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内容简介

　　本书是一本理论与案例相结合的内容全面的有关养老地产开发全程策划的工作参考书。全书共用8章的内容全面地讲述养老地产开发全程策划的要诀，具体包括养老地产开发的基本知识与全程策划要点、养老地产项目市场调查分析、目标战略制定与定位、产品规划设计建议、盈利模式与投资分析，营销推广策划，经营管理策划以及国内外成功养老地产项目借鉴等。本书实操性和先导性强，内容全面，简洁易懂，加上案例丰富，也可作为工具书使用，是养老地产开发策划人员、房地产公司董事长、总经理、副总经理、总监、项目经理等高层管理人士、与养老地产项目开发有密切联系的企业和单位的相关从业人士的工作参考书和实操培训手册。

目录

前言 第1章养老地产开发的基本知识与全程策划要点 1.1养老地产开发的基本知识 1.1.1养老地产的概念 1.1.2养老地产开发与住宅地产开发的区别 1.1.3养老地产的6种常见开发模式 1.1.4养老地产的4种常见运营模式 1.1.5养老地产开发的条件 1.1.6养老地产开发的要点 1.1.7养老地产的发展趋势 1.2养老地产开发的全程策划要点 1.2.1养老地产开发全程策划的特点 1.2.2养老地产开发全程策划的常见问题 1.2.3养老地产开发全程策划的关键点 第2章养老地产项目市场调查分析 2.1宏观环境分析 2.1.1经济环境分析 1.经济环境总体分析 2.国内生产总值分析 3.居民消费水平分析 2.1.2政策环境分析 1.各地政策综合分析 2.土地政策分析 3.税收优惠与补贴政策分析 2.1.3文化环境分析 2.2区域房地产市场分析 2.2.1区域房地产市场总体情况分析 1.房地产市场基本现状分析 2.房地产开发投资额分析 3.房地产施工面积分析 4.房地产竣工面积分析 5.商品房销售面积分析 6.商品房销售价格分析 7.商品房空置面积分析 8.土地供应情况分析 9.房地产市场运行基本特征分析 10.房地产市场发展趋势分析 〖〗目录2.2.2区域普通住宅产品市场分析 1.在售普通住宅项目基本情况分析 2.普通住宅产品销售价格走势分析 3.普通住宅产品销售速度分析 4.普通住宅产品销售量分析 5.普通住宅产品市场分析小结 2.2.3区域低密度产品市场分析 1.低密度产品销售情况分析 2.低密度产品租赁情况分析 3.典型低密度项目分析 2.3养老地产市场分析 2.3.1国外养老地产市场分析 1.国外老龄化现状分析 2.国外养老地产开发模式分析 3.典型国家养老地产分析 2.3.2区域养老地产市场分析 1.区域养老地产市场需求状况分析 2.区域养老地产市场供应状况分析 3.区域养老地产市场发展趋势分析 2.4养老地产项目所在城市条件分析 2.4.1养老地产项目所在城市基本概况分析 2.4.2养老地产项目所在城市自然条件分析 2.4.3养老地产项目所在城市历史文化分析 1.城市历史文脉分析 2.城市民俗文化分析 2.5养老地产项目自身情况分析 2.5.1养老地产项目地块分析 1.地块土地属性分析 2.地块区位分析 3.地块交通状况分析 4.地块周边资源分析 5.地块地势特征分析 6.地块经济技术指标分析 7.地块分析小结 2.5.2养老地产项目开发相关企业分析 1.投资企业分析 2.开发企业分析 3.运营管理企业分析 2.5.3养老地产项目建设规模与建设内容分析 1.建设规模分析 2.建设内容分析 2.5.4养老地产项目建设条件分析 1.项目建设有利条件分析 2.公用工程建设条件分析 2.6养老地产项目竞争对手分析 2.6.1养老地产项目竞争对手整体分析 2.6.2养老地产项目竞争对手个案分析 2.7养老地产项目客户需求分析 2.7.1养老地产项目客户需求分析的调研方法 1.定性深度访谈法 2.定量问卷调研法 2.7.2养老地产项目客户需求分析的要点 1.目标客户群的消费特征分析 2.目标客户群的消费方式分析 3.目标客户群的基本诉求分析 4.目标客户群的产品需求分析 5.目标客户群需求分析小结 2.8养老地产项目SWOT分析 2.8.1养老地产项目优势分析 1.区域交通优势分析 2.景观资源优势分析 3.开发企业自身优势分析 2.8.2养老地产项目劣势分析 1.行业发展劣势分析 2.区位劣势分析 3.价格劣势分析 4.品牌劣势分析 2.8.3养老地产项目机会分析 1.区域经济发展机会分析 2.政府政策支持机会分析 3.市场需求机会分析 2.8.4养老地产项目威胁分析 1.竞争对手威胁分析 2.区域相似项目威胁分析 3.政府政策威胁分析 第3章养老地产项目目标战略制定与定位 3.1养老地产项目目标战略制定与整体定位 3.1.1养老地产项目目标战略制定 1.养老地产项目开发目标确定 2.养老地产项目开发计划制订 3.养老地产项目发展策略制定 3.1.2养老地产项目整体定位 3.2养老地产项目目标客户群定位 3.2.1养老地产项目目标客户群特征分析 1.目标客户群心理特征分析 2.目标客户群生理特征分析 3.目标客户群行为特征分析 4.目标客户群产品偏好特征分析 5.目标客户群消费特征分析 3.2.2养老地产项目目标客户群细分 1.按年龄阶段细分目标客户群 2.按区域细分目标客户群 3.按消费目的细分目标客户群 4.按消费阶层细分目标客户群 3.2.3养老地产项目典型目标客户描述 3.2.4养老地产项目目标客户群确定 3.3养老地产项目形象定位 3.3.1养老地产项目主题定位 3.3.2养老地产项目案名定位 3.4养老地产项目产品总体定位 3.4.1养老地产项目产品功能定位 1.居家型养老社区项目产品功能定位 2.休闲度假型养老地产项目产品功能定位 3.4.2养老地产项目产品类型定位 1.养老地产项目产品类型定位的影响因素分析 2.全龄社区养老地产项目产品类型定位 3.休闲度假型养老地产项目产品类型定位 3.4.3养老地产项目产品户型面积定位 3.5养老地产项目经

前言/序言

　　前言　　随着社会老龄化的加剧，我国越来越多的房地产公司开始投入到养老地产的开发中。养老地产是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适合老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。目前，比较成功的养老地产项目主要有美国太阳城、日本横滨太阳城、上海亲和源、北京太阳城、太申祥和山庄等。 　　房地产公司要成功开发养老地产项目，需要考虑的问题有很多。例如，怎样才能满足老年人的生理和心理需求？要提供哪些产品及服务？如何把握市场寻求效益最大化？如何稳定经营收益和控制投资风险？而这些问题就需要靠养老地产开发全程策划来解决。养老地产开发全程策划是指从养老地产项目开发的决策阶段开始到项目交付使用和经营管理阶段全过程的策划工作。一般由房地产公司营销策划部门或公司聘请专业的养老地产策划公司来执行，其策划内容主要包括养老地产项目市场调查分析、目标战略制定与定位、产品规划设计建议、投资分析、营销推广策划以及经营管理策划等。 　　为了让养老地产从业人士对养老地产开发全程策划有更全面、深入的了解，并掌握养老地产开发全程策划的要诀，经过近两年来对国内外典型养老地产项目的研究探索，我们特别策划编写了这本书——《养老地产开发全程策划指南》。 　　本书共用8章的内容全面讲述养老地产开发全程策划要诀，这8章的内容包括： 　　第1章，养老地产开发的基本知识与全程策划要点，主要讲述养老地产的概念、特点、开发要点、发展趋势等基本知识以及养老地产开发全程策划的特点、常见问题与关键点等内容。 　　第2章，养老地产项目市场调查分析，主要讲述宏观环境分析、区域房地产市场分析、国内外养老地产市场分析、养老地产项目所在城市条件分析、养老地产项目自身情况分析、养老地产项目竞争对手分析、养老地产项目客户需求分析以及养老地产项目SWOT分析等内容。 　　〖〗前言第3章，养老地产项目目标战略制定与定位，主要讲述养老地产项目目标战略制定、养老地产项目整体定位、养老地产项目目标客户群定位、养老地产项目形象定位、养老地产项目产品总体定位以及养老地产项目经营方式定位等内容。 　　第4章，养老地产项目产品规划设计建议，主要讲述养老地产项目规划设计的原则要求与依据、养老地产项目总平面规划建议、养老地产项目道路交通规划与景观布置建议、养老地产项目建筑立面建议、养老地产项目建筑规划设计与装修建议、养老地产项目配套设施设备建议以及养老地产项目公用工程设计建议等内容。 　　第5章，养老地产项目盈利模式与投资分析，主要讲述养老地产项目常见的盈利模式及其特点分析、养老地产项目与普通房地产项目盈利模式对比分析、国内外养老地产项目盈利模式分析、养老地产项目不同盈利模式的优缺点分析、养老地产项目盈利模式的运用策略分析以及养老地产项目的投资成本估算、投资计划与资金筹措、收入测算、财务评价、效益分析、敏感性分析、投资风险分析与投资建议等内容。 　　第6章，养老地产项目营销推广策划，主要讲述养老地产项目整合推广策划以及销售执行策划等内容。 　　第7章，养老地产项目经营管理策划，主要讲述养老地产项目经营管理公司组织架构设置、人力资源配置以及员工招聘培训计划制订等内容。 　　第8章，国内外成功养老地产项目借鉴，主要讲述居家式养老地产项目、大型综合养老社区项目、异地度假型养老地产项目、康疗型养老地产项目、学院式养老地产项目以及保险资金投资养老地产项目等不同类型成功养老地产项目的借鉴要点等内容。 　　本书是一本理论与案例相结合的内容全面的有关养老地产开发全程策划的工作参考书，该书的编写力求做到具备以下六大特性： 　　第一，实操性。本书的编写人员全部来自多年从事房地产策划的一线专家，实操经验丰富，力求通过全面实用的理论和众多成功的案例，使读者可以在最短的时间内吸收前人的实操经验，掌握养老地产项目开发全程策划的成功要诀。 　　第二，先导性。本书以我们的工作经验为基础，总结了近年来养老地产开发全程策划的成功经验，走在时代发展的前列，能反映养老地产开发全程策划的发展动态。 　　第三，全面性。本书的全面性体现在两个方面：一是本书包括了养老地产项目开发各阶段的策划内容；二是本书中的案例来自于国内外，涉及内容全面，分析到位，能代表国内外最高水平。 　　第四，简明易懂性。由于房地产从业人员大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解知识点，又可以节省读者的时间和精力。本书正是出于这一方面的考虑，在语言表达上尽量做到通俗易懂，让即使是刚进入这个行业的人员也能充分理解作者想表达的意思，从而更好地理解和掌握养老地产开发全程策划的各项要诀并运用到实践中去。 　　第五，案例性。为了让读者更好地掌握养老地产开发全程策划的要领，我们在讲述各项策划要点时，都会结合典型案例进行说明。 　　第六，工具性。本书按照养老地产开发策划的各阶段分章编写，并引用了许多养老地产项目的成功案例。读者在工作上遇到问题时，可以直接找到书中相应的内容进行参考借鉴。 　　本书是养老地产项目开发从业人员的必备书籍，特别适合养老地产开发策划人员，房地产公司董事长、总经理、副总经理、总监、项目经理等高层管理人士参考阅读。 　　同时，本书还十分适合参与养老地产项目工程建设的设计单位、监理单位、施工单位、建材和设备提供单位、招标单位、装修单位以及建设、规划、国土、质检、安检、市政、供水、供电、供气、供暖、环卫、消防等与养老地产项目开发有密切联系的企业和单位的相关从业人士阅读。 　　另外，本书还可作为房地产相关专业师生的优秀教材，可作为房地产公司新进员工的培训手册和工作指导书。 　　本书编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，才使得本书能及时与读者见面。本书是我们编写的“养老地产与养生地产开发宝典丛书”中的一本，有关房地产其他相关实操性知识，请读者们参阅我们陆续编写出版的书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者们将十分感激。 　　编者
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