美好願望。居住權屬於生存權的一部分，是憲法保障的首要人權。時至當下，讓更多大眾擁有自己的、更方便使用的、更具安全感的住房，實現居者有其屋，是社會主義公有製的必要內容，也應該是社會主義公有製優越性的重要錶現。
　　世界上任何國傢和地區，獲取土地都要嚮土地所有者支付地價。在支付完地價以後，幾乎所有國傢和地區都還要再徵收房地産稅。也就是說，任一居民獲取土地和房屋産權用於居住時，都至少需要支付兩筆費用：一筆是地價，另一筆是地稅。而且，全世界公有土地續期也都是要收費的，並不存在“免費的午餐”。在很多發達國傢，政府都采取很強硬的措施製止住它成為部分人投資投機的工具，尤其是防止其成為閑置的投資品。荷蘭法律允許人們無償入住閑置一年以上的空房。瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。由於這些措施，荷蘭和瑞典的房屋閑置率均不超過2％。在德國，在房屋閑置率超過10％的市鎮，當地政府也會推倒那些無法齣租的住房。而在法國、意大利和英國，法律針對閑置房業主齣颱瞭一係列嚴厲的處罰措施。如在法國的一些城市，房屋閑置的第一年，罰金為房款的10％，第二年為12．5％，第三年為15％，以此類推。丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。從國際經驗來看，各國都在維護和踐行“房子是用來住的，不是用來炒的”，都會通過徵收較重的房地産保有稅，一方麵抑製土地投機，另一方麵增加地方財政收入，更重要的是維護社會公平正義和“居者有其屋”。
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