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内容简介

　　《商业地产前期操盘实战教程》由交通动线规划；建筑设计与施工执行；标杆项目；前期项目分析与预判；商业地产前期定位与策划；商业规划与业态组合定位；总体规划与空间营造七篇构成。主要包括：市场调研四重思考下的情报搜集与论证；商圈划分与评估项目选址的最优工具等。

目录

第一篇 前期项目分析与预判
操作步骤01 市场调研 四重思考下的情报搜集与论证
思考一：商业地产为什么要做市场调研？
思考二：商业地产如何调研？
思考三：商业地产该调研些什么？
思考四：如何进行商业地产调研？
操作步骤02 商圈划分与评估 项目选址的最优工具
解密一：三个层次的商圈划分
解密二：影响商圈大小的七大因素揭秘
解密三：商圈调研的两重价值组合
解密四：剖析商圈的形成与发展规律
解密五：三大手段科学分析商圈
解密六：六大步骤对商圈进行合理评估
解密七：六种核心方法确定商圈规模
解密八：四大步骤准确预测商圈投资回报率
解密九：纵览全国十三大商圈
操作步骤03 拿地与选址 成功起航的法则
法则一：拿地选址的六大重要意义
法则二：科学拿地
法则三：拿地选址的五项考虑因素
法则四：拿地选址的六项策略
法则五：拿地选址要“引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”
法则六：知名企业和典型业态的选址揭秘

第二篇 商业地产前期定位与策划
操作步骤01 项目定位总论 战略规划和战术执行推演
厘清一：商业地产定位分析
厘清二：商业地产定位的本质
厘清三：商业地产定位的十大功能性质
操作步骤02 市场定位 发现机会市场，锁定客户目标
探讨一：市场定位的本质
探讨二：市场定位的“五步到位法”
探讨三：市场定位明确才能奠定最直接的竞争优势
探讨四：客户群定位——首先要锁定3公里以内核心消费人群
探讨五：功能定位——确定建筑的用途和价值点
操作步骤03 规模定位最大化衡量商业项目的体量
知晓一：规模定位的一般计算公式
知晓二：购物中心和商场规模的一般经验
知晓三：商业地产规模定位的四步操作流程
知晓四：商业规模的三种常规计算方法
操作步骤04 价格定位 用好价格工具这一利器
一、价格定位的双层含义
二、价格定位的三种方法
主题案例01 天津湾社区商业租金定位的流程解析
操作步骤05 自身定位 自我特色的表达与强化
手段一：形象定位
手段二：经营定位
手段三：主题定位
主题案例02 广州东方宝泰购物广场——“非MALL”主题定位策略
手段四：百货店自我定位
手段五：购物中心的自我定位
操作步骤06 初步业态定位 确定功能分区和业态最优组合
了解一：业态概念及分类
了解二：零售业态的四种形式
了解三：餐饮业态
了解四：服务业态
了解五：文体娱乐休闲业态
了解六：业种
了解七：初步业态定位

第三篇 商业规划与业态组合定位
环节01 商业规划 承上启下商业开发关键节点
一、现状：商业规划导致商业怪胎诞生的内因
二、依据：商业规划的三个重要依据
三、主张：商业规划的7条核心主张
四、构成：商业规划的核心构成
环节02 业态组合定位及面积配比规划 最大化、稳定化业态配比策略
操作手法一：基于市场定位来进行业态组合
操作手法二：业态组合定位
操作手法三：不同业态组合的功能配比
操作手法四：不同业态组合的面积配比
操作手法五：不同建筑形态的业态组合配比
环节03 大型购物中心业态组合定位及面积配比规划 超大商业项目的经验与教训
一、功能配比——一站式、多功能、休闲性
二、业态规划——主动引导人流消费
三、零售、餐饮、娱乐三大业态面积配比——5：3：2黄金比例
四、大型购物中心业态配比的四大技巧
主题案例03 结合租售分析万达广场某项目的商业业态配比的全程实操
环节04 主力店组合及面积规划 具有品牌示范效应的核心店规划
一、主力店业态定位、类型及作用
二、主力店的面积占比
三、主力与非主力业态组合定位的常用手法
四、主力店及次主力店的工程技术标准
五、天河城的启示——主力店带动品牌店
环节05 商业地产平面布局规划 平面上最大化利益的搭积木策略
一、品类布局
二、平面布局
三、品牌规划与品牌落位
环节06 店铺、专柜分割规划 灵活空间组织，有利后续运营
一、铺位分割的基本原则及划分顺序
二、铺位划分的三个前提
三、平面布局设计

第四篇 总体规划与空间营造
版块01 策划先行 规划与策划要高度结合
特殊：规划设计是中国的特殊国情
背景：先策划后规划设计的背景
问题：目前商业项目规划设计存在的五大问题
手法：先策划后规划设计的操作手法
版块02 商业建筑总体布局 功能分区与建筑形态勾勒
解码1：商业建筑总体布局的五大原则
解码2：商业建筑总体布局的五大步骤
解码3：场地交通布局的优化与关键点
解码4：总体规划构成形式及布局
解码5：天河城整体规划的三点教训
版块03 商业核心载体空间的设计准则 内部空间营造
营造手段一：明确内部布局的常见指标限定
营造手段二：商店或商铺布局及设计要求
营造手段三：从内部公共空间构成要素入手
营造手段四：空间设计要创新、新潮
板块04 个性外观确立与商业氛围的营造 内外部形象设计
一、内外部形象设计总论
二、外部空间的设计
三、立面设计
四、景观规划与设计
五、营造商业氛围的十大手法
板块05 核心聚集空间的确定 中庭的设计策略
核心内容一：中庭的五大作用
核心内容二：中庭的三种空间形态
核心内容三：中庭空间设计的六个要点
核心内容四：中庭是否必须存在？
核心内容五：中庭是否必须从首层开始？
核心内容六：焦点中庭是否必须设在主入口处？
核心内容七：中庭的数量设置多少合适
版块06 核心租户规划解决方案 主力店的设计策略
解决方案一：主力店的三种布局模式
解决方案二：招商先行，主力店跟进
解决方案三：合理确定主力店规划的“四要素”
……

第五篇 交通动线规划
第六篇 建筑设计与施工执行
第七篇 标杆项目

精彩书摘

　　6.消费者的调研
　　对消费者的调研主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者的消费行为进行定量和定性研究。
　　7.立地条件的调研
　　除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商业项目的立地力，首先和它的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
　　8.商圈的调研
　　商圈调研的重点是对项目所在城市的商圈分布区位、交通状况，各商圈的面积规模、功能结构、业态组合状况，商圈内的商业经营形式、经营品类、经营特色，商圈的顾客构成、辐射范围，不同商圈的竞争实力和竞争状况等进行专业调查，以此来分析本项目在城市中所处的商圈范围，与所处商圈的适应性，与商圈内各商业业态的互补性以及与同类商业项目的竞争力。
　　关于商圈的确定以及对定位的影响，我们将会在以后章节予以阐述。
　　9.商业经营的调研
　　它包括对现有商业企业的地理位置、区位、方位、交通条件的调查，对企业的经营状况、销售额、销售绩效、毛利率、费用率、赢利能力的调查，对顾客构成、购买频次、购买心理、购买习惯、购买客单价的调查，对楼层布局、商品种类、商品结构、品牌档次的调查，对管理模式、经营方式、员工素质、服务水平、营销策略的调查。这些调查，不仅是进行项目业态定位和市场定位的需要，更是项目后期的招商和经营管理的需要。
　　10.商业用户和品牌资源的调研
　　商业项目的商业用户，主要包括商铺投资客、自营商户、租赁商户、经营商户以及主力商业机构（主力店）、配套商业经营用户等。调查的主要内容为商业用户的经营形式、经营实力、主力商业机构和配套商业经营用户的经营业态、合作条件、发展计划、对物业的需求条件、装修标准、租金水准等，以此来制定商铺的营销策略、招租策略，确定品牌店、主力店的招商方向和招商条件。
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前言/序言

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