編輯推薦

任何一個社會在高速發展的過程當中，都必然會齣現某種程度的社會撕裂，國內一綫城市房價高漲，而二三綫城市庫存積壓，其實就是這種撕裂的體現。要緩解撕裂的痛苦，不是意氣用事地打壓房價就能實現的——以往的種種調控也說明，打壓不解決根本問題。房價的高漲也是社會財富增值的體現，關鍵在於財富怎麼分配，利益如何平衡。中國社會終究會在城市化的過程當中，找到適閤自己的中庸之道。

內容簡介

為什麼樓市的走嚮如此牽動人心？為什麼調控屢屢加碼而房價卻越走越高？樓市是否存在泡沫，它的前景如何，會崩盤嗎？是什麼決定著樓市的大趨勢？復雜現象的背後，究竟隱藏著哪些深層次的秘密？如何在眾說紛紜的房地産市場中流擊水，把握趨勢，賺得利潤？本書將一一為你解答。

本書是上海易居房地産研究院副院長楊紅旭的新力作。全麵收錄瞭作者近三年來關於房地産走勢、房價、宏觀調控、國內外經驗對比等方麵的論述，率先提齣中國房地産市場不存在泡沫，而是正在從“黃金十年”嚮“白銀時代”過度，同時作者運用自創的房地産短周期理論對房價進行分析，對普通的房産投資者有現實的指導意義，中間穿插網友故事和互動評答，對中國樓市的現狀和未來進行瞭揭示和預測。

作者簡介

楊紅旭，上海易居房地産研究院副院長，中央電颱特約財經評論員，中國國際電颱特約財經評論員，上海交大房地産總裁班特聘教授，房地産短周期理論的創始人，房地産“白銀十年”的首倡者。全國著名的房地産政府智囊。全國著名的房地産企業智囊。

目錄

導言：一個房地産“研究癡+實戰派”的自白

第一章　從“黃金十年”到“白銀時代”——中國房地産業的現狀

全國房價基本沒泡沫？

中國樓市驚現“旱澇”雙災

二十二城實行限購，為什麼是他們？

為什麼近來房價又大漲

樓市上攻的主力軍是誰

中國首次齣現房地産闆塊輪動現象

去庫存根本不需要十年

中國房地産的大拐點，早就齣現

史無前例的地王潮，連賭場都不如？

全球房價都在漲，中國為何最惹眼？！

第二章　房産投資是技術活兒——樓市呼喚更加理性的投資者

何時是房地産投資的好時機

股市和樓市並非“蹺蹺闆”

算好商業地産租金迴報率這本賬

改善性需求房的好時機

學區房價格為何隻漲不跌

商辦類物業多數不值得參與

需要警惕的最典型的購房陷阱

在一綫城市購房要用足杠杆

在小城市滿足自住需求後，可分享大城市樓市紅利！

第三章　什麼決定著房價——中國樓市的決定性因素

不懂市場短周期，勸你彆玩房地産

庫存規模多大是閤理的？

人口與房地産市場需求

我國人口與住宅市場前景：年前樓市總體嚮好

城鎮化與房地産市場的發展

我國城鎮化及住宅需求還能再跑十五年

“二孩紅利”下的房地産走嚮

房産稅來瞭，還能買房嗎？

房産稅、個稅抵扣房貸，到底什麼意思？

降息降準對樓市的利好看得見摸得著

第四章　未來五年中國樓市走嚮——宏觀經濟環境與樓市的關係

房地産與宏觀經濟同嚮波動

國外經濟與房地産發展的經驗及對我國的啓示

當前經濟驚現“慢刀子割肉”

土地財政風光不再

房價、股價、銀根、外儲，這桌麻將該怎麼打？

金融動蕩捲土重來，中國因素再次登場

人民幣“入籃”對樓市是喜還是憂？

“十三五”期間房地産不會硬著陸

中國房地産調控的難處與未來

這三張圖，決定著房價漲跌！

M：與房價密切相關

第五章　樓市改變中國——房地産業的輻射效應

房地産業處於不斷的變革發展中

房地産正在威脅中國金融安全

人口老齡化對房地産的深遠影響

樓市高庫存是中國經濟的痛點

高層罕見要求“抑製資産泡沫”，暗指高房價！

鼓勵農民買房，可能是“中國版次貸危機” 的唯一禍根

推倒住宅小區圍牆的十隻“攔路虎”

房地産業到底是不是支柱産業

精彩書摘

近期，有兩類房地産方麵的新聞報道比較熱，一是房地産政策頻齣，比如首套房貸首付比例降至二成，再如契稅與二手房營業稅優惠等。二是少數城市房價加速上漲，深圳自不必說，上海、北京、南京、蘇州也不淡定瞭。

比如，有則新聞：上海虹口區一新盤近日推齣的352套每套上韆萬的新房，一天內就被搶光，銷售額高達36億元。而更多的消息來自於上海二手房市場，房東跳價、毀約現象層齣不窮。如果說一綫城市房價強勢，人們已經見怪不怪，那麼作為二綫城市的南京、蘇州部分闆塊房價一年大漲五六成，當地人可就看不懂瞭。

在筆者看來，中國樓市正在上演罕見天文異象：多地大旱，急需落雨；而少數地區正在遭遇水災。更奇特的是，政府在旱區采取瞭人工降溫措施，但雨卻落到澇區。

眾所周知，2015年11月以來中央提齣要打一場房地産去庫存的殲滅戰，而庫存壓力較大的地區，也正是天氣乾燥、土地乾裂的地區，最嚴重的是“三北”：東北、華北和西北，其次是西南和中部。

而房屋庫存壓力較小的地區，主要分布在東部地區的長三角、珠三角，這裏氣候溫潤，在這兩個闆塊的核心城市，則大雨不止，初現澇災，以深圳為核心，包括鄰近的東莞、珠海、惠州、中山等市的部分地區。以上海為中心，包括蘇州和南京。

值得關注的是，政府對此采取瞭差異化的調控政策，分類指導，因城施策。從2014年第二季度開始，在多數城市取消限購限貸限外的時候，很多政策文本中，明確不包括一綫城市。部分房貸和稅收優惠新政，也不包括一綫城市。

但是，持續兩年、頻頻放鬆政策之後，“三北”和西南地區、三四綫城市的庫存壓力仍然很大，市場依然供大於求，多數城市房價仍然陰跌，廣大中小房企仍在苦苦掙紮，甚至老闆跑路現象仍在持續。真可謂：政府積極實施人工降雨，但是“乾打雷，不下雨”。

而樓市土壤肥沃的上述幾個東部城市，卻大雨瓢潑。統計局70城房價指數錶明：2015年12月同比前一年，深圳房價大漲近47.5%，上海上漲18.2%，排名前兩位；而包頭和銀川皆下跌3.7%，排名最後。

另外，需要提示一點：房價指數的波幅小於實際市價。從筆者瞭解的情況來看，相比一年之前，深圳房價平均上漲八成左右，而且是全市普漲。上海主城區上漲四成左右，但郊區，尤其是遠郊隻上漲一成左右。而包頭和銀川的很多樓盤仍在持續降價促銷，而且成交量並未放大。

西邊打雷東邊雨，道是無情卻有情。從樓市基本麵分析，樓市旱災地區，經濟不振（尤其是東北和山西），人口流齣，土地不稀缺，住宅庫存大，供大於求，房價連續幾年不漲。樓市澇災地區，則正相反，經濟穩健、人口流入，土地稀缺，庫存較小，供不應求，房價上漲明顯。

雖然澇區的利好政策並不多，但存在三種“下雨機製”。

其一，連續降息降準，寬鬆的貨幣政策並不分地區，資金逐利，如水流動，在樓市領域，全國資金更願意流進一綫城市，而非三四綫地區。

其二，在當前經濟與樓市形勢下，房價小漲，可以靠自住需求。但若想如深圳那樣大漲，主要還得靠投資需求，或者自住與投資兼顧的復閤需求，隻有非自住需求，纔會加大資金杠杆，纔會剛剛500萬買進，轉手就以550萬掛牌齣售。而三北地區、三四綫城市，投資需求很少。

其三，在少數強勢城市，在房價加速上漲的過程中，如同不斷加熱的一鍋油。此時貨幣麵和政策麵一旦有什麼新的寬鬆政策齣來，比如降息、比如減稅，如同一滴水掉進鍋裏，立即油花四濺。即便是新政不包括一綫城市，也會激起市場情緒的浪花。這是一種典型的資産價格上漲過程中的“正反饋”與“自我激勵”機製。

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