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张野，邵小云 著

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出版社： 广东经济出版社

ISBN：9787545434538

版次：1

商品编码：11565603

包装：平装

丛书名： 轻轻松松管物业

开本：16开

出版时间：2014-09-01

用纸：胶版纸

页数：205

字数：209000

正文语种：中文

内容简介

　　《轻轻松松管物业·快速成为物管王：物业管理处与业委会运作》是一本文本和表格合一的实用案头手册，以管理理念和方法贯穿全书。物业管理一直处于社会关注的焦点，已成为当代一个重要的新兴行业。在物业管理理论研究和实践探索的层面上，深圳远远走在全国物业管理行业的前列，从行业主管部门、教育机构、物业管理企业、建设单位到产权人、住户等众多人士都广泛、深入地参与物业管理理论研究和探索，这一些研究成果为物业行业的健康深入发展起到了积极的作用。

目录

第一章 物业的管理机构
第一节 物业与物业管理
一、物业与物业区域
二、物业管理
第二节 物业管理机构
一、房地产开发企业
二、物业管理者
三、业主大会和业主委员会
四、物业管理相关机构

第二章 物业管理处运作
第一节 物业管理处组建
一、物业管理处架构
范本01：某物业管理处组织架构
范本02：某物业管理处组织架构
二、管理处人员配备
范本03：某物业管理处人员岗位编制
三、管理处物资配备
范本04：某管理处管理用房与员工宿舍安排
范本05：某物业管理处装备配备
四、物业管理制度和档案建立
第二节 管理处员工的管理
一、员工招聘
范本06：某物业管理处人员招聘要求
二、员工培训
三、员工绩效考核
范本07：管理处绩效考评方案
范本08：员工岗位月考核成绩汇总表
范本09：员工岗位年考核表
范本10：部门月考评分数统计表
范本11：部门（半）年度考评分数统计表
四、员工的激励
范本12：奖罚条例
第三节 管理处财务管理
一、管理处财务工作内容
二、物业经营管理收入
三、物业管理费的收缴和追讨
范本13：物业管理服务收费公示栏
范本14：委托银行代收款协议书
四、物业管理资金的使用
五、物业维修基金的使用和管理
六、向业主公布财务报告
第四节 日常物业管理的开展
一、前期介入
二、业主人住
二、二次装修管理
四、业主投诉处理
五、安全管理
六、车辆及交通管理
范本15：物业区域车辆交通管理规定
范本16：停车场（库）管理规定
七、消防管理，
八、物业绿化与养护
九、环境卫生管理
范本17：环境管理的具体措施及工作标准
十、机电、智能化等设备设施的管理

第三章 业主委员会运作
第一节 业主与业主委员会
一、业主及其权利和义务
二、业主大会
范本18：第二次业主大会公告
范本19：____物业管理区域业主大会决议
三、业主委员会
第二节 业主委员会成立
一、首次召开业主大会并成立业主委员会
范本20：上海市业主大会议事规则（试行示范文本）
范本21：某住宅区业主公约范例
范本22：关于召开业主大会会议的通知
二、业主委员会委员的更改
三、业主委员会换届选举
第三节 业主委员会工作内容
一、制定业主委员会章程
范本23：深圳市某物业业主委员会章程
二、建立工作制度和工作计划
范本24：业主委员会年度工作计划公告
三、召开会议
范本25：×××区第二届业主委员会会议纪要
四、实施日常工作
五、行使监督、检查职能
六、选聘、续聘与解聘物业服务企业

第四章 物业管理处与业委会关系
第一节 物业管理处与业主委员会的关系
一、业主委员会与物业管理
二、业主委员会与物业管理处的关系
第二节 物业管理处与业主委员会的有效沟通
一、必须进行沟通的事项
二、有效沟通的原则
三、有效沟通的方式和种类
范本26：物业管理处与业主委员会沟通、协调规定
四、沟通时应注意的事项

参考文献

精彩书摘

　　《轻轻松松管物业·快速成为物管王：物业管理处与业委会运作》：
　　2.续聘的程序
　　对物业服务公司的续聘过程为：
　　（1）提出书面意见。即向物业服务企业书面提出续聘意向。
　　（2）协商。业主委员会提出书面意见的同时，物业服务企业也将书面提出对续聘的意见。之后，业主委员会和物业管理处进行协商，具体商谈续聘的问题。
　　（3）倾听业主的意见和建议。业主委员会应充分听取广大业主对物业服务企业的看法及评价，广泛征求业主对续聘原物业服务企业的意见和建议。
　　（4）召开业主大会，决定是否续聘原物业服务公司。若超过2／3以上投票权的业主同意续聘，并且原物业服务公司也同意续聘时，业主委员会则可以代表业主大会对原物业服务企业进行续聘，并代表业主大会与原物业服务企业签订续聘合同。否则，业主委员会应当在原物业服务合同期满前就对期满后的物业管理区域进行招标，重新聘请物业服务企业，以免在物业服务合同期满后出现无人管理的真空局面，给业主带来损失和不便。
　　（三）物业服务公司的解聘
　　对物业服务公司的解聘，主要是指在物业管理委托合同期满前，委托方单方面决定和宣布终止与物业服务公司的委托合同的行为。提前解聘一般是发生在广大业主就合同履行问题与物业服务企业产生争议，而最终不能解决时，在业主大会形成解聘决议后，业主委员会代表业主大会，宣布对物业服务企业的解聘。
　　1.解聘物业公司的要求
　　-般情况下业主委员会不宜轻易更换物业服务企业；对于解聘由开发公司组建的物业管理单位更要慎重行事。如果业主委员会认为必须解聘现有的物业服务企业，则应注意以下两点：
　　（1）要按有关规定、公约、合同和规范化的程序进行；
　　（2）要在业主委员会、业主和业主代表间充分协商、讨论，切忌仓促行事。
　　2.可以解聘物业服务公司的情况
　　为了规范业主委员会的工作，保障业主、物业服务企业的合法权益，只有出现下列情况之一，并经区房屋土地管理局发出限期整改通知后仍未见效的，业主委员会才可以解聘物业服务企业：
　　（1）物业服务企业严重违反管理服务合同的。
　　（2）物业服务企业的上级住宅出售单位维修基金不到位的。
　　（3）业主普遍反映物业管理不善、维修不到位或者矛盾突出，造成人身财产重大损失的。
　　（4）物业服务企业财务管理}昆乱，服务收费不规范，经物价部门查处整改不力，影响较大的；不定期公布账目，挪用、占用维修基金，造成经济损失的。
　　（5）物业服务企业管理不能达标，创建文明小区，优秀物业管理小区不力的。
　　3.解聘的运作方式
　　业主委员会想解聘物业服务企业时，应当写出书面报告，经业主大会或业主代表大会决定；同时征求街道办事处、镇人民政府及政府及居住区居民委员会意见，并报所在地房地办事处审核、登记注销，批准后公告全体业主并通知被解聘的物业服务企业，于两个月内解除合同。与此同时，业主委员会应当对原物业服务企业维修基金及物业管理服务用房收益的管理、使用进行财务审计，并将审计结果报房地办事处。
　　4.资料的移交
　　被解聘的物业服务企业应当在新选聘的物业服务企业接收十日内移交下列资料：
　　（1）业务资料：物业分户产权清册、租赁清册、业主和使用人情况表；共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证。
　　（2）财务资料：财务收支账册及以幢为单位的维修基金分户清册。
　　（3）技术资料：各类物业设施的验收、接管档案（图、卡、册，设备技术说明书）。
　　……

前言/序言

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