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编辑推荐

税务人员+房地产企业会计 联手打造 系统梳理增值税法规规定按会计日常业务流程编写一个完整的案例贯穿始终 可系统学习，也可按图索骥！

内容简介

营改增全面铺开已有一段时间，但由于税收政策的不断出台和对执行时实际问题的争议，房地产开发企业离驾轻就熟还有一段不小的距离。

本书作者团队汇集了税务人员和房地产会计一线工作者，对房地产开发企业涉及的增值税政策进行了系统梳理，既包括传统政策，又涵盖新近规定。同时，从税务系统管理和企业执行两个角度全面搜集了当前企业执行增值税政策容易产生的盲点和问题，结合政策一一解答。

本书全面涵盖了房地产增值税的纳税处理、会计核算、申报管理、发票管理，通过房地产开发全周期处理案例，呈现房地产项目在完整的开发经营流程中如何进行会计及涉税处理。读者可以系统学习，也可以在需要时按图索骥，将本书作为了解房地产增值税的“导航仪”。

本书特点

系统梳理法规规定

按照会计日常业务流程编写

完整的案例一以贯之

可系统学习、可按图索骥

作者简介

彭　盈

中央财经大学硕士，原任职于北京市国税局，后一直从事税务管理相关工作，先后接触、参与了多个地区房地产行业征管情况的后续监管项目，并多次承担系统内部业务培训工作，积累了丰富的实战经验。

肖　沁

中央财经大学硕士，先后任职于北京市海淀区国税局、北京市国税局*一稽查局，具有办税服务厅、管理所、税政部门、稽查部门工作经历。曾担任大型房地产企业税收管理员，并多次作为业务教员参与营改增政策培训。

余　莹

*创置业北京区域公司税务组组长。曾任远洋地产有限公司财务主管、*创置业股份有限公司财务专业经理。9年房地产开发企业财税工作经历，兼具集团总部财务管理与项目一线业务工作经验。

于　露

中央财经大学硕士，注册会计师，金科地产华北区域经济测算主管，连续7年房地产开发企业财税工作经历。

精彩书评

本书作者是几位非常年轻、充满活力、勤思好学的青年才俊。他们利用分别从事税务机关税收管理与房地产企业税收管理的优势，以一个完整的房地产开发项目实例贯穿全书，将房地产开发每个环节的会计处理和税务处理关联起来，并同步链接至具体申报和开票业务，构成了一部完整、实用的房地产企业增值税操作实务手册。我作为一名税务工作老兵，非常荣幸受作者之邀在本书正式付梓之前拜读了书稿。我认为本书兼具系统性和实用性的同时，还有较强的可读性、时效性，简单明了，通俗易懂，是一本不错的工具书。

——邓远军 中央财经大学税收筹划与法律研究中心副主任、研究员

本书将营改增政策与房地产财务核算进行了深度融合，以房地产全流程业务为线索，引入了全周期案例解析，为读者全面介绍了房地产增值税从账务核算到纳税申报的具体步骤和操作方法，创新性强、实用性强，是税务干部和财务人员掌握房地产增值税实务操作可参考的工具书之一。

——严纪 北京市国家税务局*一稽查局局长

本书系统地梳理了房地产开发经营业务流程中的增值税税收法律法规，政策全面、企业案例翔实，对实务中常见的疑难问题，作者给出了详细的解析，是一本不可多得的实用工具书。

——李曙亮 《房地产开发企业会计与纳税实务》作者

本书全面地讲解了房地产增值税的纳税处理、会计核算、纳税申报、发票管理，结合房地产开发环节，通过房地产开发全流程案例，抽丝剥茧，层层深入，具有很强的实用性和可操作性。本书是房地产开发企业财务人员了解营改增、应对营改增必备的“工具书”“导航仪”。

——廖洋 *创置业财务管理中心总经理

本书给人很大的惊喜，读者可以按照遇到的问题按图索骥式地寻求答案，对于非财务专业的财务从业者来说更是具有极大的便利性。同时，深入浅出的阐述和条理清晰的分析更利于理解和实际操作。值得称赞的是，本书采用全周期案例作为载体，较为全面地涵盖了房地产业务的各个阶段，使本书的内容更加全面丰富！

——张皓明 中弘股份成本中心副总经理

本书有三大特点：一是将营改增后涉及的主要文件规定，与原增值税现行有效规定进行了整合梳理，比较系统完整。二是按照企业会计日常处理的业务流程来编写，章节之间既相互独立又彼此关联，方便翻阅参考。三是以一个完整的实例贯穿各个章节，对房地产企业增值税的主要业务和一些常见问题进行了验证说明，有较强的实操性。

——郝龙航（第三只眼） 大力税手网创始人，中翰中国税务集团合伙人

目录

目录

赞誉

前言

第1章　总论　1

1.1　房地产行业概况　1

1.1.1　房地产开发企业简述　1

1.1.2　房地产开发企业经营情况　2

1.1.3　房地产开发企业核算情况　3

1.2　增值税业务概述　5

1.2.1　营改增改革历程　5

1.2.2　营业税和增值税的差异分析　6

第2章　房地产开发企业增值税纳税实务处理　10

2.1　增值税基本政策　10

2.1.1　纳税人和扣缴义务人　10

2.1.2　征税范围　11

2.1.3　税率与征收率　11

2.1.4　纳税义务、扣缴义务发生时间　11

2.1.5　纳税地点　12

2.1.6　纳税申报期限　13

2.1.7　差额扣除政策　13

2.1.8　应交增值税计算　14

2.1.9　预缴税款　15

2.2　增值税销项税额计算操作指引　17

2.2.1　销售自行开发房地产项目的销项税额计算操作指引　17

2.2.2　转让不动产的销项税额计算操作指引　23

2.2.3　以经营租赁方式出租不动产的销项税额计算操作指引　25

2.2.4　处置使用过的固定资产税额计算操作指引　28

2.2.5　集团委托贷款利息以及企业资金拆借取得的收入的销项税额计算操作指引　29

2.2.6　转让土地使用权的销项税额计算操作指引　30

2.2.7　视同销售的销项税额计算操作指引　31

2.2.8　免征增值税和不征增值税项目的纳税操作指引　31

2.2.9　销项税常见问题解析　32

2.3　进项税额抵扣操作指引　35

2.3.1　准予抵扣的进项税额　35

2.3.2　不得抵扣的进项税额　39

2.3.3　应转出的进项税额　43

2.3.4　进项税额常见问题解析　46

2.4　增值税对房地产行业其他税种的影响概述　50

2.4.1　增值税对城市维护建设税及两附加税费的影响　51

2.4.2　增值税对印花税的影响　52

2.4.3　增值税对契税的影响　53

2.4.4　增值税对房产税的影响　54

2.4.5　增值税对土地增值税的影响　55

2.4.6　增值税对企业所得税的影响　59

第3章　增值税会计核算　62

3.1　增值税会计核算特点概述　62

3.2　新旧增值税会计核算科目体系对比　62

3.3　增值税会计科目设置及账务处理　66

3.3.1　“应交税费——应交增值税”科目设置及账务处理　66

3.3.2　“应交税费——未交增值税”科目设置及账务处理　78

3.3.3　“应交税费——待抵扣进项税额”科目设置及账务处理　80

3.3.4　“应交税费——增值税留抵税额”科目　82

3.3.5　“应交税费——待转销项税额”科目设置及账务处理　82

3.3.6　“应交税费——预交增值税”科目设置及账务处理　84

3.3.7　“应交税费——待认证进项税额”科目设置及账务处理　85

3.3.8　“应交税费——简易计税”科目设置及账务处理　86

3.3.9　“应交税费——转让金融产品应交增值税”科目　88

3.3.10　“应交税费——代扣代交增值税”科目　88

3.3.11　期末会计处理　88

3.3.12　会计科目设置的特别建议　93

3.3.13　财务报表相关项目列示　95

3.4　全周期增值税会计处理示例　95

3.4.1　获取土地使用权的会计处理　96

3.4.2　房地产开发建设的会计处理　96

3.4.3　房地产销售阶段的会计处理　102

3.4.4　房屋交付使用的会计处理　103

第4章　增值税纳税申报管理　108

4.1　增值税申报概述　109

4.1.1　纳税申报方式　109

4.1.2　申报流程　109

4.2　增值税纳税申报有关资料填写解析及示例　111

4.2.1　增值税纳税申报有关资料填写解析　111

4.2.2　增值税预缴税款表填写解析　131

4.2.3　营改增税负分析测算明细表填写解析　133

4.2.4　全周期增值税申报填写示例　135

4.2.5　特殊事项申报填写示例　144

4.3　增值税纳税申报法律责任　156

4.3.1　未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料　156

4.3.2　拒不申报或者进行虚假的纳税申报　157

4.3.3　不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款　157

4.3.4　欠缴应纳税款，妨碍税务机关追缴欠缴的税款　158

4.3.5　以暴力、威胁方法拒不缴纳税款　158

4.3.6　未按规定期限缴纳税款　158

4.3.7　在规定期限不缴或者少缴应纳或者应解缴税款　159

4.3.8　扣缴义务人应扣未扣、应收不收税款　159

第5章　增值税发票管理　160

5.1　发票概述　160

5.1.1　税务机关发票管理历史沿革　161

5.1.2　发票的内容和基本规定　161

5.2　发票的领用　171

5.2.1　初次领购发票流程　171

5.2.2　日常领购发票（除初次以外）　173

5.2.3　升级发票数量和版面　174

5.2.4　发票领购其他事项　175

5.2.5　发票领购热点问答　176

5.3　发票的开具　181

5.3.1　增值税发票开具的一般规定　181

5.3.2　如何使用编码开具增值税发票　186

5.3.3　房地产行业其他开票规定　189

5.3.4　发票作废与退回　191

5.3.5　红字发票的开具　192

5.3.6　发票开具其他事项热点问答　196

5.4　存根联数据采集　198

5.4.1　常规存根联数据采集　198

5.4.2　非常规存根联数据采集　199

5.5　进项税额的管理　200

5.5.1　能够抵扣进项的票据类型　200

5.5.2　各类票据抵扣方式　200

5.5.3　增值税专用发票进项数据采集方式　200

5.5.4　增值税进项抵扣的热点问题　202

5.6　发票的其他管理要求　209

5.6.1　增值税发票的保管要求　209

5.6.2　增值税发票被盗、丢失处理　210

5.6.3　发票真伪查验　210

5.6.4　发票违法违章处罚　213

后记　220

前言/序言

2016年5月1日起，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）改革试点全面铺开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。自此，一整套比较完整的消费型增值税制度基本确立，房地产开发企业正式告别营业税时代，走向增值税核算的大舞台。

截至2017年3月15日，在不到一年的时间内，增值税会计核算和税收征管政策迅速更新。据笔者统计，财税部门共制定并公布80余份文件，会计核算科目从《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔1993〕83号）到《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号），新增6个会计科目并修改全部9个二级科目核算内容；房地产企业增值税税收政策涉及财税〔2016〕36号、国家税务总局公告2016年第14号、第15号、第16号、第18号等文件；增值税纳税申报方面共公布国家税务总局公告2016年第13号、第27号、第30号、第75号等文件，修改后的增值税纳税申报表呈现“四增两减”的变化；发票管理方面则涉及国家税务总局公告2016年第18号、第23号、第47号、第53号等文件，原有的增值税发票管理文件也仍然有效。

作者为4人团队，2人任职于税务系统内部，2人长期战斗在大型房地产开发企业会计核算第一线。在反复的讨论和交流过程中，我们发现，虽然当前营业税改征增值税运行已近一年，但企业在执行具体政策时仍存在不同程度的偏差和模糊认识，究其原因，一是政策出台碎片化，在营改增纲领性文件财税〔2016〕36号文下发以后，财税部门不断出台文件对税企政策执行争议较大的问题进行明确，解决了企业在营改增推进过程中最棘手和关心的问题，但此次营改增涉及4大行业26个小行业，具体到某个细分行业，财税部门难以有针对性地、系统地单独下发文件明确政策，加之以往年度的增值税管理文件大多有效，客观上为企业全面、系统地掌握政策要点带来困难。二是具体执行容易出现偏差，此次营改增打通了各个行业的抵扣链条，除关注自身的执行口径外，与之关联的各类企业如何执行增值税政策也对企业经营产生较大影响，随着时间的推进，企业在执行政策中涉及的疑问必将逐步积累，同时营改增还处在一个不断改进和完善的阶段，因此，对于试点企业而言，虽然执行增值税政策已持续一段时间，但离驾轻就熟还有一段不小的距离。

基于上述考虑，笔者从企业实务操作的角度出发，构思并撰写了本书，一方面对房地产开发企业涉及的增值税政策进行系统梳理总结，涵盖了目前最新和传统有效的增值税政策；另一方面从税务系统管理和企业执行两个角度全面收集了当前企业执行增值税政策容易产生的盲点和问题，结合政策进行解答说明。本书在写作过程中重点突出以下几个特点：

1.时效性

本书初稿完成于2016年9月，在修订过程中，笔者发现最新增值税会计核算规定即将发布，将较大程度影响企业的核算处理。因此在2016年12月2日财政部下发《增值税会计处理规定》后，笔者重新对涉及的内容进行大幅度调整，并持续更新纳税申报、征收、发票开具、认证等方面的税收政策，目前本书引用的政策已更新至2017年3月15日。同时，本书还总结归纳了新旧会计科目核算、增值税下房地产开发企业其他税种核算的变化，便于会计人员系统、快速地掌握最新政策规定。

2.实用性

本书以房地产开发企业为对象，一共分为5章，分别是总论、房地产开发企业增值税纳税实务处理、增值税会计核算、增值税纳税申报管理、增值税发票管理。章节之间既彼此联系，又相互独立。通过阅读本书，读者既可以系统地了解、应对营改增后房地产开发企业的会计和纳税处理要点的变化；也可以根据需要就某个环节“按图索骥”地查阅，力求使本书成为房地产开发企业会计人员了解营改增、应对营改增的工具书和“导航仪”。

3.可操作性

本书作者既有长期从事税务管理的工作人员，也有来自房地产开发企业并实际负责核算过多个项目的财务人员，本书将两者的优势充分结合，在编写过程中既突出房地产开发企业常用的会计处理和涉税操作，同时对照税务机关管理要求进行风险提示或热点问题分析。同时，在对具体业务逐一配以实例说明的同时，本书还通过全周期处理范例的方式，呈现房地产项目在一个完整的开发经营流程中，如何进行会计及涉税处理，避免碎片化阅读，帮助读者更好地理解。

由于精力有限，加之时间仓促，书中欠妥和不足之处在所难免，尤其是涉及政策尚未明确的热点问题，部分代表了作者的个人观点，恳请广大读者批评指正。

书体有破损，不太好

还行，是正品，买来随便看看

知识量挺全面的，可以学到不少东西。

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